LB-1997-3542
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-10-16 |
| Publisert: | LB-1997-03542 |
| Stikkord: | Erstatningsrett i kontraktsforhold |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett - Borgarting lagmannsrett LB-1997-03542 A/01. |
| Parter: | Ankende part: Hans-Petter Lunde (Prosessfullmektig: Advokat Heikki Giverholt). Motpart: Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS (Prosessfullmektig: Advokat Henning E. Asheim). |
| Forfatter: | Lagmann Jan Martin Flod. Lagdommer Ragnhild Dæhlin. Førstebyskriver Brit Seim Jahre |
| Lovhenvisninger: | Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder krav om erstatning mot eiendomsmegler.
I januar 1996 ga Hans-Petter Lunde Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS i oppdrag å selge eiendommen Ankerveien 35 B i Oslo. Eiendommen ble annonsert i Aftenposten 14 mars 1996 med en prisantydning på kr 3,9 millioner kroner. I takst av 13 november 1995 var normal salgsverdi satt til 4,35 millioner kroner.
Det ble holdt visning torsdag 14 og lørdag 16 mars 1996. Advokat Tom E. Johnsen var til stede begge dager. Det var godt besøk på visningene, og på en utlagt besøksliste oppførte 12 av de besøkende seg. Alle oppga telefonnummer, flere såvel kontor- som privattelefon.
Under visningen lørdag 16 mars 1996 henvendte Roy Styve og Marit Hegge seg til Hans-Petter Lunde, og tilbød seg å kjøpe eiendommen for 4,185 millioner kroner. Lunde ba om å få tilsendt et skriftlig bud. Under samtalen ble det også drøftet enkelte detaljer knyttet til overtagelse og oppgjør, bl a selgers ønske om å leie en leilighet i boligen i en periode etter at denne var overtatt av kjøper.
Etter avsluttet visning, mottok Hans-Petter Hegge 16 mars 1996 et skriftlig bud på 4,185 millioner kroner fra Roy Styve og Marit Hegge. Akseptfristen i budet var angitt til mandag 18 mars 1996 kl 09.15. Hans-Petter Lunde ringte og orienterte advokat Johnsen om budet kort tid etter at det var mottatt.
Senere samme kveld, eller muligens dagen etter, mottok Hans Petter Lunde et bud på kr 4,3 millioner kroner fra Sveinung Hartvedt med akseptfrist mandag 18 mars 1996 kl 16.00. Også dette budet ble advokat Johnsen underrettet om.
Søndag 17 mars 1996 ringte advokat Johnsen til dem som hadde skrevet seg på besøkslisten. Av Johnsens notat på listen er det, forsåvidt gjelder Sveinung Hartvedt, anført at han «kommer med bud 4.3». To andre er anmerket som mulige budgivere, og for de øvrige er det enten notert at det er lagt beskjed på telefonsvarer, at beskjed er gitt, eller at intet svar er oppnådd. To navn på listen, deriblant Hans Bjarne Reenskaug, er uten spesielle anmerkninger. For såvidt gjelder han er det likevel krysset av for at han er oppringt. Etter dette og Johnsens forklaring legger lagmannsretten til grunn at han forgjeves ble forsøkt oppringt.
Om kvelden søndag 17 mars 1996 ringte advokat Johnsen til Roy Styve, og underrettet ham om det konkurrerende budet. Styve høynet straks sitt bud til 4,365 millioner kroner. Av påskrift på besøkslisten kan det synes som om akseptfristen samtidig ble endret til mandag 18 mars 1996 kl 09.00.
Om advokat Johnsen underrettet Sveinung Hartvedt om Styves nye bud har vært omtvistet. Johnsen har fremholdt at dette ble gjort, rett nok slik at han bare snakket med Hartvedts ektefelle. Hun skal ha meddelt at det ikke var aktuelt å høyne budet. Sveinung Hartvedt har som vitne bestridt dette. Verken i byretten eller i lagmannsretten er imidlertid Sveinung Hartvedts ektefelle ført som vitne. Den ankende part har bevisbyrden på dette punkt, og lagmannsretten legger derfor til grunn advokat Johnsens forklaring.
Om morgenen mandag 18 mars 1996 hadde Hans-Petter Lunde kontakt med advokat Tom E. Johnsen. Johnsen opplyste at det ikke var andre aktuelle bydere enn de to som Lunde hadde mottatt bud fra, og rådet ham til å godta budet fra Roy Styve og Marit Hegge. Lunde aksepterte budet over telefon kort tid før utløpet av akseptfristen. Kjøpekontrakt ble inngått neste dag.
Utpå formiddagen mandag 18 mars 1996 ringte Hans Bjarne Reenskaug til advokat Johsen. Han hadde vært på visningen torsdag 16 mars 1996, og da ført sitt navn på besøkslisten. Reenskaug ville nå vite hvorledes det gikk med salget. Da Johnsen opplyste at eiendommen var solgt, ble Reenskaug opprørt, og ringte straks til Hans-Petter Lunde. Reenskaug meddelte at han hadde tenkt å by på eiendommen, og at han ville ha budt over den pris eiendommen var solgt for. Etter å ha kontaktet sin advokat, kom Lunde til at han ikke kunne fragå sin aksept av budet fra Styve/Hegge og meddelte dette til Reenskaug. Tirsdag 19 mars 1996 sendte likevel Reenskaug inn et bud på 4,4 millioner kroner. Lunde ble også tilbudt å bebo eiendommen uten å betale husleie frem til 1 desember 1996. Reenskaug meddelte Lunde at han eventuelt kunne høyne budet til 4,45 millioner kroner. Salget til Styve/Hegge ble imidlertid, som nevnt, gjennomført.
Ved stevning av 16 desember 1996 anla Hans-Petter Lunde sak ved Oslo byrett mot advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS med krav om erstatning for lidt tap med kr 237.280 samt renter.
Oslo byrett avsa 12 desember 1997 dom med slik domsslutning:
1. Tom E. Johnsens Eiendomskontor A/S frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Hans-Petter Lunde har rettidig påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett, og nedlagt slik endelig påstand:
1. Advokat Tom E. Johnsens eiendomskontor AS tilpliktes å betale Hans-Petter Lunde kr. 237.280,- - kronertohundreogtrettisyvtusentohundreogåtti 00/100 - med tillegg av 12% rente p.a. fra 16. desember 1996 til betaling skjer.
2. Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS tilpliktes å betale Hans-Petter Lunde saksomkostninger for både by- og lagmannsrett.
Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS har tatt til motmæle, og nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett.
Hans-Petter Lunde har i det vesentlige anført:
En eiendomsmegler har et profesjonsansvar. Det er strengt skyldansvar, jf Lødrup: Lærebok i erstatningsrett side 245 flg, jf Rt-1995-1350 og Rt-1988-7. Dertil kommer at grunnlaget for Lundes krav er at det ble sluttet avtale om salg til en lavere pris enn hva som kunne vært oppnådd. Det foreligger således brudd på en hovedoppgave for megleren. Oppdragsgiveren, her selgeren, står i en særstilling hva gjelder forventninger til meglerens arbeidsutførelse på dette punkt, jf Brækhus: Meglerens rettslige stilling side 232 flg.
Eiendomsmeglerloven §3-1 stiller krav om «god meglerskikk». Nærmere regler, som kan anvendes på det foreliggende tilfellet, er ikke gitt i loven. Det er heller ikke gitt forskrifter om hva som ligger i standarden. Praksis innad i bransjen og rettspraksis kan imidlertid gi veiledning. Det erkjennes likevel at kutymer og praksis i bransjen kan sensureres av domstolene. Forsåvidt gjelder bransjepraksis vises til de vitneforklaringer lagmannsretten har fått og dernest til klagesakene 44/95 og 61/95, som er behandlet og avgjort av Norsk Eiendomsmeglerforbund. Det vises også til Tøgard: Eiendomsmeglers erstatningsansvar side 23 - 24.
Ankemotparten sørget ikke for en reell budrunde der flest mulig bydere deltok. Besøkslisten, som megleren hadde etter visningene, ble ikke benyttet så aktivt som det burde vært gjort. Det er da tatt høyde for den tid som stod til rådighet og at arbeidet måtte utføres i en helg, eventuelt tidlig mandag morgen. På besøkslisten hadde de fleste angitt både kontor- og privattelefon. Det er utilstrekkelig bare å ringe gjennom listen en gang når utfallet av ringerunden var slik som her. En større aktivitet hadde gitt resultater. Hans Bjarne Reenskaug var i det alt vesentlige tilgjengelig i det aktuelle tidsrommet, og kontakt med ham hadde resultert i bud over det som eiendommen ble solgt for.
Også Sveinung Hartvedts interesse for eiendommen, og hans opplysninger om hva han kunne tenke seg å by for eiendommen, viser at megleren lett kunne ha oppnådd en høyere pris. Plikten til å følge opp en byder er særlig sterk. Advokat Tom E. Johnsens forklaring om at Hartvedts ektefelle ble kontaktet med forespørsel om å øke det inngitte bud, bestrides. Selv om den ankende part har bevisbyrden kan ikke Johnsens forklaring legges til grunn.
Også eiendommens art, prisnivået etc indikerer at de aller fleste av de navnene som stod på besøkslisten representerte potensielle reelle budgivere. Interesserte i boligeiendommer i den aktuelle prisklassen er gjerne likvide og villige til å ta raske beslutninger. Dersom det ikke var mulig å få til en reell budrunde innenfor akseptfristen som Styve hadde satt, burde advokat Johnsen tatt initiativ for å få forlenget fristen. Normalt er det kurant.
Da Hans-Petter Lunde ble rådet til å akseptere Styve/Hegges bud, fikk han ufullstendige opplysninger av megleren. Korrekte og utfyllende opplysninger om hvilket arbeid som hadde vært utført, var nødvendige for at Lunde kunne ta en riktig beslutning.
Ankemotpartens anførsel om at Lunde ville løpt en risiko dersom han ikke fikk forlenget akseptfristen på Styve/Hegges bud og samtidig avslo dette, bestrides. Alt tyder på at han i så fall kunne ha solgt til Hartvedt, og uansett kunne eiendommen vært annonsert på nytt.
Ved vurderingen av hva som kreves av et forsvarlig meglerarbeid, må det være berettiget å ta noe hensyn til provisjonsbeløpet. Provisjonen her ligger på et nivå som gjør det rimelig å forvente en vesentlig større innsats fra en meglers side enn det Johnsen gjorde.
Det bestrides ikke at Johnsen har utført et korrekt arbeid frem til visningene var avsluttet. I dette tilfellet var det imidlertid arbeidet i etterkant av visningene som var det vesentlige, og i så måte opptrådte Johnsen uforsvarlig og erstatningsbetingende.
Hans-Petter Lunde har lidt et tap på kr 237.280, og det foreligger årsakssammenheng. Dersom advokat Johnsen hadde opptrådt forsvarlig, hadde en reell budrunde funnet sted, og det er beviselig at eiendommen da iallefall hadde blitt solgt for 4,45 millioner kroner som Hans Bjarne Reenskaug var villig til å gi. Dertil kommer de økonomiske konsekvensene av de øvrige elementene som lå i hans bud, sammenlignet med det som lå i det aksepterte bud.
Byrettens omkostningsavgjørelse må opprettholdes selv om Lunde skulle tape saken i realiteten. Den ankende part har opptrådt kritikkverdig, og selv om ansvarsgrunnlag da ikke foreligger, er tvilsregelen i tvml §172, annet ledd anvendelig. Den bør også anvendes her.
Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS har i det vesentlige anført:
Megleroppdraget ble uført forsvarlig. Det er således ikke grunnlag for noe erstatningsansvar. Ankemotparten vil også gjøre gjeldende at byretten har tatt feil når det er rettet kritikk mot utførelsen av oppdraget selv om det ikke dreier seg om erstatningsbetingende feil.
Ved vurderingen av om forsvarlig meglerarbeid er utført, må hele oppdraget ses under ett.
Advokat Tom E Johnsen håndterte oppdraget korrekt fra begynnelse til slutt. Han har ikke overtrådt noen lovregler, jf kap 3 i eiendomsmeglerloven, han har fulgt Advokatforeningens regler for eiendomsmegling, den såkalte"huskelisten», og hans vurderinger var forankret i bred erfaring fra det aktuelle markedet og god kunnskap om det konkrete objektet. Han visste hvorledes sluttfasen skulle håndteres.
En besøksliste er et hjelpedokument. Megleren er ikke forpliktet til å benytte slike lister, og om det gjøres, er det ingen regler som sier noe om hvorledes megleren skal bruke listen. I Advokatforeningens huskeliste er besøkslister overhodet ikke nevnt. Besøkslister oppstod i en periode da det var treg omsetning av eiendommer. Det var et hjelpemiddel for å få i gang budrunder i et vanskelig marked. Da den aktuelle eiendomshandel ble foretatt, var det et hett marked, ikke minst hva gjelder eiendommer av den type Lunde solgte. Alle kjøpere av eiendommer vet at dersom man skal komme i betraktning i et hett marked, må man selv vise aktivitet og handle raskt. Bud med korte tidsfrister er vanlig i slike situasjoner.
Besøkslister er heller intet pålitelig instrument for å få oversikt over potensielle bydere. Mange setter sitt navn på slike lister uten egentlig å mene noe med det. Listene har således en lav «treffprosent».
Ved vurderingen av advokat Johnsens handlemåte må det tas i betraktning at det oppstod en hektisk budfase i en helg. Siste visning var lørdag 16 mars og Styve/Hegges siste bud var tidsbegrenset til mandag 18 mars kl 09.00. Likevel ble samtlige, bortsett fra en, på besøkslisten oppringt eller forsøkt oppringt i løpet av søndag. Johnsen ringte ikke på nytt til dem han ikke fikk kontakt med, men det kan heller ikke forlanges. Om besøkslister brukes, er det vanlig meglerpraksis å ringe kun en gang. Når en reell budrunde er kommet i gang, slik som her skjedde, kommer dessuten en besøksliste mer i bakgrunnen.
Advokat Johnsen hadde ingen foranledning til å tro at det var mulig å få forlenget fristen som Styve/Hegge hadde satt. Han hadde fått en plausibel forklaring på hvorfor det var satt en stram frist, og forholdt seg til det.
Budrunden som ble gjennomført søndag 17 mars, og som sluttet ved at Sveinung Hartvedts ektefelle avslo å gå over 4, 365 millioner kroner, innebar at Hans-Petter Lunde fikk en meget god pris for eiendommen. Denne var annonsert med en prisantydning på 3,9 millioner kroner og normal salsgverdi i henhold til takst var 4,35 millioner kroner. At Johnsen rådet Lunde til å akseptere Styve/Hegges bud var fornuftig og forsvarlig. Det må også tas i betraktning at Lunde da ikke kunne regne med å falle tilbake på Hartvedts bud på 4,3 millioner kroner.
Dersom lagmannsretten skulle være enig med byretten i at Johnsen med fordel kunne opptrådt annerledes enn han gjorde, betyr ikke det at erstatningsgrunnlag foreligger. Ved en vurdering av om han har handlet erstatningsbetingende, må det tas hensyn til de konkrete omstendigheter, særlig at han arbeidet under en stram tidsramme. De rettsavgjørelser den ankende part har vist til, gjelder begge situasjoner der det ble begått feil i tilretteleggingsfasen, dvs i situasjoner der megleren har hatt god tid på seg.
Subsidiært anføres at Lunde ikke har lidt noe tap, og - i motsatt fall - at årsakssammenheng ikke er påvist.
Budet, som Hans Bjarne Reenskaug innga, er ingen dokumentasjon for et tap. Budet ble inngitt etter at eiendommen var solgt, og har en tidsfrist som fremstår som påfallende i en slik situasjon. Det foreligger ingen andre holdbare opplysninger om hva eiendommen kunne ha blitt solgt for.
Det kan ikke legges til grunn at Lunde ikke ville ha akseptert Styve/Hegges bud dersom han mandag morgen var blitt fortalt at Johnsen ikke hadde vært i kontakt med Hans Bjarne Reenskaug. På dette tidspunktet var Reenskaug bare et navn på en besøksliste.
Byrettens saksomkostningsavgjørelse er uriktig. Det er ikke anført noen relevant tvil, og tvml §172, annet ledd er uanvendelig.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, bortsett fra hva gjelder saksomkostningsavgjørelsen, og kan i det vesentlige tiltre byrettens domsgrunner.
Av eiendomsmeglerloven §3-1 følger at en eiendomsmegler plikter å utføre salgsoppdrag i tråd med «god meglerskikk». Nærmere regler - utover de som følger av de øvrige bestemelsene i kapittel 3 - er ikke gitt.
En hovedforpliktelse i ethvert megleroppdrag må være at megleren skal søke å oppnå best mulig pris for oppdragsgiveren, dvs her selgeren. Vurderingen av hva som kreves må imidlertid forankres i de konkrete omstendigheter som foreligger. Ikke enhver svikt, som i ettertid lar seg påvise, vil være erstatningsbetingende. Megleren må ha et visst spillerom for sin håndtering av saken, og hva som anses som et forsvarlig skjønn.
Etter lagmannsrettens vurdering kan advokat Johnsen ikke bebreides for at han forholdt seg til den akseptfrist Styve/Hegge hadde satt. Det var intet som tydet på at fristen kunne forlenges, og uten slike holdepunkter kan det normalt ikke forventes at en eiendomsmegler tar initiativ til fristforlengelse. Situasjonen utviklet seg heller ikke slik at det oppstod et særlig behov for å overveie et slikt fremstøt. Advokat Johnsen hadde vært i kontakt med Styve/Hegge, og han hadde fått et forhøyet bud uten at akseptfristen ble forlenget. Dertil kommer at budet lå over eiendommens normale omsetningsverdi og dessuten markant over den prisantydningen som eiendommen var utbudt med. Under disse omstendigheter kan megleren ikke være forpliktet til å søke å få akseptfristen forlenget for å rekke å ringe til de navn på besøkslisten som det tidligere ikke var oppnådd kontakt med.
Etter dette må advokat Johnsens handlemåte i tidsrommet etter avsluttet visning og frem til salg ble sluttet, vurderes på bakgrunn av at Styve/Hegges bud bare stod ved lag frem til morgenen mandag 18 mars 1996. Hvorvidt akseptfristen var kl 09.00 eller 09.15 spiller liten rolle i denne vurderingen. Budrunden måtte gjennomføres i løpet av kort tid og dessuten i en helg.
Normalt må det forventes at en megler, dersom det foreligger en utfylt besøksliste, gjør bruk av denne for å få frem bud på eiendommen. Hvilken aktivitet som kan kreves av megleren, må imidlertid bero på en konkret vurdering der ulike faktorer kan komme inn. Sannsynligheten for at listen inneholder potensielle bydere hvis bud ville kunne hatt betydning for den pris eiendommen ble solgt for, må sammenholdes med hva som med rimelighet kan forlanges av megleren i den situasjonen som foreligger.
Etter lagmannsrettens vurdering kunne advokat Johnsen ikke utelukke at det blant de navn på listen som han ikke hadde oppnådd kontakt med, var potensielle bydere som ville vært interessante. Noen særlig stor grad av sannsynlighet for dette var det likevel ikke. Slik markedssituasjonen var for eiendommer av det foreliggende slag, er det grunn til å regne med at reellt interesserte kjøpere ikke ville nøye seg med å føre seg opp på besøkslisten, for så å forholde seg avventende. Dertil kommer at de bud som allerede var inngitt, innebar at nye bud av interesse ville måtte opp på et nivå godt over eiendommens verdi i henhold til takst og prisantydning. Selv om det således kan hevdes at muligheten for å få frem flere bydere nok forelå, slik at det hadde vært fornuftig med en noe bedre oppfølgning, må muligheten for nye interssante bud ha fremstått som heller liten. At han da ikke ringte til de oppgitte telefonnumre på besøkslisten flere ganger i løpet av helgen eller tidlig mandag morgen, men nøyde seg med å forelegge for Hans-Petter Lunde det resultat han hadde oppnådd, kan ikke anses som uforsvarlig og erstatningsbetingende. Etter bevisførselen i lagmannsretten kan det heller ikke legges til grunn at Johnsen ikke ga Lunde riktige og fullstendige opplysninger om arbeidet han hadde utført i løpet av helgen.
Etter lagmannsrettens vurdering kan det heller ikke anses dokumentert at Hans-Petter Lunde ble påført noe økonomisk tap ved advokat Johnsens handlemåte. Som nevnt må det legges til grunn at Johnsen ble meddelt av Hartvedts ektefelle at det ikke var aktuelt å høyne budet som tidligere var inngitt, og det budet som Hans Bjarne Reenskaug innga, kan ikke være tilstrekkelig dokumentasjon for et tap. Budet ble inngitt etter samtaler med Johnsen og Lunde, der Reenskaug var blitt meddelt at Lunde hadde akseptert Styve/Hegges bud, og Reenskaug satte en såvidt kort akseptfrist - noen få timer - at det ikke var noen praktisk mulighet for tilslag. Lunde hadde akseptert et annet bud, og hvorvidt det likevel kunne bli en åpning for Reenskaugs bud ville åpenbart ikke ha vært avklart innenfor akseptfristen.
Etter dette blir byrettens dom punkt 1 å stadfeste.
Lagmannsretten finner at Hans-Petter Lunde må betale saksomkostninger for begge instanser. For lagmannsretten følger saksomkostningsansvaret av tvml §180, første ledd idet anken har vært forgjeves og det ikke foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til fritak. Byrettens omkostningsavgjørelse er forankret i tvilsregelen i tvml §172, annet ledd. Etter lagmannsrettens vurdering har ikke avgjørelsen av kravet i saken - dvs spørsmålet om erstatningsansvar - budt på tvil.
Saksomkostningene settes til kr 105.718, herav kr 104.718 i salær, samlet for begge instanser i samsvar med prosessfullmektigens oppgave. Det finnes rimelig å dekke vitnegodtgjørelse, kr 1.000, til advokat Jens Bull som saksomkostning i saken.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. Hans-Petter Lunde betaler saksomkostninger for byretten og lagmannsretten til Advokat Tom E. Johnsens Eiendomskontor AS med 105.718 - etthundreogfemtusensyvhundreogatten- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.