LB-1997-910

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-09-22
Publisert:	LB-1997-00910
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-08344 B/17 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-00910 B/02.
Parter:	Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Hilde Foyn Bruun). Saksøkt: Sigrid Fjeld (Prosessfullmektig: Advokat Jens Lind).
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland, 2 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Forsinkelsesrenteloven (1976), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §31, Plan- og bygningsloven (1985)

Oslo byrett avhjemlet 10. desember 1996 skjønn i sak 95-08344B/17. Saksøker var Oslo kommune og saksøkt var Sigrid Fjeld. Skjønnet gjalt erhverv av grunn til park/turvei/friområde og var hjemlet i avtale av 27. juni/1. august 1995.

Den 12. februar 1997 begjærte saksøkte overskjønn. Oslo kommune har inngitt tilsvar datert 12. mars 1997.

Overskjønnsforhandlingene fant sted 3. og 4. september 1997. Som representant for Oslo kommune møtte juridisk rådgiver Astrid Wright, Etat for eiendom og utbygning. Som representant for saksøkte møtte svigersønnen, Ivar Madsen. Begge fikk anledning til å overvære forhandlingene i sin helhet. Madsen avga forklaring som vitne. Ytterligere to vitner ble avhørt. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Den berørte eiendom ble befart.

Saksøkeren, Oslo kommune, har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Saksøkte, Sigrid Fjeld, har nedlagt slik påstand:

1. Sigrid Fjeld tilkjennes full erstatning for avståelse av eiendomsretten til eiendom gnr. 236, bnr. 17 i Oslo. Hertil kommer 5% rente p.a. fra 01.08.1995 og frem til 14 dager etter overskjønnets avsigelse. Deretter kommer forsinkelsesrenter i henhold til forsinkelsesrenteloven bestemmelser, p.t. 12% p.a.

2. Sigrid Fjeld tilkjennes saksomkostninger for overskjønnsretten.

Oslo kommune, har i det vesentlige anført:

Ekspropriasjonserstatningsloven skal legges til grunn ved fastsettelsen av eiendommens verdi. Sigrid Fjeld har følgelig krav på salgsverdien, eventuelt bruksverdien hvis den er høyere.

Kommunen overtok eiendommen pr. 1. august 1995. Det er følgelig verdien på dette tidspunkt som skal fastsettes. Bygningen på eiendommen, er i svært forfallen tilstand. Det er uten betydning for verdsettelsen hva årsaken til dette er frem til 1. august 1995.

Eiendommen erhverves i henhold til reguleringsplan hvor formålet er friområde/park. Ved vurderingen av hva som er påregnelig bruk av eiendommen skal reguleringsformålet legges til grunn, jf. uttalelse i plenumsdommen fra 1996, Rt-1996-521.

Eiendommen har ingen bruksverdi. Trygve Fjeld, Sigrid Fjelds ektefelle, ovetok eiendommen ved skjøte av 04. juli 1933. Den ble overtatt med påstående hytte. Det finnes intet i kommunens arkiver om at hytten er lovlig oppført. Det fremgår dessuten av skjøtet at hytten ikke er oppført etter bygningsvesenets forskrifter. Den ombygning/påbygning som ble foretatt i 1958 er så omfattende, med bl.a. eksteriørmessige endringer, at byggetillatelse var nødvendig. Eiendommen var den gang regulert til park med en veiforbindelse i bro over eiendommen. Søknad om byggetillatelse, ville derfor blitt avslått.

Bygningen er tatt i bruk som helårsbolig uten nødvendig tillatelse fra kommunen. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann og kloakk. Det er overveiende sannsynlig at en søknad om å få ta bygningen i bruk som helårsbolig, ville blitt avslått.

Det fremgår av skjøtet at bebyggelsen på eiendommen skal ligge i en avstand av 12,5 meter fra gatens midtlinje, d.v.s. Eirik Raudes vei. Bygningen er oppført lenger fra veien og tett ved elven Alna.

Hverken bygningen eller bruken av den som helårsbolig er følgelig lovlig og har derfor ingen verdi på saksøktes hånd.

Istandsettelse av bygningen for utleie, slik saksøkte har anført, er ingen påregnelig utnyttelse. Det fremgår av plan- og bygningsloven §31 første ledd, at eiendommen ikke kan tas i bruk til formål som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av reguleringsplanen. Bygningen har stått tom siden 1988 og er i så dårlig forfatning at den trenger hovedombygging for å kunne bli leiet ut. En slik hovedombygning vil det ike bli gitt tillatelse til.

Dertil kommer at den tidligere adkomst over den øvre del av eiendommen som er utskilt og bebygget, er ødelagt p.g.a. oppfylling med store mengder fyllmasser. Reetablering av adkomsten vil kreve tillatelse, som heller ikke vil bli gitt.

Bygningen må anses som saneringsmoden allerede på overtakelsestidspunktet. Eiendommen har derfor heller ingen salgsverdi som boligeiendom.

Grunnen alene har noen salgsverdi. Påregnelig utnyttelse er til friområde og det er ingen omsetning av slike arealer. Kommunen er eneste kjøper. Kr 10,- pr. kvm som naboene har fått er utslag av frivillige forhandlinger og kommunens aktuelle behov og ingen omsetningsverdi. Byrettens avgjørelse om å gi Fjeld samme pris, er godtatt av prosessøkonomiske grunner.

Bygningen må rives for å få gjennomført reguleringsformålet. Den representerer derfor under enhver omstendighet et verdiminus. Rivningskostnadne anslås å være i størrelsesorden 70.000 kroner.

Skattetaksten på 211.000 kroner angir ingen omsetningsverdi. Den er fastsatt uten at eiendommen er befart, og danner bare grunnlaget for utskrivning av eiendomsskatt.

Underskjønnet lider ikke av noen feil og det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Saksøkte må derfor bære sine saksomkostninger selv og kommunen må bli tilkjent saksomkostninger.

Sigrid Fjeld har i det vesentlige anført:

Verdien av eiendommen skal fastsettes i henhold til ekspropriasjonserstatningsloven regler. Det er salgsverdien, eventuelt bruksverdien hvis den er høyere som skal erstattes.

Bygningen har beskjeden standard med brønn og utedo. Manglende WC kan avhjelpes med biodo e.l.

Bygningen har vært bebodd til 1988. Forfallet som deretter har funnet sted, må sees på bakgrunn av at kommunen skulle overta eiendommen. Det var hensiktsløst å bruke penger på vedlikehold, som man ikke ville få igjen. Det foreligger tinglyst rett til adkomst og parkering over bnr. 194 som er utskilt fra eiendommen. At det i dag er vanskelig med adkomst og parkering, er ikke Sigrid Fjelds problem, men problemet til eieren av bnr. 194. Planløsningen på denne eiendom er imidlertid slik at både parkering og adkomst lett kan ordnes. P.g.a. oppfyllingen på bnr. 194 er skråningen ned til elven brattere enn tidligere. Den gamle adkomsten lar seg imidlertid lett reetablere med en gravemaskin og nye trapper. Dette er ikke så omfattende at det krever byggetillatelse.

Med en viss utbedring som ikke behøver å koste mer enn ca 60.000 kroner, vil boligen kunne leies ut, f.eks. til entreprenører som bolig for ukependlere. Istandsettelsen for slik utleie er ikke så omfattende at det er snakk om hovedombygging i bygningsloven forstand og krever ikke byggetillatelse.

Det fremgår av skjøtet fra 1933 at samtykke fra Kværner måtte innhentes i tilfelle eiendommen skulle bebygges. Det må bety at eiendommen den gang var uregulert. Reguleringsplanene fra 1952 og 1973 er vedtatt etter at eiendommen var tatt i bruk som helårsbolig. Reguleringsplanen er og har ikke vært til hinder for denne bruk. Det er ikke gitt pålegg om flytting eller riving eller om tilknytning til vann og kloakk. Det er følgelig verdien som boligeiendom saksøkte skal tilkjennes. Det forhold at eiendommen ikke har vært bebodd siden 1988 hindrer ikke slik erstatning.

Det fremgår av plenumsdommen fra 1996 at reguleringsplanen skal legges til grunn ved ekspropriasjon av større friområder. I Selvaag- dommen, Rt-1983-143, ble reguleringsplanen ikke lagt til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Dersom bygningen ikke har noen verdi, må grunnen erstattes som tomtegrunn. Ser man bort fra reguleringsplanen, er boligbebyggelse påregnelig. Eiendommen er attraktiv med kort avstand til sentrum.

Eiendommen må ha en langt høyere verdi enn den byretten fastsatte. Således har kommunen fastsatt skattetaksten til 211.000 kroner. Tilbudet fra kommunen før skjønn ble påstevnet var også langt høyere enn det byretten fastsatte.

Det betviles at rivningskostnadene vil være i den størrelsesorden kommunen har angitt.

Lagmannsretten skal bemerke:

Til grunn for verdsettelsen av eiendommen legger lagmannsretten ekspropriasjonserstatningsloven, hvilket partene også er enige om. Saksøkte skal følgelig ha salgsverdien eller bruksverdien om den er høyere.

Eiendommen er beliggende i Svartdalen og er regulert til park/friområde i henhold til reguleringsplaner vedtatt i 1952 og 1973. Den ligger i et større friområde som inngår i den store Grøntplanen for Oslo. Lagmannsretten legger reguleringsplanene til grunn med hensyn til hva som er påregnelig arealbruk, jf Rt-1996-521. Saksøkte er dermed avskåret fra å bebygge eller på annen måte utnytte grunnen i strid med planene. Saksøkte har vist til Selvaagdommen, Rt-1983-143 og anført at reguleringsplanen ikke skal leggges til grunn. Dommen gjelder imidlertid spørsmålet om erstatning for tapt entreprenørfortjeneste og ligger faktummessig helt annerledes an enn nærværende sak. Dommen kan derfor ikke få betydning her. Partene er enige om, og lagmannsretten med dem, at unntaket fra regelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn, parkprinsippet, jf. Rt-1977-24, ikke får anvendelse i denne sak.

Eiendommen består av en bratt, skogbevokst nordvendt skråning med et relativt smalt og flatt parti mellom skråningsfoten og sydbredden av Alnaelven. Arealet er ca 720 kvm. Det flate partiet ved elvebredden er bebygget med et hus i to easjer opprinnelig oppført i 1920. Etter om- og påbygning i 1958 er brutto areal tilsammen cz. 75 kvm. Videre er det på eiendommen oppført kombinert vedskjul og utedo. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Vann har vært tatt fra brønn med pumpe inne i huset. Avløpsvannet har gått i ledning ut i elven.

Eiendommen var opprinnelig på ca 1484 kvm., med Eirik Raudesvei som grense i syd. I 1983 ble den del av eiendommen som ligger mellom toppen av skråningen og Eirik Raudes vei omregulert til boligbebyggelse, fradelt og bebygget med en enebolig hvor saksøkte i dag bor sammen med en datter. I forbindelse med fradelingen, ble det på den utskilte del tinglyst rett til atkomst og parkering m.m. for den gjenværende del av eiendommen.

Eiendommen ble ervervet i 1933. Det fremgår av skjøte at eiendommen var bebygget med en hytte og at denne ikke var oppført etter bygningsvesenets forskrifter. Noen tid før krigen ble hytten tatt i bruk som helårsbolig for familien Fjeld bestående av 2 voksne og 3 barn. Lagmannsretten legger til grunn at dette ble gjort uten nødvendig tillatelse fra kommunen. I 1958 ble det uten byggetillatelse innredet en leilighet på loftet, det ble anlagt trapp fra første til annen etasje. I denne forbindelse fikk huset ett påbygg i den sørøstlige del og deler av taket ble hevet. I annen etasje ble det satt inn vindu i den østre gavlveggen, og på den vestre ble det bygget balkong med vindu og dør. Nye takstoler ble montert og taket isolert. Likeledes ble noen av veggene i første etasje isolert. Ombygningsarbeidene er så omfattende både eksteriørmessig og ellers at de etter lagmannsrettens oppfatning åpenbart krevet byggetillatelse. Eiendommen var den gang regulert til park med vei i bro over eiendommen. En søknad om byggetillatelse ville av denne grunn mest sannsynlig ikke blitt innvilget. Hvis søknaden hadde blitt innvilget, ville det åpenbart vært på vilkår om at saksøkte tinglyste midlertidighetserklæring på eiendommen.

Saksøkte har latt bygningen forfalle så den i dag anses å være kondenabel. Det fremgår av takst avholdt 7. november 1994 at den heller ikke var beboelig på overtakelsestidspunktet.

Utleie etter først å ha satt bygningen i beboelig stand, vil være i strid med reguleringsplanen, og er således ikke en påregnelig utnyttelse av eiendommen. Dertil kommer at saksøkte, ifølge svigersønnen, ikke ønsket å leie ut fordi hun hadde en drøm om å flytte tilbake.

Bygningen med vedskjul og utedo har ingen verdi for eiendommen.

Saksøkte har etter dette ikke krav på verdien av eiendommen som boligeiendom.Reguleringsplanene legges også til grunn ved fastsettelsen av grunnverdien. Det er følgelig salgsverdien som friområde saksøkte har krav på. Saksøkte har krevet verdien som tomtegrunn og vist til Sarheimdommen, Rt-1970-1028. Denne avgjørelse gjaldt ikke om det skulle gis erstatning for tomteverdi, dette var uomtvistet, og dommen får derfor ingen betydning for nærværende sak.

Lagmannsretten deler ikke kommunens oppfatning om at det ikke er noe marked for salg av friområder. Det er åpenbart et begrenset marked, men tilstøtende eiendommer har altid interesse av å kjøpe slike arealer av hensyn til beregningen av utnyttelsesgraden på vedkommende eiendom. Lagmannsretten finner at den pris kommunen betalte ved frivillig erhverv av naboeiendommene, kr 10,- pr. kvm., gir uttrykk for salgsverdien også for denne eiendom. Denne pris har kommunen betalt for eiendommer både med og uten bebyggelse. Lagmannsretten foretar derfor ingen reduksjon med hensyn til rivningskostnadene. Disse er ikke legitimert.

Grunnverdien fastsettes etter dette til kr 7200,-.

Avsavnsrente. Byretten har rettskraftig fastsatt avsavnsrenten til 5% p.a.

Saksomkostninger. Overskjønnet er alene begjært av saksøkte som ikke har oppnådd noe bedre resultat enn ved underskjønnet. Etter lagmannsrettens oppfatning lider heller ikke underskjønnet av noen feil og avgjørelsen var ikke så tvilsom at saksøkte hadde grunn til å begjære overskjønn. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke, jf. skjønnsloven §54a, første ledd.

Saksøkeren har krevet saksomkostninger, men lagmannsretten finner, om enn under en hvis tvil, at det ikke var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke saksøkeren, jf. skjønnsloven §54a, tredje ledd.

Saksøkte må dekke de lovbestemte omkostningene ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. For erhverv av gnr. 236 bnr. 17 i Oslo betaler Oslo kommune til Sigrid Fjeld 7.200 - syvtusentohundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse. I tillegg betales avsavnsrente med 5% p.a. fra 1. august 1995 til betaling skjer. Ved forsinket betaling betales renter etter lov om renter ved forsinket betaling.

2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten.

3. Sigrid Fjeld betaler de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.