Rt-1970-1028
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1970-09-19 |
| Publisert: | Rt-1970-1028 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 121B/1970. |
| Parter: | Sarheim Engros A/S v/styrets formann (advokat Gudmund Kuvås - til prøve) mot Trondheim kommune v/ordføreren (høyesterettsadvokat J. M. Mjøsund). |
| Forfatter: | Roll-Matthiesen, Anker, Gundersen, Stabel, Mindretall: Eckhoff |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §31, §32, Bygningsloven (1924) §31, §25, §35, §42, §87, §93 |
Dommer Roll-Matthiesen: Firmaet C. Sarheim & Co. drev gjennom lang tid engrosforretning i papir og kontorrekvisita i egen eiendom i Brattørgaten 12 a i Trondheim. Den 15. juni 1957 stadfestet Kommunal- og arbeidsdepartementet en av bystyret vedtatt reguleringsplan, hvoretter nevnte eiendom ble utlagt til gate og parkeringsplass. Ved brann den 21. januar 1966 ble bygningen, en forretningsgård på 2 etasjer, nærmest totalskadet. Under henvisning til reguleringsplanen av 1957 tillot ikke bygningsmyndighetene at bygningen ble gjenoppført, og Trondheim bystyre vedtok den 7. september 1967 å foreta ekspropriasjon av blant annet Brattørgaten 12 a i henhold til bygningslovens §35 punkt 1, jfr. §25 nr. 3. Fra slutten av 1950-årene hadde firmaet sett seg om etter utvidelsesmuligheter, og i 1963 ble innkjøpt en tomt på Tunga i Trondheim, hvor det var meningen å føre opp et nybygg. Arbeidet hermed ble satt i gang kort tid etter brannen, og våren 1967 ble hele den virksomhet som hadde vært drevet i Brattørgaten 12 a overført til Tunga. I forbindelse med
Side:1029
denne overføring ble engrosforretningen omdannet til et aksjeselskap - Sarheim Engros A/S - som ble tilskjøtet eiendommen på Tunga samt Brattørgaten 12 a. Det ansvarlige selskap fortsatte å drive en detaljforretning som holdt til på et annet sted i byen. Noe av den brannskadede bygning var gjort brukbar til lager, som var utleiet til nevnte detaljforretning.
Ekspropriasjonssaken ble behandlet av Trondheim skjønnsrett, hvor Sarheim Engros A/S nedla påstand om full erstatning for tomtens verdi med resterende bebyggelse og «i den forbindelse også det tap som oppstår ved at firmaet avskjæres muligheten ved i forbindelse med salg av tomten eller egen utnyttelse av denne å kunne skaffe seg lokaler for egen virksomhet i nybygg på denne». Ved skjønn avgitt den 2. mars 1968 ble omsetningsverdien som tomtegrunn - tomteverdien - lagt til grunn, og den ble satt til kr. 800 pr. m2. Skjønnsretten fant at Sarheim ikke var berettiget til noen erstatning utover tomteverdien, dog således at Sarheim også ble tilkjent differansen mellom skadetakstens nyverdi kr. 195.000 og skadetakstens dagsverdi kr. 157.000, eller kr. 38.000. Denne post har ikke vært omtvistet mellom partene.
Sarheim Engros A/S begjærte overskjønn og nedla for overskjønnsretten samme påstand som for underskjønnsretten. Overskjønnsretten kom til samme resultat som den tidligere instans og stadfestet underskjønnet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent for overskjønnsretten.
Om saksforholdet ellers og partenes tidligere anførsler henvises til under- og overskjønnets premisser.
Sarheim Engros A/S har påanket overskjønnet til Høyesterett på grunn av rettsanvendelsen fordi det bare er gitt erstatning for tomteverdien. Sarheim mener å ha krav på å få hele sitt subjektive tap erstattet. Sarheim aktet - når nybygget på Tunga var oppført - å bruke eiendommen i Brattørgaten 12 a som håndlager, utstillings- og salgslokale, hvilket var nødvendig fordi Tunga ligger avsides. Dette var realistiske planer som man ikke kan komme utenom. Kommunen kan ikke båndlegge en eiendom gjennom en reguleringsplan og deretter kreve den avstått uten å betale erstatning for hele det tap som avståelsen medfører for eieren. Ved erstatningsutmålingen må man derfor se bort fra reguleringsplanen. Derved oppnås at eieren får erstatning etter høyeste verdi, hva han har krav på. Overskjønnet har tilkjent en redusert erstatning, omsetningsverdien for tomten og ikke den subjektive verdi. Dette er uriktig, idet det ikke er hjemmel for å fastslå at båndleggelse gjennom en reguleringsplan skal føre til redusert erstatning. Etter Sarheims mening følger det tvert imot av prinsippet i bygningslovens §32 nr. 1 at full erstatning skal betales, idet det ikke er holdepunkter for å anta at lovbestemmelsen gir uttrykk for at bare en redusert erstatning er tilstrekkelig. Videre følger det etter Sarheims mening av en sikker rettspraksis at en spesiell økonomisk utnyttelsesinteresse i eiendommen utover omsetningsverdien skal erstattes.
Side:1030
Det er særlig vist til avgjørelsene i Rt-1923-II 96, 1936 82, 1949 408 og 1960 51 samt til de mange dommer som gir erstatning for gjenanskaffelsesverdien, blant annet Rt-1960-568. Sarheim Engross A/S har nedlagt slik påstand:
«1. Trondheim overskjønnsrett for bygningssakers skjønn av 6. november 1968 oppheves i den utstrekning det er påanket, og hjemvises til ny behandling.
2. Sarheim Engros A/S tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»
Trondheim kommune har nedlagt denne påstand:
«1. Trondheim overskjønnsrett for bygningssakers skjønn av 6. november 1968 stadfestes forsåvidt det er påanket.
2. Sarheim Engros A/S dømmes til å erstatte Trondheim kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Trondheim byrett med avhør av Eifinn Sarheim og Finn Sarheim som parter samt av et vitne.
Jeg finner at anken ikke kan føre frem.
Etter bygningslovens §31, jfr. §31 i den tidligere lov av 1924, er en stadfestet reguleringsplan bindende uten at eieren i den anledning kan kreve erstatning for de bånd reguleringsplanen har lagt på hans rådighet over eiendommen. Når eiendommen eksproprieres i henhold til planen er det stillingen slik den da foreligger som må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, og det er ikke adgang til å se bort fra planen. Det er således verdien av den brannherjede eiendom som skal danne grunnlaget for erstatningsfastsettelsen og ikke tilstanden før brannen eller forholdene slik de eventuelt kunne blitt ved nybygg. Jeg er derfor enig med overskjønnsretten i at det spesielle tap Sarheim måtte ha ut over tomteverdien, ved at hverken Sarheim eller andre vil få adgang til å bygge på tomten, er et tap som følger av reguleringsplanen og som ikke kan kreves erstattet ved ekspropriasjonen.
Overskjønnsretten har gått ut fra at Sarheim ville ha krav på at den særlige bruksverdi ble lagt til grunn, såfremt den brannskadede bygning hadde en større verdi for Sarheim enn tomteverdien. Overskjønnsretten har imidlertid funnet at tomteverdien er større enn bruksverdien beregnet på dette grunnlag. Og jeg kan da ikke se at overskjønnsretten har gått ut fra en uriktig rettsoppfatning når den har fastsatt erstatningen på grunnlag av omsetningsverdien for tomten. Noe annet følger ikke av prinsippet i bygningslovens §32 nr. 1, slik som hevdet av Sarheim. Bestemmelsen sier at i de der beskrevne tilfelle skal kommunen betale erstatning etter skjønn, men uttaler ikke noe om hvorledes erstatningen skal beregnes. Den rettspraksis det er henvist til gir etter min mening heller ikke grunnlag for den ankende parts standpunkt. Forholdene var i alle de påberopte saker forskjellige fra nærværende sak, særlig fordi sakene gjaldt ekspropriasjon av eiendommer hvor eieren drev næringsvirksomhet. I dommen i Rt-1949-408, var spørsmålet om grunnen skulle verdsettes høyere enn tomteverdien fordi det var et leirtak på
Side:1031
eiendommen. Og avgjørelsene om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi må være uten enhver interesse i et tilfelle som dette, hvor det ikke har oppstått noe spørsmål om gjenanskaffelse fordi bygningen nærmest ble totalskadet ved brannen.
Sarheim har sluttelig anført at nettopp den omstendighet at tomten er erstattet etter omsetningsverdien, viser at man må se bort fra reguleringen ved erstatningsfastsettelsen. Jeg skal hertil bemerke, som også nevnt av overskjønnsretten, at det ved rettspraksis er fastslått at man ved ansettelse av ekspropriasjonserstatningen skal verdsette grunnen som bebyggelig selv om den er gjort ubebyggelig ved at den er regulert til gate m.v. Jeg henviser til avgjørelser i Rt-1897-730 og 1900 273 samt til det som er uttalt av førstvoterende i den før nevnte dom i Rt-1949-408.
Mitt resultat blir således at overskjønnet må stadfestes i den utstrekning det er påanket.
Jeg finner at Sarheim må betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sarheim Engros A/S til Trondheim kommune 4.000 - fire tusen - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Gundersen og Stabel: Likeså.
Dommer Eckhoff: Etter min mening bygger overskjønnsretten på en uriktig rettsanvendelse, og skjønnet må derfor oppheves.
Jeg nevner først at anken for Høyesterett gjelder spørsmålet om hvorledes verdien av tomten skal beregnes. Overskjønnsrettens standpunkt er at tomten skal erstattes etter hva Sarheim kunne få ut av den ved salg som byggetomt, mens Sarheim hevder at det skal gis ham erstatning etter den høyere verdi som Sarheim mener at tomten har for ham i hans bedrift.
Sarheims krav ble avvist av overskjønnsretten med følgende begrunnelse: «Det spesielle tap som Sarheim måtte ha ut over tomteverdien, ved at hverken han eller andre vil få adgang til å bygge på tomten, er et tap som følger av reguleringsplanen, og som ikke kan kreves erstattet. Den omstendighet at tomten blir ubebyggelig, fører imidlertid etter sikker rettspraksis ikke til at tomten skal vurderes som ubebyggelig, idet eieren har krav på å få den alminnelige byggetomteverdi erstattet.» Det er denne uttalelse som anken for Høyesterett gjelder.
Etter mitt syn blander overskjønnsretten sammen to forhold
Side:1032
som i reguleringssaker bør holdes atskilt. Det ene spørsmål er båndleggelsen som er omhandlet i bygningslovens §31. Denne side av reguleringen betinger ikke erstatning med mindre vilkårene måtte foreligge etter §32 og §42, og overskjønnsretten har for så vidt rett i sin uttalelse. Det annet spørsmål er hvorledes erstatningen skal fastsettes når reguleringen samtidig eller senere gjennomføres ved ekspropriasjon. Da skal erstatningen - og her skiller min oppfatning seg bestemt fra overskjønnsrettens og førstvoterendes - fastsettes etter den utnyttelse som lovlig ville ha kunnet finne sted, om reguleringen ikke hadde foreligget. Overskjønnsretten så, skjønt den sier det motsatte, bort fra båndleggelsen når den gav Sarheim rett til å kreve erstatning for tomten som byggetomt, og vanligvis får eierne full erstatning på denne måte. Feilen i overskjønnet er etter min mening at overskjønnet begrenset seg til det beløp den mente Sarheim kunne få ut av tomten ved salg, og at den anså seg avskåret fra å ta standpunkt i realiteten til Sarheims påstand om at markedsverdien ikke dekket tapet, fordi tomten for ham hadde en høyere verdi. Det følger etter min mening av alminnelige ekspropriasjonsregler at Sarheim hadde rett til erstatning, om han kunne godtgjøre et slikt tap.
Jeg finner ikke grunn til å ga inn på det annet spørsmål som overskjønnsretten behandlet, nemlig forholdet mellom bruksverdien av bygningen og omsetningsverdien av tomten, fordi anken ikke omfatter dette spørsmål.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.
Av overskjønnet (lagdommer Kr. Fr. Myrdahl med skjønnsmenn):
Eiendommen er på 209 m2. Det har vært en gammel 2 etasjes forretningsgård på tomten, men ved brann den 21.1.1966 ble bygningen på det nærmeste totalskadet. Ved skadetakst over bygningen ble dens nyverdi umiddelbart før brannen satt til kr. 210.000 og skaden på samme grunnlag til kr. 195.000. Dagsverdien umiddelbart før brannen ble satt til kr. 170.000, og skaden på samme grunnlag til kr. 157.000. Bygningsmyndighetene tillot ikke bygningen gjenoppført, og Sarheim vil fra brannassurandøren ikke få erstattet differansen mellom skaden beregnet etter nyverdi og dagsverdi, kr. 38.000. Det er uomtvistet mellom partene at Trondheim kommune plikter å erstatte dette beløp. - - -
Overskjønnsrettens bemerkninger:
Etter bygningslovens §31 er en stadfestet reguleringsplan bindende. Bebyggelse på Brattørgt. 12 a er i strid med reguleringsplanen og det vil derfor heller ikke være tillatt å foreta slike reparasjoner på bygningen at arbeidet må karakteriseres som hovedombygning. Det vises til bygningslovens §31 første setning, jfr. §93 litr. b og §87 nr. 2 a.
Det spesielle tap som Sarheim måtte ha ut over tomteverdien, ved at hverken han eller andre vil få adgang til å bygge på tomten, er et tap som følger av reguleringsplanen, og som ikke kan kreves erstattet. Den omstendighet at tomten blir ubebyggelig, fører imidlertid etter
Side:1033
sikker rettspraksis ikke til at tomten skal vurderes som ubebyggelig, idet eieren har krav på å få den alminnelige byggetomtverdi erstattet.
Bygningen på Brattørgt. 12 a benyttes idag i brannskadet tilstand som lager for Sarheims detaljforretning. Hvis den særlige bruksverdi for Sarheim av den brannskadete bygning er større enn tomteverdien, vil han ha krav på å få erstatning etter bruksverdien, iallfall når det sees bort fra problemet med at det gjelder 2 formelt adskilte firmaer. Overskjønnsretten finner imidlertid at tomteverdien er større enn bruksverdien beregnet på det nevnte grunnlag.
Overskjønnsretten finner at skjønnsrettens vurdering av tomteverdien til kr. 800 pr. m2 er rimelig og i god overenstemmelse med de takster som de alminnelige prismyndigheter er kommet til for tomter som det er naturlig å sammenligne med. Skjønnsrettens fastsettelse av tomteverdien stadfestes derfor.
Branntaksten viser at den gjenværende del av bebyggelsen er verdsatt til kr. 15.000. Dette antas å være verdien ved en eventuell gjenoppbygning av den brannskadete bygning. Når Sarheim får erstattet etter tomteverdi som høyeste verdi antas han ikke å kunne kreve erstattet bygningens verdi idet bygningen ikke antas å ha noen nedrivningsverdi.
Det er ikke omtvistet at Sarheim i tillegg til tomteverdien kan kreve erstattet differensen mellom brannskaden beregnet etter nyverdi og dagsverdi, kr. 38.000, jfr. høyesterettsdom i Rt-1966-11. - - -