LB-1998-1086
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-12-18 |
| Publisert: | LB-1998-01086 |
| Stikkord: | Husleiesak |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 97-05053 A/50 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-01086 A/01 |
| Parter: | Ankende part: SRG Detalj AS (Prosessfullmektig: Advokat Svein Gerhard Simonnæs). Motpart: Karl Johansgt 21 ANS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Tennøe) |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Johannes Smit, formann 2. Ekstraordinær lagdommer Grete Gørvell Halvorsen 3. Ekstraordinær lagdommer Inger K Moksness |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §180, §51 |
Dom:
Saken gjelder nedsettelse av husleie for butikklokaler i medhold av husleielovens §35.
Mellom Karl Johansgt 21 ANS som utleier og Va Vite AS ble det 31 mars 1992 inngått avtale om leie av lokaler til bruk for klesbutikk. Leieforholdet omfattet 114 m2 i første etasje og 140 m2 i underetasjen. Lokalene har beliggenhet med fasade- og inngangsparti mot Nedre Slotts gate på strekningen fra Karl Johans gate til Grensen. Fra inngangspartiet er det ca 7 m til fortauet langs Karl Johans gate, og butikkfasaden vil være lett synlig for dem som går oppover Karl Johans gate i retning Egertorget. Den årlige leie ble fastsatt til kr 436 000 med rett for utleier til regulering hvert år, første gang 1 januar 1993, i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Leieforholdet skulle løpe i 5 år med rett til fornyelse for ytterligere 5 år ved utløpet av leietiden. Kontrakten skulle da forutsetningsvis reforhandles på fritt grunnlag.
I brev av 29 november 1996 tilkjennegav Voice of Europe AS, som hadde trådt inn i kontrakten, interesse for å forlenge leietiden med 5 nye år. I telefaks av 20 desember 1996 sa advokat Andreas Iversen på vegne av Karl Johansgt 21 ANS seg innforstått med en fornyelse, og fremsatte samtidig krav om husleie på kr 6 000 pr m2 i første etasje og kr 1 500 pr m2 for lokalene i underetasjen, avrundet til kr 900 000 pr år. Leietakeren, som etter omstrukturering av selskapet, nå hadde firma SRG Detalj AS, fant ikke å kunne akseptere den leie som var krevet. Etter fornyet vurdering fant Karl Johansgt 21 ANS å kunne tilby en reduksjon av leien til kr 750 000 pr år. Det ble samtidig i telefaks av 16 april 1997 presisert at tilbudet ikke var gjenstand for ytterligere forhandlinger. I brev av 22 april 1997 bekreftet advokatfullmektig Simonnæs på vegne av SRG Detalj AS at selskapet ville fastholde retten til fornyelse av leiekontrakten, men at man heller ikke etter reduksjonen kunne akseptere det fremsatte leiekrav. Ved stevning av 4 juni 1997 reiste SRG Detalj AS sak mot Karl Johansgt 21 ANS med krav om at basisleien på lokalene fra 1 juli 1997 skulle være NOK 436 000 pr år, regulert med endringer i SSB's konsumprisindeks fra 15 november 1991 i henhold til leiekontraktens bestemmelser. I tilsvaret nedla Karl Johansgt 21 ANS påstand om at en husleie på kr 750 000 pr år i samsvar med det fremsatte tilbud skulle kjennes lovlig.
Oslo byrett avsa den 20 februar 1998 dom med slik domsslutning:
1. Karl Johansgt 21 ANS frifinnes.
2. SRG Detalj AS dømmes til innen 14 dager fra dommens forkynnelse å betale kr 36 000 -trettisekstusen- i saksomkostninger til Karl Johansgt 21 ANS.
SRG Detalj AS har i rett tid påanket byrettens dom og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
1. Leien for de lokaler SRG Detalj AS leier i Karl Johansgt 21 skal for leieterminen fra 01.07.97 være NOK 436 000 pr år (basisleie), regulert med endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks fra 15.11.91 i henhold til bestemmelsene i leiekontraktens pkt. 4.
2. Karl Johansgt 21 ANS plikter å tilbakebetale til SRG Detalj AS for mye betalt husleie fra 01.07.97 med tillegg av lovens morarente fra de enkelte terminers betalingsdato til tilbakebetaling skjer.
3. Karl Johansgt 21 ANS plikter å erstatte SRG Detalj AS' saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Karl Johansgt 21 ANS har tatt til motmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. SRG Detalj AS betaler sakens omkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt den 3 desember 1998 i Oslo. Som representant for SRG Detalj AS møtte kjedesjef Kristine Seel og avga forklaring som vitne. For Karl Johansgt 21 ANS møtte styrets formann, advokat Andreas Iversen, og avga forklaring. Begge parters prosessfullmektiger møtte. Videre møtte i alt 7 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsretten, og avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og det som sies i det følgende.
Den ankende part hevder at byretten har tatt feil i bevisbedømmelsen og har for øvrig ved sin prosessfullmektig, advokat Svein Gerhard Simonnæs, i det vesentlige anført:
Det sentrale spørsmål i saken er hva som kan beskrives som markedsleie for de lokaler som kleskjeden SRG Detalj AS - heretter SRG - leier av Karl Johansgt 21 ANS, heretter KJgt21 - for en av sine butikker, nå kalt Voice of Europe. Dersom den husleie som kreves ligger mer enn ca 20% over markedsleien, vil den etter rettspraksis bli ansett som urimelig etter bestemmelsene i husleielovens §35. Leietaker vil da ha krav på å få leien nedsatt. Det følger av dette at en markedsleie på kr 625 000 danner skjæringspunktet ved vurderingen av om SRG har krav på nedsettelse av leien. To institusjoner, OPAK og Figa, har vurdert lokalenes verdi og gitt uttrykk for sammenfallende syn på markedsleien, idet begge har kommet til at denne ligger under den kritiske grense. Prosjektleder Berntsen i OPAK har gitt uttrykk for at husleien for lokalene i første etasje pr januar 1997 bør ligge på 3 000 - 3 500 kroner pr m2, og i 1998 maksimalt kr 4 000 pr m2. Husleien for kjellerlokalene er anslått til kr 500 pr m2, idet det ikke er ansett realistisk å foreta en ombygning av kjelleren til bruk som butikklokale.
En ombygning av kjellerlokalene vil gjøre det nødvendig å bruke noe av gulvarealet i første etasje til trapp. Etter SRG's oppfatning er det mulig at dette kunne bli regningssvarende for andre leietakere, men ikke for SRG på bakgrunn av at omkostningene ved ombygningen måtte avskrives over 5 år. Det må legges til grunn at en rimelig husleie for kjellerlokalet ikke vil overstige kr 500 pr m2, svarende til en årlig husleie på kr 70 000. Fratrukket det nevnte kritiske beløp på kr 625 000, får man kr 555 000 som grenseverdi for markedsleien. Dette gir en m2-pris for første etasjes lokaler på kr 4 800. OPAK's anslag over m2-prisen pr januar 1997 lå på kr 3 100 og for juli samme år på kr 3 400. Figa anslo i april 1998 m2-prisen for lokalene i første etasje til kr 4 500. Begge anslag ligger under det beløp, kr 4 800, som dannet en grenseverdi i relasjon til spørsmålet om nedsettelse av husleien. Det er liten grunn til å tro at både OPAK og Figa har tatt feil når det gjelder markedsverdi etter det grundige og systematiske arbeid som ble nedlagt.
Det er riktig at toppleien for de beste lokalene i området vil ligge på ca kr 8 000 pr m2, avhengig av størrelsen og arronderingen av disse. Beliggenheten, spesielt avstanden fra Karl Johans gate, har avgjørende betydning og kan innebære en reduksjon av markedsleien med 50% eller mer. RSG's lokale med inngang fra Nedre Slotts gate må anses betydelig mindre verdt enn ett med fasade mot Karl Johans gate. Det er anført at det i området finnes lokaler med vesentlig høyere husleie. Blant disse er JC. JChjørnet er imidlertid direkte eksponert fra Karl Johans gate. I november 1997 var husleien der kr 6 500 pr m2. Trekker man 50 % fra dette, får man en husleie på kr 3 250 pr m2, ikke langt fra OPAK's vurdering av lokalet i Nedre Slottsgate. Med 30 % reduksjon får man en husleie på kr 4 550 pr m2 som samsvarer godt med Figas vurdering.
Narvesen hadde en betydelig interesse i å plassere et Burger King utsalg i området. Dette gir bakgrunnen for at selskapet var villig til å betale en vesentlig høyere husleie enn markedsleien i strøket skulle tilsi. Videre var det forutsatt at leietiden skulle være 10 år med rett til fornyelse i 2 x 5 år. Prisjustering skulle videre bare være 80 % av endringer i konsumprisindeksen, til forskjell fra de 100 % som fulgte av SRG's avtale.
Etter SRG's oppfatning må husleien reduseres til et beløp svarende til basisleie pr 1 juli 1997 på kr 436 000 med tillegg av endringer i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen fra 15 11 91. Dette vil gi en leie på kr 3 685 pr m2.
Ankemotparten hevder at byrettens dom er riktig og har for øvrig ved sin prosessfullmektig, advokat Jan Tennøe, i det vesentlige anført:
Det er mellom partene stort sett enighet om de rettslige spørsmål som saken reiser. Grunnleggende er her tolkningen av husleielovens §35 og det som er uttalt av Høyesterett i Grensen 3-dommen ( Rt-1987-1386).
SRG har bevisbyrden for at differansen mellom leiekravet og markedsleie er mer enn 20 %. Denne bevisbyrde har selskapet ikke maktet å løfte. Etter KJg21's oppfatning ligger markedsleien for de aktuelle lokaler over kr 750 000 pr år. Narvesen tilbød å betale kr 900 000 for å bruke lokalene til en hamburgerbar. Av dette beløpet refererte ca kr 100 000 seg til utvidelse av lokalene i et gårdsrom, og det beløp som er interessant i sammenligningen med SRG's husleie, kan anslås til kr 800 000.
I
Oslo sentrum finnes en rekke forskjellige leieforhold med varierende husleier. Leien kan ligge under markedsleie, men man ser sjelden eksempler på at leien er for høy. Ved vurderingen av SRG's husleie må man ta utgangspunkt i det høyere sjikt av markedsleien i området, som strekker seg fra Egertorget til Kirkegaten. To vitner, Jon Fredrik Berg og Martin Traaseth, henholdsvis markedssjef i Storebrand og markedsdirektør i Eiendomsspar, har bred erfaring og besitter spisskompetanse når det gjelder leie for butikklokaler. Berg har anslått markedsleien for lokale med fasade til Karl Johans gate til kr 8 000 pr m2 og oppover, varierende etter beliggenhet. For butikklokaler i Nedre Slotts gate har Berg gitt anslag på kr 7 500 - 8 000 pr m2. Traaseth har særlig understreket betydningen av lokalenes størrelse, samt lengden av fasaden. Over en viss størrelse synker husleien. For Karl Johans gate 16 har Traaseth gitt et anslag på kr 6 500 pr m2 i gateplan og kr 2 000 pr m2 i underetasje. For lokalene i Nedre Slotts gate har han gitt uttrykk for at kr 5 500 pr m2 i første etasje og kr 750 i underetasjen er fullt akseptable størrelser.
Verken vitnene Arnt Svendsen, som driver eget takseringsselskap, eller Tor Johnny Berntsen, prosjektleder i OPAK, har den særlige kompetanse som kreves for verdsetting av butikklokaler. Deres erfaring er særlig knyttet til taksering av kontorlokaler.
SRG's lokaler har kvaliteter som plasserer dem i gruppe A2. Det dreier seg om bruttoareal for så vidt som vegger er medregnet. I tillegg kommer andel fellesareal, noe som betinger en høyere pris. Kjellerlokalene har tilstrekkelig takhøyde til å egne seg godt for forretningsdrift. Det foreligger således et ombygningspotensiale som skulle tilsi en husleie på kr 2 500 pr m2 for kjellerarealet. Fraregnet skjønnsmessig avskrivning av ombygningskostnadene med kr 800 pr m2, skulle dette tilsi en husleie på kr 1 700 pr m2. Til sammen skulle leieverdien for kjellerlokalene kunne anslås til kr 200 000 etter ombygning. Regner man kr 6 000 pr m2 for lokalene i første etasje, vil man få en total leie for lokalene på kr 884 000 pr år.
Vitnet Hans Jacob Hansen, daglig leder i OPAK, kvalitetssikret Berntsens takst uten selv å ha besiktiget eiendommen. Således har han selv ikke kunnet vurdere det utbygningspotensiale som lå i kjellerlokalet. En taksts troverdighet er avhengig av hvem som har avgitt den, og det må kunne konstateres at Berntsen ikke hadde den nødvendige erfaring for å vurdere leienivået for butikklokaler i Karl Johans gate.
Aksjekrakket i oktober 1987 fikk betydelige virkninger på eiendomsmarkedet frem til 1993. Butikkleien falt til bunnivå, men steg i perioden fra 1993 til 1997. I 1992 da kontrakten med Va Vite AS ble inngått, var husleien kr 436 000. Det er all grunn til å tro at markedsleien siden da er gått opp med mer enn 50 %. Narvesens tilbud i 1997 faller godt inn i en slik sammenheng. Det sentrale i de kompetente vitners forklaringer er at kravet fra KJg21 ligger under markedspris. I lokaler som ligger i Karl Johans gate 21 og som har fasade mot Karl Johans gate, er husleien i første etasje kr 10 000 pr m2. Fra lokaler i Grensen og Lille Grensen kjenner man leieforhold med m2-pris på kr 6 500.
Det kan slås fast at markedet to ganger har talt hva angår lokalene i Karl Johansgt 21, mens OPAK i sin vurdering har truffet feil.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i hovedtrekk slutte seg til byrettens vurderinger.
Det legges til grunn at Narvesen i 1996 viste interesse for å leie de lokaler som var omfattet av kontrakten mellom Karl Johansgt 21 ANS og Va Vite AS, og som da ble disponert av Voice of Europe AS. Narvesen, som ønsket å bruke lokalene for en hamburgerbar, var villig til å betale en husleie på ca kr 900 000 pr år. Som følge av at Voice of Europe AS ønsket å gjøre bruk av sin kontraktsmessige rett til fornyelse av leiekontrakten var KJg21 avskåret fra å inngå noen avtale med Narvesen. Med utgangspunkt i den husleie som ble betalt for butikklokaler i samme gård med fasade både mot Karl Johans gate og Nedre Slottsgate, ble det fremsatt krav om en husleie på kr 900 000. SRG fant ikke å kunne akseptere kravet og heller ikke en reduksjon til kr 750 000, idet en husleie også av denne størrelse ble antatt å ligge så meget over markedsleien i strøket at det var grunnlag for nedsettelse i medhold av husleielovens §35.
Etter husleielovens §35 kan retten etter skjønn nedsette husleien til et beløp som finnes rimelig, dersom den husleie som kreves står i misforhold til verdien av det rom, her forretningslokale, som forholdet omfatter. Det skal tas hensyn til rommets beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk som gjøres av rommet.
Partene er enige om at leieforholdet omfatter 114 m2 brutto i første etasje og 140 m2 i underetasje/kjeller. Det er uenighet om hvilket potensiale som ligger i underetasjen, særlig knyttet til omkostningene ved å ominnrede dette til bruk som butikklokale. En ombygning vil også omfatte bygging av trapp som vil beskjære arealet i første etasje. Lagmannsretten finner etter bevisførselen, herunder åstedsbefaringen, arealet i første etasje velegnet som butikklokale med tilfredsstillende forhold mellom dybden av lokalet og lengden av fasaden mot Nedre Slotts gate. Når det gjelder arealet i underetasjen antar lagmannsretten at det hefter betydelig usikkerhet ved de omkostninger som en ominnredning til butikklokaler nødvendigvis må medføre. Markedsdirektør i Eiendomsspar, Martin Traaseth, har som vitne gitt uttrykk for at markedsleien for underetasjen vil ligge på ca kr 2 000 pr m2, idet det da er tatt hensyn til utviklingspotensialet. Traaseth har ansett kr 750 pr m2 som en fullt akseptabel husleie for underetasjen. Lagmannsretten finner spesielt på bakgrunn av vanskelighetene med å skaffe en tilfredsstillende adkomst til underetasjen ikke grunn til å fravike byrettens skjønn på kr 500 pr m2. Dette tilsvarer en årlig leie på ca kr 70 000.
Når det gjelder vurderingen av markedsleien i første etasje, legger lagmannsretten til grunn at markedet for strøket mellom Egertorget og Kirkegaten er i balanse i den forstand at det ikke foreligger en slik mangel på lokaler at prisene presses opp i ekstraordinær grad. Det ses også bort fra at basisleien for de aktuelle lokaler, kr 436 000, ble avtalt på et tidspunkt da prisnivået som en senfølge av bl a børskrakket i oktober 1987 lå lavt.
Ved bedømmelsen av hva som kan anses som markedsleie for lokalene i første etasje, tar lagmannsretten utgangspunkt i den leie som flere innbyrdes uavhengige interessenter er villig til å betale i et marked i balanse. Det vises i denne forbindelse til de retningslinjer som følger av Høyesteretts dom, inntatt i Rt-1987-1386. Vitnene Jon Fredrik Berg, markedssjef i Storebrand, og markedsdirektør Traaseth, har etter lagmannsrettens oppfatning fremstått som særlig kompetente i vurderingen av husleien for spesielt forretningslokaler i Karl Johans gate mellom Egertorget/Kongens gate og tilliggende sidegater. Det må etter dette kunne legges til grunn at m2-prisen, varierende etter beliggenhet, fasadelengde og størrelse, vil ligge fra kr 8 000 og oppover. For butikklokale med fasade mot Nedre Slotts gate vil m2-prisen ligge fra kr 5 000 og oppover. For Voice of Europes lokalers vedkommende vil lagmannsretten legge noen vekt på at fasaden er meget iøynefallende for gående på vei oppover Karl Johans gate.
Lagmannsretten har i bevisførselen funnet gode holdepunkter for at markedsleien for første etasje ligger i det området som også byretten skjønnsmessig har lagt til grunn, svarende til en m2-pris fra kr 5 000 til kr 6 000. Dette tilsvarer totalleier for første etasje på mellom kr 570 000 og kr 684 000. Tillagt en minimumsleie for kjellerlokale på kr 70 000 svarer dette til en markedsleie i området mellom kr 640 000 og kr 754 000.
Et vilkår for å nedsette husleien i medhold av husleielovens §35 er at denne ligger vesentlig over markedsleien. Etter rettspraksis, og partene har for så vidt gitt uttrykk for enighet om dette, må avviket fra markedsleien være 20% før vilkåret for nedsettelse er oppfylt. Som det fremgår, har lagmannsretten ikke funnet at dette er tilfelle i den foreliggende sak.
Etter dette blir byrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet.
Anken har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd, jf husleielovens §51, skal SRG Detalj AS betale Karl Johansgt 21 ANS' saksomkostninger for lagmannsretten. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave som legges til grunn, fastsettes disse til kr 38 000.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler SRG Detalj AS til Karl Johansgt 21 ANS 38 000 -trettiåttetusen 00/100- kroner innen 2 - to- uker fra forkynnelsen av denne dom.