LB-1998-121
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-05 |
| Publisert: | LB-1998-00121 |
| Stikkord: | Overskjønn, Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hallingdal herredsrett Nr. 97-00150 B - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00121 B/02 |
| Parter: | Saksøker: Astrid Lie (Prosessfullmektig: Advokat Orwall Andersen). Saksøkt: Nils Trygve Børdalen (Prosessfullmektig: Advokat Arne Juel Fosse) |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Georg Lund 4 Skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Saken gjelder odelstakst over gnr 37 bnr 4 i Nes kommune.
Ved skjøte 20 august 1996 ervervet Nils Trygve Børdalen fem eiendommer i Nes kommune fra Borgny Bakke for kr 790 000. Blant disse var gnr 37 bnr 4.
Ved stevning 30 januar 1997 fremmet Astrid Lie krav om odelsløsning av samtlige eiendommer overfor Børdalen. Etter at sistnevnte hadde bestridt saksøkerens odelsrett til fire av eiendommene, begrenset Astrid Lie odelsløsningen til gnr 37 bnr 4, slik at begjæringen om odelstakst kun omfattet denne eiendom.
Hallingdal herredsrett avsa odelstakst 7 oktober 1997 med slik slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen gnr 37 bnr 4 i Nes kommune settes til kr 280 000 - kronertohundreogåttitusen 00/100.
2. I saksomkostninger til Nils Trygve Børdalen betaler Astrid Lie kr 14 094,30 - kronerfjortentusenognittifirekronerogtrettiøre inne 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelstaksten, med tillegg av 12 - tolv - prosent rente pro anno fra 2 - to - uker etter forkynning av dommen og til betaling skjer.
3. Astrid Lie betaler de lovbestemte utgifter ved odelstaksten, herunder godtgjøring til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.
Nils Trygve Børdalen innga begjæring om odelsovertakst til Borgarting lagmannsrett 4 desember 1997. Hovedforhandling med befaring av eiendommen ble foretatt 13 oktober 1998. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt et sakkyndig vitne, og rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Astrid Lie har i det vesentlige anført:
Verdsettelsen skal foretas etter odelsloven §49 på grunnlag av den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir nyttet til landbruksformål. Det er vist til Rt-1980-233.
Eiendommen er på totalt 221 dekar hvorav 40 dekar dyrket og 177 dekar skog. Den dyrkede mark er egnet til gressproduksjon, men trenger flere steder grøfting for nødvendig bruk av maskiner. Skogen er en blanding av gran og furu med en del skader etter gammel blink. I følge foretatt skogregistrering i 1990, er balansekvantumet beregnet til 47 kbm uten bark. Ved kapitaliseringen av årlig nettoverdi bør det legges til grunn en årlig rente på 7 % i overensstemmelse med gjeldende regler for prisvurdering i forbindelse med konsesjon.
Bygningsmassen er i dårlig forfatning og krever betydelige påkostninger for å kunne brukes.
Saksøker har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes
2. Astrid Lie tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Nils Trygve Børdalen har i det vesentlige anført:
Eiendommen skal verdsettes til det beløp en vanlig kjøper vil gi under de bruksforutsetninger som fremgår av odelsloven §49. Den vanlige kjøper er en nabo som vil bruke jord- og skogarealene som tilleggsjord. Husene har da mindre interesse og deres dårlige vedlikeholdsmessige status må derfor ikke bare ses som en belastning for jord- og skogbruksverdien, men ses som en tilleggsverdi til denne. Eventuell bruk forenelig med odelsloven §49 vil kunne være oppstalling av hest og salg av stabbur.
Eiendommens avkasting vil stå sentralt ved verdifastsettelsen. Ved skogregistreringen i 1990 ble det årlige balansekvantum beregnet til 47 kbm uten bark som svarer til 43 kbm netto tømmerkvantum. Aldersfordelingen og tilveksten vil imidlertid kunne tilsi et høyere avvirkningskvantum, beregnet til 56 kbm netto tømmerkvantum av det skogsakkyndige vitnet. Etter dagens pris- og kostnadsnivå skulle dette tilsi en årlig nettoinntekt på vel kr 12 300 etter skjønnsmessig fordeling på treslag og kvalitet. Ved kapitaliseringen er man ikke bundet av den kapitaliseringsrente på 7 % som følger av reglene om konsesjonspris, jf Høyesteretts dom av 22 september 1998 hvor det er uttalt at konsesjonsprisen bare kan være et moment ved odelstakster. Ved bruk av 5 % kapitaliseringsrente vil skogverdien etter dette bli kr 247 000 og med 7 % kr 176 000.
Saksøkte har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes
2. Nils Børdalen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten
Lagmannsretten skal bemerke at den legger odelsloven §49 til grunn for verdsettelsen, slik at den søker å finne frem til hva en vanlig kjøper på overskjønnstidspunktet vil gi for eiendommen under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen, jf Rt-1998-233. På denne bakgrunn legger lagmannsretten ved takseringen til grunn bruk av innmarken til gressproduksjon og av utmark til skogproduksjon med noe mulighet for oppdyrking.
Eiendommen ligger ved Liodden ca 175 meter over havet og med et totalt areal på 221 dekar. Jordregisteret viser et jordbruksareal på 40 dekar og et skogareal på 177 dekar, hvorav 11 dekar høy bonitet, 159 dekar middels bonitet og 7 dekar skogreisningsmark.
Av underskjønnet fremgår hvilke bygninger som finnes på eiendommen. Lagmannsretten viser til underskjønnets beskrivelse, som tiltres med den bemerkning at et lite grisehus er uteglemt. Særlig vil våningshuset trenge omfattende rehabilitering om det skal benyttes. Driftsbygningen er oppført i 1950 og 1959 og har behov for oppussing, for fjøsets vedkommende også rehabilitering, mens låven kan tas i bruk uten omfattende utbedring. Selv om eiendommens utnyttelse til landbruksformål ikke er til hinder for salg av stabburet, vil stabburets løsøreverdi neppe bety noe særlig for eiendommens omsetningsverdi.
Avkastningsverdien for en landbrukseiendoms jord- og skogbruk vil stå sentralt når det gjelder den pris som en vanlig kjøper vil gi for denne. I skogeierforeningens tilstansrapport vedrørende skogen i 1990 opereres det med et årlig balansekvantum på 47 kbm uten bark som tilsvarer et netto tømmerkvantum på 43 kbm. Lagmannsretten er enig med saksøkte i at den noe skjeve alderssammensetningen vil medføre at en kjøper vil regne med et noe høyere avvirkningskvantum i den første tiden ved beregningen av kjøpesummen for skogen, samtidig som balansekvantumet på sikt vil kunne økes gjennom aktiv skogpleie hensett til den produksjonsevne eiendommen antas å ha. På basis av avvirkningskvantum og beregnet nettoinntekt etter dagens pris- og kostnadsnivå har lagmannsretten beregnet avkastningsverdien. Selv om konsesjonsprisen ikke er bindende ved odelstakster, vil kapitaliseringsrenten på 7 % etter Landbruksdepartementets rundskriv være et vesentlig moment ved en vanlig kjøpers prisvurdering. Det vises til Høyesteretts avgjørelse av 22. september 1998 i HR 1998-00044 A, nr. 307/1997. Det finnes en del gammel blink i bestandet, men iakttatt omfang og virkning finnes å ha liten betydning for omsetningsverdien.
For jordbruksarealets vedkommende har lagmannsretten lagt vekt på leieverdien av dyrket mark i distriktet.
Ut fra en helhetsvurdering av eiendommen gnr. 37 bnr. 4 i Nes kommune antas denne å ha en omsetningsverdi i dag på 320 000 kroner.
Overskjønnet er som nevnt begjært av saksøkte alene. Da overskjønnet har ført til en bedre avgjørelse for saksøkte enn underskjønnet, har han krav på å få erstattet sine nødvendige utgifter i anledning overskjønnet, jf odelsloven §66 sammenholdt med skjønnsloven §42 jf §54a. Advokat Fosse har fremlagt omkostningsoppgave for juridisk bistand med kr 17 557 som legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. I tillegg kommer de lovlige utgifter ved overskjønnet, herunder lagmannsrettens gebyr og sideutgifter til skjønnsmennene. Utgiftene til det sakkyndige vitnet, Eivind Virik, finner ikke lagmannsretten var nødvendig med den sammensetning skjønnsretten har i slike saker og den størrelse og art odelseiendommen har.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen gnr 37 bnr 4 i Nes kommune settes til 320 000 - trehundreogtyvetusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Astrid Lie til Nils Trygve Børdalen 17 557 - syttentusenfemhundreogfemtisyv - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
3. Astrid Lie betaler de lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmennene.