LB-1998-1909
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-07-24 |
| Publisert: | LB-1998-01909 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. 98-243 D - Borgarting lagmannsrett LB-1998-01909 K/04 |
| Parter: | Kjærende part: Kjølberggt 25 AS v/Nordkanten Eiendomssenter AS Kjæremotpart: Bjørg Skibeli (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg v/ adv.flm. Geir B Aga). |
| Forfatter: | 1. Førstelagmann Nils Erik Lie, 2. Lagmann Hans Petter Lundgaard, 3. Lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939), Forsinkelsesrenteloven (1976), §234 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Saken gjelder krav om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd.
Bjørg Skibeli har siden 1977 bodd i en mindre leilighet i Kjølberggt 25 i Oslo med regulert husleie. Skriftlig leiekontrakt har ikke vært opprettet. Frem til 5 februar 1997 utgjorde høyeste lovlige leie kr 416 pr måned. I vedtak av denne dato unntok husleienemnda leiligheten fra reglene om leiefastsetting i husleiereguleringsloven kap. II, på grunnlag av en foretatt rehabilitering. I vedtaket ble det også sagt at en foreslått leie på kr 2.000 pr måned ikke var så høy at den ga grunnlag for å treffe vedtak om høyeste lovlige leie. Skibeli fortsatte å betale kr 416 pr måned. I brev av 13 november 1997 hevet utleieren leieforholdet på grunn av manglende leiebetaling. Begjæring om utkastelse ble fremsatt overfor Oslo namsrett 23 januar 1998.
Namsretten avsa 13 mai 1998 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om fravikelse tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsretten betaler Kjølberggt. 25 AS til Bjørg Skibeli kr 13250,- -kronertrettentusentohundreogfemti- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.
Kjølberggt 25 AS har i rett tid påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett.
Selskapet har anført at namsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at Skibeli ikke hadde akseptert den nye leien på kr 2.000 pr måned, og vist til at hun allerede i 1993 aksepterte tilbakeflytting til leiligheten etter rehabiliteringen, med en husleie fastsatt av prismyndighetene. Dette var grunnlaget for at leiligheten ble utbedret for kr 106000. Da rehabiliteringen var avsluttet, og hun fikk tilbud om å flytte tilbake, ble det også sagt at leien ville bli krevd med det det beløp og fra det tidspunkt som Oslo kommune fastsatte. Dette har hun også akseptert ved å flytte tilbake.
Hun har i alle år godtatt enkle varsler om husleieforhøyelser etter tidligere utbedringer. Det kan ikke kreves at hun skulle ha fått formell oppsigelse med tilbud om ny avtale med annen husleie. Det skal lite til før man må underforstå at boligen leies ut til høyeste lovlige husleie til enhver tid.
Det må således legges til grunn at det er inngått avtale om at husleien utgjør kr 2.000 pr måned fra 1 januar 1997.
Både misligholdet av husleien og det forhold at Skibeli er blitt boende i leiligheten etter at leieavtalen ble hevet, gir grunnlag for fravikelse.
Selskapet har nedlagt slik påstand:
1. Fravikelsesbegjæringen tas til følge.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Kjæremålsmotparten Bjørg Skibeli har tatt til gjenmæle og anført at hun ikke har akseptert å betale høyere husleie enn den tidligere høyeste lovlige leie på kr 416 pr måned, heller ikke ved å flytte tilbake til leiligheten etter gjennomført rehabilitering. Selskapet har ikke besvart hennes henvendelser, slik at det ikke har latt seg gjøre å få til noen dialog. At hun har motsatt seg at leieforholdet skulle unntas fra regulering etter husleiereguleringsloven kap II er uten betydning for det privatrettslige forhold. Selskapet har hatt to år på seg til å bringe klarhet i dette, uten at noen avklaring har skjedd. Heller ikke ved tilbakeflytting har hun akseptert høyere husleie enn kr 416 pr måned. Hun har ikke villet gjøre dette før en lekkasje av matos fra naboen er utbedret.
Selskapet måtte ha sendt henne en betinget oppsigelse med tilbud om ny leie, all den tid hun betalte samme leie fra 1 januar 1997. At hun aksepterte en husleieøkning i 1985, innebærer ingen endring i dette. I ethvert fall er det tvilsomt om kontrakten kan heves.
Tvfl §13-2 tredje ledd a) kommer ikke i noe tilfelle til anvendelse, siden det ikke foreligger skriftlig leiekontrakt med utkastelsesklausul.
Skibeli har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse pkt 1 stadfestes.
2. Den kjærende part tilpliktes å bære sakens omkostninger for namsretten med kr 13250,- med tillegg av 12 % rente fra 02.06.98 samt omkostninger for lagmannsretten med kr 4500,- med tillegg av 12 % rente fra fjorten dager etter forkynnelse av kjennelsen.
Lagmannsretten har kommet til det samme resultat som namsretten, og bemerker:
Vilkåret for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd d) er at det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten. Bestemmelsen tilsvarer den tidligere tvangsfullbyrdelseslov §234 tredje ledd. Anvendelse av den i det foreliggende tilfelle forutsetter at det er åpenbart at det foreligger vesentlig mislighold av Skibelis betalingsforpliktelser etter husleieavtalen. Tvil med hensyn til det faktiske og rettslige grunnlag for en hevning av en husleieavtale på grunn av angivelig vesentlig mislighold, skal i utgangspunktet prøves i søksmål for de ordinære domstoler, og ikke prejudisielt for namsretten.
I den foreliggende sak er det ikke inngått skriftlig leieavtale, og det foreligger ingen opplysninger om at adgang til leiejusteringer ble avtalt ved etableringen av leieforholdet. Selv om Skibenes senere har akseptert de konkrete justeringer av høyeste lovlige leie som husleienemnda har foretatt, innebærer heller ikke dette at partenes avtale nå gir utleieren fri adgang til å endre leien innen rammen av det som til enhver tid måtte være lovlig. Det forhold at husleienemnda nå har unntatt leiligheten fra regulering etter husleieregulerings- loven kap II og uttalt at en månedlig leie på kr 2.000 ikke gir grunnlag for inngrep etter samme lovs kap III, gir heller ikke uten videre selskapet rett i forhold til Skibenes til å sette opp leien til dette beløp. I et tilfelle som dette må utleieren gå veien om en betinget oppsigelse hvis leietageren ikke aksepterer et krav om økning i leien, jf Rt-1971-1019. Denne fremgangsmåte er ikke benyttet i det foreliggende tilfelle.
Det er uenighet om hva som måtte være avtalt mellom partene i forbindelse med at Skibenes flyttet ut av leiligheten i forbindelse med rehabiliteringen, og senere flyttet tilbake. At hun har akseptert en husleie på kr 2000, kan ikke uten videre legges til grunn.
Lagmannsretten er etter dette enig med namsretten i at det er uklart om utleieren har kontraktsmessig grunnlag for ensidig endring av leien, og i at det dermed ikke er åpenbart at Skibenes har begått vesentlig mislighold av avtalen ved å fortsette å betale den tidligere leie. Vilkårene for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd d) er da ikke til stede.
Det bemerkes at tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd a) og e), som har vært trukket frem i saken, ikke i noe tilfelle får anvendelse. Tredje ledd a) forutsetter skriftlig leiekontrakt, og e) gjelder leieforhold utenfor husleieloven.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part bør i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd erstatte motparten saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningene er oppgitt til kr 4500. Prosessfullmektigen har inngitt et kort tilsvar i saken. Omkostningene fastsettes passende til kr 3000. Namsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes, med den endring at kravet om renter tas til følge. Renteplikten for saksomkostningene for lagmannsretten fra den fastsatte forfallsdato utløses direkte av forsinkelsesrenteloven.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes med den endring at Kjølberggt. 25 AS betaler 12 -tolv- prosent årlig rente av de tilkjente saksomkostninger kr 13.250 fra 2 juni 1998 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kjølberggt 25 AS 3.000 -tretusen- kroner til Bjørg Skibeli. Oppfyllelsesfrist er 2 -to- uker fra forkynnelsen av kjennelsen.