LB-1998-2254
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-11-05 |
| Publisert: | LB-1998-02254 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fredrikstad byrett - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02254 B/02. |
| Parter: | Saksøker: Fredrikstad kommune v/ ordføreren (Advokat Helge Skaaraas). Saksøkt: 1. Jan Morten Bjerke 2. Marianne Berg 3. Arve Ingolf Rostad 4. Jon Neerland (Advokat Jostein Lensebråten). |
| Forfatter: | Førstelagmann Nils Erik Lie. Fire skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54 |
Fredrikstad kommunestyre egengodkjente 20 mars 1997 reguleringsplan for Ny Rekustad skole, beliggende nord for Rolvsøyhallen i tidligere Rolvsøy kommune. Planen omfatter et område på ca 27 daa, hvorav tomt til skole/barnehage utgjør ca 20 daa. Samme dag vedtok kommunestyret å gjennomføre ekspropriasjon av ca 17 daa av planområdet, fordelt på 3 grunneiere, til gjennomføring av planen.
Skjønn til fastsettelse av erstatning for inngrepet ble begjært 9 april 1997. 15 april 1997 inngikk partene avtale om frivillig avståelse av arealet.
Av avtalen hitsettes:
1. Fredrikstad kommune kjøper de ovennevnte eiendommer som er angitt med gnr. og bnr. slik de fremstår i dag.
Eiendommene skal samlet benyttes som skoletomt for oppføring av nye Rekustad skole.
Kjøpesummen fastsettes ved rettslig skjønn i henhold til skjønnslovens og ekspropriasjonserstatningslovens regler. Kjøpesummen utbetales kontant mot skjøte i undertegnet stand, så snart skjønnet er rettskraftig. Kostnader forbundet med oppmåling og slettelse av heftelser betales av kommunen.
2. Skjønnet begjæres av kommune som også betaler de samlede skjønnsutgifter, herunder selgernes utgifter til juridisk og teknisk bistand.
3. Påstående skog måles nøyaktig av skogsjefen i Fredrikstad før kommunen iverksetter andre arbeider. Likeledes sikrer kommunen nødvendig bevismateriale for skjønnet.
4. Kommunen får adgang til å tiltre arealet ved denne avtales underskrift. Fra denne dato betaler kommunen en rente på 6 % av de fastsatte erstatningsbeløp og til betaling skjer. Den skog som avvirkes, avvirkes på skogmessig måte av kommunen og legges ved bilvei. Tømmeret beholdes vederlagsfritt av grunneier.
5. Partene er enige om at følgende skjønnsforutsetninger legges til grunn for skjønnet:
- Eiendommene erverves i sin helhet uten heftelser og erstatningen fastsettes i samsvar med ekspropriasjonserstatningslovens bestemmelser.
Skjønnet har deretter vært gjennomført som avtaleskjønn i henhold til den inngåtte avtale og skjønnsprosessloven §4.
Fredrikstad byrett avhjemlet skjønnet 17 april 1998. De avståtte arealer ble ved skjønnet verdsatt etter tomteverdi til kr 85,- pr m2 .
Fredrikstad kommune har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt i Fredrikstad 22 oktober 1999. Partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert, fremgår av lagmannsrettens rettsbok. Retten har mottatt forklaring fra to vitner og foretatt befaring av ekspropriasjonsarealet samt i alt 5 sammenligningseiendommer.
Det er for lagmannsretten fremlagt et relativt omfattende materiale vedrørende sammenligningseiendommer. Slikt materiale forelå ikke for byretten.
På verdsettelsestidspunktet 15 april 1997 var ekspropriasjonsarealet, som befinner seg mellom eksisterende boligbebyggelse og Fredrikstadmarka, skogbevokst. Planen er nå gjennomført og skolen bygget. For øvrig er arealet og dets beliggenhet nærmere beskrevet i byrettens skjønn.
For byretten gjorde kommunen prinsipalt gjeldende at arealet skulle vurderes ut fra bruksverdien som skoggrunn. Dette standpunkt er ikke opprettholdt for lagmannsretten. Under henvisning til Rt-1996-521 (Lena) har kommunen akseptert at man ved verdsettelsen skal se bort fra reguleringen til «byggeområde, offentlige bygninger - skole/barnehage», at privat utnyttelse eller utbygging ville ha vært påregnelig hvis reguleringen ikke hadde kommet, og at erstatningen således kan fastsettes med utgangspunkt i tomteverdi.
For øvrig kan kommunens anførsler for lagmannsretten sammenfattes slik:
Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd skal det ved verdsettingen legges vekt på priser som er oppnådd ved omsetning av eiendommer det er naturlig å sammenligne med. For byretten forelå det ikke annet sammenligningsgrunnlag enn Sarpsborg byretts skjønn av 23 oktober 1996 vedrørende tomt til Greåker videregående skole. Ved dette skjønnet ble grunnen verdsatt til kr 85 pr m2 . Det sammenligningsmateriale som er fremlagt for lagmannsretten, viser at det generelle tomteprisnivået i distriktet er lavere, og at det ikke er belegg for å verdsette også den grunn som nå avstås til kr 85,- pr m2, slik byretten har gjort.
Kommunen har trukket frem følgende sammenligningseiendommer:
I tidligere Rolvsøy har Block Watne AS nylig inngått utbyggingsavtaler om et areal i Hans Nielsen Hauges vei på 22.600 m2 for kr 42,- pr m2, og om et areal i Råkollveien - ikke langt fra Nye Rekustad skole - på 5.508 m2 for kr 54,46 pr m2 . Det første av disse arealer er et flatt jorde omgitt av boligbebyggelse på tre sider. Det andre består av skogbevokst fjellgrunn. I tidligere Fredrikstad har Kniplefjellet Eiendom AS i 1995 kjøpt to arealer på Kniplefjellet på tilsammen 68.300 m2 for kr 34,50 pr m2 . Det dreier seg om svært attraktive boligtomter med utsikt. Det er videre vist til et grunnerverv i tidligere Tune hvor Sarpsborg Tomteselskap AS har kjøpt et areal på 21.480 m2 ved E6 for kr 45,- pr m2, og til til sammen 8 kommunale kjøp av tomter i Rekustadområdet i årene 1978-1989, hvor indeksregulerte kjøpesummer varierer mellom kr 2,- og kr 32,50 pr m2 . Det er endelig vist til at teknisk utvalg/planutvalget i møte 17 oktober 1997 fastsatte prisen ved salg av kommunal tomtegrunn til boligformål i Fredrikstad til kr 45,- pr m2 i det aktuelle området.
Det kan ikke sammenlignes med byggeklare enkelttomter. Ved utbygging av et større areal som det foreliggende må man ut fra kommunens erfaringsmateriale regne med en netto utnyttelsesgrad på 60 %. Det resterende fragår til interne veier, lekeplasser, parkareal mv.
Den pris man kommer frem til etter å ha foretatt den sammenligning ekspropriasjonserstatningsloven gir anvisning på, må korrigeres for graden av byggemodenhet, idet en utbygging av området i ethvert fall ville ha ligget langt inn i fremtiden. I kommunens utbyggingsprogram for 1999-2002, som har status som kommunedelplan og således er juridisk bindende, er området ikke forutsatt utbygget. Utarbeidelse av reguleringsplan og bebyggelsesplan samt administrativ og politisk behandling av planene ville i ethvert fall ha tatt lang tid. I tidligere Rolvsøy er det andre aktuelle tomtearealer, og det er ikke grunn til å anta at behandlingen av en plan for dette området ville ha blitt prioritert. Reguleringsforholdet kompliseres ytterligere av at området ligger mot den vernede Fredrikstadmarka, som er LNF-område. Det er således sterke friluftsinteresser knyttet til området. Den del av planområdet som blir ekspropriert, har heller ikke adkomst til vei. Det hadde således blitt nødvendig å etablere et samarbeid om adkomst over kommunens eiendom, hvilket også ville ha tatt tid.
Det må videre gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje og fjerde ledd for den del av verdien som er skapt gjennom offentlige investeringer. I den forbindelse må det legges til grunn at skolekapasiteten i Rekustadområdet var sprengt, og at en større utbygging ikke hadde blitt tillatt uten etablering av ny skole. Tomteverdien hadde således ikke hadde latt seg realisere uten gjennomføring av av ekspropriasjonstiltaket. Dette innebærer at det må gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd for all verdi som overstiger bruksverdien etter aktuell bruk, hvilket igjen innebærer at det er skogverdien som skal legges til grunn.
I ethvert fall må det gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd for vei, vann og avløp frem til planområdet. Hatteveien, som går langs kommunens del av planområdet og er den aktuelle adkomstvei for ekspropriasjonsarealet, ble opparbeidet i 1988 av Rolvsøy Tomteselskap AS i forbindelse med etableringen av et tilliggende boligområde. Tomteselskapet var 100 % kommunalt eiet, og må likestilles med kommunen. Etter kontrakten med entreprenøren skulle veianlegget endelig ferdigstilles innen 1 juli 1988. Overtagelsesforretning ble holdt før dette tidspunkt, uten at dato er angitt i protokollen, og en avsluttende kontrollforretning ble holdt 1 juli 1988. Hovedforhandlingen for byretten i den foreliggende sak ble påbegynt 15 april 1998. Man er således innenfor 10-årsfristen i §5 fjerde ledd. Om anleggskostnadene helt eller delvis er dekket inn gjennom betaling eller refusjon fra kjøperne av boligtomtene, er uten betydning, jf Rt-1991-305 (Oppdal). Det er verdiøkningen for ekspropriasjonsarealet som følge av anlegget av Hatteveien med vann og avløp, som skal vurderes.
Også for dette punkts vedkommende adskiller saken seg fra skjønnet vedrørende Greåker videregående skole, hvor spørsmålet om fradrag for offentlige investeringer ikke ble reist.
Også anvendelsen av fradragsbestemmelsene innebærer at det ikke er resttomteverdier å erstatte, slik at man må falle tilbake på skogverdien. Denne er partene enige om.
Kommunen har påstått overskjønnet fremmet.
Anførslene fra grunneierne kan sammenfattes slik:
I areal- og transportplanen for Nedre Glomma, som har status som fylkesdelplan, er denne delen av tidligere Rolvsøy forutsatt bebygget med ytterligere ca 100 boliger. Det er sterk etterspørsel etter boligtomter i området. Ekspropriasjonsarealet består av særlig attraktive tomter, beliggende opp til Fredrikstadmarka. Uavhengig av kommunens utbyggingsprogram må det påregnes at det ville ha blitt utbygget raskt. Areal- og transportplanen må være retningsgivende for detaljplanleggingen.
Av de sammenligningsarealer som er trukket frem, er det mest relevant å sammenligne med tomten for Greåker videregående skole. Her er både det areal som er verdsatt ved skjønn, og det areal som forut for dette ble avstått etter avtale, overdratt for kr 85,- pr m2 . Trykket på tomtemarkedet er større på Rekustad enn på Greåker, og det må regnes med at Rekustadområdet hadde blitt utbygget raskere enn skoletomten på Greåker, såfremt reguleringen ikke hadde kommet.
Det er også vist til et område på ca 12 daa i Joruns vei i Fredrikstad - beliggende nær de nevnte tomtearealer på Kniplefjellet - som Block Watne har tilbudt kr 1.820.000 - tilsvarende kr 151,- pr m2 - for, og til en enkelt boligtomt på 941 m2, beliggende til Tunevannet i Sarpsborg, som er solgt for kr 670.000.
Ved verdsettelsen må det også legges til grunn at området kan utnyttes intensivt. En stor del av området hadde blitt netto tomteareal ved en eventuell utbygging, idet det bare ville ha vært areal til interne veier som hadde gått fra bruttoarealet. Som følge av nærheten til Fredrikstadmarka er det ikke behov for indre friarealer.
Når kommunen gjør gjeldende at det hadde tatt lang tid før området ville ha blitt byggeklart, er dette ikke forankret i de faktiske forhold. Presset på tomtemarkedet ville ha vært utslagsgivende.
Behovet for skole i området hadde ikke forhindret utbygging. Det er flere andre tomter i området som hadde kunnet benyttes til skolebygging, og som også ble vurdert til dette formålet. I plandokumentene er skolebehovet angitt som akutt for andre områder i kommunen, ikke for Rekustad. Det vil være urimelig og i strid med det ekspropriasjonsrettslige likhetsprinsipp om et tilfeldig valg av skoletomt skal medføre reduksjon i erstatningen. Det følger av prinsippet i Lenadommen at erstatningen må fastsettes under forutsetning av at skolen hadde blitt bygget et annet sted.
Det offentlige plikter i ethvert fall å sørge for skole, og ekspropriasjonstiltaket har ikke medført noen merverdi som gir grunnlag for reduksjon i erstatningen.
Det kan ikke gjøres fradrag for vei, vann og avløp. Investeringer på Rolvsøy Tomteselskaps hånd gir ikke grunnlag for fradrag, idet tomteselskapet ikke kan identifiseres med kommunen som er ekspropriant. Det må i ethvert fall legges til grunn at anleggskostnadene er utlignet på kjøperne av 42-43 boligtomter i området, slik at man i dag ikke står overfor noen offentlig investering som kan gi grunnlag for fradrag. Ikke i noe fall kan det dreie seg om mer enn en forholdsmessig andel etter at den del som faller på tomtekjøperne er trukket fra.
At det i dag ligger vei, vann og avløp frem til eiendommene - bare adskilt av kommunens eiendom, representerer en betydelig tilleggsverdi i forhold til skoletomten på Greåker.
Grunneierne har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes full erstatning for grunn fastsatt som tomteerstatning.
3. Fredrikstad kommune tilpliktes å betale de saksøkte erstatning til teknisk og juridisk bistand.
Lagmannsretten bemerker:
Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal erstatningen fastsettes på grunnlag av det det må regnes med at en vanlig kjøper ville ha gitt for ekspropriasjonsarealet ved frivillig salg. Det dreier seg med andre ord om å finne frem til hva en alminnelig fornuftig kjøper ville ha betalt for arealet på verdsettelsestidspunktet 15 april 1997, på grunnlag av en realistisk vurdering av den påregnelige utnyttelse av eiendommen. Som hovedregel skal gjeldende regulering for arealet legges til grunn ved vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse. I rettspraksis er imidlertid etablert et unntak for de tilfeller hvor det offentlige regulerer et areal til et offentlig formål som det har til hensikt å realisere - såkalt tilegnelsesregulering - og deretter går til ekspropriasjon på grunnlag av reguleringsplanen. Det vises for så vidt til Rt-1996-521 (Lena), som gjaldt riksvei, og Rt-1997-1914 (Vangberg), som gjaldt grav- og urnelund. Dette unntaket må gjelde tilsvarende for en regulering som den foreliggende, som i praksis har gjort arealet uomsettelig i markedet. Området skal da vurderes som om det ikke hadde vært regulert. Dette er også partene enige om.
Påregnelig utnyttelse av arealet hvis det ikke hadde vært regulert, hadde vært til boligformål. En kjøper måtte imidlertid legge til grunn at det ville tatt en viss tid før tomteverdiene hadde latt seg realisere. Det hadde vært nødvendig å regulere området, og få utarbeidet og godkjent en bebyggelsesplan. Lagmannsretten legger til grunn at en privat utbygger som hadde presentert de nødvendige planutkast, ville ha fått dem godkjent innen et tidsperspektiv som ikke er alt for langt, og uten at etablering av ny skole i området hadde blitt satt som vilkår for utbygging. Det ville også ha tatt tid å etablere nødvendig adkomst over kommunens eiendom. Lagmannsretten er således enig med kommunen i at det hadde vært nødvendig å se realisering av tomteverdiene i området i et relativt langsiktig perspektiv, men mener på den annen side at dette perspektiv ikke behøver være alt for langt. At langsiktigheten er et moment som må tas i betraktning ved verdifastsettelsen, er imidlertid på det rene.
Ved verdsettelsen må det legges til grunn at området har en svært attraktiv beliggenhet inntil Fredrikstadmarka. Tomter i området er etterspurt. På grunn av nærheten til marka må det på den annen side legges til grunn at det ikke hadde latt seg utnytte intensivt. Det kan ikke antas at mer enn 60 % ville ha blitt akseptert som netto boligtomter.
Av de sammenligningsarealer som er trukket frem, finner lagmannsretten det mest naturlig å sammenligne med arealene på Kniplefjellet i Fredrikstad. Det dreier seg her om særlig attraktive tomtearealer med utsikt, beliggende nær Fredrikstad sentrum. Disse er i 1995 omsatt for kr 34,50 pr m2 . Utsikten og nærheten til sentrum er langt bedre enn for ekspropriasjonsområdet. På den annen side ligger arealene på to koller, og det må legges til grunn at kostnadene til vei, vann og avløp vil være langt høyere enn for ekspropriasjonsarealet. Det må også legges vekt på sammenligningsarealene i Rolvsøy, som tildels vil være lettere å bygge ut enn ekspropriasjonsarealet, men som på den annen side ikke er så attraktive for tomtekjøpere.
Sarpsborg byretts skjønn vedrørende Greåker videregående skole kan det etter lagmannsrettens syn ikke legges vesentlig vekt på. For skjønnet har det åpenbart vært av sentral betydning at det allerede hadde skjedd et frivillig kjøp av skoletomt for dette beløp. Hvorledes og på hvilket grunnlag partene kom frem til denne prisen, er imidlertid uvisst. Når lagmannsretten i motsetning til byretten har andre og mer relevante sammenligningsarealer, er det da disse det er naturlig å sammenligne med.
Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å gjøre fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd. Det må som nevnt foran legges til grunn at bygging av ny skole ikke hadde blitt fastsatt som vilkår for utbygging av området. Det kan da heller ikke legges til grunn at det er skolen som har utløst tomteverdiene, verken helt eller delvis.
Det må imidlertid gjøres et visst fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd for anlegget av Hatteveien med vann og avløp som ble gjennomført i 1988, så vidt innenfor fristen etter den nevnte bestemmelse. Det er opplyst at Rolvsøy Tomteselskap AS, som foresto anlegget, var 100 % eiet av kommunen. Tomteselskapet var overlatt ansvaret for en kommunal oppgave - å skaffe tomter for utbygging i kommunen - og må etter lagmannsrettens syn likestilles med kommunen ved anvendelsen av ekspropriasjonserstatningsloven §5. Om anlegget måtte være helt eller delvis finansiert gjennom refusjon fra kjøperne av andre boligtomter i området eller gjennom løpende avgifter, er uten betydning for spørsmålet om fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Vilkåret for fradrag er således bare om anlegget har medført verdistigning for de aktuelle tomter, jf Rt-1991-305 (Oppdal).
Det er opplyst at det før anlegget i 1988 var en vei inn i området som grunneierne kunne benytte til skogsdriften. Det må legges til grunn at det i ethvert fall hadde blitt nødvendig å ruste denne betydelig opp hvis området skulle benyttes til tomteformål. Det hadde også blitt nødvendig å føre frem vann og avløp. At Hatteveien med vann og avløp har medført en verdistigning for området, må være på det rene, selv om anleggene ikke fører helt frem til ekspropriasjonsarealet. Anleggskostnadene er imidlertid ikke opplyst, og størrelsen av fradraget må nødvendigvis bli svært skjønnsmessig.
Etter en samlet vurdering har lagmannsretten kommet til at området må bli å verdsette til kr 50,- pr m2 . Det kan ikke sees å være grunnlag for å differensiere mellom de enkelte grunneiere, selv om opparbeidelseskostnadene må antas å bli noe høyre for de indre deler av området enn for de som ligger nærmest Hatteveien.
Avsavnsrenten er ikke gjenstand for overskjønn.
Overskjønnet er begjært av kommunen, som etter skjønnsprosessloven §54 skal erstatte de saksøkte nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken. Prosessfullmektigen har fremlagt omkostningsoppgave og oppgitt sitt salær til kr 25.950. Oppgaven legges til grunn.
Overskjønnet er emstemmig.
Slutning:
1. Den erstatning Fredrikstad kommune skal betale for erverv av eiendommene gnr 724 bnr 112, gnr 726 bnr 236 og gnr 726 bnr 235 i Fredrikstad fastsettes til 50 - femti - kroner pr m2 .
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fredrikstad kommune 25.950 - tjuefemtusennihundreogfemti - kroner til de saksøkte v/ advokat Jostein Lensebråten. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.