LB-1998-2584

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-06-14
Publisert:	LB-1998-02584
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Drammen byrett Nr 1997-821 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02584 A/01. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00035K .
Parter:	Ankende part: Anne-Gro Hagen, May-Brit Hagen Vale (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Gjone). Motpart: Torill Bergersen, Øystein Braathen, Tor Bugge, Asle Dokken, Jan Eriksen, Tor Svein Eriksen, Oskar Erlandsen, Per Osmund Espedal, Anne-Ma Grøttås, Eva Larsen, Siri Laukholm, Frank Pedersen, Lars O Rønning, Roar Wedø, Gunnar Thoresen, Nicolaas Eikens, Synnøve Albertsen. (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Motpart: Øivind Halvorsen, Kjell Syvertsen. (Prosessfullmektig: Høyesterettsadvokat Bengt Beverfelt).
Forfatter:	Lagdommer Ragnhild Dæhlin, formann. Lagdommer Sissel Rydman Langseth. Lagdommer Lars Jorkjend. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00035K
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, Tomtefesteloven (1975), Tomtefestelova (1996)

Saken gjelder spørsmål om forhøyelse av avgift ved feste av hyttetomter.

I 1964 overtok Per Hagen eiendommen Selvik Hjemmeskog, gnr 8 bnr 17 i Hurum fra sin far. Eiendommen var et stort skogområde med ca 3,5 km strandlinje. I perioden 1967 1970 bortfestet Hagen et stort antall hyttetomter. Eiendommen er senere overdratt til Hagens døtre, Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale.

Per Hagen engasjerte advokatene Ivar Moe og Tor M. Kindem til å gjennomføre salgsarbeidet og utarbeide de nødvendige dokumenter, herunder festekontraktene.

Festekontraktene inneholder en rekke bestemmelser, herunder at festerne ved kontraktsinngåelsen skulle betale et engangsbeløp, stort kr 4 500,- til dekning av omkostningene for opparbeidelse av vei- og vannanlegg som Per Hagen foresto. Festekontraktene ga festerne adgang til strand, badeplass og båtplass.

Partene er enige om at de bestemmelser i festekontraktene som har betydning i saken er like for samtlige ankemotparter. Bestemmelsene lyder som følger:

2. Festeavgiften er kr. 0,40 pr m2 pr. år. Avgiften betales forskuddsvis innen utgangen av januar hvert år. Betaling skal skje ukrevet og til konto nr. med Hurum Sparebank. For inneværende år betales avgiften ved kontraktens undertegnelse.

Begge parter har rett til å forlange at festeavgiften skal justeres opp eller ned i samsvar med konsumprisindeksen, med basis i indeksen pr. dags dato. Dog forutsetter en slik regulering en endring i indeks på 5 fem prosent.

9. Festetiden. Denne kontrakt gjelder for et tidsrom av 30 tretti år regnet fra denne kontrakts dato. Ved denne periodes utløp, har festeren rett til å kreve festetiden forlenget i ytterligere 30 tretti år. Deretter bortfaller kontrakten uten oppsigelse såfremt den ikke av begge parter blir fornyet.

I januar 1996 tilskrev Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale ankemotpartene som følger:

Utløp av festekontrakt.

Til Deres orientering har De festet tomten på 30 år, denne perioden utløper den Fornyelse av festekontrakten medfører at tomten på ny blir taksert av offentlig godkjent takstmann og den nye fastsatte tomteverdien vil bli lagt til grunn for den nye festeavgiften som skal løpe for de neste 30 år. Festeavgiften blir å indeksregulere. Vi vil komme tilbake til disse satser på fornyelsestidspunktet.

Det ble protestert mot den angitte regulering av festekontrakten. Under henvisning til festekontraktens punkt 9, krevet alle ankemotpartene forlengelse av festeforholdet for ytterligere 30 år uten ny taksering av tomtene. Denne henvendelse ble ikke besvart av Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale, og stevning ble uttatt 6 mai 1997 etter at saken hadde vært behandlet i forliksrådet. Det skal tilføyes at andre festere i Selvik Hjemmeskog som ikke er parter i nærværende sak, står i samme stilling som ankemotpartene.

Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale innga ikke tilsvar i saken og Drammen byrett avsa uteblivelsesdom med slik domsslutning:

1. Saksøkerne kan etter 30 års festetid kreve festeavtalen forlenget i 30 år.

2. Festekontraktens vilkår om festeavgift i pkt. 2 gjelder uendret. Det foretas ikke ny verdsettelse av tomtene.

3. Anne Gro Hagen Og May Brit Hagen Vale dømmes til å betale kr. 45.547 kronerførtifemtusenfemhundreogførtisju i saksomkostninger til saksøkerne innen 2 - to uker fra dommen er forkynt.

Den 5 september 1997 begjærte Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale oppfriskning. Drammen byrett avsa dom i saken 27 mai 1998 med slik domsslutning:

1. Drammen byretts uteblivelsesdom av 11.8.97 i sak 821/97 A, stadfestes.

2. Anne-Gro Hagen og May Brit Hagen Vale dømmes in solidum til innen 14 dager etter dommens forkynnelse å betale saksomkostninger i oppfriskningssaken slik:

- Til samtlige saksøkere v/advokat Svein Arild Pihlstrøm kr. 28.000,-

- I tillegg til Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen v/advokat Bengt Beverfelt kr. 16.750,-.

Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten, og ankemotpartene har tatt til gjenmæle.

Ankeforhandlingen ble holdt i Drammen 26 mai 1999. Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale møtte med sin prosessfullmektig, advokat Karsten Gjone. Ankemotpartene Siri Laukholm og Nicolaas Eikens møtte med sin prosessfullmektig, advokat Svein Arild Pihlstrøm som også representerte de øvrige ankemotparter, bortsett fra Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen, som møtte med sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Bengt Beverfelt. Siri Laukholm, Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen avga partsforklaring. Det ble mottatt forklaring fra 4 vitner, herunder Per Hagen og advokat Ivar Moe. Dokumentasjon fremgår av rettsboken.

Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

De ankende parter, Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale, har i det vesentlige anført:

Festekontrakten er en standardavtale. Den må fortolkes og utfylles. Kontrakten må forstås slik at festerne har krav på forlengelse i 30 år etter utløpet av den første 30-års perioden, men at det er et åpent spørsmål på hvilke vilkår forlengelsen skal skje. Bortfester må stå fritt ved en eventuell forlengelse, som i realiteten vil være en fornyelse.

Da festekontraktene ble inngått gjaldt prisforskriftene fra 1958. Ved taksering den 8 juli 1958 fastsatt Hurum prisnemnd festeavgiften til kr 400,- pr mål. Per Hagen ønsket ikke å binde seg i et så langvarig kontraktsforhold som man her står overfor. Man kunne forvente at prisreguleringen ville bli opphevet eller endret. I denne forbindelse vises det også til vitneforklaringen fra advokat Ivar Moe.

Det er et vesentlig moment ved fortolkningen av kontrakten at bestemmelsen om forlengelse i 30 år blir meningsløs hvis kontrakten skal forstås slik at festeren har krav på å fornye festet med 30 år på samme vilkår. I så fall kunne festetiden like gjerne vært satt til 60 år.

Det må også trekkes inn ved fortolkningen at festekontrakten ikke bare omfattet tomt, men også brygge m v. Derimot kan det ikke legges vekt på hva som sto i annonsene og beskrivelsen i prospektet. Det er kontrakten som er avgjørende. Det er heller ikke relevant ved fortolkningen at det har vært andre rettslige tvister mellom Hagen og festerne.

Det er rimelig og rettferdig med en ny regulering av festeavgiften etter 30 år. Det vises til tomtefesteloven av 1997 hvor det er tomteverdien i et fritt marked som er grunnlaget for fastsettelse av festeavgiften.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Drammen byretts uteblivelsesdom av 11. august 1997 i Drammen byretts sak nr. 821/97 oppheves.

2. Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale frifinnes.

3. Ankemotpartene dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til Anne-Gro Hagen og May-Brit Hagen Vale for byrett og lagmannsrett.

Ankemotpartene, Torill Bergersen m fl, har i det vesentlige anført:

Det anføres at byrettens dom er riktig så vel i resultat som i begrunnelse.

Ordlyden i festekontrakten er klar. Punkt 9 i kontrakten gir festerne en ensidig rett til å forlenge festetiden med 30 år. Således er det ikke tale om fornyelse av kontrakten. Det oppstår ingen forhandlingssituasjon når kontrakten skal forlenges, da det følger klart av bestemmelsene at forlengelsen skal skje på de samme vilkår som tidligere. At kontrakten er slik å forstå, underbygges av at den ikke innholder noe om hva som eventuelt skulle skje ved endring av vilkårene. Dette gjelder prosedyrer for fastsettelse av ny festeavgift, verdsettelsesprinsipper, og hvorledes festernes investeringer i tekniske anlegg skulle påvirke festeavgiften.

Ved inngåelse av kontraktene fikk festerne opplyst at formuleringen 30 pluss 30 år bare var en formuleringssak. Det vises til forklaringene fra Laukholm og Stokke. Videre vises det til annonsen for tomteområdet fra 1967 og prospektet. Av disse dokumenter fremgår det klart at festetiden var 60 år, hvilket må forstås slik at de samme vilkår skulle gjelde for hele festetiden.

Reelle hensyn trekker i samme retning. Det skulle oppføres hytter av høy standard slik at 60 års festekontrakt på de samme vilkår i hele festetiden ville være en rimelig ordning. I denne forbindelse vises til at tomtefesteloven av 1975 har fastsatt en festetid på 80 år.

Festeavtalen er ikke urimelig eller urettferdig for de ankende parter. I denne forbindelse skal nevnes at festerne har hatt problemer. Det oppsto vanskeligheter på grunn av forsinkelser i den kommunale behandling av saken og den tekniske opparbeidelse av vann- og veianlegget. Selvik sameie ble opprettet i denne forbindelse, og det ble rettssak vedrørende den tekniske opparbeidelse av området. Det har videre vært tvister om utgangspunktet for indeksreguleringen og om vilkårene for overdragelse av festetomtene.

Disse ankemotparter har nedlagt slik påstand:

1. Drammen byretts dom av 27. mai 1998 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankemotpartene, Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen, har i det vesentlige anført:

Man slutter seg til anførslene fra de øvrige ankemotparter og understreker at det har vært mange vanskeligheter mellom bortfesteren og festerne.

At festetiden er 60 år på de samme vilkår gjennom hele tiden, støttes også av at sorenskriverkontoret i Lier, Røyken og Hurum i en påtegning av 15 juni 1970 bemerket at: «Kontrakten faller bort etter 60 år uten oppsigelse, hvis den ikke fornyes m.v.» Videre understrekes det at en eventuell tvil om forståelsen av kontrakten må gå utover bortfesteren som har søkt profesjonell bistand i forbindelse med utarbeidelse av kontraktene. Det må også legges betydelig vekt på at festerne hele tiden har hatt den klare oppfatning at festetiden er 60 år med de samme vilkår i hele festetiden.

Disse ankemotparter har nedlagt slik påstand:

1. Drammen Byretts dom stadfestes.

2. De ankende parter dømmes til å betale til Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen sakens omkostninger for Lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Det er enighet om at ankemotpartene står i samme stilling når det gjelder de rettslige spørsmål i saken. Videre er det ikke omtvistet at ankemotpartene har rett til å forlenge festeforholdet med 30 år, hvilket samtlige har krevet.

Spørsmålet i saken er om de ankende parter kan kreve endring av festeavgiften i forbindelse med at festetiden forlenges. Avgjørelsen av dette spørsmål beror på en fortolkning av festekontraktens punkter 2 og 9 og andre omstendigheter i saken.

Etter lagmannsrettens oppfatning følger det av kontraktenes ordlyd at ankemotpartene ved forlengelse har krav på å fortsette på de samme vilkår som følger av punkt 2. Dette punkt inneholder bestemmelser om regulering av festeavgiften, nemlig i samsvar med konsumprisindeksen. Det er ingen bestemmelser i kontrakten om en annen regulering, verken i punkt 2 eller 9.

Dette tolkningsresultat støttes av andre forhold i saken. Per Hagen gav advokatene Ivar Moe og Tor M Kindem i oppdrag å markedsføre og selge tomtene, å utarbeide kontraktene samt føre forhandlingene med kjøperne. I prospektet som potensielle kjøpere fikk, står det følgende : «60 års festekontrakt», og i samme avsnitt er reguleringen av festeavgiften beskrevet, nemlig kr 400 pr mål pr år med regulering i samsvar med konsumprisindeksen. Etter lagmannsrettens mening fikk interessentene på bakgrunn av prospektet den klare oppfatning at festetiden var 60 år, med like vilkår i hele festetiden. Lagmannsretten viser videre til forklaringene fra Siri Laukholm og vitnet Tore Stokke vedrørende deres forståelse av kontrakten. Laukholm uttalte at hun reagerte på at festetiden i kontrakten var angitt til 30 år, med adgang til forlengelse i 30 år, men at hun fikk til svar fra advokat Moe at det bare var en formulering, og at festetiden var 60 år. Stokke uttalte at hans forespørsel til advokatkontoret om det samme ble besvart med at formuleringen 30 pluss 30 bare var en formsak.

De ankende parter har anført som et fortolkningsmoment, at det var prisregulering da kontraktene ble inngått, og at Hagen ved et så langvarig kontraktsforhold derfor ville stå fritt etter 30 år når det gjaldt avgiften. Lagmannsretten vil bemerke at en oppdeling i 30 år med rett til fornyelse i 30 år, kan synes uten særlig betydning hvis vilkårene skulle være de samme i hele 60-års perioden. Imidlertid finner lagmannsretten ikke grunn til å legge avgjørende vekt på disse forhold. Kontrakten inneholder ingen bestemmelser om hvorledes ny festeavgift skulle fastsettes etter 30 år. Således er det verken bestemmelser om prosedyrer for fastsettelsen eller om hvilke verdsettelsesprinsipper som eventuelt skulle benyttes. Det er på det rene at festerne har foretatt betydelige investeringer i tekniske anlegg i området, herunder i veisystemet. Bestemmelser om hvorledes denne investering skulle innvirke på ny festeavgift forefinnes heller ikke i kontrakten eller i eventuell tilleggsavtale mellom partene.

Etter lagmannsrettens oppfatning kan heller ikke anførselen om at det er rimelig og rettferdig at bortfester får økt festeavgiften etter 30 år føre fram. Avtaleloven §36 er ikke påberopt i saken, og argumentene knyttet til at det var prisregulering da kontrakten ble inngått, kan ikke tillegges vekt av betydning ved fortolkningen av kontrakten.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at de ankende parter har krav på å få fortsette festeforholdet på de samme vilkår som tidligere, med slik regulering som følger av kontraktens punkt 2. Byrettens dom, slutningens punkt 1, jf uteblivelsesdommens punkt 1 og 2 stadfestes.

Anken har vært forgjeves og etter tvistemålsloven §180 første ledd bør de ankende parter betale saksomkostninger for lagmannsretten til ankemotpartene idet bestemmelsens unntaksregel ikke finnes anvendelig. Advokat Pihlstrøm har framlagt omkostningsoppgave med kr 29 200, hvorav kr 26 500 er salær. Advokat Beverfelt har fremlagt oppgave med kr 20 000, og lagmannsretten legger til grunn at hele beløpet er salær. Det er ikke innkommet innvendinger til oppgavene, og lagmannsretten fastsetter saksomkostningene i samsvar med disse. Lagmannsretten vil bemerke at det er opplyst å foreligge betydelige uoverensstemmelser mellom høyesterettsadvokat Beverfelts to parter og de øvrige ankemotparter. Lagmannsretten finner at omkostningene med å engasjere Beverfelt etter omstendighetene var nødvendige for å få saken betryggende utført. Det vises for øvrig til Tore Schei: Tvistemålsloven med kommentar (1998) side 585 og Rt-1984-956.

Byrettens omkostningsavgjørelser stadfestes.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom av 27 mai 1998 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anne-Gro Hagen og May-Britt Hagen Vale en for begge og begge for en til sammen 29.200 tjuenitusentohundre - kroner til Torill Bergersen m fl og til sammen 20.000 tjuetusen - kroner til Øivind Halvorsen og Kjell Syvertsen, alt innen 2-to-uker etter forkynnelsen av denne dom.