LB-1998-2741

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-05-10
Publisert:	LB-1998-02741
Stikkord:	Eierseksjonsloven
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 97-09509 A/55 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02741 A/02, LB-1998-02742 A/02. Anket til Høyesterett, lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestet; se HR-1999-00063B.
Parter:	Ankende part: Harry Odd Helgevold (Prosessfullmektig: Advokat Tom Hermansen). Motpart: Johan L. Elgsaas (Prosessfullmektig: Advokat Tom Erik Torgersen). 98-02742 A/02 Ankende part: Johan L. Elgsaas (Prosessfullmektig: Advokat Tom Erik Torgersen). Motpart: Harry Odd Helgevold (Prosessfullmektig: Advokat Tom Hermansen).
Forfatter:	Lagdommer Gunnar Vefling, formann. Ekstraordinær lagdommer Finn Backer. Mindretall: Ekstraordinær lagdommer Tor Holmøy
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §48, Foreldelsesloven (1979) §10, §14, §3, Eierseksjonsloven (1983) §10, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §38, §6, §2, Eierseksjonsloven (1997)

Saken gjelder krav fra leietaker om kjøp og tilskjøting av boligseksjon i seksjonert eiendom og krav om å sette oppsigelse i husleieforholdet til side som ugyldig.

Johan L. Elgsaas reiste ved stevning datert 5 november 1997 sak mot Harry Odd Helgevold. Harry Odd Helgevold reiste motsøksmål. Oslo byrett avsa 20 juli 1998 dom med slik domsslutning:

Hovedsøksmålet

1. Harry Odd Helgevold dømmes til å selge seksjonsnummer 18 av gnr. 216 bnr. 216 i Oslo til Johan Elgsaas etter de regler som er fastsatt i §10 i eierseksjonsloven av 04.03.1983 nr. 7.

2. Oppsigelsen av 08.10.1997 for husleieforholdet kjennes ugyldig.

Motsøksmålet

Johan Elgsaas dømmes til å betale leie til Harry Odd Helgevold fra og med januar 1997 med tillegg av 12% morarente fra hver forfallstermin 2 uker etter at dommen er forkynt.

For begge søksmålene

Hver av partene dekker egne saksomostninger.

Helgevold har påanket dommen til Borgarting lagmannsrett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Elgsaas har tatt til motmæle og har erklært aksessorisk motanke.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 22 - 23 april 1999. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 2 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Etter at byrettens dom var avsagt gjorde Elgsaas opp for skyldig husleie i forbindelse med innløsning av den andelsobligasjon stor kr 50.000 som var knyttet til leieforholdet. For lagmannsretten er således motsøksmålet bortfalt. Saksforholdet for øvrig fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Den ankende part, Harry Odd Helgevold, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

Hovedsøksmålet

1. Harry Odd Helgevold frifinnes.

2. Harry Odd Helgevold tilkjennes sakens omkostninger både for byrett og lagmannsrett med tillegg av 12% morarente p.a. fra 2 uker etter dommens forkynnelse.

Ankemotparten, Johan L. Elgsaas, har nedlagt slik påstand:

1. Prinsipalt:

Harry Odd Helgevold dømmes til å overdra og overskjøte seksjonsnummer 18 av gnr 216 bnr 216 i Oslo til Johan L. Elgsaas mot å få utbetalt kr. 350.000,-, subsidiært mot det beløp som retten fastsetter.

Subsidiært:

Oslo byretts dom stadfestes forsåvidt gjelder pkt 1 i hovedsøksmålet.

For begge tilfeller:

2. Oslo byretts dom stadfestes forsåvidt gjelder pkt 2 i hovedsøksmålet.

3. Johan L. Elgsaas tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Den ankende part har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Det er feil lovanvendelse når byretten i sin dom sier at de vanlige regler om foreldelse ikke uten videre kan anvendes på retten til å kjøpe etter eierseksjonsloven §10. Så vel lovens forarbeider som forarbeidene til den nye eierseksjonsloven av 1997, samt juridisk teori og rettspraksis tilsier at foreldelseslovens regler gjelder for forkjøpsretten.

Hovedregelen om 3 års foreldelsesfrist kommer til anvendelse. Utgangspunktet er dato for tinglysning av seksjoneringen. Det skjedde 15. juli 1989. Forkjøpsretten var således foreldet 3 år senere, den 15. juli 1992.

Det løper imidlertid en tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10 når fordringshaveren ikke har gjort fordringene gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap. Elgsaas har erkjent at han ble kjent med seksjoneringen i desember 1995. Tilleggsfristen etter §10 er ett år fra den dag fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap. Etter denne bestemmelsen var forkjøpsretten iallfall foreldet i desember 1996, idet det ikke var tatt rettslige skritt for å avbryte foreldelse. Stevning ble først tatt ut 5. november 1997.

Foreldelse kan avbrytes når skyldneren overfor fordringshaveren uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen, jf lovens §14. Helgevold har verken personlig eller gjennom sin gårdsbestyrer Øyhovden eller andre gitt noen slik erkjennelse overfor Elgsaas. Det er heller ikke samtykket i forlengelse av foreldelsesfristen.

Øyhovden hadde ikke annen fullmakt som gårdsbestyrer enn det som følger av husleieloven §6. Øyhovden hadde således ikke fullmakt til å selge seksjoner i gården. Han kunne heller ikke erkjenne leieboeres rett etter eierseksjonsloven §10, en rett som han for øvrig ikke kjente til, jf hans vitneforklaring.

Elgsaas kan ikke gis medhold i sin aksessoriske motanke og sin påstand om at Helgevold plikter å overdra seksjonen til ham mot å få utbetalt kr 350.000. Øyhovden har ikke gitt Elgsaas grunn til å tro at avtale om kjøp var kommet i stand. Til Elgsaas opplyste Øyhovden bare at det var blitt solgt noen leiligheter for kr 350.000 og at Elgsaas kunne sende et tilbud. Det ble ikke sagt noe om at Elgsaas hadde krav på å få kjøpe. Øyhovden hadde på det tidspunkt ikke kjennskap til eierseksjonslovens regler om forkjøpsrett og gårdeiers plikt til å sende skriftlig tilbud til leietakerne. Pris, betalingsvilkår, overdragelsestidspunkt eller andre betingelser ble ikke diskutert med Elgsaas. De som hadde fått kjøpe seksjoner, og de som fikk kjøpe senere, betalte en omforenet pris som varierte. Alle disse salg var av Øyhovden på forhånd forelagt Helgevold for godkjennelse. Det har ikke vært avholdt noen takst etter eierseksjonsloven. Helgevold har selv ikke vært i kontakt med Elgsaas før de møtte hverandre i byretten. Helgevold kjente ikke til det forslag til kjøpekontrakt som Elgsaas sendte til Øyhovden. Han fikk vite av Øyhovden at Elgsaas ba om blancoskjøte, og det reagerte han negativt på. Elgsaas fikk deretter av Øyhovden beskjed om at det mottatte kontraktsutkast ikke var aktuelt, og han ble bedt om å sende nytt forslag.

Det skal etter rettspraksis og teori svært meget til for å anse bindende avtale om kjøp av eiendom inngått på muntlig basis. Kontakten mellom Elgsaas og Øyhovden kan i høyden karakteriseres som uforpliktende forhandlinger.

Vedrørende oppsigelsen av leieforholdet gjøres det gjeldende at Elgsaas vesentlig har misligholdt leieavtalen ved å unnlate å betale husleie fra 1 januar 1997, jf husleieloven §38 nr. 4, annet ledd. Det vises også til leiekontraktens §14 som inneholder en utkastelsesklausul ved mislighold og bestemmelse om at det ikke er adgang til å fremsette motkrav på utleieren.

Det var grunnlag for oppsigelse selv om det obligasjonslån som var knyttet til leiligheten faktisk ikke var innløst. Helgevold ønsket å innløse obligasjonen, jf hans brev til Elgsaas 7. juli 1997, og i brev av 13. august 1997 sa Helgevold seg villig til å betale pr. omgående. Mangel på reaksjon fra Elgsaas gjorde at Elgsaas var i kreditormora, jf Karnovs kommentarer til husleielovens §48, note 323, og Rt-1981-379. Det er ikke dokumentert at Elgsaas hadde varslet at han ville slutte å betale husleie. Han sluttet å betale fra og med januar 1997, og da var kjøperetten allerede foreldet. Det foreligger vesentlig mislighold uansett om Elgsaas hadde sin kjøperett i behold eller ikke.

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Det er ikke bestridt og retten må legge til grunn at Elgsaas i kraft av sin status som leietaker i Thereses gate 3 fikk en kjøperett til sin leilighet som følge av seksjoneringen av gården i 1989. Det må videre legges til grunn at Helgevold som gårdeier ikke sendte ut skriftlig tilbud om kjøp til leietakerne slik han pliktet etter eierseksjonsloven §10. Heller ikke ble det på annen måte varslet om seksjoneringen, og iallfall ikke til Elgsaas som først i desember 1995 ble klar over dette forhold etter å ha sett i Aftenposten at seksjoner i gården var blitt overdratt. Helgevolds unnlatelse av å sende tilbud var rettsstridig, og det er sannsynlig at det var en bevisst unnlatelse.

Den rett som Elgsaas fikk til å kjøpe sin seksjon, er ikke gått tapt som følge av foreldelse. Fristen for å gjøre kjøperetten gjeldende var ikke utløst fordi Helgevold hadde unnlatt å sende tilbud. Det vises her til byrettens dom som Elgsaas slutter seg til.

Dersom lagmannsretten skulle komme til at foreldelsesloven kommer til anvendelse, jf den alminnelige foreldelsesfrist i §2 sammenholdt med tilleggsfristen i §10, gjør Elgsaas gjeldende at foreldelsesfristen var avbrutt. Det skjedde ved at Helgevold v/Øyhovden allerede i mars/april 1996 erkjente kjøperetten og oppfyllelsen av denne. Mot Elgsaas' kontraktsforslag utpå høsten s.å. ble det bare innvendt at man ikke ville godta blancoskjøte. Helgevold må bli å identifisere med Øyhovden som hadde all kontakt med leieboerne. Erkjennelsen, som etter §14 kan skje såvel uttrykkelig som ved skyldnerens handlemåte, skjedde således innenfor tilleggsfristen på ett år i §10. Tilleggsfristen skal regnes fra den dag da fordringshaveren fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap, og det var i desember 1995.

Det anføres at Helgevold også har erkjent kjøperetten ved at han oppfylte overfor alle andre som ville kjøpe, jf Helgevolds uttalelse om at ingen av leietakerne ble nektet å kjøpe hvis de ønsket det.

Det følger av ovenstående at Elgsaas' kjøperett besto og fortsatt er i behold. Det var bare oppfyllelsen som manglet.

Det gjøres gjeldende at partene i saken ble avtalemessig bundet til salg av seksjonen som følge av det som passerte mellom Elgsaas og Øyhovden våren 1996. Ved bedømmelsen av om avtale ble inngått, må man se hen til sakens uvanlige bakgrunn, jf retten til å kjøpe i medhold av eierseksjonsloven §10.

Elgsaas kontaktet Øyhovden i mars/april 1996 og fikk opplyst at det var solgt noen seksjoner for kr 350.000. Elgsaas sa at han var interessert i å kjøpe sin seksjon. Det må likestilles med et krav om å få kjøpe. Øyhovden opplyste at prisen de solgte for var kr 350.000 eller kr 7.000 pr kvadratmeter og at den praktiske fremgangsmåten var at Elgsaas sendte pengene, så skulle han få skjøte. Elgsaas sendte deretter forslag til kjøpekontrakt og avviklet sin fremleie av leiligheten. Da prosessen senere stoppet opp fordi Helgevold ikke ville utstede blancoskjøte, spurte Elgsaas Øyhovden om det var innsigelser på prisen. Svaret var at det var det ikke. I brev av 27 november 1996 til Øyhovden skrev Elgsaas at han aksepterte at skjøtet på seksjonen ble satt på ham. I hele denne tiden var Elgsaas ukjent med at Øyhovden var syk og at Helgevold hadde engasjert ny gårdsbestyrer. Disse momenter må samlet sett medføre at avtale om salg til kr 350.000 ble inngått. Helgevolds vegring gjaldt bare oppfyllelse av en allerede inngått avtale. Spørsmålet om utstedelse av blancoskjøte, som for øvrig ikke kan anses kritikkverdig, og Elgsaas' plan om videresalg, er i denne sammenheng detaljer. Man var enige om de vesentlige vilkår. Subsidiært krever Elgsaas å få seksjonen overdratt for takst etter eierseksjonsloven.

Helgevold har sagt opp leiekontrakten med Elgsaas som på sin side har krevet oppsigelsen kjent ugyldig. Elgsaas, som fikk medhold av byretten, gjør gjeldende at oppsigelsen kom på et tidspunkt da det fortsatt besto et obligasjonsleieforhold, hvilket innebar at han hadde et styrket oppsigelsesvern etter husleieloven, jf bl a lovens §48 siste ledd. Ved vurderingen av om det foreligger mislighold som berettiger til oppsigelse må det tas hensyn til at utleier hadde meget god sikkerhet for leien i obligasjonsinnskuddet som var på kr 50.000. Utleier hadde varslet om innløsning, og det dreide seg da bare om et mellomregningsforhold uten risiko for økonomisk tap. Obligasjonen ble innløst etter at byretten avsa sin dom, og all skyldig husleie ble da avregnet. Etter det har Elgsaas betalt husleien punktlig. Hans hensikt med å stoppe husleiebetaling var bare å legge press på utleier for å få ham til å oppfylle sin plikt til å overdra seksjonen. Elgsaas anfører at det ikke kan sies å foreligge vesentlig mislighold, hvis man i det hele tatt kan kalle det mislighold forholdene tatt i betraktning. Det gjelder uansett om Elgsaas hadde forkjøpsretten i behold eller ikke.

Under enhver omstendighet er oppsigelsen urimelig.

Lagmannsretten bemerker:

Det er på det rene at eierseksjonsloven av 1983 skal legges til grunn. Det fremgår av forarbeidene til den nye eierseksjonslov av 1997 at foreldelseslovens regler forutsettes å komme til anvendelse, jf bl a Ot.prp.nr.33 (1995-96) der det under beskrivelsen av gjeldende rett, dvs loven av 1983, sies:

Fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende forutsatte at leieren mottok kjøpetilbud i overenstemmelse med lovens krav. Dersom eieren unnlot å sende kjøpetilbud, måtte han finne seg i at kjøperetten besto inntil den var foreldet etter reglene i foreldelsesloven.

Dette samsvarer med den juridiske litteratur. I den nye lov av 1997 er det på dette punkt ingen endring i forhold til loven av 1983. I samme Ot.prp. som ovenfor nevnt uttalte for øvrig departementet at det ikke var naturlig i lovteksten å presisere foreldelsesregelen, dvs at foreldelsesloven gis anvendelse, idet dette heller ikke var vanlig i andre sammenlignbare lover.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at foreldelseslovens regler må komme til anvendelse på spørsmålet om Elgsaas fortsatt hadde i behold sin rett til å kjøpe boligseksjonen da stevning ble tatt ut 5 november 1997.

Det fremgår av lovens §3 nr 1 at foreldelsesfristen begynner å løpe «den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse». Anvender man dette på leietakers kjøperett etter eierseksjonsloven §10, skulle startpunktet for fristen i nærværende sak være 15 juli 1989 da seksjoneringen ble tinglyst. Tidligere enn det kunne verken Elgsaas eller andre i gården gjøre gjeldende noen kjøperett.

Øyhovden har som vitne forklart at han før seksjoneringen forhørte seg hos noen av gårdens leietakere om det ville være noen interesse for kjøp, men det viste seg at det var liten interesse. Elgsaas fikk ingen slik henvendelse fra Øyhovden. Det er erkjent av Helgevold at det ikke ble sendt skriftlig tilbud til leietakerne om kjøp slik eierseksjonsloven §10 krever, og lagmannsretten finner bevist at Elgsaas først i desember 1995 ble kjent med at det var foretatt seksjonering. Det er ikke sannsynliggjort at han før dette burde ha skaffet seg slik kunnskap. Elgsaas har således unnlatt å gjøre sin kjøperett gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om den.

Lovens alminnelige foreldelsesfrist på 3 år finner anvendelse. Tar man som utgangspunkt datoen da rettigheten oppsto, utløp 3-årsfristen 15 juli 1992. Wyller har i Boligrett (1992) side 454-456 drøftet spørsmålet om dette utgangspunkt for foreldelse av løsningsrettigheter også bør gjelde når rettighetshaveren ikke kjenner til at retten er aktualisert. Det kan synes urimelig og støtende om klanderverdig forhold fra eierens side ved unnlatt varsling skal gi eieren en fordel ved inntrådt foreldelse. I vår sak er spørsmålet relevant fordi Elgsaas' kjøperett ikke er foreldet hvis 3 års fristen etter §3 først begynte å løpe i desember 1995 da han fikk nødvendig kunnskap, mens foreldelse er et aktuelt tema hvis man tar tingslysingsdatoen som utgangspunkt.

Lagmannsretten finner - som Wyller - at man i mangel av noen avgjørende høyesterettsdom fortsatt må holde på den tradisjonelle lære om at fristen løper fra det tidspunkt retten ble aktualisert uten hensyn til om den berettigede hadde kunnskap om retten. Utgangspunkt for fristen settes derfor til 15 juli 1989, med fristutløp i juli 1992.

I og med at Elgsaas ikke har gjort sin kjøperett gjeldende på grunn av manglende kunnskap, har han imidlertid en tilleggsfrist på 1 år etter foreldelsesloven §10 nr 1. Denne tilleggsfrist begynte å løpe i desember 1995 og utløp i desember 1996, nesten ett år før Elgsaas tok rettslige skritt i saken. På denne bakgrunn blir det avgjørende om fristen innen desember 1996 er avbrutt ved erkjennelse fra Helgevold. Dersom avtale om kjøp av boligseksjonen ble inngått, er foreldelsesproblematikken ikke aktuell.

Foreldelsesfrist avbrytes ved at skyldneren overfor fordringshaveren uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen, jf lovens §14.

I nærværende sak er det på det rene at det ikke har vært noen direkte kontakt mellom Helgevold og Elgsaas. Skyldneren kan imidlertid etter §14 erkjenne forpliktelsen gjennom fullmektig, jf Ot.prp.nr.38 (1977-78) side 67. Det blir således spørsmål om hvorvidt Øyhovden hadde stillingsfullmakt eller annen fullmakt fra Helgevold til å erkjenne noen forpliktelse av den art det her er tale om og hvorvidt det som passerte mellom Elgsaas og Øyhovden må anses å innebære en erkjennelse som avbrøt foreldelsesfristen.

Et annet hovedspørsmål er om Øyhovden hadde fullmakt fra Helgevold til å inngå kjøpekontrakt med Elgsaas og om bindende avtale om salg av seksjonen kom i stand.

Lagmannsretten finner bevist at Helgevold hadde liten forretningsmessig kontakt med leietakerne. Det var Øyhovden som ordnet det aller meste. Det anses likeledes bevist at Øyhovden ikke hadde særlig fullmakt til å avslutte salg av seksjoner. Salg lå heller ikke i hans stillingsfullmakt eller sedvanemessige fullmakt som gårdsbestyrer.

Kjøperetten var fastsatt i eierseksjonsloven. Den trengte forsåvidt ikke å bli erkjent, men det kunne være behov for en erkjennelse av at retten fremdeles besto nærmere 7 år etter at seksjoneringen var tinglyst. Spørsmålet er om det ble avgitt en slik erkjennelse.

Når det gjelder spørsmålet om foreldelsesfristen er avbrutt ved erkjennelse, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Lagmannsrettens flertall, bestående av lagdommer Vefling og ektraordinær lagdommer Backer, tar utgangspunkt i at en fristavbrytende erkjennelse etter §14 forutsetningsvis må være uforbeholden. Erkjennelsen må etter sitt innhold være skikket til å danne et selvstendig grunnlag for forpliktelsen, jf Stub Holmoe side 143 og Anne Cathrine Røed: Foreldelse av fordringer, 1997 side 264. Slik saken er opplyst er det etter flertallets mening ikke grunnlag for å si at Øyhovden har gjort noe mere enn å signalisere overfor Elgsaas at man ville være villig til å overdra seksjonen til Elgsaas hvis man kunne komme overens om vilkårene. Elgsaas har ikke hevdet at selve overdragelsesforpliktelsen ble drøftet. Man kom for øvrig heller ikke så langt at det ble forhandlet om overdragelsestidspunkt, betalingsbetingelser, finansieringsplan eller andre punkter som vanligvis inngår i en kjøpsavtale, som enten utfyller en tidligere erkjent kjøperett, eller som står helt ut på egne ben. Det legges til grunn at Øyhovden opplyste at seksjoner var blitt solgt for kr 350.000 og at Elgsaas fikk sende inn forslag til kjøpekontrakt, noe Elgsaas gjorde. Flertallet finner det ikke sannsynliggjort at prisen var endelig fastsatt til kr 350.000 eller et annet bestemt beløp. Verken Elgsaas eller Øyhovden synes å ha reflektert over juridiske problemstillinger i forbindelse med saken. At det skulle være behov for erkjennelse av kjøperetten eller dens oppfyllelse, ble aldri nevnt av Elgsaas. Øyhovden sa for øvrig i sin vitneforklaring at han i 1996 ikke var klar over leietakernes kjøpsrett ved seksjonering etter eierseksjonsloven. Flertallet finner etter dette at det ikke ble avgitt noen erkjennelse med fristavbrytende virkning overfor Elgsaas, verken uttrykkelig eller gjennom Øyhovdens handlemåte.

Flertallets konklusjon er således at kjøperetten bortfalt som foreldet i desember 1996 idet tilleggsfristen ikke ble avbrutt etter foreldelseslovens §14. Det er da unødvendig å gå inn på i hvilken grad Øyhovden hadde fullmakter til å forplikte Helgevold vedrørende de nevnte spørsmål.

Lagmannsrettens mindretall, ekstraordinær lagdommer Holmøy, er kommet til at foreldelsen av Elgaas' kjøperett er avbrutt ved erkjennelse slik at byrettsdommen må bli stående forsåvidt gjelder kjøperetten. Selv om leietakerens kjøperett etter eierseksjonsloven §10 må antas å falle inn under foreldelsesloven, reiser det seg særlige spørsmål fordi en slik kjøperett ligger i utkanten av de 'ytelser' foreldelsesloven normalt tar sikte på. Det som i disse særtilfellene må erkjennes for å gi fristavbrytelse, er selvsagt ikke bare at eierseksjonslovens generelle regel om kjøperett eksisterer. Det kan på den annen side neppe heller kreves at erkjennelsen skal omfatte et konkret fullbyrdelseskrav for leietakeren, bl.a. til en fastlagt pris. Et slikt krav har jo ikke leietakeren fra det tidspunkt retten oppstår og foreldelsen begynner å løpe, og et eventuelt fristavbrytende søksmål kan vanskelig heller kreves anlagt med en slik påstand. Det som må erkjennes, og som eventuelt må kreves idømt, må begrense seg til at det eksisterer en aktuell kjøperett i det foreliggende tilfelle. Hva som trenger å sies om pris m.v. kan være tvilsomt. Det måtte iallfall være tilstrekkelig å vise til eierseksjonslovens takstregler, men minstekravet ligger neppe så høyt. En forutsetning om at det ligger en tvangssalgsordning bak kjøperetten, m.a.o. at utleieren ikke ensidig kan diktere prisen, må trolig være nok.

Mindretallet er - under tvil - kommet til at de utsagn Elgsaas mottok fra Øyhovden, dekker et slikt krav til erkjennelse. Selv om ingen av dem hadde satt seg inn i eierseksjonslovens regler, må det antas at de gikk ut fra at det eksisterte en tvangssalgsordning i disse tilfellene. Ellers ville salg under markedspris vært lite å snakke om. Det utsagn fra Øyhovden som mindretallet da særlig legger vekt på, er beskjeden om at man ikke ville godta blancoskjøte. Når Elgsaas mottok et slikt svar på sitt kontraktsforslag - hvilket er uomstridt - var det naturlig å oppfatte det slik at det deri implisitt lå en kjøperett for ham, bare ikke med en slik ekstraordinær skjøtning. Selve prisforslaget fra Elgsaas kan neppe anses godtatt. Men en kjøperett som Elgsaas eventuelt kunne gjennomtvinge, ligger det nær å anse erkjent.

Etter mindretallets syn styrker eierseksjonslovens regler om utleierens plikt til å meddele kjøpetilbud med 3 måneders frist, denne liberale forståelse av foreldelsesreglene. Tremånedersfristen leder tanken bort fra at det her også skulle løpe en vanlig foreldelse. Når så også en forsømmelse fra utleierens side av denne lovpålagte tilbudsplikt fratar leietakeren muligheten til å bruke den 3 års foreldelsesfrist han ellers ville hatt til rådighet, bør ikke avbrytelsesreglene oppfattes for strengt. Man bør unngå at utsagn fra utleieren - som iallfall lett blir oppfattet som en erkjennelse, både fordi kjøperetten egentlig ikke kan bestrides og fordi det er vanskelig å konkretisere denne 'ytelsen' nærmere - får virkning som en felle for leietakeren.

Mindretallet anser det relativt klart at Øyhovden som gårdsbestyrer hadde legitimasjon til å erkjenne kjøperetten, selv om han ikke hadde fullmakt til å foreta ordinære salg av leilighetene. Det er en vesentlig forskjell på å foreta salg og å erkjenne en kjøperett som allerede eksisterer etter loven.

Den samlede lagmannsrett finner ikke at det ble inngått bindende avtale om salg av seksjonen til Elgsaas. Det forslag til kjøpekontrakt som Elgsaas sendte til Øyehovden, ble aldri akseptert skriftlig. Det er klar rettspraksis for at det må kreves meget sterke bevis for å anse kjøp av fast eiendom for inngått muntlig. Slike bevis foreligger ikke i saken. Etter lagmannsrettens mening var det mange og vesentlige uavklarte forhold, jf foregående avsnitt, og inngåelse av kjøpeavtale er ikke sannsynliggjort.

Det gjenstår for lagmannsretten å avgjøre spørsmålet om Helgevolds oppsigelse av Elgsaas' husleiekontrakt er ugyldig. Det er ikke omtvistet at Elgsaas unnlot å betale husleie fra og med januar 1997 til et tidspunkt etter byrettens dom. Helgevold innløste da andelsobligasjonen og i den forbindelse ble skyldig husleie avregnet. Det er opplyst at Elgsaas etter den tid har betalt husleien punktlig.

Lagmannsretten finner at unnlatt husleiebetaling i et så langt tidsrom må anses som vesentlig mislighold som i utgangspunktet berettiger til oppsigelse av leiekontrakten, jf husleieloven §38 fjerde ledd nr 2.

I august 1998 skyldte Elgsaas husleie for 20 måneder. Den omstendighet at Helgevold hadde god sikkerhet for skyldig husleie i og med at Elgsaas skyldte ham kr 50.000 i henhold til obligasjonen, kan ikke gi Elgsaas rett til å unnlate husleiebetaling, iallfall ikke av slikt omfang. Elgsaas kan heller ikke høres med at unnlatelsen av å betale leie var nødvendig for å presse frem en overdragelse av seksjonen, - en overdragelse han mente å ha rett til. Elgsaas hadde andre og mere nærliggende måter å få spørsmålet avklart på, f.eks. ved å reise søksmål. Når man, som flertallet, er kommet til at kjøperetten ble foreldet i desember 1996, hadde Elgsaas heller ikke grunnlag for den rett han forsøkte å presse frem. For mindretallet stiller dette seg anderledes, uten at det anses nødvendig å gå nærmere inn på betydningen av dette fordi oppsigelsens gyldighet avgjøres på et annet grunnlag.

Elgsaas har vist til at obligasjonen ikke var innløst av Helgevold på det tidspunkt han sa opp leieforholdet. Under henvisning til husleieloven §48 tredje ledd har Elgsaas anført at leieavtalen følgelig ikke kunne sies opp og at oppsigelsen må anses ugyldig på dette grunnlag. Retten legger til grunn at Helgevolds advokat i brev til Elgsaas 7 juli 1997 meddelte at Helgevold vurderte å innløse obligasjonen under forutsetning av at han skyldte obligasjonens beløp, og ba opplyst hvilket kontonummer Elgsaas ønsket midlene innbetalt til. I brev til Elgsaas av 13 august s.å. fra advokaten - som også gjaldt spørsmålet om kjøperetten - ble Elgsaas meddelt at Helgevold var villig til å innbetale midlene pr omgående.

Lagmannsretten er kommet til at Elgsaas ikke var i kreditormora. Det er ikke opplyst noe konkret om at Elgsaas hadde motsatt seg innfrielse, og Helgevold hadde bare gitt uttrykk for at han var «villig» til å betale obligasjonen. Selv om Elgsaas ikke hadde meddelt noe kontonummer for overføring av pengene, kunne Helgevold ha sendt pengene til ham på annen måte. Det er ikke fra Helgevolds side påstått at han forsøkte dette. Obligasjonen kan etter dette ikke anses innfridd på det tidspunkt oppsigelsen ble gitt, dvs 8 oktober 1997. Det ble heller ikke i forbindelse med selve oppsigelsen gjort noe for å innfri obligasjonen. Oppsigelsen av leiekontrakten må følgelig bli å kjenne ugyldig.

Anken har ikke vært forgjeves idet Helgevold av rettens flertall har fått medhold i at kjøperetten er foreldet. Han har også fått medhold i at det ikke er kommet i stand noen avtale om kjøp. Både lagmannsrettens flertall og mindretall har, hver ut fra sine forutsetninger, funnet foreldelsesspørsmålet tvilsomt og er kommet til at det har vært fyldestgjørende grunn til å få saken avgjort av domstolene. Retten finner at hver av partene bør bære egne omkostninger, jf tvistemålsloven §180 annet ledd i.f., jf §172 første og annet ledd.

Motanken, Elgsaas' påstand om det var inngått kjøpeavtale med kjøpesum kr 350.000, har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd bør Elgsaas erstatte Helgevold hans saksomkostninger vedrørende motanken. Etter lagmannsrettens vurdering har Helgevolds omkostninger med denne bare utgjort en liten del av hans samlede omkostninger som ifølge fremlagt oppgave utgjør kr 52.546. Omkostningene settes skjønnsmessig til kr 5.000.

Dommen er enstemmig bortsett fra spørsmålet om foreldelse som nærmere angitt ovenfor.

Domsslutning:

1. Harry Odd Helgevold frifinnes for kravet om overdragelse og overskjøting av seksjonsnr. 18 av gnr 216 bnr 216 i Oslo til Johan L. Elgsaas.

2. Oppsigelse av 8 oktober 1997 av husleieavtalen med Johan L. Elgsaas kjennes ugyldig.

3. Partene bærer hver sine saksomkostninger for både byrett og lagmannsrett, dog således at Helgevold betaler til Elgsaas hans saksomkostninger i motanken med 5.000 -femtusenkroner- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.