LB-1998-3008
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-07-09 |
| Publisert: | LB-1998-03008 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr 98-00156 B - Borgarting lagmannsrett LB-1998-03008 B/02. |
| Parter: | Saksøker: Gudmund Lindaas (Advokatfullmektig Jarand Felland). Saksøkt: Anne og Rolf Iversen (Advokat Johannes Sundet). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Hein Eriksen. Fire skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §181, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §42, §54a, Konsesjonsloven (1974), §66 |
Kjetil Lindaas ervervet i 1936 eiendommen Nygård og på slutten av 1950-tallet eiendommen Vestre Ulland. De har senere vært drevet som en enhet. Eiendommen har gnr 130 bnr 3 og 13 i Flesberg kommune. Kjetil Lindaas døde i 1980 og hans hustru Solveig Lindaas i 1984. Sønnen Kjell Lindaas var best odelsberettiget og overtok gården i 1984. Ved skjøte av 1 april 1997 ble den kjøpt av Anne og Rolf Iversen for kr 1 450.000.
Gudmund Lindaas, som er bror av Kjell Lindaas, reiste ved stevning av 29 april 1998 odelssak mot Anne og Rolf Iversen ved Kongsberg byrett. Odelsretten ble ikke bestridt. Lindaas krevde samtidig odelstakst, og byretten avsa 22 juli 1998 odelstakst med slik skjønnsslutning:
1. Verdien for den faste eiendom gnr 130. bnr. 3 og 13 i Flesberg kommune settes til kr 1.075.000 - enmillionogsyttifemtusenkroner, vurdert etter odelsrettslige prinsipper, jf. odelsloven §49.
2. I saksomkostninger tilpliktes Gudmund Lindaas å betale til Anne og Rolf Iversen samlet kr 29.300 - tjuenitusentrehundrekroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne odelstakst.
Anne og Rolf Iversen har i rett tid begjært overskjønn. Gudmund Lindaas har tatt til motmæle.
Overskjønnsforhandlingene ble holdt på Kongsberg 26 mai 1999. Det ble avhørt et vitne som var nytt for lagmannsrett og fremlagt som nytt bevis deler av en skogbruksplan fra 1988. Befaring av eiendommen ble foretatt etter partenes anvisninger. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens takst og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten.
Saksøkeren, Gudmund Lindaas, har gjort gjeldende at byrettens odelstakst er for høy.
Det anføres at den kjøpesum, kr 1 450.000, ikke samsvarer med det en vanlig kjøper vil gi for eiendommen. For det første ble ikke gården lagt ut for salg på det frie marked. Det var bare Iversen som fikk hånd om gården. Fordi han hadde vært på utkikk etter et høvelig gårdsbruk i lang tid, var han villig til å betale mye for gården. For det andre skyldes prisen vel så meget at en vennefamilie av Iversen kjøpte en gård vel 6 km unna. Familien Iversen ønsket å være sammen med dem, og betalte ekstra for dette. For det tredje visste familien at de ville få en del penger etter salget av en virksomhet i Lier. De var da villige til å gi en svært høy pris for eiendommen. Prisen har etter dette blitt alt for høy i forhold til den bruksbestemte salgsverdi som er foreskrevet i odelsloven §49. Iversen er på denne bakgrunn ingen vanlig kjøper.
Etter odelsloven §49 skal «Verdsetjinga ved odelstakst gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksformål.» Det skal skje en objektiv vurdering hvor jordverdien med driftsbygning beregnes etter avkastningsprinsippet og våningsbygningen etter kostnadsverdiprinsippet.
Det som er naturlig og påregnelig for gården, er gressproduksjon. Verdsettelsen skal således ta utgangspunkt i avkastningen fra gressproduksjon og fra driftsbygningen. Dyrket areal er trolig ca 35 dekar, altså ca 10 dekar mindre enn byretten har lagt til grunn. Med den leieavtale vitnet Knut Klev har redegjort for, har avkastningen vært liten. Låven er bygd i 1937, og er av Rådmannen verdsatt til kr 80 000. I følge takstmann Langeland er deler av driftsbygningen egnet til lagring av ved. Låven må påkostes betydelige beløp før maskiner kan plasseres der.
Påkostningene på våningshuset har ikke medført tilsvarende verdiøkning, og investeringene gir derfor mindre økning i takstverdien. Kjernen i huset er fra 1850. Med dagens krav vil det være mest hensiktsmessig med riving og gjenoppføring av huset.
I skogbruksplanen fra 1988 er skogen overvurdert med om lag 10 - 20 % som også må legges til grunn for taksten fra 1998. Det bestrides at man ved verdsettelsen av skogen skal legge til grunn forsert hugst etter overtakelsen.
At fylkeslandbruksstyret har gitt konsesjon for ervervet, er uten betydning for verdsettingen. Vedtaket er ikke basert på en selvstendig verdivurdering. Det må videre legges vekt på at landbruksavdelingen hadde gått inn for å nekte konsesjon, og at akseptabel pris etter Rådmannens vurdering ikke bør overstige kr 800.000.
Skogtaksten i 1998 var unødvendig, og byretten tar feil når den har pålagt Lindaas å betale Iversens utlegg i den anledning.
Saksøkeren har nedlagt slik påstand:
1. Takstverdien på eigedomen blir redusert i høve til taksten frå Kongsberg byrett på kr 1.075.000.
2. Utgiftene på kr 5.200 til Skogtakst AS blir betalt av Iversen.
3. Iversen erstattar sakskostnadene til Gudmund Lindaas for lagmannsretten.
De saksøkte, Anne og Rolf Iversen, har gjort gjeldende at byrettens odelstakst er for lav.
Byretten har, hevdes det, i for stor grad vært opptatt av å kapitalisere eiendommens antatte inntektsverdi. Det er etter deres mening ikke lagt tilstrekkelig vekt på at odelsloven §49 har som utgangspunkt den pris en vanlig kjøper er villig til å betale for eiendommen under forutsetning av at den skal brukes til landbruksvirksomhet. Kjøpesummen som er betalt for eiendommen, kr 1 450.000, er riktig uttrykk for hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen under de forutsetninger med hensyn til bruken som fremgår av odelsloven §49. Det er i den forbindelse vist til at fylkeslandbruksstyret har gitt dem konsesjon for ervervet etter en verdivurdering som bygger på Landbruksdepartementets rundskriv for taksering etter konsesjonsloven. At Rådmannen har vurdert akseptabel pris til maksimalt kr 800.000 er uten betydning, da vurderingen er bygget på andre prinsipper enn de som følger av odelsloven.
At det ikke ble avholdt ordinær budrunde, er uten betydning. De ervervet eiendommen for å bo og drive landbruksvirksomhet der. De må således anses som typisk vanlig kjøper i relasjon til odelsloven §49. De hadde i lang tid vært på utkikk etter landbrukseiendom og var derfor fortrolig med prisene slike eiendommer gikk for ved frivillig salg. Deres kunnskap om prisene på tilsvarende eiendommer dannet grunnlaget for anbudet som ble akseptert av selgeren. Det bestrides at de hadde noen spesielt høy egenkapital i forbindelse med kjøpet eller at de av andre grunner var villig til å betale mer enn vanlig pris for eiendommen.
Byretten har, hevdes det, ikke tatt tilstrekkelig hensyn til verdiøkningen på eiendommen som følge av de nødvendige påkostninger som ble foretatt etter overtakelsen. Det gjelder bl a våningshuset hvor det er innlagt vannklosett og foretatt fullverdig innredning av 2 etasje samt utbedring av grunnmur. At huset har en kjerne fra 1850, er ikke til hinder for at påkostningene har medført verdiøkning som skal medregnes i taksten.
Selv om byretten har uttalt at bygningsmassen må vurderes vesentlig høyere enn i Rådmannens tilrådning, er det grunn til å anta at rettens verdianslag er for lavt. Det samme gjelder jordveien og skogen. Ved vurderingen av skogverdien må det tas hensyn til merverdien som følge av at det det er grunnlag for forsert drift. Den årlige verdi av retten til jakt på elg, rådyr og småvilt må etter Knut Klevs vitneprov anslås til mer enn kr 100.000.
Da det er eiendommens verdi på skjønnstidspunktet som skal legges til grunn for verdsettingen, må en prisstigning på ca 10 % fra kjøpstidspunktet i april 1997 medtas i beregningen.
Byrettens saksomkostningsavgjørelse kan ikke overprøves i forbindelse med odelsovertakst.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Anne og Rolf Iversen tilkjennes saksomkostninger til dekning av utgifter til teknisk og juridisk bistand for lagmannsretten.
Lagmannsretten slutter seg til byrettens bemerkninger når det gjelder prinsippet for verdsettelsen. Retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Verdsettelsen skal etter lovbestemmelsen gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir benyttet til landbruksformål.
Lagmannsretten tiltrer videre byrettens bemerkning om at denne bruksbestemte salgsverdi ikke fremkommer ved en ren mekanisk summering av beregnet avkastning av eiendommens enkelte deler, men at det må foretas en objektiv helhetsvurdering av eiendommen slik den fremstår i dag med de påkostninger og utbedringer som har skjedd etter overtakelsen, og med de fremtidige utnyttelsesmuligheter som foreligger. Herunder vil da også komme inn eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m v.
Lagmannsretten er også enig med byretten i at Landbruksdepartementets retningslinjer for konsesjonsbehandlingen ikke kan tillegges avgjørende vekt i forbindelse med odelstakst, og tiltrer byrettens premisser om dette. At det, i strid med tilrådningen fra Landbruksavdelingen, som er departementets eget fagorgan, ble gitt konsesjon for ervervet til en pris kr 1 450.000, er da ikke avgjørende for verdsettelsen ved odelstakst. Etter lagmannsrettens syn kan heller ikke Rådmannens vurdering om at akseptabel pris ikke bør overstige kr 800.000, tillegges noen særlig betydning i nærværende sak.
Lagmannsretten er enig med Lindaas i at det etter omstendighetene ikke kan være riktig å legge den oppnådde kjøpesum til grunn for verdsettelsen. Det vises til at eiendommen ikke ble utlagt for salg på det frie marked, og at det ikke foreligger opplysninger om andre bud på eiendommen. Lagmannsretten tar som nevnt ovenfor utgangspunkt i at det er en bruksbestemt salgsverdi som landbrukseiendom, odelsloven §49 gir anvisning på.
Eiendommen ligger ca 12 km fra Kongsberg sentrum og i en høyde fra ca 350 til ca 600 m o h.
Gården har 44 dekar jord, hvorav 35 dekar er grøftet og gir god gressavling. Det er da 9 dekar noe svakere jord.
Skogen er 941 dekar brutto, hvorav 850 dekar er produktiv skog. Det er totalt 3401 m3 tømmer uten bark. 460 dekar, som utgjør 52 % av arealet, er skog i hogstklasse 4 og 5 med stående masse på 2972 m3. Etter det som fremkom i forbindelse med befaringen, legges til grunn at hogstklasse 2 står fint, og at traktorveiene har god kvalitet.
Vurderingen av forventet årlig nettoavkastning for hogstklasse 4 og 5 bygger på beregninger av gjennomsnittlig forventet brutto salgsverdi og rånetto. Som balansekvantum og årlig kvantum ved jevn avvirkning legges til grunn brutto 105 m3 pr år, som tilsvarer 95 m3 netto salgbart kvantum. Det er foretatt fratrekk for skogavgift med 10 % av beregnet rånetto, og kapitaliseringsrentefoten er anslått til 7 %.
Da arealet i hogstklasse 4 og 5 er meget stort, har lagmannsretten ved vurderingen tatt hensyn til at det kan være hensiktsmessig å foreta noe forsert hogst (20 - 30 %). Forutsetningene for balansekvantumsprognosen og beregningen av skogens avkastningsverdi blir da noe annerledes enn nevnt foran, og avvirkningen må reduseres tilsvarende i årene deretter.
Ved beregningen av kapitalisert verdi av utleie av jaktrett legges til grunn at det gis fellingstillatelse for en elg pr 1500 dekar, og at gjennomsnittsvekten er 145 kg pr dyr. Arealgrunnlag pr rådyr er 500 dekar. Skogen er for liten til at småviltjakt kan leies ut til andre enn de som utøver rådyrjakt, og det er ingen opplysninger om at småviltjakten er organisert i større jaktfelt.
Hovedbygningen er restaurert og utvidet i 1937. En del av kjernen i huset er fra 1850. Grunnmuren er ny og inngangen mot sydvest er utbedret. Vedovnene er forskriftsmessige. Nytt toalett er innlagt, og det er godkjent avløpssystem med spredegrøfter. Pipen er nyreparert. Tak og vinduer er i god stand. Det er nytt elektrisk anlegg i 2 etasje.
Stabburet på eiendommen er i god stand.
Driftsbygningen er nymalt og har ny låvedør. Bølgeblikkplatene på taket bør males. Låvebrua er støpt, og det er enkelt å forsterke gulvet oppe slik at redskap kan plasseres her. Diverse skur kan brukes til lagring av traktor og redskaper. Hus på eiendommen er enkelt innredet med kjøkken, spisekrok soverom. Det har innlagt strøm. Selv om vann ikke er innlagt, kan huset være egnet for utleie til jegere i distriktet.
Da gården er for liten til at en familie kan klare seg økonomisk uten inntekt fra annet arbeid, må en anslått boverdi inngå i verdsettelsen.
Lagmannsretten har etter en samlet vurdering kommet til at verdien av eiendommen passende kan settes til kr 1 170.000.
Da de saksøkte har begjært overskjønn og har oppnådd en bedre avgjørelse enn for byretten, skal saksøkeren i henhold til odelsloven §66 sammenholdt med skjønnsloven §42 jf §54a første ledd litra a erstatte saksøkte nødvendige utgifter i anledning overskjønnssaken.
Advokat Sundet har levert omkostningsoppgave med kr 28 373 som omfatter salær kr 27 000. Det har ikke kommet innvendinger mot oppgaven som legges til grunn for fastsettelsen. I tillegg betaler saksøkeren de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder rettsgebyr og sideutgifter.
Lindaas har i påstanden punkt 2 krevet at utgiftene på kr 5 200 til Skogtakst AS blir betalt av Iversen. Beløpet inngår i saksomkostningene som Lindaas i følge byrettens odelstakst - punkt 2 i slutningen - er tilpliktet å erstatte Iversen. Det dreier seg således om angrep på byrettens saksomkostningsavgjørelse. Lagmannsretten bemerker at saksomkostningsavgjørelsen i odelstakst kan påkjæres til lagmannsretten etter tvistemålsloven §181 annet ledd jf skjønnsloven §2, men at avgjørelsen ikke er gjenstand for overprøving i forbindelse med odelsovertakst. Saksøkerens påstand punkt 2 blir etter dette å avvise ved kjennelse.
Odelsovertaksten og kjennelsen er enstemmig.
Slutning i odelsovertakst:
1. Verdien av gnr 130 bnr 3 og 13 i Flesberg kommune settes til 1 170.000 - enmillionetthundreogsyttitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gudmund Lindaas 28.373 - tyveåttetusentrehundreogsyttitre - kroner til Anne og Rolf Iversen i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten.
3. Gudmund Lindaas betaler rettsgebyr og sideutgifter ved odelsovertaksten.
Slutning i kjennelse:
Gudmund Lindaases påstand punkt 2 avvises.