LB-1998-3282
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-12-03 |
| Publisert: | LB-1998-03282 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. 98-915 D - Borgarting lagmannsrett LB-1998-03282 K/04 |
| Parter: | Kjærende part: Carsten Bæk (Prosessfullmektig: Advokat Tor Eggesvik). Kjæremotpart: Carsten Bæks konkursbo (Prosessfullmektig: v/bobestyrer advokat Kim Heger). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Wilhelm Omsted, 2. Lagdommer Petter A. Lossius, 3. Lagdommer Jørgen F. Brunsvig |
| Lovhenvisninger: | Dekningsloven (1984) §7-10, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §180, §1, §2-11, §7-3, §3-3 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Saken gjelder begjæring om fravikelse av fast eiendom, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e.
Carsten Bæk leiet i henhold til leiekontrakt av 3 mars 1995 115 m2 verkstedlokaler i Sandakerveien 109/111 av AS DNS Eiendom. Ved Oslo skifteretts kjennelse av 10 september 1997 ble Bæks bo tatt under skifterettens behandling som konkursbo. Bobestyreren, som hadde fått opplyst av Bæk at han leiet leilighet i Sandakerveien 111, meddelte utleieren som nå var Nydalens Compagnie ASA, i brev av 18 september 1997 at dersom det medførte riktighet at Bæk leiet leilighet, ville boet ikke tre inn i leieavtalen, jf dekningsloven §7-3.
Carsten Bæk har imidlertid ikke fraflyttet lokalene, og Nydalens Compagnie ASA har bedt bobestyreren besørge lokalene fraflyttet og ryddet samt besørge nøkler overlevert, jf dekningsloven §7-10.
Carsten Bæks konkursbo fremsatte den 27 april 1998 begjæring til Oslo namsrett om at Bæk skulle fravike lokalene under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2e.
Etter muntlige forhandlinger avsa namsretten den 8 oktober 1998 kjennelse der begjæringen om fravikelse ble tatt til følge. En innsigelse fra Bæk om at saken måtte avvises idet boet ikke hadde rettslig interesse i å fremme utkastelsesbegjæringen, ble forkastet. Kjennelsen har slik slutning:
1. Saken fremmes.
2. Carsten Bæk fraviker lokaler i Sandakerveien 111 i Oslo.
3. I saksomkostninger for namsretten betaler Carsten Bæk til Carsten Bæks konkursbo kr 17000,- - syttentusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.
Carsten Bæk har påkjært kjennelsen i rett tid. Konkursboet har tatt til motmæle. Bæk begjærte kjæremålet gitt oppsettende virkning. Namsretten har avslått å ta denne begjæringen til følge.
Den kjærende part, Carsten Bæk, har i det vesentlige anført:
Det fastholdes at saken må avvises i det boet ikke har rettslig interesse i å gjennomføre tvangsfravikelse overfor konkursdebitor. Boet driver ingen virksomhet i lokalene. Det er heller ikke påløpt noen form for masseforpliktelser for boet idet Bæk selv, gjennom hele bobehandlingsperioden, punktlig har overholdt sine betalingsforpliktelser overfor utleieren. Den eneste som kan ha rettslig interesse i å gjennomføre tvangsfravikelse er utleieren. Bæk har drevet sin virksomhet i lokalene i egen regi, noe han overfor boet er berettiget til. Det vises for så vidt til Kristian Huser, Gjeldsforhandlinger og konkurs, bind II, side 151.
I en slik situasjon har boet oppfylt betingelsene i dekningsloven §7-10 ved den meddelelse boet har gitt utleieren i brev av 18 september 1997 om at det ikke trer inn i leiekontrakten. Den senere utvikling av leieforholdet er en sak mellom utleier og leietaker. Med hensyn til spørsmålet om boet har oppfylt sin plikt etter dekningsloven §7-10, vises det til RG-1991-1338 og RG-1993-582. Disse avgjørelser viser til at bestemmelsen er ment å ivareta boets interesser i å disponere debitors forretningslokale. Den situasjon som foreligger i nærværende sak er at boet ikke ønsker å fortsette hans virksomhet. Forhold til debitors rett til å drive personlig næringsvirksomhet for å skaffe seg inntekt under konkursbehandlingen er imidlertid ikke berørt - verken i forarbeidene eller i de to nevnte avgjørelser. Retten må derfor foreta en helhetsvurdering av om boet har oppfylt vilkårene i dekningsloven §7-10 annet ledd ved å meddele at det ikke vil tiltre leiekontrakten. Carsten Bæks konkursbo kan avsluttes uten at det foreligger noe massekrav, og det kan da ikke være grunnlag for at boet skal være forpliktet til å gjennomføre en tvangsfravikelse som er rettet mot debitors lovlige virksomhet i lokalene.
Med hensyn til realiteten gjøres gjeldende at det ikke foreligger forhold som gir grunnlag for utkastelse på grunnlag av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2e. Det hevdes for det første at bobestyreren ikke har adgang til med bindende virkning for Bæk å sende melding om fratreden etter dekningsloven §7-3 uten at Bæks interesser ivaretas ved at boet meddeler utleieren at Bæk selv driver virksomhet i lokalene. Den fremgangsmåte bobestyreren har benyttet, er i strid med Bæks rettigheter som konkursdebitor. Utgangspunktet er at debitor ikke skal fratas muligheten til å drive personlig virksomhet slik at han kan få et utkomme til å dekke løpende daglige behov for livsopphold.
For det annet er næringslokalet også delvis brukt av Bæk som bolig, og i realiteten er det boligdelen av leiekontrakten boet har meddelt opphør for ved brevet av 18 september 1997. Noen slik adgang har konkursboet ikke i det må legges til grunn at debitors leieavtale for bolig eksisterer uavhengig av om hans bo er under konkursbehandling.
For det tredje hevdes det at Bæk under enhver omstendighet har opprettholdt sin rett til å leie lokalene i henhold til leiekontrakten. Utleieren kan ikke bygge noen rett til å avvikle leieforholdet på boets meddelelse. Bæk for øvrig har oppnådd en rettighet også direkte i forhold til utleieren ved at denne har mottatt husleiebetaling, også hva gjelder fellesutgifter som skriver seg fra før konkursens åpning. Utleieren har derfor forholdt seg til Bæk som leietaker uavhengig av boets erklæring om ikke å ville tre inn i husleiekontrakten.
Namsretten har ikke forholdt seg til disse anførsler. Dette innebærer også at det foreligger mangelfulle kjennelsesgrunner som må medføre at kjennelsen oppheves. Namsretten har begrenset sine premisser til å gjennomgå en ren tolkning av dekningsloven §7-10. Denne bestemmelse er for øvrig feiltolket. Meningen med bestemmelsen er å beskytte konkursboet, ikke å påføre boet kostnader i de situasjoner der forholdet i realiteten er en tvist mellom utleier og debitor.
Kravene i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (e) er heller ikke vurdert av namsretten. For at vilkårene for utkastelse skal være oppfylt, må det foreligge en situasjon der retten ikke er i tvil om at saksøkte faktisk eller rettslig ikke kan påberope seg noen hjemmel for sin fortsatte besittelse av lokalene. Bestemmelsen er reservert for det klare tilfelle at saksøkte faktisk eller rettslig ikke kan påberope seg noen hjemmel for sin fortsatte besittelse av lokalene, jf Rt-1993-228.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt: Namsrettens kjennelse oppheves, og saken avvises.
Subsidiært: Begjæringen om fravikelse tas ikke til følge.
I begge tilfelle: Carsten Bæk, hans konkursbo dømmes til å erstatte sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente for namsrett og lagmannsrett.
Kjæremotparten, Carsten Bæks konkursbo, har i det vesentlige anført:
Namsretten har riktig lagt til grunn at boet har rettslig interesse i fravikelsessaken. Det er nettopp i de tilfelle at boet ikke trer inn i debitors leieavtale og fortsetter virksomheten, at boets plikt til å stille de leiede lokaler til utleiers disposisjon inntrer, jf dekningsloven §7-10 annet ledd. Debitors egen virksomhet under konkursen er en situasjon som reguleres av dekningsloven §2-11, og den sier intet om boets plikt til å tilbakelevere lokalene etter dekningsloven §7-10.
Når boet velger ikke å tre inn i debitors leieavtale, følger det av lovteksten at det er boet som skal stille det leide til utleierens rådighet. Boet har således en lovpålagt plikt til å sørge for riktig tilbakelevering av lokalene og dermed en rettslig interesse i å få gjennomført tvangsfravikelse. At Bæk ikke fraviker lokalene medfører at boet står i fare for å pådra seg en masseforpliktelse. Det følger av dekningsloven §7-10 annet ledd at boet er masseforpliktet for leien inntil lokalene er "stillet til utleiers rådighet". Allerede faren for en slik masseforpliktelse tilsier at boet har rettslig interesse. Både teori, lovforarbeider og rettspraksis viser at det etter dekningsloven §7-10 annet ledd i hvert fall må kreves at debitor er fraflyttet og virksomheten opphørt, samt at det er boet som er ansvarlig for å stille lokalene til rådighet. En slik tilbakelevering av lokalene forutsetter at utleieren i det minste får en faktisk og juridisk disposisjonsrett over lokalene. Han må blant annet bli stilt i en slik situasjon at han fritt kan leie dem ut igjen, jf RG-1993-side 582.
Namsretten har riktig lagt til grunn at det må ansees som åpenbart at Bæk ikke har rett til å besitte eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 (e). Det er åpenbart at han ikke kan påberope seg den opprinnelige leieavtalen. Noen ny leieavtale eller annen form for hjemmel foreligger ikke. Det bestrides at boet ikke har adgang til, med bindende virkning for Bæk, å sende melding om fratreden etter dekningsloven §7-3 uten at Bæks interesser ivaretas ved at boet meddeler utleier at Bæk selv driver virksomhet i lokalene. Boet har ikke bare rett til, men også plikt til å meddele utleieren så raskt som mulig om det trer inn i eller ikke trer inn i leieavtalen, jf dekningsloven §7-3 og §7-10. Det kreves ikke noe samtykke fra konkursdebitor der boet beslutter ikke å tre inn i leieavtalen.
Så lenge boet ikke har trådt inn i leieavtalen, og så lenge utleieren ikke har inngått ny leieavtale med debitor, har Bæk ikke opprettholdt sin rett til å leie lokalene. Bæk får ingen ytterligere hjemmel til lokalene fordi han nekter å flytte og fortsette virksomheten der. Det er for øvrig ikke riktig at boet er kjent med den virksomhet han nå driver fra lokalene. At han har betalt leie i den tiden han uhjemlet har besittet lokalene, gir ham ikke noen større rettigheter enn han tidligere hadde. Det er for øvrig klart at utleieren ikke på noe tidspunkt har ønsket å inngå ny leieavtale med Bæk. Under enhver omstendighet har Bæk, gjennom sin advokat, flere ganger klart og entydig gitt skriftlige løfter om å flytte fra lokalene innen 6 mars 1998.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
2. Carsten Bæk dømmes til å erstatte sakens omkostninger for Borgarting lagmannsrett.
Lagmannsretten finner at boet har søksmålskompetanse i den foreliggende situasjon. Boets pretensjon går ut på at Bæk i forhold til boet er forpliktet til å fravike eiendommen. Tvisten mellom partene gjelder nettopp forståelsen av de materielle rettsregler som boet påberoper seg som grunnlag for sitt krav om utkastelse. Dette materielle spørsmål har boet krav på at blir realitetsbehandlet.
Med hensyn til realiteten bemerker lagmannsretten:
Tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 de alminnelige tvangsgrunnlag eller forhold som omhandlet i paragrafens tredje ledd. Det grunnlag som er påberopt i saken, tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (e), gjelder andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven. I forholdet mellom konkursboet og Bæk består det ikke noe husleieforhold, og bestemmelsen kommer således til anvendelse i saken.
For at en begjæring om fravikelse etter denne bestemmelse skal kunne tas til følge, må det foreligge forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen. Formålet med bestemmelsen er å gjøre ordinær domstolsbehandling overflødig, og den kan derfor bare benyttes i de helt klare tilfeller, jf Rt-1993-228, jf Rt-1980-1394. Foreligger det faktisk eller rettslig tvil, slik at det ikke kan fastslås at den påberopte hjemmel er åpenbart uholdbar, kan denne ekstraordinære fremgangsmåten ikke benyttes.
Boet har ved sitt brev av 18 september 1997 skrevet slik til utleieren:
"Dersom det medfører riktighet at konkursdebitor leier leilighet av Dem, meddeles med dette at boet ikke vil tre inn i leieavtalen, jf. dekningsloven §7-3. Hvorvidt konkursdebitor og utleier fortsetter leieforholdet er således boet uvedkommende."
I realiteten innebærer dette at boet har forholdt seg som bestemt i dekningsloven §7-10 første ledd annet punktum. Denne bestemmelse innebærer at boets plikt til å svare husleie bortfaller, men vilkåret er at eiendommen blir stillet til utleierens rådighet. I motsatt fall vil boet ha ansvar for husleien som masseforpliktelse inntil eiendommen er stillet til utleierens rådighet. Slik dekningsloven §7-10 er formulert løper boets ansvar overfor utleieren inntil lokalene er stillet til dennes rådighet. De to avgjørelser i RG-1991-1338 og RG-1993-582 bygger nettopp på dette syn. Lagmannsretten er enig med namsretten i at så lenge Bæk besitter lokalene, er boets plikt overfor utleieren ikke oppfylt.
Det er klart at Bæk, i forhold til boet, ikke har hatt noe krav på at boet ikke skulle benytte sin adgang etter dekningsloven §7-10 første ledd annet punktum, til å fragå kontrakten. Dette følger av formålet med bobehandlingen. For andre løpende kontrakter enn husleiekontrakter innebærer konkursåpningen som hovedregel at de bortfaller med mindre boet uttrykkelig erklærer at det trer inn i kontrakten, jf dekningsloven §7-3. Bestemmelsen i dekningsloven §7-10 har som formål å beskytte boet slik at konkursåpningen ikke uten videre er til hinder for at det disponerer lokaler som debitor har leiet. Når boet ikke finner dette formålstjenlig, må det selvsagt stå fritt i om det skal si seg løs fra kontrakten.
Lagmannsretten finner det åpenbart at Bæk i forhold til boet er forpliktet til å flytte så fremt han ikke har en annen hjemmel for sitt krav. Utleieren har ikke akseptert hans fortsatte besittelse av lokalene. Det fremgår klart allerede av brev av 4 november 1997 fra utleierens advokat til bobestyreren.
Det er åpenbart at Bæk ikke kan påberope seg leiekontrakten som noe grunnlag for sin fortsatte besittelse. Denne er bortfalt ved det standpunkt som boet har inntatt til den. Det forhold at Bæk etter det opplyste også benytter lokalene til beboelse, kan ikke medføre at boet er uberettiget til å fragå kontrakten. Det fremgår av kontraktens §1 at det dreier seg om leie av verkstedlokaler, og at det dermed er en kontrakt som Bæk har inngått i forbindelse med sin ervervsvirksomhet. Leiekontrakten inngår klart blant de aktiva som boet kan gjøre beslag i, og som det derfor også må kunne treffe beslutning om etter dekningsloven §7-10 første ledd annet punktum. Bæks adgang til å fortsette sin næringsvirksomhet etter konkursåpningen, jf dekningsloven §2-11, innebærer ikke noen begrensning i denne adgangen for boet.
Så lenge utleieren klart har tilkjennegitt at Bæks fortsatte besittelse av lokalene ikke aksepteres, kan Bæk åpenbart ikke fri seg fra sin forpliktelse overfor boet til å flytte ved å betale husleien.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og Bæk må erstatte boet dets saksomkostninger, jf tvistemålsloven. §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 første punktum. Omkostningsbeløpet settes til 2.500 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Carsten Bæk 2.500 - totusenfemhundre- kroner til Carsten Bæks konkursbo innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse.