LB-1998-722
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-12-16 |
| Publisert: | LB-1998-00722 |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr. 97-01064 B/02 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00722 B/02. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00452K . |
| Parter: | Saksøker: Asker kommune (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: 1. Sigfred Loftsgarden, 2. Brita S Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Trond Skyberg) |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Jan Hein Eriksen 4 Skjønnsmenn: |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Overskjønn:
I reguleringsplan for ny bebyggelse i Homannsbyen, Heggedal i Asker kommune er avsatt areal til friområde (tur-/gangvei). Reguleringsplanen er stadfestet 6 mai 1977. Kommunen fattet 30 mai 1996 vedtak om ekspropriasjon i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr 1.
Ved begjæring 23 mai 1997 til Asker og Bærum herredsrett krevde kommunen skjønn for ekspropriasjon av grunn til friområdet. Skjønnsbegjæringen gjaldt ialt 11 eiendommer.
Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønn 26 november 1997.
To av de saksøkte, Sigfred Loftsgarden (takst nr 11) og Brita S Johansen (takst nr 4) har i rett tid begjært overskjønn. De fikk ikke medhold i krav for herredsretten om at arealene skulle erstattes som byggegrunn. Loftsgarden ble ikke tilkjent erstatning. Johansen ble tilkjent kr 8 000.
Overskjønnsforhandling ble holdt 16 november 1998. Loftsgarden og fire vitner ga forklaring. Det ble foretatt befaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Om det nærmere saksforhold vises til herredsrettens skjønn hvor skjønnsforutsetningene er gjengitt. Saken står for lagmannsretten i samme stilling som for herredsretten.
Asker kommune har gjort gjeldende at det etter rettspraksis ikke er grunnlag for erstatning etter strøkpris for byggegrunn i dette tilfelle. Det er særlig vist til Rt-1997-1471 (Snik) og Rt-1998-1140 (KLP Eiendom).
Friarealet er avsatt til å tjene allmennhetens interesser for et gjennomgående turveidrag som knytter de forskjellige turområdene i Heggedal sammen. Arealet er etter sin beliggenhet og natur egnet som friområde. Det har ikke vært noe planformål å trekke arealet inn i utbyggingsområdene for å tjene beboernes særlige interesser, noe terrengforholdene heller ikke gir grunnlag for. Tomtedeling og bebyggelse var etter reguleringsplanen ikke forutsatt i det aktuelle området .
Saksøktes anførsel om at kommunens formål har vært å anlegge en regulær veiforbindelse fra Røykenveien til Vollenveien er klart i strid med plandokumentene, og kan ikke legges til grunn av en skjønnsrett, jf Rt-1998-1140. Saksøkte tar feil når det anføres at reguleringsbestemmelsene §9 hjemler plassering av lekeinnretninger og oppføring av bygninger på friområdet.
Subsidiært anføres at herredsretten riktig har lagt til grunn at avståelsene faktisk ikke medfører tap av utbyggingsmulighet. Loftsgarden avstår areal som er så brattlendt at det hverken teknisk eller økonomisk var egnet for utbygging. Resteiendommens størrelse er i seg selv ikke til hinder for oppføring av en ny bolig. Johansens mulighet til å oppføre en ny bolig påvirkes ikke av ekspropriasjonen. Det er etter nødvendig anlegg av atkomst over eiendommen til eventuelt nybygg ikke plass til ytterligere en byggetomt om ekspropriasjonen ikke var kommet.
Loftsgarden har ikke påberopt alternativ utnyttelse av arealet, og det er ikke grunnlag for å tilkjenne ham erstatning. Det gjøres ingen innsigelse mot herredsrettens erstatningsfastsettelse for så vidt gjelder Johansen.
De saksøkte skal ikke tilkjennes erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsloven §54a.
Det nedlegges slik påstand:
Overskjønnet fremmes.
Sigfred Loftsgarden og Brita S Johansen har gjort gjeldende at fastsettelsen av erstatningen skal skje som i en vanlig ekspropriasjonssak, og at det er grunnlag for å basere vederlaget for verdiforringelse av eiendommene på strøkpris for tomtegrunn. Den rådighetsbegrensning som følger av reguleringsplanen, skal ikke legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.
Arealet som avstås er etter sin beskaffenhet uegnet som friområde. Det egentlige planformål er, hevdes det, kommunikasjonsmessig. Kommunen ønsker en direkte gruset tur-/gangveiforbindelse i tre meters bredde mellom områdene ved Røykenveien og Vollenveien. Ved ekspropriasjon til veganlegg er ikke erstatning basert på tomteverdi betinget av at veien skal tjene de særlige behov beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, jf Rt-1996-521 (Lena). Hertil kommer at området må sies å være åpnet for bebyggelse, idet reguleringsbestemmelsene §9 tillater plassering av lekeinnretninger og oppføring av bygninger for barnehage på arealet. Det dreier seg således ikke om et typisk uberørt friområde. Arealet hadde uansett verdi som del av utbyggingen etter reguleringsplanen Det følger av rettspraksis at det skal tilkjennes strøkpris etter det såkalte parkprinsipp for arealer i utbyggingsområdet som er avsatt til gater, veier, friarealer m v.
Ekspropriasjonen medfører at Loftsgarden taper en byggetomt. Turveitraseen utgjør en del av det nødvendige uteareal for Loftsgardens eiendom. Det var teknisk og økonomisk fullt mulig å oppføre en ny bolig øverst på skrenten om ekspropriasjonen ikke var kommet.
Johansen hadde planer om å føre opp to nye boliger. Ved ekspropriasjonen taper eiendommen uteareal, noe som medfører at det kun er mulig å bygge en ny bolig. Atkomsten til denne kunne legges slik i terrenget at det var plass til ytterligere en byggetomt om ekspropriasjonen ikke var kommet. Strøkprisen for en tilsvarende byggetomt i Asker kan settes til ca kr 500.000.
Det nedlegges slik påstand:
Overskjønnet fremmes og de saksøkte tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten, men på et annet grunnlag.
Arealene som eksproprieres er i stadfestet reguleringsplan for ny bebyggelse i Homannsbyen utlagt til friområde. Denne del av reguleringsområdet er bunnen av et skogkledt daldrag som strekker seg nordover fra Røykenveien til det ender i dalsenkningen ned mot Kloppedalen på sydsiden av Vollenveien. Friområdet må etter bevisførselen ses som ledd i et turveisystem som vil knytte områdene syd for Røykenveien sammen med Gjellumvannbekkenet og Heggedalsmarka. Dalsenkningen er vest- og østgrensen for henholdsvis Loftsgardens og Johansens eiendommer gnr 79 bnr 45 og 34.
Loftsgardens eiendom utgjør 2477 m2 og grenser i øst til Røykenveien hvor eiendommen har atkomst. Bolighuset ligger på skrenten av et platå over friområdet. Avståelsen gjelder en stripe på 622,4 m2 langs dalbunnen. Dette areal er nærmest et stup ned i dalsøkket.
Johansens eiendom utgjør 2344,1 m2. Bolighuset ligger på et platå over friområdet og eiendommen har atkomst til Grønliveien. Avståelsen gjelder en smal stripe på 397,5m2 langs dalbunnen. Arealet benyttes nå som opplagsplass, og det er bygget opp en stenmur. Etter skjønnsforutsetningene vil stenmuren bli stående og danne en naturlig grense mot turveien.
Etter vederlagsloven §5 første ledd skal erstatning for salgsverdien tilsvare det "som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal". Et sentralt moment ved denne vurdering er hva eiendommen kan utnyttes til. Det skal etter annet ledd i bestemmelsen legges vekt på "den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden".
I reguleringsplanen fra 1977 er området som nevnt regulert til friområde. Ved ekspropriasjon av friområder er det etter fast og langvarig rettspraksis som utgangspunkt avgjørende hvilket formål arealet er regulert til. Utgangspunktet er dermed at erstatningen ikke kan bygges på annen arealbruk.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i to høyesterettsdommer, gjengitt i Rt-1997-1471 (Snik) og Rt-1998-1140 (KLP Eiendom), som bygger på den nevnte hovedregel. Det fremgår av dommene at rettspraksis har oppstilt unntak fra dette utgangspunktet. Etter det såkalte parkprinsippet har det vært tilkjent strøkpris for arealer i utbyggingsområdet som er avsatt til gater, veier, friarealer m v. Unntaket har imidlertid begrensninger.
Det avgjørende vil være om det ved reguleringsplanen blir fastlagt hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke områder som generelt skal utnyttes for andre formål og altså bevares ubebygd, jf også Rt-1977-24 (Østensjø). Prinsippet er uttrykt slik at eier av områder som skal bevares ubebygd ikke har krav på erstatning begrunnet i at området ville hatt større økonomisk verdi om det kunne bebygges. I Rt-1984-1331 (Gommerud) uttales at det vil være avgjørende om arealet må sies å være trukket inn i reguleringen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha.
I nærværende sak er det klart at reguleringsplanen fra 1977 ikke har åpnet for bebyggelse av de arealer som avstås. Lagmannsretten legger i denne sammenheng også til grunn kommunens anførsel om at innretninger og bygninger som er omhandlet i reguleringsbestemmelsene §9 kan oppføres på fellesarealet. Planen har således når det gjelder adgangen til å bebygge arealene, trukket en klar grense mellom fellesarealet og friområdet.
Lagmannsretten anser det klart at friområdet med tur- og gangveien hovedsakelig skal tjene allmennhetens behov for rekreasjon, jf foran. Bebyggelsen ligger på høydene over dalsenkningen. Terrengets bratthet og turveiens beliggenhet i forhold til reguleringsfeltet som helhet, medfører at friområdet i liten grad har betydning for beboerne i reguleringsområdet som det er en del av. Det kan således ikke sies at reguleringsplanen knytter friområdet til boligområdene i reguleringsfeltet.
Lagmannsretten kan etter bevisførselen ikke se at det er grunnlag for saksøktes anførsel om at kommunen har andre formål med reguleringen enn den formålsangivelse som følger av plandokumentene, jf foran. Det bemerkes i denne sammenheng at saksøkte ikke har gjort gjeldende i skjønnssaken at planvedtaket er ugyldig. Lagmannsretten kan ikke overprøve innholdet i gyldige planvedtak, jf Rt-1997-1471 (1476) og Rt-1998-1140 (1159).
De saksøktes krav om erstatning for tapt byggegrunn tas etter dette ikke til følge.
Loftsgarden har ikke påberopt alternativ utnyttelse av det avståtte areal som basis for kravet, og erstatning blir ikke å tilkjenne. Johansen tilkjennes erstatning med kr 8 000 som fastsatt av herredsretten, idet lagmannsretten tiltrer herredsrettens begrunnelse. Det bemerkes at kommunen ikke har reist innvendinger mot beløpet.
Når det gjelder kravet om erstatning for saksomkostninger bemerkes at overskjønnet er begjært av de saksøkte, som ikke har oppnådd et bedre resultat enn ved herredsrettens skjønn, jf skjønnsloven §54a første ledd bokstav a. Lagmannsretten har som det fremgår bygget sin avgjørelse på fast og langvarig rettspraksis. Selv om herredsrettens skjønn er bygget på et annet grunnlag, kan lagmannsretten hverken se at skjønnet lider av slike mangler eller at avgjørelsen er så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, jf bokstav b i bestemmelsen. Saksøktes krav om saksomkostninger tas etter dette ikke til følge. Det bemerkes at kommunen på sin side ikke har krevet saksomkostninger.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen fra Asker kommune til Sigfred Loftsgarden fastsettes til 0 - null - kroner.
2. Erstatningen fra Asker kommune til Brita S Johansen fastsettes til 8 000 - åttetusen - kroner.
3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.