LB-1999-120

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-11-15
Publisert:	LB-1999-00120
Stikkord:	Fast eiendom, Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 97-3600 A/74 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-00120 A/01. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00258.
Parter:	Ankende part: 1. Torbjørn Atle Aanonsen 2. Emly Gullaksen (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Birkeland). Motpart: Else Joronn Lella Hvinden Borch og Thor Christian Borch (Prosessfullmektig: Advokat Helge A. Tryti).
Forfatter:	Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann. Lagdommer Einar Kaspersen. Ekstraordinær lagdommer Grete Gørvell Halvorsen
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-8, §3-9, §4-12, §4-19, Tvistemålsloven (1915) §174, §176, §180, Avtaleloven (1918) §36, §3-10, §3-7, §4-9

Saken gjelder krav om prisavslag ved kjøp av fast eiendom.

Lella Hvinden Borch og Christian Borch (nedenfor kalt Borchs) kjøpte den 8 september 1994 en enebolig i Dagaliveien 12 b i Oslo. Selgere var Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen. Kjøpesummen var 2.400.000 kroner.

Eiendomsmegler Steinar Moe sto for salget. Det fremgikk av prospektet at det var registrert «sprekk i utvendig mur». Av taksten som var vedlagt prospektet fremgikk at bygningen «antas fundamentert til fast masse», og at det ikke var tegn til setningsskader.

Borch oppdaget etter innflytting flere forhold som ga grunnlag for bekymring. Det var problemer med det elektriske anlegget, parketten i stuen var sprukket opp flere steder, det var råtelukt i badet i underetasjen m.v. De engasjerte bygg- og tømmermester Gunnar Remøe for å foreta en gjennomgang av huset. Remøe avga sin rapport den 4 november 1994. Foruten en påpeking av konkrete feil ved parkett m.v. heter det bl a i rapportens punkt 3:

Det har oppstått glipper mellom vegg og gulv i bod ved inngangsparti. Årsaken til dette er usikkert. Det kan være setninger i grunnen som er årsaken, men det er ikke sikkert. Det er ikke skade på vinduer på denne siden og sprekker i glasset er trolig det første tegn på at setninger i konstruksjonen er oppstått. Det kan ikke sees skadede vindusglass på denne siden av bygget.

Borchs daværende advokat, advokat Jeppe Normann, oversendte rapporten til selgerne den 25 november 1994. Det ble uttrykt bekymring for de mulige setningsskader, samt krevet prisavslag for øvrige mangler.

Advokat Tor Eggesvik avviste på vegne av selgeren alle innsigelsene ved brev av 17 januar 1995. Avvisningen ble gjenntatt i Eggesviks brev av 28 april 1995. I brevet ble det likevel fremsatt slikt forlikstilbud:

Av prosessøkonomiske grunner kan tilbys et forliksbeløp på kr 10.000,-. Dette forlikstilbud kan ikke påberopes ved en eventuell tvist, og er bindende for mine klienter til 10. mai d.å.

Advokat Normann fremla brevet for Borch. I brev til sin advokat av 6 mai 1995 uttaler Borch bl a:

Vi tilbys en erstatning på 10.000 kroner. Det er vesentlig mindre enn det vi mener er rimelig. Jeg ville som et minimum si at halvparten av omkostningene til omlegging av parketten burde vært en riktigere sum. På den måten splittes omkostningene i to, og begge parter vil kunne se seg selv og motparten i øynene i fremtiden.

Men hvis alternativet er en rettssak, får vi i anstendighetens navn heller godta tilbudet. Hele sakskomplekset blir for smått til å kjøre i gang et så tidkrevende apparat.

Derimot vil vi komme tilbake til saken hvis den fremtidige analyse av fundamentene bekrefter mistanken om at det kan være setningsskader i huset. I utgangspunktet var også dette det forhold vi primært fant det riktig å gi et varsel om så snart som mulig etter forsikringsselskapets takst.

Advokat Normann aksepterte ved telefaks av 10 mai 1995 på vegne av Borchs forlikstilbudet. Brevet har følgende ordlyd:

DAGALIVEIEN 12 B

Jeg viser til Deres brev av 28.04.1995.

Brevet er blitt forelagt mine klienter. Jeg kan nok en gang registrere at partene står svært langt fra hverandre når det gjelder hvorledes faktum og jus i saken oppleves. Til tross for dette har mine klienter etter en total vurdering av saken og omstendighetene for øvrig, funnet å måtte akseptere Deres forlikstilbud på kr 10.000,-. Jeg ber om at beløpet blir innbetalt til undertegnedes klientkonto. Det forutsettes at innbetalingen har skjedd innen 20. mai 1995. Hvis ikke, forbeholder mine klienter seg å forfølge saken videre.

Til Deres orientering vedlegger jeg Christian Borchs redegjørelse til undertegnede av 6 mai 1995 vedlagt kopi av undersøkelse datert 14.12.1994 fra eltakstmann Senstad på vegne av Norsk Eltakst Forbund.

Beløpet ble innbetalt innen nevnte frist.

Borch engasjerte i september 1996 OPAK til å foreta en gjennomgang av hus og tomt for å avklare eventuelle setningsskader og omfanget av disse.

Fra OPAKs rapport av 7 oktober 1996 hitsettes fra side 8:

Dagaliveien 12B har betydelige setninger på uteområder, støttemurer, trapper, belegningsstein, hage og hall/inngangsparti.

Setningene har trolig pågått over lang tid, men også det siste 1 1,5 år- Det er sannsynlig at setningene ikke har stanset.

OPAK anbefalte at det ble foretatt nærmere geotekniske undersøkelser av eiendommen for å avklare hvilke utbedringer som var nødvendige. Utbedring av de forhold som til da var avdekket ble anslått til minst 400.000 kroner inkludert mva.

25 november 1996 skrev advokat Tryti på vegne av Borch et brev til Aanonsen/Gullaksen og deres tidligere advokat, der setningsskadene ble påpekt. OPAKs rapport ble oversendt. Borchs gjorde krav gjeldende overfor Aanonsen/Gullaksen.

Advokat Steinar Birkeland avviste på vegne av Aanonsen/Gullaksen kravet den 18 desember 1996. Det ble anført at forholdet var opp- og avgjort gjennom forliket som Borch aksepterte 10 mai 1995.

Partene kom ikke til enighet. Ved stevning til Oslo byrett av 18 april 1997 reise Borch sak mot Aanonsen/Gullaksen med krav om prisavslag oppad begrenset til 400.000 kroner. Oslo byrett avsa 7 oktober 1998 dom med slik domsslutning:

1. Emly Gullaksen og Torbjørn Aanonsen in solidum dømmes til innen 2 to uker fra forkynnelse av dommen å betale Lella Hvinden Borch og Christian Borch kr 235.000,- - tohundreogtrettifemtusenkroner med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger, herunder fordeles utgiftene til fagkyndige meddommere med en halvpart på hver.

Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom.

Emly Gullaksen og Torbjørn Aanonsen anket dommen til Borgarting lagmannsrett den 2 desember 1998. Borch tok til motmæle. Ankeforhandlinger ble avhold i Oslo tinghus 2 og 3 november 1999. Partene møtte og avga partsforklaringer. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

De ankende parter, Emly Gullaksen og Torbjørn Aanonsen, har i det vesentlige anført:

Det forhold saken gjelder ble endelig avgjort ved forliksavtalen i mai 1995.

Forlikstilbudet ble inntatt i brev av 28 april 1995 fra advokat Eggesvik. Både dette brevet og den forutgående korrespondanse tok for seg alle forhold som hadde vært oppe mellom partene. Det kan således ikke være tvil om at forlikstilbudet omfattet alle forhold, herunder mulige setningsskader.

Forlikstilbudet ble akseptert på fristens siste dag. Aksepten ble utformet av advokat Normann. Aksepten refererer direkte til forlikstilbudet og inneholder ingen forbehold.

En eventuell tvil om innholdet må gå ut over den som kunne uttrykt seg tydeligere.

Borchs brev av 6 mai 1995 var i likhet med el-taksten vedlagt til orientering for å få frem hva klienten mente. Det man kan utlede av Borchs brev var at de den 6 mai ønsket et slikt forbehold. Advokatens brev viser at dette syn var endret etter at Borch hadde drøftet saken med sin advokat. I advokat Normanns brev var det tatt med et klart forbehold om at hans klienter ville forfølge saken videre dersom forliksbeløpet ikke var satt inn på konto innen 20 mai. Det nå påståtte store forbeholdet, om retten til å komme tilbake til eventuelle setningsskader, er det ikke sagt noe uttrykkelig om. Dette viser at man den gang ikke mente å ta et slikt forbehold. Korrespondansen foregikk mellom partenes advokater. En profesjonell utøver kan ikke høres med at et forbehold inntatt i et vedlegg på s 3 skal bli et hovedpunkt i en avtale i strid med avtalens innhold.

Aksepten ble sendt på telefaks på fristens siste dag. Dette hadde åpenbart sammenheng med at fristen skulle overholdes. Dersom det var meningen å fremsette et avslag i forening med et nytt tilbud, ville man benyttet brev.

Aanonsen/Gullaksen på sin side ville ikke akseptert et forlik med et slikt forbehold.

Forliksavtalen kan ikke tilsidesettes under henvisning til avtaleloven §36. Et forlik vil ofte innebære et ikke ubetydelig element av risiko. Det kan ikke gi grunnlag for opphevelse av en slik avtale at risikoen slår annerledes ut enn man hadde forutsett, jf Rt-1989-90.

Aanonsen og Gullaksen må på denne bakgrunn frifinnes.

Selv om retten skulle komme til at forliket ikke omfatter setningsskadene, er de ankende parter av den oppfatning at de må frifinnes fordi mangelsinnsigelsene ikke kan føre frem.

Huset var på salgstidspunktet 16 år gammelt. Kjøper må være forberedt på at et slikt hus kan ha mangler. Aanonsen og Gullaksen kjente ikke til at eiendommen hadde setningsskader. Ved salget av eiendommen ga de alle de opplysninger de kjente til. De opplyste også om sprekken i muren.

For så vidt angår forholdene i gangen var disse like synlige for Borchs som for Aanonsen og Gullaksen. Ingen av dem reagerte særlig på dette.

De ankende parter er således av den oppfatning at de har overholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven §3-7.

Partene er enige om at omkostningene ved utbedring av setningsskadene inne i huset utgjør det beløp byretten har fastsatt, 235.000 kroner. Sett hen til at det også er mangler ved tomten, er det ikke tvil om at eiendommen er i en vesentlig dårligere stand enn Borchs hadde grunn til å regne med, jf avhendingsloven §3-9 annen setning.

Nevnte bestemmelse får imidlertid ikke anvendelse i saken idet Borchs for det første kjente til eller burde kjent til mangelen, jf avhendingsloven §3-10 første ledd. De kjente til nivåforskjellen mellom gangen og hovedetasjen og sprekken langs veggen i gangen som klart viste at det var eller kunne være setninger. De var videre kjent med sprekken i støttemuren og ujevnhetene i plattingen. De har opplyst at de var urolige pga forholdene. Borchs må således ha kjent til eller burde kjent til at det var bevegelse/setninger i grunnen. De hadde i hvert fall ingen rimelig grunn til å være uvitende om forholdet, jf Trygve Bergsåker, Kjøp av fast eiendom (1997) s 263.

For det annet undersøkte Borchs eiendommen ved flere anledninger forut for kjøpet. Ved denne gjennomgang burde de blitt oppmerksom på forholdene, eller i det minste foretatt ytterligere undersøkelser. De kan derfor ikke gjøre mangelen gjeldende, jf avhendingsloven §3-10 annet ledd.

For det tredje overholdt Borchs ikke sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §4-9 etter overtakelse av eiendommen. De foretok ikke nærmere undersøkelser av grunnforholdene, til tross for at de av takstmann Remøe var blitt gjort oppmerksom på mulige setningsskader. Borchs bevisste beslutning om ikke å foreta undersøkelser må føre til at de i ettertid er avskåret fra å påberope seg forholdet.

Endelig har Borchs mistet sin rett til å påberope seg mangelen fordi de ikke har overholdt reklamasjonsfristen i avhendingsloven §4-19. Det fremgår av OPAKs rapport av 7 oktober 1996 at Borchs i over et halvt år hadde observert sprekkdannelser og setninger. Til tross for dette ble mangelen først gjort gjeldende overfor Aanonsen og Gullaksen 25 november 1996. Borchs har således ventet for lenge med å påberope seg mangelen, og har følgelig tapt sin rett til å gjøre den gjeldende.

De ankende parter har lagt ned slik påstand:

1. Emly Gullaksen og Torbjørn Aanonsen frifinnes.

2. Lella Hvinden Borch og Christian Borch dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Lella Hvinden Borch og Christian Borch, har i det vesentlige anført:

Borchs har subjektivt og objektivt grunn til å ta utgangspunkt i at de kjøpte en eiendom uten feil og mangler. Det fremgår av takstens pkt 7 at eiendommen står på fast masse, mao ikke bevegelig grunn. Det heter videre i taksten at det ikke er tegn til setningsskader. Borchs kjøpte således en eiendom som var forutsatt å stå stabilt.

Nivåforskjellen mellom inngangsparti og mellometasje ga ikke grunnlag for undring. Dette så naturlig ut. Aanonsen/Gullaksen hadde heller ikke reagert på dette. Borchs reagerte på at plattingen utenfor huset hadde en senkning. De ble imidlertid beroliget av Aanonsen omkring dette forhold. Borchs var klar over sprekken i forstøtningsmuren. De hadde imidlertid ingen forutsetninger for å tro, vite eller ane at dette betydde noe.

Borchs hadde således ved overtakelse av huset ingen foranledning til å mene eller tro at det var noen mangler ved eiendommen.

Etter overtakelsen av huset oppdaget Borchs diverse mangler ved dører, vinduer, panelovner, parkett m v som Aanonsen og Gullaksen måtte ha visst om. Grunnet lukt i kjelleren tok de kontakt med takstmann Remøe. I denne forbindelse fikk de vite at det kunne være alvorlige setningsskader ved huset. Han opplyste at det kunne være betydelige omkostninger forbundet med å få fastslått dette. Han rådet dem til å avvente utviklingen.

Manglene, herunder de mulige setningsskader, ble tatt opp med Aanonsen og Gullaksen ved deres advokat, Eggesvik. Mangelsinnsigelsene ble avvist.

Vedrørende forlikstilbudet fra advokat Eggesvik ga Borchs ved brevet av 6 mai 1995 instruks til advokat Normann om hvorledes han skulle håndtere tilbudet. Utgangspunktet for Aanonsen og Gullaksen var også at det var to forskjellige forhold som var anført; nemlig mulige setningsskader og konkrete mangler. Det det var snakk om å forlike var de konkrete manglene ikke de mulige setningsskadene. Alle de involverte var klar over dette.

Borchs brev av 6 mai var vedlagt brevet fra advokat Normann til advokat Eggesvik av 10 mai 1995. Det gikk således klart frem hva som skulle forlikes og hva som var et forbehold. Det lå et forbehold i aksepten, og dermed også et mottilbud. Et mottilbud som var helt naturlig i situasjonen. Gullaksen og Aanonsen innrettet seg uforbeholdent etter dette og innbetalte forliksbeløpet. I dette ligger at de aksepterte mottilbudet.

Forliket er etter dette ikke til hinder for å fremme et erstatningskrav på bakgrunn av setningsskadene i huset. Borchs aksepterer imidlertid at forliket stenger for erstatningskrav for setningsskader utenfor huset. På dette punkt aksepteres byrettens vurdering.

Subsidiært anføres at forliket må settes til side etter avtaleloven §36.

Etter ankemotpartens oppfatning tilbakeholdt Aanonsen og Gullaksen opplysninger av betydning ved salget av eiendommen. Det fremgår av Aanonsens brev av 6 februar 1997 til advokat Birkeland at han bl a hadde observert at sprekken i støttemuren var blitt større i den perioden de bodde der, og at brostener på terrassen hadde sunket. Dette var opplysninger som burde ha blitt gitt videre til Borchs.

Setningsskadene er vesentlige i forhold til verdien av eiendommen. Avhendingsloven §3-9 får således anvendelse, og Borchs har krav på prisavslag. Partene er enige om at utbedring av manglene ved huset vil koste 235.000 kroner.

Borchs har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §3-10. De besiktiget eiendommen og så bl a på sprekken i muren. Det var ingen foranledning for dem til å foreta ytterligere undersøkelser.

Borchs reklamerte mot mulige setningsskader allerede i brev av 24 november 1994. Etter anbefaling fra sakkyndige så de tiden an. Først i 1996 fikk klagerne mistanke om at forholdene utviklet seg negativt. Dette ble bekreftet ved OPAKs undersøkelse og Gullaksen / Aanonsen ble deretter kontaktet. Ankemotparten bestrider således at de har reklamert for sent.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

1. Oslo byretts dom i sak 97-3600 A/74 pkt 1 stadfestes.

2. Lella Hvinden og Christian Borch tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

Det fremgår av taksten over eiendommen, avgitt av takstmann Thorbjørn Myhre 16 juni 1994, at bygningen antas fundamentert til fast masse, og at det ikke var tegn til setningsskader. Taksten var blant den dokumentasjon som var tilgjengelig for Borchs ved kjøpet av eiendommen. På bakgrunn av rapporten fra OPAK av 7 oktober 1996 legger lagmannsretten til grunn at disse opplysningene i taksten ikke er korrekte. Retten legger til grunn at deler av eiendommen er i bevegelse, og at den var i bevegelse på den tid Borchs kjøpte eiendommen i 1994. Hovedhuset synes å stå uten nevneverdige bevegelser. Dette gjelder imidlertid ikke tilbygget inneholdende entré og kott. Her har bevegelser i grunnen ført til nivåforskjell mellom entré og hovedetasje samt til en glippe mellom gulv og vegg i entréen. Retten legger videre til grunn at det var og er setningsskader i støttemuren, og at massene under «stenplattingen» var og er i bevegelse. Eiendommen var etter dette mangelfull på salgstidspunktet da den ikke svarte til gitte opplysninger, jf avhendingsloven §3-8. Hvorvidt selgerne kjente til dette er her uten betydning.

Det fremgår av kjøpekontrakten punkt 08 at kjøperne har besiktiget eiendommen og at de overtar denne i samme stand og stilling som ved besiktigelsen. Dette utelukker ikke at eiendommen anses mangelfull dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf avhendingsloven §3-9. Partene er enige om at utbedringskostnadene ved selve huset utgjør 235.000 kroner. OPAK anslo de samlede utbedringskostnader til å ligge på minst 400.000 kroner. Lagmannsretten legger OPAKs estimat til grunn ved vurderingen av omfanget av den totale mangel ved huset. Mangelen utgjør således nær 17 % av kjøpesummen. Etter lagmannsrettens vurdering fremstår eiendommen etter dette utvilsomt i vesentlig dårligere stand enn Borchs hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Dette er ikke bestridt.

Lagmannsretten er av den oppfatning at Borchs ikke kan lastes for at de ikke oppdaget mangelen ved undersøkelse av eiendommen på salgstidspunktet. Takstpapirene ga ingen signaler om at det var noe galt med grunnforholdene. Tvert i mot ga de uttrykk for at disse var stabile. Med bakgrunn i takstens opplysning om at det ikke var tegn til setningsskader, ga heller ikke prospektets opplysning om sprekk i en utvendig mur grunn til bekymring. Lagmannsretten kan heller ikke se at nivåforskjellen mellom hovedetasje og entré skulle gi Borchs grunnlag for å iverksette ytterligere undersøkelser. I likhet med selgerne oppfattet de ikke dette som unaturlig. Borchs registrerte heller ikke glippen mellom gulvet i entréen og veggen. Etter det som er opplyst legger retten til grunn at denne ikke var lett å oppdage under visningen grunnet en kiste som sto i entréen. Lagmannsretten er av den oppfatning at Borchs ikke kan lastes for at de ikke oppdaget glippen. Retten bemerker at heller ikke Aanonsen eller Gullaksen hadde lagt vekt på denne eller oppfattet den som tegn på noe galt. Borchs er således ikke avskåret fra å påberope seg mangelen, jf avhendingsloven §3-10.

Borchs reklamerte over bl a mulige setningsproblemer i brev av 25 november 1994. Etter lagmannsrettens vurdering kan Borchs ikke lastes for ikke å ha foretatt nærmere undersøkelser på dette tidspunkt. Slike undersøkelser ville være kostbare, og den sakkyndige hadde rådet dem til å observere mulige endringer over tid. Gullaksen / Aanonsen fremsatte på sin side ikke noe krav om å få spørsmålet avklart. De avviste at det var setningsskader.

Lagmannsretten legger på bakgrunn av opplysningene i OPAKs rapport av 7 oktober 1996 til grunn at nye setningsskader viste seg i løpet av våren 1996. Lagmannsretten finner ikke å kunne laste Borchs for at de ikke tok dette opp med Aanonsen og Gullaksen før etter at OPAKs rapport forelå. Lagmannsretten peker på at Borchs ikke hadde forutsetninger for å vurdere endringene på egenhånd, og at det er rimelig å akseptere en viss «modningstid» hos dem før de ba om sakkyndig hjelp. Setningsproblematikken ble tatt opp med Gullaksen og Aanonsen gjennom brev av 25 november 1996. Etter lagmannsrettens vurdering har Borchs overholdt reklamasjonsfristen i avhendingsloven §4-19.

Lagmannsretten er etter dette av den oppfatning at Borchs har kjøpt en mangelfull eiendom, og at dette gir rett til forholdsmessig prisavslag, jf avhendingsloven §4-12 jf §3-9.

Partene inngikk forlik i saken i mai 1995. De er uenige om forliket også omfatter setningsskadene i huset. Lagmannsretten er etter en samlet vurdering av den oppfatning at forliket ikke omfatter disse setningsskadene. Forut for forliket hadde partene drøftet to typer mangler. Det var på den ene siden konkrete mangler ved huset, så som parkett, sprukne vinduer, problemer med det elektriske anlegg, utskrifting av kjøkkenvifte og panelovner. På den andre siden var det mulige setningsskader. Første gruppe mangler utgjorde beløp i størrelsesorden 40-80.000 kroner. For mulige setningsmangler var det klart at beløpene ville bli betydelig høyere.

Grunnet de store beløp som lå i en eventuell mangel ved grunnforholdene har det etter lagmannsrettens vurdering en sterk formodningen mot seg at Borchs ville se seg tjent med å inngå et forlik på 10.000 kroner som også omfattet dette problem. Lagmannsretten ser det slik at heller ikke Aanonsen og Gullaksen hadde grunn til å tro at Borchs var innstilt på dette.

Forlikstilbudet ble fremsatt i brev av 28 april 1995 fra advokat Eggesvik. Det fremgår ikke uttrykkelig at forliket var ment som fullt og endelig oppgjør mellom partene. På bakgrunn av at Gullaksen / Aanonsen avviste alle krav, er det imidlertid nærliggende å anta at det var meningen å fremsette et forlikstilbud som omfattet samtlige forhold. Dette kunne vært uttrykt klarere.

Lagmannsretten legger på bakgrunn av Borchs brev av 6 mai 1995 til grunn at Borch ikke var innstilt på å forlike hele saken for 10.000 kroner. De tok i brevet et uttrykkelig forbehold om å komme tilbake til saken hvis det senere skulle bli bekreftet at det var setningsskader i huset. Lagmannsretten finner ikke sannsynliggjort at Borchs senere endret dette syn.

Advokat Normanns brev av 10 mai 1995 er uklart. Forlikstilbudet aksepteres, samtidig som Borchs brev av 6 mai vedlegges til orientering. Det er på det rene at advokat Eggesvik og Aanonsen mottok begge brev. Gullaksen har opplyst at hun ikke så brevene. Lagmannsretten er av den oppfatning at Aanonsen og advokat Eggesvik etter omstendighetene burde ha sett at aksepten av forliket ikke omfattet eventuelle setningsskader i huset. Retten viser til at dette fremkommer klart av vedlegget, og at det også for Aanonsen og hans juridiske rådgiver burde fremstå som lite sannsynlig at Borchs ville akseptere et mulig tap i 100.000 kroners klassen oppgjort med kroner 10.000. Dersom Aanonsen og Eggesvik var usikre på den tilsynelatende motstrid mellom advokat Normanns og Borchs brev burde de avklart dette før beløpet ble innbetalt. Aanonsen og Gullaksen var representert ved advokat. Etter lagmannsrettens vurdering har det ingen betydning at Gullaksen ikke leste aksepten. Aanonsen og Gullaksen må anses å ha akseptert forbeholdet ved innbetaling av beløpet.

Byrettens dom pkt 1 blir etter dette å stadfeste.

Anken har ikke ført frem og Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen pålegges in solidum å dekke Lella Hvinden og Christian Borchs saksomkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger særlige omstendigheter som skulle tilsi bortfall av erstatningsplikten. Advokat Tryti har fremlagt omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 41.500. Beløpet utgjør i sin helhet salær. Omkostningsoppgaven er forelagt de ankende parter som ikke har fremmet innsigelser. Etter lagmannsrettens vurdering overstiger omkostningene imidlertid det som er nødvendig for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven §176 første ledd. Lagmannsretten viser til at advokat Tryti var prosessfullmektig også i byretten. Saken står i samme stilling for lagmannsretten. Ut over et kort anketilsvar er det ikke utarbeidet prosesskrift for lagmannsretten som har medført nevneverdig arbeidsbyrde. Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering å ville sette advokat Trytis samlede salær for lagmannsretten til kr 25.000,-.

For byretten krevet Borch prisavslag oppad begrenset til kr 400.000,-. Kravet omfattet både utvendige og innvendige mangler. Byretten ga Borch medhold i prisavslag for innvendige mangler og satt prisavslaget til kr 235.000,-. Prisavslag for utvendige mangler ble ikke gitt. Etter lagmannsrettens vurdering er saken for byretten å betrakte som dels vunnet og dels tapt, jf tvistemålsloven §174. Lagmannsretten finner etter en bred samlet rimelighetsvurdering, jf. Schei: Tvistemålsloven (1998) s. 569, å pålegge Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen å betale deler av Borchs omkostninger for byretten etter tvistemålsloven §174 annet ledd. Lagmannsretten har ved vurderingen lagt vekt på at Borchs vant frem med at forliket ikke avskar ethvert krav, og at det forelå mangler som ga grunnlag for prisavslag. Gullaksen og Aanonsen avviste på sin side ethvert krav.

Advokat Tryti fremla omkostningsoppgave for byretten på til sammen kr 219.607,30 herav salær kr 126.684. Advokat Birkeland reiste ved brev av 14 juli 1998 innsigelse mot beløpets størrelse.

Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen pålegges å betale deler av Borchs saksomkostninger for byretten med 100.000 kroner.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom pkt 1 stadfestes.

2. Til dekning av saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen in solidum å betale til Lella Hvinden Borch og Christian Borch samlet 25.000 -tjuefemtusen- kroner.

3. Til dekning av saksomkostninger for byretten tilpliktes Torbjørn Aanonsen og Emly Gullaksen in solidum å betale til Lella Hvinden Borch og Christian Borch samlet 100.000 -etthundretusen- kroner.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.