LB-1999-2289

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-06-20
Publisert:	LB-1999-02289
Stikkord:	Familierett, Samboere, Sameie
Sammendrag:
Saksgang:	Hedmarken herredsrett Nr 98-812 A - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02289 A/02.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Jens Bjarne Grønland). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Odd Henning Svalheim).
Forfatter:	Lagdommer Lars Jorkjend, formann. Lagdommer Anne Ellen Fossum. Byrettsdommer Gudrun Bugge Andvord
Lovhenvisninger:	Domstolloven (1915) §38, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Arveavgiftsloven (1964) §13, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §7-13

Saken gjelder krav på sameieandel i bolig, subsidiært vederlag, etter oppløsning av samboerforhold.

A er født i 1967 og B i 1966. De traff hverandre i 1986 og ble senere samboere. Sammen har de sønnen C, som ble født **.**.1992. Samboerforholdet opphørte i 1997.

Fra 1988 bodde de sammen i en leilighet som B leide på sin arbeidsplass. Ved skjøte datert 2. november 1990 fikk A overdratt fra D en boligeiendom, - - veien 11 i - - i Stange kommune. På eiendommen, som var bebygd med et 1 etasjes hus, heftet en livsvarig borett for D. D etterga A kjøpesummen, som var oppgitt til kr 100.000.

I perioden januar -november 1991 ble huset bygget om og pusset opp. Det ble blant annet innredet en egen leilighet til D. Arealet ble økt, idet det ble bygget på et ekstra rom i annen etasje. Ombyggingen ble gjennomført med en betydelig egeninnsats fra partene og deres familier. En del fagfolk ble innleid, og nødvendige utgifter ble i noen grad dekket av partenes oppsparte midler, men i hovedsak gjennom et byggelån som ved konverteringen utgjorde kr 310.000.

D bodde i huset under ombyggingen. A og B flyttet inn i oktober 1991.

I 1993 ble det oppført en dobbeltgarasje på eiendommen. Materialer til reisverk og kledning ble gitt av Bs foreldre, og arbeidet ble utført dels av innleid hjelp og dels av B og hans bror.

D døde 13. november 1993. Hans leilighet ble deretter leid ut.

Sommeren 1997 opphørte samlivet mellom partene, idet B flyttet ut.

Partene beholdt hver sine løsøregjenstander og ble enige om delingen av felles innbo og en felles sparekonto. Forøvrig beholdt de innestående på hver sine bankkonti.

Det var enighet om at A skulle beholde boligen og overta restgjelden. Det ble holdt en takst på eiendommen der verdien pr. september 1997 ble anslått til 1,2 millioner kroner. Takstmennene anslo salgsverdien i 1991 til kr 450.000 og i september 1997, når ombygging ikke medregnes, til kr 650.000.

Ved stevning av 3. september 1999 reiste B sak ved Hedmarken herredsrett mot A med krav om en utløsningssum på kr 162.750. Det ble anført at dette tilsvarte en sameieandel han hadde i eiendommen, subsidiært at han hadde krav på beløpet som vederlag for sin del av økningen av verdien av eiendommen under samlivet.

A bestred kravet, men tilbød et vederlag på kr 100.000.

B utvidet senere sitt krav til kr 335.500.

Hedmarken herredsrett avsa 2. desember 1998 dom med slik domsslutning:

1. A betaler til B kr 335.000,- - kroner trehundreogtrettifemtusen - med tillegg av 12% renter av kr 173.000,- -kroner etthundreogsyttitretusen - fra 10.12.97 og 12% rente av kr 162.000, - - kroner etthundreogsekstitotusen - fra 2 - to - uker etter dommens forkynnelse og til betaling skjer.

2. A dømmes til å betale B kr 31 890,- - kroner trettientusenåttehundreognitti - i saksomkostninger.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Det nærmere saksforhold fremgår av dommen og av bemerkningene nedenfor.

A anket i rett tid dommen til Eidsivating lagmannsrett. Ankesaken er senere overført til Borgarting lagmannsrett i medhold av domstolloven §38.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 9. - 11. mai 2000. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 10 vitner, hvorav ett ved telefonavhør. Det fremgår av rettsboken hva som ble dokumentert.

Den ankende part, A, har i hovedsak anført:

Utgangspunktet i samboerforhold er at hver eier sitt. Har det ikke vært noe fellesskap omkring anskaffelsen, er det ikke grunnlag for sameie. Har den annen part bidratt til en verdiforøkelse, er det vederlagskrav som eventuelt er aktuelt.

Den som påstår å ha en medeierrett i noe som er innbrakt av den annen, har bevisbyrden for at vilkårene foreligger.

De sentrale vilkår er stilt opp i Rt-1984-497, der resultatet ble at noen medeierrett ikke ble ansett å foreligge.

Det foreligger verken uttrykkelig eller stilltiende avtale mellom B og A om at han skulle bli medeier i huset.

Det B ydet ved ombyggingen av huset, var ikke tilstrekkelig til å etablere noen sameierrett for ham. Ved denne vurderingen må hans families innsats regnes som en del av hans innsats, på samme måte som As families innsats må regnes som en del av hennes innsats. Det er Bs relative innsats i forhold til husets totale verdi som er avgjørende, og A har ytet selve eiendommen i tillegg til sin og familiens innsats ved ombyggingen.

Det bestrides at det var et fellesprosjekt mellom partene at eiendommen ble anskaffet og ombygd. Partene var unge og hadde ikke faste planer for fremtiden. A ville etterkomme et ønske fra D om at hun skulle hjelpe ham på hans gamle dager. B var på sin side skeptisk til at hun skulle ta imot tilbudet fra D.

I realiteten var det A alene som sto som låntager så vel for byggelånet som for det konverterte lån. Vitnet E, som behandlet lånesøknaden i Hedmarken Sparebank, har forklart at det bare var en rutinesak at samboere medundertegnet på lånedokumentene. Lånet ble gitt på grunnlag av god pantesikkerhet i eiendommen, ikke på grunnlag av partenes øvrige økonomi.

A foresto planlegging av ombyggingen, søknad om byggetillatelser og administrering av hele byggeprosjektet. Hun var pådriveren og den som hadde det siste ord hvis hun og B var uenige.

A og B hadde ikke fullstendig sammenfiltret økonomi. De hadde anskaffet noe innbo i fellesskap, og de hadde én felles sparekonto. Ellers hadde de hver sine bankkonti, og de hadde hver sin bil. Løpende utgifter derimot, ble dekket av partene i fellesskap, det kunne være tilfeldig hvem som betalte hva. At boliglånet ble belastet Bs lønnskonto betød ikke at han bidro i noe større grad enn henne til å dekke låneutgiftene. Bidrag til å dekke renter og avdrag er i rettspraksis i hovedsak sett på som oppholdsutgift, iallfall må renteutgifter anses å tilsvare husleieutgifter.

B bidro med halvparten av partenes felles sparemidler til ombyggingen av huset. Det må legges til grunn at de til sammen brukte 31.500 kroner av oppsparte midler. Verdien av de materialer til garasjen som hans foreldre bekostet, kan settes til ca 11.500 kroner.

Det erkjennes at B selv ydet en vesentlig arbeidsinnsats på eiendommen, idet han gjorde det han kunne. For spørsmålet om sameie må det imidlertid vurderes hvilken verdi hans innsats tilførte eiendommen og om den var nødvendig for å gjennomføre prosjektet. B var ikke håndverkskyndig, og hans innsats besto i å være håndlanger for de mer kyndige. Uten denne innsatsen ville ombyggingen tatt lenger tid, men den ville blitt gjennomført. Innsatsen ble også gjort i hans egen interesse.

As gjorde en innsats tilsvarende Bs, selv om den til dels besto i at hun hadde hovedansvaret for hjemmet, for D og for sønnen C. Hun fikk også pengegaver av D som gikk inn i prosjektet.

Begge parters familie bidro med en felles dugnadsinnsats, men langt den største innsatsen ydet F, As far. Hans innsats var av større verdi enn Bs.

G, Bs bror, var den av hans slektninger som gjorde den største innsatsen. Denne er det imidlertid kompensert en del for ved at han etter Ds død fikk leie leiligheten etter ham til en redusert husleie.

Momentene under ett viser at bidraget fra B og hans familie ikke var noen nødvendig forutsetning for at A kunne gjennomføre prosjektet med overtagelse og ombygging av huset. Dessuten gjensto det 40.000 kroner av rammen på byggelånet og det var også penger igjen på den felles sparekonto. Dette kunne vært brukt til å kjøpe de tjenester B og broren ydet.

Garasjen ble bygget i 1993 og sto ikke i sammenheng med anskaffelsen av huset.

Det er etter dette ikke grunnlag for å anse B som sameier.

Subsidiært anføres det at om det foreligger sameie, har herredsretten beregnet sameieandel og utløsningssum uriktig.

Herredsretten har ikke tatt hensyn til at Bs bidrag til prosjektet kom suksessivt. Nedbetalingen av lånet startet først etter innflytting, og garasjen ble oppført to år senere.

Det er også galt å regne Ds borett med i inngangsverdien, men ikke i utgangsverdien når verdistigningen skal beregnes. Da godskrives B en verdiøkning han ikke har bidratt til. Uansett er verdien av boretten satt for høyt. I skjøtet fra D er den verdsatt til 2.000 kroner mnd.

Herredsretten har satt eiendommens verdi ved samlivsbruddet for høyt når den har lagt til grunn en verdi på 1,2 mill. kroner. Eiendommen ble forsøkt solgt i 1997, men høyeste bud var på 1 million kroner. Dette beløp må anses som markedspris.

Det B har krav på, er et vederlag tilsvarende verdien av det han har ydet i rede penger og det som er ydet av hans bror og hans foreldre. Hans egen arbeidsinnsats kan han, i tråd med avgjørelsen i Rt-1984-497, ikke kreve vederlag for. Vederlagskravet er også begrenset til den berikelse A har oppnådd, og det kan legges til grunn at om B ikke hadde bidratt, ville det nødvendige blitt ydet av F i form av arbeid og D i form av økonomisk bidrag.

B har ydet halvparten av de sparemidlene som ble brukt, dvs. kr 15.750, og halvparten av avdragene på lånet frem til samlivsbruddet, dvs. kr 43.750. Hans bidrag ellers av egne løpende inntekter kan anslås til ca kr 20.000, brorens blikkenslagerarbeid til ca kr 13.000 og verdien av de materialene som ble gitt av hans foreldre til kr 11.500. Samlet utgjør dette ca kr 100.000, som er det vederlag A har tilbudt ham hele tiden.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

1. A frifinnes mot å betale kr 100.000,- til B.

2. B dømmes til å betale saksomkostninger til det offentlige for herredsrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, B, har i hovedsak anført:

Herredsrettens dom er riktig.

Det er skjedd en rettsutvikling på dette rettsfeltet de senere år. Prinsippene som er nedfelt særlig i Rt-1984-497 er gjennom lagmannsrettspraksis videreutviklet i retning av økt likestilling mellom ektefeller og større harmonisering av reglene for henholdsvis ektefeller og samboende. Regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §7-13 tredje ledd er et eksempel på at sameie er hovedregelen for boliger ervervet under ekteskap eller samboerskap.

Kravene til bevis for at vilkårene for sameie er oppfylt, må ikke stilles for strengt. Det dreier seg om private forhold, der det ikke kan kreves skriftlighet eller annen notoritet.

Det erkjennes at gaven fra D ble gitt til A alene. Takstmennene satte verdien av eiendommen i 1997 uten ombygging og garasje til 650.000. Ut fra boligprisstatistikken for Hedmark og Oppland, tilsvarer dette en verdi i 1991 på ca 504.000 kroner. Månedlig leieverdi for Ds leilighet bør settes til 3.500 kroner. Etter beregningsprinsippene i arveavgiftsloven §13 utgjorde verdien av Ds borett ca 194.000 kroner. Gaven til A var således på 310.000 kroner. Det er verdien da gaven ble ydet som er avgjørende, og det er uten betydning at D døde etter bare to år.

Det pekes også på at B tok sin del av de plikter og byrder som fulgte med å ha D boende i huset. Blant annet fikk D gratis strøm og fyring.

Ved samlivsbruddet var eiendommen verd 1,2 millioner kroner. Partene pekte ut hver sin takstmann som i fellesskap kom frem til denne verdi. Avtalerettslige synspunkter taler for at denne takst legges til grunn, og det er ikke grunnlag for å sette den til side. Senere planer om utvidelse av Europavei 6 som går nær huset, kan ikke ha påvirket markedsprisen i 1997. Hva som er skjedd etter at samboerskapet ble oppløst, er As risiko.

Partene var samboere i ti år. Da eiendommen ble overskjøtet til A, hadde de bodd sammen i tre år og var ringforlovet. De hadde en felles sparekonto som ble brukt som en del av finansieringen av ombyggingen. B var med i planleggingen av anskaffelsen og ombyggingen av huset fra første stund. Han betalte utgifter, blant annet til tinglysing av skjøtet fra D.

B var formelt og reelt låntager på linje med A. Renter og avdrag ble trukket fra hans lønnskonto, som ble opprettet i sparebanken i forbindelse med låneopptaket. Han underskrev også på pantobligasjonen.

Med unntak av betalingen av renter og avdrag, hadde partene felles økonomi. De innrettet seg etter hva som lønnet seg for dem sett under ett.

B ydet et vesentlig bidrag til ombyggingen og garasjen. I ombyggingsperioden hjalp han ikke bare F, men også de fagfolkene som var engasjert. Selv om hans innsats var å gå andre til hånde, var denne innsatsen nødvendig for prosjektet.

Fagfolkene ble engasjert av B - gjennom hans kontakter og bekjentskaper.

De fikk delvis godtgjørelse gjennom byttearbeid, der B foretok service på deres biler, og de tok seg ellers mindre betalt enn hva de ellers ville gjort. Dette viser at husprosjektet var felles for partene, og disse besparelsene er en del av Bs bidrag.

Bs bror, G, gjorde en betydelig gratisinnsats på så vel huset som garasjen. Han utførte alt blikkenslagerarbeid, og materialer ble kjøpt inn med hans rabatter. Også andre familiemedlemmer bidro med arbeidsinnsats. Foreldrene betalte materialer og bordkledning til garasjen.

Samlet viser dette at partene gjorde en felles innsats for sitt felles hjem. Prosjektet forutsatte en stor egeninnsats og bruk av forbindelser. Det kunne ikke vært gjennomført uten B.

As subjektive oppfatning er ikke avgjørende. Det er intet som tyder på at hun har sagt til B at eiendommen var hennes alene.

I nyere juridisk teori fremheves forholdene rundt anskaffelse og finansiering som sentrale momenter ved vurderingen av om det er etablert et sameie. I rettspraksis er det også lagt vekt på om partenes bidrag var nødvendige og oversteg det som tilsvarer normalt eget underhold.

Ankemotparten er enig i herredsrettens beregning av sameieandel. Eiendommens verdi på 1,2 millioner kroner i 1997, tilsvarer - ut fra boligprisstatistikken for Hedmark og Oppland - en verdi i 1991 på ca 930.000. Gaven fra D på ca 310.000 kroner, utgjør 1/3 av dette. B er sameier for halvparten av verdiøkningen som B og A i fellesskap tilførte eiendommen - det vil si for en 1/3.

Da A etter bruddet overtok betaling av renter og avdrag, utgjorde gjelden kr 224.500. Netto verdi av eiendommen er 1,2 mill. kroner fratrukket dette beløp, det vil si kr 975.500. Utløsningssummen B har krav på, utgjør 1/3 av dette, kr 325.166. I tillegg gjenstår som uomtvistet av det øvrige etteroppgjør mellom partene kr 10.394. Hans samlede krav er - noe avrundet - kr 350.500.

As tilbud om kr 100.000 fremstår som urimelig, hensett til hva B har bidratt med.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. A dekker sakens omkostninger for lagmannsrett.

Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn herredsretten idet utløsningssummen settes til 212.014 kroner

I samboerforhold er utgangspunktet at hver er eier av det vedkommende eier når forholdet innledes og det vedkommende erverver mens samboerforholdet består. Sameie kan oppstå ved at formuesgoder erverves i fellesskap, men også ved at det som fra først var den enes eneeie, senere blir sameie mellom partene. Et slikt senere sameie kan oppstå gjennom avtale eller andre rettsstiftende kjensgjerninger. En rettsstiftende kjensgjerning kan - avhengig av omstendighetene - være at den ene part bidrar vesentlig til verdiøkning av formuesgoder den annen eier fra før. Bidrag til verdiøkning som ikke gir grunnlag for at sameie anses etablert, kan eventuelt gi bidragsyteren et vederlagskrav mot eieren.

I likhet med herredsretten, finner lagmannsretten at overtagelsen og ombyggingen av boligen, må anses som et felles prosjekt for A og B. Byggingen av garasjen var ikke en del av dette prosjektet, idet den ble gjennomført etter at boligen sto ferdig og uavhengig av det.

Lagmannsretten finner det godtgjort at A takket ja til Ds tilbud om eiendommen først etter at hun hadde vurdert etiske aspekter og etter at hun og B hadde vurdert hva som krevdes for å gjøre eiendommen egnet som bolig så vel for dem selv som for D. Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at A var den som var pådriveren i planleggingen av prosjektet, men det var naturlig blant annet fordi hun i tillegg til sin andel av arbeid og kapital, skulle yte hele gaven hun ville få av D. Lagmannsretten finner det imidlertid bevist at også B traff en beslutning om å satse på prosjektet som bolig for dem begge for fremtiden.

Hvorvidt A hadde takket ja til Ds tilbud og flyttet til eiendommen dersom B ikke hadde villet være med på det, er det vanskelig å si noe om. Lagmannsretten finner det imidlertid sannsynliggjort at prosjektet da ikke ville blitt realisert på samme måte. Behovet for en så omfattende ombygging ville være mindre, og for A ville det bli problematisk å betjene et like stort lån. Arbeidsinnsatsen fra B og hans familie hadde et slikt omfang at den ikke uten videre kunne erstattes.

Slik lagmannsretten ser det, var situasjonen en mellomting mellom på den ene side et eneerverv av A der B senere bidro til verdiøkning og på den annen side et rent felles erverv. Bs deltagelse i prosjektet var nødvendig for at det kunne gjennomføres i den form det ble. Lagmannsretten er således enig med herredsretten i at situasjonen er en annen enn saksforholdet i Rt-1984-497.

I og med at eiendommen var en gave til A alene, var partenes bidrag til fellesprosjektet ulike i omfang og karakter. Viktige bidrag må dessuten anses som felles bidrag. I den helhetsvurdering av bidragene som lagmannsretten må foreta ved bedømmelsen av om det oppsto et sameie, må det tas hensyn til den relative betydning av de forskjellige kategorier bidrag. Noen økonomiske størrelser lar seg fastslå noenlunde eksakt, andre må vurderes skjønnsmessig.

Lagmannsretten legger til grunn at A og B i fellesskap var ansvarlige for det låneopptak som ble gjort, og der den effektive gjeld etter at huset var ombygget utgjorde 310.000 kroner. B hadde underskrevet på lånedokumentene som låntaker, og det ble avtalt med banken at han skulle opprette lønnskonto der som avdrag og renter skulle kunne trekkes fra ved forfall. At lånet så lenge samboerskapet besto ble betjent av B, ser lagmannsretten mest som et utslag av at partene dekket fellesutgifter etter evne. Hva angår lånefinansieringen, må partenes bidrag til prosjektet uansett vurderes ut fra hvilket gjeldsansvar de påtok seg - ikke i hvilken grad de faktisk betalte gjeldsutgiftene. At partene etter bruddet seg imellom er enige om at A skal ha ansvaret for restgjelden, er et etteroppgjør som er uten betydning for hvilket bidrag hver av dem må anses å ha ydet til fellesprosjektet.

Partene må etter dette anses å ha bidratt like meget hva angår lånefinansieringen.

Det samme gjelder de utgiftene som ble dekket over partenes felles lånekonto. Det er uenighet om hvor mye dette utgjorde. Lagmannsretten peker på at kun en liten andel av prosjektet ble finansiert av lånekontoen, men finner at beløpet trolig har vært i overkant av 30.000 kroner.

En del av arbeidet ble utført av innleid hjelp. Selv om disse til dels tok lavere pris enn vanlig på grunn av bekjentskap med B, og noen fikk deler av vederlag i form av gjentjenester fra ham, finner lagmannsretten at arbeid med innleid hjelp må anses som en del av partenes felles bidrag. Det kan ikke utelukkes at også A ville kunnet skaffe forholdsvis rimelig arbeidshjelp, og Bs gjentjenester må anses som et utslag av at begge samboerne ydet det de maktet til prosjektet. Betalingen til den innleide hjelpen skjedde av lån og sparekonto som var partenes felles bidrag.

Når det gjelder partenes egen, personlige arbeidsinnsats, er det sannsynliggjort at B deltok atskillig mer i selve ombyggingsprosjektet enn A, selv om hennes innsats ikke skal undervurderes. Når den ene av to samboere arbeider med et felles prosjekt, vil imidlertid andre daglige gjøremål regelmessig falle på den annen i større grad enn ellers. Lagmannsretten har ikke holdepunkter for at dette ikke var situasjonen her og legger derfor til grunn at en del av As bidrag skjedde i form av at hun ivaretok andre oppgaver. Dette minsker forskjellen i bidrag.

Så vel As som Bs familier ydet en innsats i ombyggingen. Etter bevisførselen finner lagmannsretten imidlertid at det bare var As far F og Bs bror G som bidro i en slik grad at det kan telle med ved vurderingen av om det er etablert et sameie og i tilfelle med hvilke andeler.

I likhet med hva som gjelder for partenes egen arbeidsinnsats for prosjektet, er det ikke mulig å kvantifisere Fs og Gs innsats i timer eller i økonomisk verdi. Ut fra parts- og vitneforklaringer finner lagmannsretten det likevel klart at F gjorde en vesentlig større innsats enn G. Lagmannsretten peker på at arbeidet på garasjen må holdes utenfor i denne sammenheng, og det finnes godtgjort at F nedla betydelig mer tid på ombyggingen enn G. At B gjorde fagarbeid, kan ikke oppveie det.

At G senere fikk leie leiligheten etter D for en leie som lå under markedsleie, er på den annen side også uten betydning for vekten av hans arbeidsinnsats på ombyggingsprosjektet. Ombyggingen var ferdig, og et eventuelt sameie etablert, da D døde og det ble mulig å tilby G leiligheten.

For den skjønnsmessige vurderingen av de forskjellige bidragenes verdi, vil lagmannsretten ta utgangspunkt i de fremlagte takster og verdivurderinger.

Eiendommen ble i 1997 taksert til 1,2 mill. kroner. Samme år ble den lagt ut for salg, og høyeste bud var 1 mill. kroner. Lagmannsretten antar at den siste verdi må anses å være markedsverdien, noe som vil være avgjørende for verdien av en eventuell sameieandel. Verdien av partenes bidrag i prosjektet må imidlertid beregnes ut fra hva som er lagt i prosjektet av rede penger og hva det ville koste å erstatte egeninnsatsen med innleid hjelp. Eiendommens omsetningsverdi er utsatt for andre markedsvariasjoner enn for eksempel prisen på håndverkertjenester. Sagt på en annen måte: Beregningen av en eventuell sameiebrøk må ta utgangspunkt i de forskjellige bidrags egenverdi, mens andelens økonomiske verdi må bygge på eiendommens omsetningsverdi.

Når man spør etter det innbyrdes forhold mellom partenes ulike bidrag, er det nærliggende å ta utgangspunkt i takstmennenes anslag over eiendommens verdi til forskjellig tidspunkter, idet det må forutsettes at det blant annet er lagt vekt på påkostningene som er gjort. Videre er det verdiøkningen, og ikke verdien på et gitt tidspunkt som er av interesse. En eventuell feilvurdering av markedet fra takstmennenes side, behøver ikke innebære at verdiøkningen blir uriktig.

Etter takstmennenes verdivurderinger utgjør differansen mellom eiendommen uten ombygging og eiendommen etter ombygging kr 550.000 - beregnet i 1997-verdi. Ut fra boligprisstatistikken utgjør dette ca kr 425.000 i 1991-verdi. Et låneopptak på kr 310.000 og et bankinnskudd på ca kr 30.000 ble lagt ned i ombyggingsprosjektet. Det må legges til grunn at partene også brukte en del av sine løpende inntekter til prosjektet. A har således akseptert at B ydet et bidrag i så måte på kr 20.000. Dersom dette beløpet legges til grunn og den økonomiske verdien av de enkelte bidrag samlet skulle utgjøre verdistigningen på eiendommen, ville egeninnsatsen fra familiene A og B utgjøre ca 65.000 kroner.

Ut fra bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at egeninnsatsen hadde betydelig høyere verdi - i den forstand at det ville kostet betydelig mer å få gjort det samme arbeidet med innleid hjelp. Likevel viser dette etter lagmannsrettens mening at selv om så vel B som F og G nedla en svær arbeidsinnsats på ombyggingen, ble hovedtyngden dekket gjennom lån og kontante betalinger.

Herredsretten har beregnet verdien av eiendommen i 1991, uten fradrag for Ds borett, til kr 500.000. Takstmennene har anslått den til kr 450.000. Lagmannsretten finner som herredsretten at verdien med påhefte av borett, kan anslås til kr 300.000. Det er da lagt vekt på at tomteverdien ved taksten i 1997 ble satt til 170.000 kroner og at boretten var særlig tyngende før huset var ombygget til tomannsbolig. For ordens skyld bemerkes at stell og tilsyn med D ikke bør tillegges betydning for partenes forholdsmessige bidrag til prosjektet. En forpliktelse for A som skulle redusere verdien av gaven til henne, oppveies etter lagmannsrettens mening av det hun faktisk gjorde for D mens han levde og som kan tilregnes henne som egeninnsats.

I tillegg til å betale avdrag, dekket B renter av lånene frem til bruddet. A har anført at lånerenter må sees på som normal husleie som ikke skal trekkes inn i oppgjøret. Lagmannsretten bemerker at hvorvidt renteutgifter kan anses som husleie for den ene part, beror på lånets og renteutgiftenes størrelse og i hvilken grad det er rimelig å belaste den ene, men ikke den andre part med husleieutgifter. I denne saken er det et middels beskjedent huslån, og renteutgiftene ligger under det som ville være en normal husleie for huset. Noe bidrag til anskaffelsen representerer det etter lagmannsrettens mening derfor ikke at B påtok seg å dekke renteutgiftene av sin lønn. I den skjønnsmessige vurderingen av As egeninnsats, bør det imidlertid legges til grunn at en del av denne kan sies å motsvares av Bs renteutgifter i byggeperioden.

A rent økonomiske bidrag til fellesprosjektet var etter dette verdien av eiendommen med påheftet borett, en halvdel av låneforpliktelsen og oppsparte midler, dvs. henholdsvis 300.000, 155.000 og 15.000 kroner, i alt 470.000 kroner. Bs økonomiske bidrag var en halvdel av låneforpliktelsen og oppsparte midler, til sammen 170.000 kroner, samt utlegg av egen inntekt som settes til 20.000 kroner, i alt 190.000 kroner. Dette utgjør ca 28% av det samlede økonomiske bidraget. Verdien av partenes egeninnsats er holdt utenfor.

Lagmannsretten finner at As og hennes fars egeninnsats ved ombyggingen av hovedhuset må anses å ha vært større enn Bs og hans brors. Hensett til at en del av As egen innsats må anses å motsvares av at B dekket renteutgiftene, er ikke forskjellen så stor. Som det vil ha fremgått, mener lagmannsretten også at partenes økonomiske bidrag veier tyngre enn arbeidsinnsatsen. Lagmannsretten finner derfor å kunne legge til grunn at Bs samlede bidrag til prosjektet utgjorde i overkant av en firedel av det som totalt ble ydet av partene.

Lagmannsretten ser dette som en vesentlig innsats som var nødvendig for at prosjektet ble gjennomført i den form det ble. At B skulle bidra på den måte han gjorde, ved egeninnsats, bistand av familien og med sine inntekter, lå til grunn for at prosjektet ble gjennomført i den form det ble. Dette gir etter lagmannsrettens syn grunnlag for at det må anses å ha oppstått et sameie, der Bs andel utgjør ca 26%

Det har siden bruddet mellom partene vært enighet om at A skulle overta huset og ansvaret for restgjelden. Det er enighet om at dersom det anses å foreligge et sameie, skal B utløses ved en pengesum. Størrelsen av utløsningskravet beror på hva som var eiendommens verdi ved bruddet i 1997.

Sameiet må anses etablert da ombyggingen var ferdig i 1991. I tillegg til den alminnelige prisstigning, har eiendommen senere økt i verdi ved at Ds borett falt bort ved hans død i 1992 og ved at det ble oppført en garasje i 1993. Dette er verdiøkninger som tilfalt det allerede etablerte sameie og tilsier ikke at noen av partene tilgodeses spesielt ved sameiets oppløsning. Familien Bs samlede bidrag til oppføringen av garasjen må sees isolert fra ombyggingen og kan da heller ikke gi grunnlag for noe eget vederlagskrav.

Som påpekt ovenfor, finner lagmannsretten at eiendommens verdi ved bruddet i 1997 må settes til 1 million kroner. Dette var det høyeste bud som innkom da eiendommen ble avertert på det åpne marked i 1997. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at markedsprisen på det tidspunkt var en annen. A overtok en restgjeld på kr 224.500, slik at sameiets nettoverdi utgjorde kr 775.500. 26% av dette utgjør kr 201.630. B har i tillegg krevet kr 10.394 som en del av det øvrige etteroppgjør mellom partene. Slik lagmannsretten har oppfattet det, er dette kravet i seg selv ikke bestridt.

Lagmannsretten finner etter dette at B har krav på kr 212.014.

B krevet 10. desember 1997 173.000 kroner. Påstanden er senere utvidet. Lagmannsretten legger til grunn at det kan kreves forinkelsesrenter av 173.000 kroner fra kravet ble fremsatt og at det i Bs påstand ligger et krav om at det for det overskytende tilkjennes forsinkelsesrenter fra 14 dager etter forkynnelsen av herredsrettens dom. Forkynnelse overfor A skjedde 3. desember 1998. Kravet tas tilfølge.

Anken har ført frem, og saken er dels vunnet og dels tapt. Saksomkostningsspørsmålet skal for begge instanser avgjøres etter reglene i tvistemålsloven §174, jf. §180. Lagmannsretten finner at hver av partene må bære sine omkostninger for så vel herredsrett som lagmannsretten etter hovedregelen i §174 første ledd, idet det ikke er grunnlag for å gjøre unntak i medhold av bestemmelsens annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A dømmes til å betale til B 212.014 -tohundreogtolvtusenogfjorten- kroner med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente av 173.000 -etthundreogsyttitretusen- kroner fra 10. desember 1997 til betaling skjer og 12 -tolv- prosent årlig rente av 39.014 -trettinitusenogfjorten- kroner fra 3. desember 1998 og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker.

2. Saksomkostninger tilkjennes verken for byretten eller lagmannsretten.