LB-1999-2802
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-11-24 |
| Publisert: | LB-1999-02802 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr 99-00130 B - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02802 B/01. |
| Parter: | Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Aasen. Saksøkt: Ivar og Kåre Olafsen. Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trandum. |
| Forfatter: | Rettens formann: Førstelagmann Nils Erik Lie. Skjønnsmenn: 1. Eiendomsmegler Benthe Haldorsen 2. Sivilingeniør Einar Næss 3. Byggmester Tormod Strøm 4. Byggmester Ole Jørgen Smedsrud |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §54, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, §8, Plan- og bygningsloven (1985) §69 |
Kongsberg kommune egengodkjente 10 september 1998 reguleringsplan for Madsebakken Nord, byplan 145. Planen omfattet blant annet et nytt fylkesveianlegg fra Drammensveien til Eikerveien Anlegget nødvendiggjorde avståelse av grunn fra i alt 5 eiendommer. Med samtlige av disse inngikk kommunen avtale om frivillig avståelse og verdsettelse av grunnen ved avtaleskjønn etter skjønnsprosessloven §4.
Skjønn ble begjært 19 mai 1999 og avhjemlet ved Kongsberg byrett 2 juli 1999.
Eierne av takstnummer 2 i skjønnet - Ivar og Kåre Olafsen - har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt på Kongsberg 10 november 1999. Partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert fremgår av lagmannsrettens rettsbok. Lagmannsretten har mottatt forklaring fra to vitner og foretatt befaring av de saksøktes eiendom og tilgrensende arealer. Alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger fremgår av byrettens skjønn.
Anlegget er nå under fullføring. For øvrig står saken i samme stilling som for byretten.
Inngrepet gjelder ca 910 m2 av en boligeiendom på 3016 m2 . Ca 200 m2 av ekspropriasjonsarealet er registrert som utmark. De resterende ca 710 m2 er registrert som hagegrunn.
Overskjønnsbegjæringen er rettet mot byrettens avgjørelse av kravene om tomteerstatning og ulempeserstatning.Byretten la til grunn at
«uten fylkesvegen hadde det blitt to boligtomter på resteiendommen, hvorav den ene ikke er av de mest attraktive.»
På grunnlag av en differansevurdering fastsatte byretten deretter en grunnerstatning på kr 25,- pr m2 for de ca 200 m2 som var registrert som utmark og kr 70 pr m2 for de ca 710 m2 som var registrert som tomtegrunn. Det ble lagt til grunn at fylkesveien og byggelinjen langs denne forhindret utnyttelse til tomteformål, og fastsatt en ytterligere erstatning for tapt tomtegrunn på kr 70.000. Ulempeserstatning for øvrig ble ikke tilkjent.
Kommunens anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:
I de alminnelige skjønnsforutsetningers pkt 3.1 er det bedt om at grunnerstatningen fastsettes pr m2, spesifisert etter markslag. Når byretten har fastsatt en stripeerstatning på kr 70 pr m2 for hagegrunn, er det for høyt. Det kan ikke sammenlignes med takstnr 3, som også fikk en erstatning på kr 70,- pr m2, men hvor det var en adskillig mer attraktiv del av eiendommen som ble beslaglagt. En annen grunneier har akseptert kr 60,- pr m2, som er et mer passende nivå.
Det aksepteres at inngrepet har medført tap av mulighet til å fradele en boligtomt. Det må da tas hensyn til at eksisterende bebyggelse krever en tomt på ca 1.500 m2 . Det må legges vekt på at et foreliggende utkast til vedtekt til plan- og bygningsloven §69 nr. 3, som kommunens administrasjon anser som retningsgivende, forutsetter et minimum uteareal på 300 m2 pr boenhet for eneboliger. Areal brattere enn 1:3 - noe som gjelder en del av eiendommen - skal ikke regnes med.
Kommunen har i de spesielle skjønnsforutsetninger påtatt seg å utføre støyskjermingstiltak. Trafikken på fylkesveien vil bli beskjeden. Det oppstår ingen restulemper i form av støy eller andre ulemper fra veien som kan kreves erstattet.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Erstatning for tapt tomtegrunn begrenses til 1 tomt og reduseres i forhold til underskjønnet.
3. Underskjønnets grunnerstatning nedsettes for så vidt gjelder den parsell av saksøktes eiendom der prisen er satt til kr 70 pr. m2 .
4. Erstatning for ulemper på resteiendommen tilkjennes ikke.
5. Saksøkte pålegges å bære de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, samt utgifter til egen juridisk bistand.
Grunneiernes anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:
Den del av eiendommen bebyggelsen befinner seg på, er i 1976 regulert som en del av et boligområde. For øvrig er eiendommen uregulert. Reguleringssituasjonen ville ikke ha vært til hinder for utparsellering av tomter fra eiendommen. Det er press på tomtemarkedet i Kongsberg. Eiendommen ligger i et attraktivt område. Det hadde uten vanskeligheter latt seg gjøre å fradele et tomteareal på ca 1 900 m2, hvilket hadde gitt tre boligtomter på hver ca 630 m2 . Eventuelt hadde man kunnet innpasse tre boenheter ved å oppføre en vertikaltdelt tomannsbolig og en enebolig. Adkomstvei hadde latt seg tilrettelegge fra eiendommens tidligere avkjørsel mot Drammensveien. Tilkobling til vann og avløp kan også skje her. Det er ikke korrekt, slik byretten har lagt til grunn, at eiendommen i dag ikke er tilkoblet vann og avløp. På dette grunnlag må tomteerstat -ningen økes betydelig.
Resteiendommen blir også utsatt for ulemper i form av støy og støv fra fylkesveien. Disse gir også grunnlag for erstatning.
Grunneierne har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes og saksøkte tilkjennes full erstatning.
2. Kongsberg kommune betaler til Ivar og Kåre Olafsen saksomkostninger ved overskjønnet.
Lagmannsretten bemerker:
Avståelsen gjelder ca 910 m2 av en villaeiendom på 3016 m2 . Eiendommen er bebygget med et toetasjes laftet bolighus fra 1920-årene, som antas å ha behov for vedlikehold. I tillegg er det en større uthusbygning på eiendommen. Av ekspropriasjonsarealet er ca 200 m2 registrert som utmark. De resterende ca 710 m2 er beskrevet som «gammel hage, som er dårlig skjøttet». Bebyggelsen ligger på toppen av en vestvendt skråning. Ekspropriasjonsarealet består av noe av skråningen og for øvrig av et flatt areal nedenfor denne.
Bebyggelsen og noe av den øvrige eiendom er regulert til boligformål i en reguleringsplan fra 1976. Det areal som avstås, var i sin helhet uregulert før planen av 10 september 1998. Ved erstatningsfastsettelsen blir da arealet fortsatt i sin helhet å anse som uregulert, idet det sees bort fra den reguleringsplan som ligger til grunn for avståelsen. Det vises for så vidt til Rt-1996-521 (Lena) og etterfølgende avgjørelser.
I medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §5 blir erstatningen å fastsette med utgangspunkt i differansen mellom eiendommens omsetningsverdi før og etter inngrepet, jf prinsippet i Rt-1976-1507 (Sandefjord). Det areal som avstås, er således uhensiktsmessig arrondert, og kan før inngrepet ikke antas å ha hatt selvstendig omsetningsverdi som overstiger den nevnte differanse.
I den utstrekning det før inngrepet forelå realistiske muligheter for utparsellering av tomter fra eiendommen, er dette en faktor som har påvirket den tidligere eiendomsverdi. Partene har gitt uttrykk for at det etter inngrepet ikke er realistiske muligheter for fradeling. Lagmannsretten er enig i dette. Reduksjonen i omsetningsverdi kan på dette grunnlag beskrives som differansen mellom den pris en alminnelig fornuftig kjøper ville ha betalt for eiendommen før inngrepet - under hensyntagen til de realistiske muligheter for gevinst ved utparsellering og salg av tomter som forelå da - og den pris den samme kjøper ville ha betalt for eiendommen i dag.
Ved denne vurdering må det legges til grunn at eiendommen ligger pent og vestvendt i et av Kongsberg mer attraktive strøk. Det er opplyst at det lokalt er tomtemangel og press på tomtemarkedet. Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at tomtesalg og realisering av tomtegevinster ville ha vært påregnelig, såfremt inngrepet ikke hadde skjedd. Det må legges til grunn at en potensiell kjøper ville ha vurdert mulighetene for etablering av 2 - muligens 3 - nye boenheter på eiendommen som nærliggende, og det er påregnelig at et bud på eiendommen ville ha tatt hensyn til dette.
En kjøper med ønske om å realisere en tomtegevinst ville ha tatt i betraktning de kostnader som ville ha påløpt og den tid som ville ha gått med til planlegging og regulering. Videre ville han ha vurdert kostnadene med å gjøre tomten byggeklar, med fremføring av adkomst, vann, avløp og kabler, og hvor lang tid dette ville ha tatt. Han ville også ha vurdert hva de byggeklare tomtene kunne selges for. Ved den siste vurderingen ville forhold som markslag og nøyaktig arealstørrelse ha vært av mindre betydning, sammenholdt med antall boenheter, utnyttelsesgrad, tomtearrondering og beliggenhet. Endelig ville han ha tatt i betraktning det påregnelige tidspunkt for realisering av tomtegevinsten, samt den usikkerhet som alltid vil hefte ved et prosjekt som dette.
Lagmannsretten har på dette grunnlag skjønnsmessig kommet til at de tapte utparselleringsmuligheter avståelsen medfører, har redusert eiendommens omsetningsverdi med kr 400.000, som følgelig kan kreves erstattet.
Realisering av utparselleringsmulighetene ville i ethvert fall ha medført avståelse av de deler av eiendommen som nå omfattes av inngrepet. Det er da ikke grunnlag for å fastsette særskilt erstatning for den grunn som avstås, i tillegg til den tapte tomtegevinst. Lagmannsretten finner således ikke å kunne fastsette noen grunnerstatning pr m2 fordelt på markslag, slik saksøkeren har bedt om under henvisning til de alminnelige skjønnsforutsetningers pkt 3.1.
I de spesielle skjønnsforutsetningers pkt 3 er det inntatt bestemmelser om støyskjerming. I pkt 6 er det angitt at nærføringsulemper på resteiendommen ikke erstattes som følge av støytiltakene. Til dette bemerkes at eksproprianten ikke kan binde erstatningsfastsettelsen på denne måten. Om retten skulle komme til at det til tross for støyskjerming oppstår ulemper som går ut over det ekspropriaten må finne seg i erstatningsfritt, skal slike ulemper erstattes uhindret av rekkevidden av ekspropriantens utkast til skjønnsforutsetninger. Lagmannsretten anser seg således ikke bundet av skjønnsforutsetningene på dette punkt.
Lagmannsretten finner det imidlertid klart at det ikke oppstår ulemper som går ut over tålegrensen i granneloven §2 - jf ekspropriasjonserstatningsloven §8 - og som således gir grunnlag for å tilkjenne erstatning. Det er opplyst at fylkesveien vil få en midlere årsdøgntrafikk på ca 1 450 kjøretøy. Bare 2 - 5 % av dette vil være tungtrafikk. Denne belastningen ligger også adskillige år frem i tiden. Bebyggelsen på eiendommen ligger høyere enn veien. Selv om støygrensen på 55 dBA er beregnet å gå gjennom bolighuset, kan aktuelle uteplasser skjermes på en hensiktsmessig måte. Lagmannsretten er enig med byretten i at ulempene ikke overstiger hva grunneieren må finne seg i uten erstatning.
Avsavnsrenten er ikke gjenstand for overskjønn.
Overskjønnet er begjært av grunneierne, som har oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet, og følgelig skal ha erstattet nødvendige utgifter ved skjønnssaken i medhold av av skjønnsprosessloven §54a litra a) jf §54. Prosessfullmektigen har inngitt omkostningsoppgave. Omkostningene er oppgitt til kr 18.000, som i sin helhet gjelder salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene overensstemmende med oppgaven til kr 18.000. I tillegg kommer de lovbestemte utgifter med overskjønnet, som blir å dekke direkte av kommunen.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning;
1. Den erstatning Kongsberg kommune skal betale til Ivar og Kåre Olafsen for avståelse av et areal på ca 910 m2 av gnr 8403 bnr 4 og 5 i Kongsberg, fastsettes til 400.000 - firehundretusen - kroner. I tillegg kommer rente som fastsatt av Kongsberg byrett i skjønn av 2 juli 1999.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kongsberg kommune 18.000 - attentusen - kroner til Ivar og Kåre Olafsen. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
3. Kongsberg kommune betaler de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.