LB-1999-942

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-08-11
Publisert:	LB-1999-00942
Stikkord:	Overskjønn, Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Senja herredsrett Nr 96-00336 B - Borgarting lagmannsrett LB-1999-00942 B/02.
Parter:	Saksøker: 1 Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Troms. 2 Målselv kommune. (Advokat Kjell Martin Haug). Saksøkt: 1 Arne Høeg 2 Eivind Sivertsen 3 Troms Skogselskap 4 Torunn Kaarstad og Terje Dahl 5 Odd Gunnar Martinsen 6 Nils-Roald Kirkvik 7 Torgsenteret AS Prosessfullmektig for nr 1 og 7: Advokat Ole Fredrik Hienn. Prosessfullmektig for nr 2 - 6: Advokat Søren Lorentz Lous.
Forfatter:	Lagdommer Jan Hein Eriksen. Fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §339, Oreigningsloven (1959) §15, Domstolloven (1915) §38, §150, Skjønnsprosessloven (1917) §10, §2, §4, §54, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5

Ved begjæring 23 august 1996 og senere tilleggsbegjæringer til Senja herredsrett krevde Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Troms og Målselv kommune skjønn for ekspropriasjon av grunn til ny trase for E 6 fra Andselv til Kiilsvingen i Målselv kommune og til omlegging av Rv 86 og Rv 853 - Fossmovegen - inn mot Andselv sentrum.

Ekspropriasjonen er hjemlet dels i avtale, jf skjønnsloven §4, og dels i vegloven §50. Ekspropriasjon skjer her på grunnlag av vedtatte veg- og reguleringsplaner.

Senja herredsrett avhjemlet skjønn 27 august 1998 for i alt 24 eiendommer.

Saksøkerne har 30 oktober 1998 begjært overskjønn til Hålogaland lagmannsrett for Arne Høeg (takst nr 1 A, 1 B og 17), Eivind Sivertsen (takst nr 2 og 19), Troms Skogselskap (takst nr 3), Torunn Kaarstad og Terje Dahl (takst nr 4), Odd Gunnar Martinsen (takst nr 5), Nils-Roald Kirkvik (takst nr 15) og Torgsenteret AS (takst nr 20). Troms Skogselskap har 26 november 1998 inngitt aksessorisk motbegjæring.

I prosesskrift 16 mars 1999 fra advokat Kjell Martin Haug har saksøkerne tatt overskjønnsbegjæringen tilbake for Troms Skogselskap, Torunn Kaarstad og Terje Dahl. Sakene for takst nr 3 og 4 blir etter dette å heve, og den aksessoriske motbegjæringen faller dermed bort.

Hålogaland lagmannsrett har ved beslutning 19 mars 1999 i medhold av domstolloven §38 overført saken til Borgarting lagmannsrett.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Bardufoss 21, 22 og 23 juni 1999. Befaring av eiendommene ble foretatt etter partenes anvisninger. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

I prosesskrift til lagmannsretten 7 juli 1999 har advokat Kjell Martin Haug på vegne av Målselv kommune fremlagt nye bevistilbud i saken mot Torgsenteret AS. Lagmannsretten har 16 juli 1999 fattet beslutning om at de nye bevisene skal prøves ved gjenopptakelse av forhandlingene i medhold av tvistemålsloven §339 jf skjønnsloven §2 for Torgsenterets vedkommende. Avhjemling av denne del av overskjønnet vil således finne sted på et senere tidspunkt. Lagmannsretten har samtidig besluttet særskilt avhjemling av overskjønnet for de øvrige saksøkte. Denne avhjemling skjer ved nærværende deloverskjønn i medhold av tvistemålsloven §150 jf skjønnsloven §2.

Nærværende deloverskjønn er etter dette begrenset til å gjelde takst nr 1 A, 1 B og 17 (Arne Høeg), takst nr 2 og 19 (Eivind Sivertsen), takst nr 5 (Odd Gunnar Martinsen) og takst nr 15 (Nils-Roald Kirkvik).

For så vidt gjelder nærværende deloverskjønn står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten. Om det nærmere saksforhold og skjønnsforutsetningene vises til herredsrettens skjønn.

Saksøkernes anførsler kan sammenfattes slik:

Tomteverdiene, som herredsretten har fastsatt for Arne Høegs eiendommer takst nr 1 A, 1 B og 17, kr 200 pr m2 for avstått areal på ca 7.600 m2, kr 100 pr m2 for avstått areal på ca 6.600 m2 og kr 25 pr m2 for avstått areal på ca 9.200 m2 er, hevdes det, vesentlig for høye.

Når det gjelder arealet på ca 7.600 m2 som ligger nærmest forretningsbebyggelsen, har herredsretten fastsatt en tomteverdi som er vesentlig høyere enn salgsverdien for eiendommer på forretnings/industriområdet på Andslimoen, som det er naturlig å sammenligne med, jf vederlagsloven §5. Herredsretten tar feil når den har lagt vekt på prisnivået for forretningstomter på Finnsnes. Videre har herredsretten fastsatt for høy erstatning for arealet på ca 6 600 m2 som ligger nedenfor dette området, og som dels var egnet som forretningstomter dels som boligtomter. Utnyttelse av arealene ville vært betinget av betydelige grunnlagsinvesteringer fra en eventuell utbyggers side, blant annet i størrelsesorden kr 2,5 mill til nødvendig anlegg av en nedre veg over området.

Herredsretten har også fastsatt for høy erstatning for arealet på ca 9 200 m2 nærmere Andselva, som omfatter ca 4 000 m2 verdiløs elvegrunn. En eventuell utbygging ville vært betinget av betydelige grunnlagsinvesteringer, blant annet til opparbeidelse av adkomstveg til området, oppfylling, flomsikring og elveregulering. Arealene nærmest elven ville, hevdes det, neppe blitt tillatt utbygget.

Arealene ligger innenfor flystøysone IV med de begrensninger det innebærer for utnyttelsesmulighetene.

Tomteverdien på kr 100 pr m2 for avståtte arealer på ca 300 og 100m2, som herredsretten har fastsatt for Eivind Sivertsens eiendom takst nr 2 og 19, er for høy sammenlignet med andre boligsalg i Andselvområdet. Da det dreier seg avståelse av del av en bebygget boligeiendom, skal verdsettelsen bygge på en differansebetraktning, jf Rt-1976-1507. En vesentlig del av det areal som avstås er bratt naturtomt ned mot E 6, og det er derfor liten forskjell mellom eiendommens samlede verdi før og etter avståelsen.

Råtomteprisen på kr 30 pr m2 for avstått areal på ca 1 000 m2, som herredsretten har fastsatt for Odd Gunnar Martinsens eiendom takst nr 5, er for høy sammenlignet med prisnivået for boligtomter utenom boligfelt i Andselvområdet. Da spredt boligbygging ikke er tillatt i området, er det for øvrig ikke påregnelig at arealet ville blitt tillatt fradelt og solgt som boligtomt. Arealet ligger i bratt øst/nordøstvendt skråning mot Ratadalen, og er lite attraktivt som boligtomt.

Erstatningen på kr 100 pr m2, som herredsretten har fastsatt for avstått areal på ca 300 m2 av Nils-Roald Kirkviks eiendom takst nr 15, gnr 51 bnr 69 i Målselv, er for høy. Verdsettelsen skal foretas etter differanseprinsippet. Arealet ligger i god avstand fra bolighuset, slik at det er liten forskjell mellom eiendommens verdi med og uten det areal som avstås.

Herredsretten tar feil når den har funnet at det er grunnlag for innløsning av Kirkviks tomt, gnr 51 bnr 97. Tomtens byggegrense mot Fossmovegen, jf vegloven §29 annet ledd, medfører at avståelsen ikke påvirker utbyggingsmulighetene på resteiendommen, som utgjør 635 m2 etter fradrag for arealer som er disponert til garasje og innkjørsel.

Advokat Haug har nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

De saksøktes anførsler kan sammenfattes slik:

Hele det areal Arne Høeg avstår, takst nr 1 A, 1 B og 17, skal verdsettes som forretningstomter, og herredsrettens inndeling av arealet i tre ulike soner ved verdsettelsen er riktig. De nødvendige grunnlagsinvesteringer er fullt ut hensyntatt av herredsretten.

Herredsrettens verdsettelse er i underkant av gjeldende markedspris for Andselv torg. Det må legges betydelig vekt på prisen for tilsvarende tomter på Finnsnes og prisgrunnlaget i festeavtale med Ellen Oskar Sari. Det prisnivå kommunen har gjort gjeldende, er basert på rent næringspolitiske betraktninger, og det gjenspeiler ikke markedsprisen. Andslimoen er opparbeidet industriområde med etablerte virksomheter som har behov for lagerplass m v, og tomteprisene her kan ikke sammenlignes med prisene i Andselv sentrum. Flystøysonen påvirker ikke tomteprisene i området.

Herredsrettens har fastsatt riktig erstatning for nærføringsulemper med kr 50.000 og tap av beplantning med kr 5.000 på Eivind Sivertsens eiendom, takst nr 2, men har lagt til grunn for lav strøkspris ved utmålingen av erstatning for avstått tomtegrunn. For øvrig var det avståtte areal så viktig for resteiendommen at erstatningen, som utgjør differansen mellom eiendommens verdi før og etter avståelsen, skal settes høyere enn strøksprisen.

Herredsretten tar feil når den har verdsatt Odd Gunnar Martinsens eiendom, takst nr 5, som råtomt. Arealet kan tilknyttes vann- og kloakk, og skal verdsettes som byggeklar tomt.

Grunnavståelsen på Nils-Roald Kirkviks eiendom, gnr 51 bnr 69, takst nr 15, gjelder et særlig verdifullt areal for en så liten eiendom, og erstatningen skal etter differanseprinsippet settes høyere enn strøksprisen. Det er grunnlag for innløsning av gnr 51 bnr 97, idet resteiendommen, som utgjør 635 m2, er for liten til at byggetillatelse kan påregnes.

Advokat Hienn har nedlagt slik påstand:ks>

1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøkt nr 1 og 7 tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Advokat Lous har nedlagt slik påstand:

1. Partene tilkjennes full erstatning.

2. Saksøker dekker omkostninger for juridisk bistand.

Lagmannsretten bemerker:

Partene er enige om at arealene som avstås fra Arne Høegs eiendommer, ca 20 800 m2 av takst nr 1 A (gnr 54 bnr 17), ca 130 m2 av takst nr 1 B (gnr 54 bnr 110 festetomt nr 1) og ca 2 150 m2 av takst nr 17 (gnr 54 bnr 110) skal sees som en helhet, og inndeles i tre ulike soner (A, B og C), som skal verdsettes separat.

Lagmannsretten skal i medhold av vederlagsloven §5 finne frem til den pris en vanlig kjøper ville ha betalt for arealene på tiltredelsestidspunktene, 15 oktober 1996 for takst nr 1 A, 19 mars 1998 for takst nr 1 B og 1 oktober 1998 for takst nr 17.

Det dreier seg om sentralt beliggende tomtearealer i Andselv sentrum. Takst nr 1 A ligger i skrånende terreng mellom eksisterende bebyggelse og Andselva. Arealet avstås til ny E 6, avkjøringsvei fra E 6 og tilførselsvei til Andselv. Takst nr 1 B og 17 ligger i forretningsstrøket på Andselv, og arealene avstås til rundkjøring og tilførselsveg.

Sone A (ca 7 600 m2 ) ligger nærmest forretningsbebyggelsen. Sone B (ca 6 600 m2 ) ligger nedenfor sone A. Lagmannsretten legger til grunn at arealene er attraktive som forretningstomter. Imidlertid måtte utbyggerne anlegge veg over området og foreta oppfyllingsarbeider. Selv om det ikke var nødvendig med en veg av samme standard som den vegvesenet nå har anlagt, ville det påløpt betydelige grunnlagsinvesteringer for å gjøre tomtearealene byggeklare.

Sentrumsområdet i Andselv har meget begrenset utstrekning med kort avstand fra elv til fjell. Lagmannsretten kan etter befaringen ikke se at det er andre tilgjengelige forretningstomter i området. Det er få, om noen, relevante opplysningene om tomtesalg i Andselv sentrum, og de gir ikke nevneverdig veiledning for vurdering av strøksprisen i området. Det må i hvert fall legges til grunn at strøksprisen her ligger betydelig over tomteprisene i industriområdet på Andslimoen, som staten og kommunen har påberopt. Lagmannsretten legger videre til grunn at strøksprisen for sentrale forretningstomter på Finnsnes, som Høeg har vist til, ligger høyere enn i Andselv.

Sone C (ca 9 200 m2 ) ligger ned mot Andselva, og er regulert som friområde. Av arealet er ca 4 000 m2 elvegrunn. Det legges til grunn at arealene, med unntak for elvegrunnen, er attraktive som råtomter for bolig, men dette krever betydelige grunnlagsinvesteringer til flomsikring m v. Lagmannsretten tar for øvrig utgangspunkt i en justert strøkspris for området. Det bemerkes at lagmannsretten er enig med kommunen i at de priser som ble oppnådd ved tomtesalg på Kroklivegen og andre boligfelter i Målselv, må antas å ligge over prisnivået for det aktuelle området. Det dreier seg om attraktive byggefelter, hvor utbyggingssituasjonen var gunstigere enn i nærværende sak. At arealene ligger i flystøysone, er etter lagmannsrettens vurdering i liten grad egnet til å redusere tomteprisen.

Erstatningen for sone A, B og C settes etter dette til henholdsvis kr 200, kr 150 og kr 40 pr m2 .

Lagmannsretten legger til grunn at de arealer på 300 og 100 m2 som avstås fra Eivind Sivertsens boligeiendom, takst nr 2 og 19 (gnr 54 bnr 111), bare har salgsverdi i sammenheng med restarealet. Retten har derfor lagt differanseprinsippet til grunn, jf Rt-1976-1507.

Tiltredelsestidspunktet for arealene, henholdsvis 20 mai 1997 og 1 oktober 1998, legges til grunn for verdsettelsen. Det er videre tatt utgangspunkt i eiendommen, slik retten forestiller seg at den var før ekspropriasjonsinngrepet, og sammenlignet den med slik den fremsto under befaringen. Det som det skal utmåles erstatning for, er reduksjonen i hele eiendommens salgsverdi som følge av avståelsen av grunn med påstående vegetasjon. Det er lagt vekt på ulempene ved tap av uteareal og omlegging av garasje og adkomstveg.

Herredsrettens erstatning for tap av beplantning, kr 5.000, inngår i erstatningen for grunnavståelsen som lagmannsretten fastsetter til i alt kr 80.000. Hertil kommer erstatning for nærføringsulemper, som er fastsatt av herredsretten til kr 50.000.

Lagmannsretten legger til grunn at Odd Gunnar Martinsen for avstått areal på ca 1.000 m2 av takst nr 5 (gnr 54 bnr 78), ville kunne påregne tillatelse til fradeling og oppføring av bolighus. Det dreier seg om erstatning for salgsverdien av en boligtomt, som kan knyttes til eksisterende vann- og kloakkledning. Erstatningen settes til en strøkspris utenom boligfelt, som anslås til kr 120 pr m2 på tiltredelsestidspunktet, 6 desember 1996.

Fra Nils-Roald Kirkviks boligeiendom, takst nr 15 (gnr 51 bnr 69) på ca 1.700 m2, avstås til gang- og sykkelveg langs Rv 853 - Fossmovegen - ca 300 m2 grunn med beplantning. Det skal, med utgangspunkt i en justert strøkspris, utmåles erstatning etter differanseprinsippet for reduksjonen i hele eiendommens salgsverdi som følge av inngrepet. Erstatningen fastsettes til kr 60.000.

Lagmannsretten behandler så under samme takstnummer Kirkviks tomt (gnr 51 bnr 97). Etter avståelse av ca 230 m2 til gang- og sykkelvegen, utgjør resteiendommen ca 1 230 m2 medregnet arealer som er disponert til garasje og innkjørsel. Som en følge av at tomten har byggegrense mot riksvegen etter vegloven §29 annet ledd, er ikke utbyggingsmulighetene på resteiendommen påvirket av avståelsen. Det er således ikke grunnlag for innløsningskravet. Basert på en anslått strøkspris, settes erstatningen for verdiforringelsen til kr 30.000.

Til grunn for fastsettelsen av erstatningene vedrørende takst nr 15 er, i medhold av skjønnsloven §10, lagt avhjemlingstidspunktet for overskjønnet, 11 august 1999.

Partene er enige om at avsavnsrenten kan settes til 5 % p a, som fastsatt av herredsretten.

Overskjønnet er begjært av saksøkerne, som i henhold til skjønnsloven §54 skal dekke de saksøktes saksomkostninger.

Advokat Hienn har levert to omkostningsoppgaver med kr 74.578 og kr 3.452, i alt kr 78.030, hvorav salær utgjør kr 71.250. Oppgavene er ikke spesifisert for Arne Høeg og Torgsenteret AS. Lagmannsretten bemerker at Arne Høegs omkostninger skal fastsettes ved nærværende deloverskjønn. Hans nødvendige utgifter settes skjønnsmessig til kr 39.015, som er halvparten av samlet salær og utlegg.

Fastsettelsen av omkostningene for Torgsenteret AS skjer i forbindelse med avhjemlingen av denne del av overskjønnet, som på grunn av rettsformannens permisjon tidligst vil kunne finne sted i mars 2000.

Det legges til grunn at Torgsenterets andel av omkostningene i forbindelse med overskjønnet utgjør kr 39.015 frem til avholdt overskjønnsforhandling. Advokat Hienn har videre levert omkostningsoppgave med salær kr 9.850 for bistand til Torgsenteret etter overskjønnsforhandlingen. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Torgsenterets omkostninger i forbindelse med overskjønnet utgjør i alt kr 48.865 for perioden frem til 22 juli 1999. Retten forstår advokat Hienns omkostningsoppgaver slik at beløpet kreves dekket forskuddsvis, som oreigningsloven §15 tredje ledd gir hjemmel for. På bakgrunn av at det vil ta lang tid før omkostningene kan fastsettes, finner lagmannsretten at Torgsenterets krav om forskuddsdekning av beløpet fra saksøkerne bør tas til følge. Lagmannsretten viser i den forbindelse også til advokat Haugs prosesskrift av 7 juli 1999, hvor det fremgår at Målselv kommune beklager «at lagmannsretten ikke ble presentert for et fullstendig faktisk grunnlag for sin avgjørelse under de avholdte skjønnsforhandlinger», og hvor det erkjennes at kommunen må bære sin del av ansvaret for dette.

Advokat Lous har levert omkostningsoppgave med kr 68.828, hvorav salær utgjør kr 60.000. Av salæret gjelder kr 3.750 hevningskjennelsen for Troms Skogselskap, Torunn Kaarstad og Terje Dahl. Lagmannsretten finner at omkostningene må anses nødvendige, og legger oppgaven til grunn for fastsettelsen.

Saksøkerne har gjort gjeldende at de skal fritas for å erstatte de saksøktes merkostnader som følge av at de ikke har nyttet juridisk bistand av en felles advokat fra distriktet, jf skjønnsloven §54 annet ledd. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Som for herredsretten er det en naturlig ordning at advokat Hienn har bistått de to saksøkte som har vært utsatt for de største og mest kompliserte inngrep, og at advokat Lous har vært prosessfullmektig for de øvrige saksøkte. Det er videre tatt hensyn til at det er en betydelig forskjell når det gjelder rettslig grunnlag for Torgsenterets og de øvrige saksøktes krav i saken. Det vises for øvrig til herredsrettens premisser, som lagmannsretten er enig i.

Saksøkerne betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet.

Deloverskjønnet og kjennelsen er enstemmig.

Slutning i deloverskjønn:

1. Erstatningen fra Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Troms og Målselv kommune til Arne Høeg, Eivind Sivertsen, Odd Gunnar Martinsen og Nils-Roald Kirkvik fastsettes til de beløp som fremgår under det enkelte takstnummer ovenfor og med tillegg av 5 - fem - prosent årlig rente fra de angitte tiltredelsestidspunkter.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Troms og Målselv kommune en for begge og begge for en 39.015 - trettinitusenogfemten - kroner til Arne Høeg og 65.078 - sekstifemtusenogsyttiåtte - kroner til Eivind Sivertsen, Odd Gunnar Martinsen og Nils-Roald Kirkvik i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av deloverskjønnet.

Slutning i kjennelse:

1. Saken heves for Troms Skogselskap, Torunn Kaarstad og Terje Dahl.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Troms og Målselv kommune en for begge og begge for en 3.750 - tretusensyvhundreogfemti - kroner til Troms Skogselskap, Torunn Kaarstad og Terje Dahl i fellesskap.

3. Som forskuddsdekning på saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Troms og Målselv kommune en for begge og begge for en 48.865 - førtiåttetusenåttehundreogsekstifem - kroner til Torgsenteret AS.

4. Oppfyllelsesfristen etter punkt 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.