LB-2000-1405

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-11-23
Publisert:	LB-2000-01405
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Eiker, Modum og Sigdal herredsrett Nr 99-544 A - Borgarting lagmannsrett LB-2000-01405 A/01.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Øystein Meland). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Einar Granli).
Forfatter:	Lagdommer Ragnhild Dæhlin, formann. Lagdommer Agnar A. Nilsen jr. Ekstraordinær lagdommer Nils Bølset. 2 Meddommere
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, Forpaktingslova (1965) §3, §8

Saken gjelder spørsmål om det er inngått en muntlig forpaktningsavtale uten tidsbegrensning.

B er født i 1930 og har en sønn, A, født i 1952 og en datter, C, født i 1955. B er utdannet agronom, men har arbeidet som forretningsmann i hele sitt yrkesliv. I 1980 kjøpte han eiendommen - - gården, gnr. .. bnr. .. i X som består av 350 mål dyrket mark og 2.250 mål skog. Eiendommen har store sandforekomster, som B mener er svært verdifulle. Ifølge B kjøpte han gården fordi han alltid har hatt et ønske om å drive og bo på en landbrukseiendom.

B inviterte sin sønn, A med familie til å bo på gården. Det ble inngått en avtale om at A skulle bo vederlagsfritt i et av husene mot å dele arbeidet på gården med B og hans kone, blant annet ble det avtalt at familiene tok annen hver uke i fjøset. I 1980 flyttet B og hans kone fra Y til - - gården. På samme tid flyttet A og hans familie fra Z til - - gården.

Forholdet mellom far og sønn hadde tidligere vært noe varierende, men skal ha vært bra på det tidspunkt begge familiene flyttet til - - gården. Etter flyttingen til - - gården utviklet det seg imidlertid et svært vanskelig forhold mellom far og sønn som endte med at A og hans familie flyttet fra - - gården i 1985. De kjøpte et gårdsbruk i Æ som var noe mindre enn - - gården, flyttet inn der og drev jorden. A som var utdannet fysioterapeut, arbeidet også på et fysioterapiinstitutt i Oslo. Det var liten kontakt mellom familiene i den tid som fulgte.

I 1989 ble det inngått en avtale mellom B og A om at sistnevnte skulle leie jorden på - - gården. Like før jul 1990 var det igjen kontakt mellom B og A om disponeringen av gården. Partene er uenige om hvem som tok initiativet til kontakten.

A hevder at det ultimo desember 1990 ble inngått en muntlig avtale om at han skulle forpakte gården for kr 10.000 pr. måned, og slik at avtalen var uten noen tidsgrense, da det var avtalt at forpaktningen skulle gjelde inntil A eller hans sønn skulle overta gården ved kjøp, forskudd på arv eller lignende. A med familie flyttet til - - gården før jul 1990. De solgte gården i Æ ved kjøpekontrakt av 1. februar 1991. B og hans kone flyttet til et hus i Z som B hadde kjøpt.

Den 1. februar 1991 ble det inngått en skriftlig forpaktningsavtale mellom B og A. I henhold til denne skulle A forpakte den del av gården som ligger på østsiden av asfaltert hovedvei, i alt ca 400 mål, som i det vesentlige var jord. Videre omfattet avtalen hovedbygningen, fjøset, låven og diverse hus for øvrig. Forpaktningsavgiften var satt til kr 10.000 pr. måned og forpaktningstiden var fra 1. februar 1990 til 1. februar 2000. Det følger også av forpaktningsavtalen at eventuell leie av redskap skulle reguleres i egen kontrakt.

I 1995 oppsto det tvist mellom partene bl.a. om betaling av forsikringspremien for gården og maskinene. B tok ut stevning 29. mars 1996 med krav om at A skulle utlevere diverse redskaper og betale ca kr 110.000 med tillegg av renter. Tvisten endte med et rettsforlik 5. september 1996 hvor det ble avtalt at A skulle utlevere en tresker og betale kr 130.000 til sin far i nærmere angitte terminer.

Stridighetene mellom partene om gården fortsatte imidlertid, og den 28. januar 1999 tilskrev advokat Einar Granli A på vegne av B om påstått mislighold av forpaktningsavtalen av 1. februar 1991. Brevet slutter som følger:

Som kjent utløper forpaktningsavtalen 01.02.2000.

B forutsetter at eiendommen tilbakeleveres født xx.xx.2000 og at bygningsmassen på dette tidspunkt er vedlikeholdt som bestemt i avtalen.

A meddelte sin far at han nektet å fraflytte eiendommen. Han viste til den påståtte muntlige avtale om at han hadde en tidsubegrenset forpaktningsavtale.

Den 12. august 1999 tok B ut stevning mot A med påstand om at han skulle fravike - - gården den 1. februar 2000. Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avsa dom i saken 27. januar 2000 med slik domsslutning:

1. A dømmes til å fravike eiendommen - - gården i Skotselv, gnr. .. bnr. .. i X kommune 1. februar 2000.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

A har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten, og B har tatt til motmæle.

Ankeforhandlingen ble holdt i Hokksund tinghus 26. og 27. oktober 2000. Retten var satt med to meddommere fra det alminnelige utvalg. Partene møtte og avga forklaringer. Det ble avhørt åtte vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

For herredsretten hevdet B subsidiært at forpaktningsavtalen kunne heves på grunn av vesentlig mislighold. Denne anførsel er ikke opprettholdt for lagmannsretten. For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.

Den ankende part, A, har nedlagt slik påstand:

1. A frifinnes.

2. A tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett, med tillegg av lovens renter fra dommens forfallstidspunkt til betaling skjer.

Ankemotparten, B, har nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1 stadfestes.

2. A dømmes til å betale saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten til B.

Den ankende part, A, har i det vesentlige anført:

Prinsipalt gjøres gjeldende at det ble inngått en muntlig avtale mellom B og A i desember 1990 om at sistnevnte skulle forpakte - - gården. Forpaktningsavgiften ble avtalt til kr 10.000 pr. mnd. Avtalen var ikke tidsbegrenset, idet den skulle gjelde inntil A eller hans sønn skulle overta gården. Hvorvidt overtakelsen av - - gården skulle skje ved kjøp, forskudd på arv eller på annen måte skulle man komme tilbake til på et senere tidspunkt. Den muntlige avtale om forpaktning ble gjort på kjøkkenet i - - gården. Foruten partene var Bs kone, D, As kone, E og de to sistnevntes sønn, F, til stede.

Bakgrunnen for denne avtale var far og sønns samarbeid om gården siden den ble ervervet av B i 1980. Allerede fra starten var det klart at As medvirkning var en forutsetning for at B kjøpte gården. Videre var As medvirkning helt nødvendig for å kunne klare driften. Uten at A og hans familie deltok i arbeidet på gården og bidro med annen bistand kunne ikke B ha drevet gården. Således opptok A et banklån på kr 125.000 som gikk til restaurering av gården. Det var også klart allerede fra 1980 at A eller hans sønn skulle bli eier av gården på et framtidig tidspunkt.

I 1989-90 leiet A jorden av sin far. Før jul 1990 fikk han en telefon fra sin far om han kunne komme tilbake til gården for å drive denne. B og hans kone orket ikke å drive gården mer og hadde kjøpt seg et hus i Z. A og hans kone var meget skeptiske på bakgrunn av tidligere erfaringer, men gikk til slutt med på dette.

At den muntlige avtalen ble inngått på ovennevnte måte kan ikke tillegges betydning. Avtalen var et ledd i et generasjonsskifte. Det kan ikke stilles strenge krav til formalisering i familieforhold. I denne forbindelse vises til avgjørelsen inntatt i Rt-1959-6.

Etter at den muntlige avtalen var inngått i desember 1990, flyttet A med familie til - - gården, og B og hans kone flyttet til huset i Z. Like etter flyttingen solgte A gården i Æ. Flyttingen og dette salget underbygger at det ble inngått en muntlig avtale i desember 1990. Man ville aldri ha brent alle broer og tatt barna ut av deres miljø hvis man ikke hadde hatt en forpaktningsavtale uten tidsgrense. A og hans familie likte seg god i Æ, og A solgte seg også ut av sin fysioterapipraksis i Oslo da han flyttet til - - gården.

Det bestrides at det var A som tok initiativ til å få komme tilbake til - - gården ved å «mase» på sin mor. Videre bestrides det at A hadde økonomiske problemer og andre vansker i Æ slik at han ønsket å komme derfra.

På det tidspunkt A flyttet tilbake til - - gården var det et relativt godt forhold mellom far og sønn, men på bakgrunn av tidligere problemer så A det som ønskelig at forpaktningsavtalen ble formalisert i en skriftlig avtale. A aksepterte at B henvendte seg til sin advokat for å sette opp en skriftlig avtale. Han stolte på at hans far ville sørge for at den skriftlige avtalen ble utarbeidet i samsvar med den muntlige avtalen. A ble meget overrasket da han mottok det skriftlige kontrakten hvor det sto at forpaktningsavtalen var tidsbegrenset til 1. februar 2000. Imidlertid stolte han på sin far da denne opplyste at tidsgrensen utelukkende var tatt inn i kontrakten slik at man kunne unnlate å søke konsesjon. B forsikret at avtalen gjaldt til sønnen eller sønnesønnen skulle overta gården, slik at tidsbegrensningen ikke hadde noen realitet mellom partene.

De etterfølgende forhold viser også at det var inngått en forpaktningsavtale uten tidsgrense. Partene innrettet seg på at forpaktningen skulle vare uten tidsgrense. A har gjort store investeringer på eiendommen senest for et par år siden. Det ville han ikke gjort hvis forpaktningen skulle avsluttes i februar i år.

A redegjorde for sin forståelse av avtalen i sitt brev av 8. september 1995 til advokat Granli og i tilsvar av 2. mai 1996 i saken som endte med rettsforliket i 1996. B kom ikke med innsigelser mot As forståelse av avtalen. Tvert imot bekreftet B As forståelse av avtaleforholdet i en samtale med advokat Ørstavik 30. april 1999, som er gjengitt i dennes brev av samme dato. Disse forhold viser at B hadde samme oppfatning som sin sønn.

Videre anføres at det har formodningen mot seg at avtalen skulle være begrenset til ni år. En slik tidsgrense har dessuten ingen mening og framstår som klart urimelig. A og hans familie har satset på å forbli på gården, ikke minst av hensyn til den yngste sønnen som har et handicap. B hevder ikke lenger at det foreligger mislighold av forpaktningsavtalen. Det er også tilbakevist at B i stor utstrekning har støttet A økonomisk. B har dessuten aldri blitt avkrevet betaling som følge av kausjonen han stilte for sønnen.

Ved vurderingen av hvilket avtaleforhold som må legges til grunn, er det også av betydning å trekke inn det ulike styrkeforhold mellom partene. Det var B som nærmest dirigerte det hele når det gjelder inngåelsen av avtaleforholdet. Han instruerte advokat Halvor Storemoen om hvorledes den skriftlige forpaktningsavtale skulle utformes. Advokat Storemoen kjente ikke As forutsetninger. Den skriftlige avtalen må følgelig tolkes mot B.

Dersom lagmannsretten skulle komme til at det ikke var inngått en slik muntlig avtale, anføres subsidiært at B har utvist såkalt avgiver-culpa slik at B likevel er forpliktet til å la A forpakte - - gården på ubestemt tid. I denne forbindelse vises det særlig til at A med familie flyttet til - - gården før den skriftlige avtale av 1. februar 1991 ble inngått. B måtte forstå at A oppfattet situasjonen slik at han hadde en bindende avtale om forpaktning på ubestemt tid.

Hvis retten skulle finne at det ikke foreligger en muntlig avtale med ovennevnte innhold, innebærer det at den muntlige avtalen er lik den skriftlige forpaktningsavtalen av 1. februar 1991. I så fall anføres det atter subsidiært at det ble inngått en muntlig endringsavtale om at forpaktningen løper på ubestemt tid.

Videre hevdes det som et siste subsidiært grunnlag at den skriftlige avtale av 1. februar 1991 må revideres etter avtaleloven §36 idet den er massivt urimelig.

Ankemotparten, B, har i det vesentlige anført:

Rettsforholdet mellom partene er uttømmende regulert i den skriftlige forpaktningsavtalen av 1. februar 1991.

Det var ingen forutsetning for kjøpet av - - gården i 1980 at A og hans familie skulle bo og arbeide på gården, og det bestrides at A lånte B kr 125.000 som skulle brukes til restaurering av bygningene. Det ble imidlertid til at A og hans familie flyttet til - - gården og arbeidet der til forholdene ble så uholdbare at bo- og arbeidsfellesskapet måtte opphøre. A som fra lang tid tilbake hadde hatt vanskelig økonomi, trengte økonomisk hjelp da han flyttet i 1995. I den forbindelse kausjonerte B for et lån slik at A kunne kjøpe gården i Æ.

Det var A som i 1990 tok kontakt med sin mor med forespørsel om han kunne få komme tilbake til - - gården. B hadde ingen planer om å flytte fra gården, men B hadde omtrent på samme tid kjøpt et hus i Z, som en investering. B og hans kone var skeptiske til sønnens forslag om tilbakeflytting, men gikk med på det. Imidlertid var det en klar forutsetning at det skulle settes opp en skriftlig forpaktningsavtale mellom far og sønn. Dette er dessuten et krav etter forpaktningsloven §3. Forpaktningen skulle være tidsbegrenset slik at man kunne se hvordan forholdet utviklet seg.

B og A diskuterte seg fram til vilkårene i avtalen. Disse er i samsvar med den skriftlige forpaktningsavtalen. Det bestrides på det mest bestemte at det ble inngått en muntlig avtale som blant annet gikk ut på at forpaktningen skulle være uten tidsgrense og skulle gjelde til A eller hans sønn skulle overta gården.

Det bestrides at årsaken til tidsbegrensningen i den skriftlige kontrakten var at man skulle unngå å søke konsesjon.

A undertegnet forpaktningsavtalen på Bs kontor. Han hadde ingen innvendinger mot denne, og slike kom heller ikke i ettertid.

Det var først flere år senere, i sitt brev til advokat Granli av 8. september 1995, at A påsto at det var inngått en muntlig avtale. Imidlertid var påstanden den gang at det var inngått en muntlig tilleggsavtale om forlengelse eller overdragelse. Heller ikke i rettsforliket av 5. september 1996 er det vist til den påståtte muntlige avtale. Det som beskrives er den skriftlige forpaktningsavtalen av 1. februar 1991.

Det vises også til vitneforklaringen fra C hvor hun uttalte at A hadde fortalt henne at han trodde far ikke ville forlenge forpaktningsavtalen og at han derfor planla å ta eiendommen på odel.

Etter Bs oppfatning viser disse forhold at det ikke var inngått noen muntlig forpaktningsavtale uten tidsgrense i desember 1990.

Ved vurderingen av hvorvidt det er inngått en muntlig avtale slik A hevder, må retten stille seg kritisk til vitneforklaringene. Det er svært store motsetninger mellom de to familier, og det har framkommet drapstrusler og andre beskyldninger fra As side.

En avtale må inneholde de viktigste elementer for at det kan konstateres at det virkelig foreligger en endelig avtale. I denne sak mangler viktige elementer som hva forpaktningen omfattet - om det var hele eiendommen eller bare deler av den. Det er heller ikke påstått noe om tidspunktet for overtakelse av gården eller om overdragelsen skulle skje ved kjøp eller gave. Mangelen av disse elementer viser at det ikke var inngått noen bindende muntlig avtale i desember 1990.

Det benektes ikke at B kan ha sagt til A at det ville være naturlig at han eller hans sønn overtok gården når den tid måtte komme. Men disse uttalelser har ikke vært av en slik karakter at de var juridisk bindende.

Brevet av 30. april 1999 fra advokat Ørstavik til B har ingen betydning i saken. B benekter at han har uttalt seg slik det framgår i brevet.

Det bestrides at B er bundet av den påståtte muntlige avtale på grunn av avgiver-culpa. Videre anføres at det ikke ble inngått noen muntlig endringsavtale om at forpaktningsavtalen likevel var uten tidsgrense.

At den skriftlige forpaktningsavtale skal være i strid med avtaleloven §36, er en ny anførsel for lagmannsretten. Anførselen kan under ingen omstendigheter føre fram.

Brevet av 28. januar 1999 fra advokat Granli til B fyller vilkårene til oppsigelse i forpaktningsloven §8. A er således forpliktet til å fraflytte - - gården 1. februar 2000.

Lagmannsrettten bemerker:

Det foreligger en skriftlig forpaktningsavtale av 1. februar 1991 vedrørende - - gården, underskrevet av B og A. Det følger av denne at forpaktningstiden er fra 1. februar 1991 til 1. februar 2000.

A påstår at det før 1. februar 1991 ble inngått en muntlig avtale om at han skulle forpakte gården. Det påstås at i denne avtale er forpaktningen uten noen tidsgrense, men slik at forpaktningen skulle opphøre når gården ble overdratt til A eller hans sønn. Tidspunktet for overdragelsen og om dette skulle skje ved kjøp, forskudd på arv eller lignende, skulle man komme tilbake til på et senere tidspunkt. Lagmannsretten forstår A slik at han mener dette er den egentlige avtalen om - - gården. B benekter at det foreligger en slik muntlig avtale. Han anfører at den skriftlige forpaktningsavtalen uttømmende regulerer avtaleforholdet mellom ham og A.

Etter lagmannsrettens oppfatning framstår den skriftlige forpaktningsavtalen som klar og uten fortolkningsproblemer. Etter juridiske prinsipper skal det svært meget til for å sette en klar, skriftlig avtale til side. Spørsmålet i saken er om det er tilstrekkelig sannsynliggjort at avtaleforholdet ikke reguleres av denne avtalen, men av en muntlig avtale som skal ha blitt inngått i desember 1990 og som blant annet gikk ut på at forpaktningsavtalen gjaldt på ubestemt tid, fram til A eller hans sønn skulle overta gården.

A har anført at den muntlige avtale ble inngått på kjøkkenet på - - gården i desember 1990. Foruten B skal hans kone D ha vært til stede. A skal ha hatt med seg sin kone, E og sønnen F. B og hans kone benekter at det ble inngått noen avtale, mens A og hans familie alle fastholder at det ble inngått en muntlig avtale ved denne anledning. Lagmannsretten vil bemerke at det ikke var noen utenforstående til stede ved den påståtte muntlige avtaleinngåelsen. Etter lagmannsrettens syn er det ikke mulig på bakgrunn av familiemedlemmenes forklaringer for lagmannsretten å ta stilling til hvilken forklaring som er riktig. Lagmannsretten finner derfor at forklaringene fra de personer som skal ha vært til stede ikke kan tillegges vekt ved vurderingen av om det ble inngått en muntlig avtale.

Etter lagmannsrettens syn kan det heller ikke legges vekt på de ytringer A har kommet med skriftlig når det gjelder den påståtte avtale. I As brev til advokat Granli av 8. september 1995 påstås det ikke at det var inngått noen muntlig avtale før den skriftlige forpaktningsavtalen. Imidlertid står det følgende i brevet side 2 nest siste avsnitt:

...Leiekontrakten på gården gjelder i 10 år med en muntlig avtale om forlengelse eller overdragelse enten til meg eller min eldste sønn. ...

I tilsvaret fra A av 2. mai 1996 i saken om påstått mislighold av forpaktningsavtalen, står det videre ikke noe om en muntlig avtale, men det bemerkes i punkt 2.1:

Til tross for at forpaktningsavtalen ble inngått for en tidsbestemt periode, var det ifølge saksøkte en klar forståelse mellom partene at saksøkte en gang i fremtiden skulle overta gården.

Heller ikke i rettsforliket av 5. september 1996, underskrevet av B og A kommer det fram noe om en muntlig avtale. Det vises bare til den skriftlige avtalen, og det heter således i avtalens punkt 4:

Dersom denne avtalen misligholdes av A, opphører forpaktningsavtalen av 01.02.1991 for eiendommen gnr. 181 bnr. 4 i X kommune....

Etter lagmannsrettens oppfatning trekker disse dels upresise og dels motstridende beskrivelser av avtalen i forhold til det som nå hevdes om avtalen for lagmannsretten, ikke i retning av at det forelå en muntlig avtale i desember 1990. Tvert imot underbygger disse beskrivelser at det var den skriftlige avtale av 1. februar 1991 som regulerte avtaleforholdet mellom partene, men at B fra tid til annen hadde kommet med uforpliktende uttalelser om at A eller hans sønn en gang skulle få overta gården.

På denne bakgrunn kan det etter lagmannsrettens mening ikke legges B til last at han ikke gav klart uttrykk for at han mente det ikke var inngått noen muntlig avtale i desember 1990.

Etter lagmannsrettens syn kan brevet fra advokat Lars Inge Ørstadvik av 30. april 1999 til B ikke tillegges vekt ved vurderingen av hvilket avtaleforhold som skal legges til grunn. Det kan ha oppstått misforståelser mellom Ørstadvik og B. Dessuten tok B avstand fra innholdet i brevet av 30. april 1999 allerede ved brev av 10. mai 1999 fra advokat Granli til advokat Ørstavik. Endelig viser lagmannsretten til advokat Granlis brev av 28. juni 1999 til A hvor farens oppfatning av avtaleforholdet kommer klart fram - nemlig at forpaktningsavtalen utløp 1. februar 2000.

Lagmannsretten finner videre støtte for sitt standpunkt om at det ikke var inngått noen muntlig avtale i de omstendighetene som foreligger i forbindelse med inngåelsen av den skriftlige avtalen av 1. februar 1991.

I sin forklaring for lagmannsretten uttalte A at han ikke var i tvil om at det var inngått en muntlig avtale, slik at han ikke hadde noen betenkeligheter da faren ville gå alene til sin advokat, advokat Halvor Storemoen, for å få satt opp avtalen skriftlig. A uttalte videre at han fikk «hakeslepp» da faren gav ham avtalen for underskrift hvor det sto at forpaktningen gjaldt til 1. februar 2000. Faren forklarte ifølge A at tidsgrensen var av hensyn til konsesjonsmyndighetene og ikke hadde noen realitet mellom partene. A stolte på denne forsikring fra faren og tok ikke kontakt med advokat Storemoen for å få en nærmere forklaring på avtalens utforming. Han engasjerte heller ikke selv noen advokat for å rådføre seg om sin juridiske stilling.

Lagmannsretten har vanskelig for å akseptere As forklaring om disse forhold. A har selv understreket at han var meget nøye med å sikre seg før han flyttet til - - gården for annen gang. Dersom det er slik at det var inngått en muntlig avtale i desember 1990, er det etter lagmannsrettens oppfatning nærmest ikke til å forstå at A ikke selv søkte juridisk råd når han fikk seg presentert den skriftlige avtalen, men bare godtok den og skrev under. Etter lagmannsrettens mening trekker dette sterkt i retning av at det ikke var inngått en bindende muntlig avtale i desember 1990 om forpaktning på ubestemt tid.

Lagmannsretten vil videre bemerke at advokat Storemoen i sin forklaring for lagmannsretten opplyste at B redegjorde for den avtale far og sønn hadde inngått og som skulle settes opp skriftlig. Ett av punktene var at forpaktningsavtalen skulle være tidsbegrenset. Advokat Storemoen benektet i sin forklaring at det var forholdet til konsesjonsmyndighetene som var bakgrunn for tidsbegrensningen. Han uttalte at han var vel kjent med at en forpaktningsavtale mellom far og sønn ikke er konsesjonspliktig. Etter lagmannsrettens syn er det på bakgrunn av forklaringen fra advokat Storemoen grunn til å stille seg tvilende til om A forklarer seg riktig med hensyn til hva faren sa ved overleveringen og undertegningen av forpaktningsavtalen.

Etter lagmannsrettens syn kan A heller ikke høres med at det må legges vekt på forskjellen i styrkeforholdene mellom partene. Selv om B er en erfaren forretningsmann og synes å ha en betydelig mer solid økonomi enn sin sønn, er det ikke framkommet noe i saken som tyder på at A ikke var i stand til å ivareta sine egne interesser. Han drev selv gård og hadde fysioterapipraksis, og det er ikke anført at A og hans familie på noen som helst måte var økonomisk avhengige av B.

A har anført at tidsbegrensningen framstår som meningsløs i og med at hele familien flyttet tilbake til - - gården. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til denne anførsel. Etter det lagmannsretten forstår var det mange grunner til at B ønsket en tidsgrense. Forholdet mellom far og sønn hadde i lange tider vært konfliktfylt, og B ønsket å se utviklingen noe an. Han var forretningsmann og hadde ikke bare et «romantisk» forhold til gården. Den var også en investering - blant annet mente B at sandforekomsten var meget verdifull. Det kan heller ikke ses bort fra at B ikke ønsket å gi fra seg muligheten til selv å flytte tilbake til gården og drive denne ved leiet hjelp, noe han hadde gjort tidligere.

Det er på det rene at A solgte sin gård i Æ og avsluttet sin fysioterapipraksis i Oslo da han flyttet tilbake til - - gården før jul 1990. Han har anført at dette underbygger at det var inngått en muntlig avtale om forpakting uten tidsbegrensning. Lagmannsretten er enig i at det kan virke lite hensiktsmessig å selge istedenfor å leie ut dersom forpaktningsavtalen var tidsbegrenset. Lagmannsretten finner imidlertid ikke å kunne legge nevneverdig vekt på dette moment. Selv om lagmannsretten ikke finner det sannsynliggjort at A hadde vanskelig økonomi eller at familien var lite ansett i Æ, kan det være mange grunner til at A valgte å satse på - - gården selv om forpaktningsavtalen var tidsbegrenset. Han kan blant annet ha tatt sjansen på at forholdet mellom familiene ville bedre seg, og at faren etter hvert ville innse at A og hans familie burde få bli på - - gården.

Lagmannsretten finner grunn til å bemerke at det må anses for godtgjort at B ved enkelte anledninger har uttalt til A og hans familie at det var naturlig at gården en gang ville gå til dem. Imidlertid finner lagmannsretten at utsagnene ikke har vært av en slik karakter at A har fått noen rettigheter. A har til støtte for sitt syn henvist til avgjørelsen i Rt-1959-6 hvor det framgår at det i familieforhold ikke kan stilles for strenge krav ved avgjørelsen av om en muntlig avtale er inngått. Etter lagmannsrettens syn er denne avgjørelse uten betydning her da det ikke forelå noen skriftlig avtale i den saken, slik det gjør i nærværende sak.

Etter dette finner lagmannsretten at det ikke er godtgjort at det ble inngått en muntlig forpaktningsavtale i desember 1990 som blant annet gikk ut på at forpaktningen skulle være uten tidsgrense og gjelde fram til A eller hans sønn overtok gården.

A har subsidiært anført at B likevel er bundet til å la sin sønn få forpakte gården uten tidsbegrensning fordi det foreligger såkalt avgiver-culpa. Det er i denne forbindelse vist til Kai Kruger: Norsk kontraktsrett (1989) side 36. Lagmannsretten finner ikke at denne anførsel kan føre fram da det må legges avgjørende vekt på den skriftlige avtalen hvor forpaktningstiden er begrenset. Sett fra Bs side representerte denne det rettslige forhold mellom partene. Det var da ingen grunn til at B av hensyn til avtalen mellom far og sønn skulle ta initiativ til å få avklart hva som var grunnen til at A solgte gården i Æ og flyttet med familien til - - gården.

Atter subsidiært - dersom lagmannsretten kommer til at det ikke er inngått noen muntlig avtale i desember 1990 - anføres at det ble inngått en muntlig endringsavtale slik at tidsgrensen i den skriftlige avtale av 1. februar 1991 falt bort. Lagmannsretten kan ikke se at det er godtgjort at det forelå en slik endringsavtale.

Til slutt har A anført at den skriftlige avtale av 1. februar 1991 må revideres etter avtaleloven §36 fordi den vil virke urimelig. Etter lagmannsrettens syn på saken er det klart at denne anførsel ikke kan føre fram. En forpaktningsavtale på ni år med de øvrige vilkår som framgår av avtalen, vil ikke virke urimelig slik forholdene ligger an. Lagmannsretten nøyer seg med å bemerke at kompensasjon for de investeringer A skal ha foretatt i gården vil han kunne få skjønn etter forpaktningsloven hvis det ikke oppnås enighet med faren. Det forhold at B har en langt bedre økonomisk stilling enn sønnen kan ikke være avgjørende.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at det ikke foreligger noen muntlig forpaktingsavtale mellom partene som løper uten noen tidsbegrensning. Således reguleres forholdet mellom partene av forpaktningsavtalen av 1. februar 1991.

Det følger av forpaktningsloven §8 at den part som vil si opp en forpaktningsavtale når forpaktningstiden er ute, må gi den annen part en skriftlig oppsigelse senest ett år før faredag. Etter lagmannsrettens syn tilfredsstiller advokat Granlis brev av 28. juni 1999 kravene i forpaktningsloven §8. A var således forpliktet til å fraflytte eiendommen 1. februar 2000.

Etter dette blir herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1 å stadfeste.

Anken har vært forgjeves, og saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal da avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten finner at A bør erstatte Bs saksomkostninger, idet bestemmelsens unntaksregel ikke finnes anvendelig da det ikke foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til å frita A fra erstatningsplikten. Advokat Einar Granli har framlagt omkostningsoppgave med kr 63.480, hvorav kr 60.000 utgjør salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene for lagmannsretten i samsvar med oppgaven. I tillegg må A betale utgiftene til meddommerne.

Etter omstendighetene finner lagmannsretten å kunne stadfeste herredsrettens saksomkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B 63.480 - sekstitretusenfirehundreogåtti - kroner innen 2 -to- uker etter forkynnelsen av denne dom. I tillegg betaler A utgiftene til meddommerne.