LB-2000-2203 RG-2001-1113

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-03-22
Publisert:	LB-2000-02203 RG-2001-1113 (155-2001)
Stikkord:	Prisavslag for forskriftsmangel, Erstatningskrav mot takstmann
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr 99-1189 A/01 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02203 A/01.
Parter:	Ankende part 1: Hans Jørgen Johannessen, Wenche Johannessen (Prosessfullmektig: Advokat Knut Arne Holthe). Ankende part 2: Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Tinus Larsen). Motpart: Lise Rogne, Frank Rogne (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Næss).
Forfatter:	Lagdommer Sidsel B. Lindseth. Lagdommer Sveinung Koslung. Byrettsdommer Inge Tonholm
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-2, §3-7, §3-8, §3-9, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §1-2, §3-10

Saken gjelder krav om prisavslag overfor selger og krav om erstatning overfor takstmann i forbindelse med kjøp av fast eiendom.

Ved kjøpekontrakt av 5. november 1996 solgte Hans Jørgen og Wenche Johannessen (heretter Johannessen) boligeiendommen Skarvaveien 93 i Lommedalen i Bærum til Lise og Frank Rogne (heretter Rogne). Eiendommen er et atriumshus oppført i 1984. Kjøpesummen var kr 1.840.000, og Rogne overtok eiendommen i april 1997.

Forut for overdragelsen hadde Johannessen innhentet takst og tilstandsrapport fra Sivilingenør Jan R. Falkenaas AS (heretter Falkenaas), og disse dokumentene var en del av kontraktsdokumentene. Falkenaas satte eiendommens normale salgsverdi til kr 1.880.000. Det framgikk av taksen at eiendommen hadde et bruttoareal på ca 274 og et boligareal på ca 213 kvm, hvorav i kjelleren et boligareal på ca 85 kvm. Rommene i kjelleretasjen var spesifisert slik: «Trapp, kjellerstue/TV-stue, vaskerom/ tørkerom, hobbyrom/trimrom, hjemmekontor, snekkerrom/materiallager og 2 boder.» Lignende beskrivelse av kjelleren var gitt i tilstandsrapporten. I denne har Falkenaas også bemerket under rubrikken tilleggsopplysninger: «Det er lysgraver i forbindelse med kjellervinduene.»

Kort tid etter overtakelsen fikk Rogne mistanke om at boligarealet var mindre enn oppgitt ved overdragelsen. De henvendte seg til sivilingeniør Fossen som foretok oppmåling og kom fram til at bruttoarealet var 275 kvm, mens boligarealet ble målt til 186 kvm. På oppfordring fra Rogne foretok også OPAK AS ved ingeniør Erik Øyen en oppmåling og arealberegning av huset i mai 1997. I rapporten har OPAK forklart hva man legger i boligareal (BOA) og kommet til følgende resultat:

BOA for Skarvaveien 93 er målt til 141 m2 . Inkludert i dette arealet er hele hovedetasjen, samt vaskerom, gang og trapp i kjeller. Øvrige rom i kjeller kan pga. manglende rømningsveier (Kap. 30:76 i byggeforskriftene) ikke defineres som boligareal. Vinduenes antall og størrelse infrir ikke kravene til lysmengde.

OPAK vurderte i ny rapport nødvendige tiltak for å oppgradere rom i kjelleretasjen til boligareal og anslo kostnadene ved dette til kr 139.000.

Rogne reiste sak for Asker og Bærum herredsrett mot Johannessen og Falkenaas med krav om å bli tilkjent et beløp begrenset oppad til kr 200.000. De saksøkte påsto seg frifunnet. Herredsretten, satt med bygningskyndige meddommere, avsa dom 14. april 2000 med slik domsslutning:

1. Hans Jørgen Johannessen og Wenche Johannessen dømmes til innen 2 -to- uker in solidum å betale til Lise og Frank Rogne kr 60.000 -sekstitusen-.

2. Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS pålegges ansvar overfor Lise og Frank Rogne for at Hans Jørgen og Wenche Johannessen oppfyller sine forpliktelser overfor dem i samsvar med punkt 1.

3. Hver av partene bærer egne omkostninger.

Herredsretten kom til at Falkenaas hadde beregnet boligarealet korrekt, men at det skulle vært opplyst i taksten, tilstandsrapporten og salgsoppgaven at rom i kjelleren som ble brukt som oppholdsrom, ikke tilfredsstilte kravene etter byggeforskriftene. Herredsretten mente at det var Falkenaas som skulle ha opplyst om dette, og at selgerne - selv om de ikke var klar over situasjonen - måtte identifiseres med takstmannens unnlatelse av å gi denne opplysningen. For herredsretten gjorde kjøperne også gjeldende mindre lekkasjeskader på soverom og kjøkken i 1. etasje, noe herredsretten ikke tok til følge.

Både Johannessen og Falkenaas har anket herredsrettens dom til lagmannsretten. Rogne har tatt til motmæle og påstått herredsrettens dom stadfestet. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 6. og 7. mars 2001. Wenche Johannessen, Jan R. Falkenaas for Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS og Frank Rogne forklarte seg som parter. Sivilingeniør Erik H. Larsen og ingeniør Erik Øyen ble ført som sakkyndige vitner.

Ankende part nr. 1, Hans Jørgen og Wenche Johannessen, anfører i hovedtrekk:

Det bestrides at Johannessen misligholdt sin opplysningsplikt i forbindelse med salget av eiendommen. Rogne reklamerte opprinnelig over angivelig arealsvikt med hensyn til indre boligareal. Kjøperne synes nå å hevde at det forelå en eller flere forskriftsmangler eller lovlighetsmangler knyttet til rom i underetasjen. Slike mangler bestrides. Det er usikkert hvilke tegninger som ble byggeanmeldt og som ligger til grunn for ferdigattesten som ble utstedt av Bærum kommune etter ferdigbefaring 16. august 1984. Det må legges til grunn som forklart av Wenche Johannessen at rommene i kjelleren var ferdig innredet da de flyttet inn i huset sommeren 1984. Eventuelle forskriftsmangler må vurderes i forhold til byggeforskriftene som gjaldt da huset ble oppført, jf. at avhendingsloven (avh.) §3-2 (2) viser til offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen. Det er derfor feil rettsanvendelse når herredsretten har vurdert rommene i underetasjen opp mot kravene til rømningsveger mv. i Byggeforskrift 1987. Denne forskriften er heller ikke gitt tilbakevirkende kraft, jf. overgangsbestemmelsene i punkt 61:1. Motparten har ikke dokumentert hvilke offentlighetsrettslige krav som gjaldt da huset ble oppført, og det er den som påstår mangler som har bevisbyrden.

Selv om retten skulle mene at det forelå forskriftsmangel, kan dette ikke gjøres gjeldende mot selgerne fordi eiendommen ble solgt «as is», jf. kjøpekontraktens punkt 6.5. Bestemmelsen i §3-2 (2) om at eiendommen ved forbrukerkjøp har mangel hvis ikke de offentligrettslige krav er oppfylt, kan fravikes, jf. §1-2 (2) hvor §3-2 ikke er nevnt. Bestemmelsen er således bare et supplement dersom ikke noe annet er avtalt, og det er her gjort i kjøpekontrakten. Avtaleklausulen om at eiendommen overtas i den stand den befant seg ved besiktigelsen, slår igjennom i forhold til forskriftsmangel etter §3-2 (2), jf. at §3-9 ikke henviser til §3-2 som unntak. De andre lovbestemte unntakene for når eiendommen likevel har mangel, slår heller ikke til. Unntaket i §3-7 om opplysningsplikt for omstendigheter som selgeren kjente eller måtte kjenne til, får ikke anvendelse. Ingen av selgerne var bygningskyndige, de hadde mottatt ferdigattest på huset, og de engasjerte en fagperson til å utføre takst og tilstandsrapport. Det kan ikke forventes at lekfolk har detaljkunnskaper om de omfattende og kompliserte reglene som byggeforskriftene utgjør. Johannessen var følgelig i god tro og kan ikke bebreides for manglende opplysninger, slik herredsretten riktig har kommet til. Kjøperne kan heller ikke identifiseres med takstmannen for manglende opplysninger, jf. lovforarbeidene og Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2000) side 194-195. Det er derfor uriktig når herredsretten holder Johannessen ansvarlig for Falkenaas unnlatelse av å gi opplysninger i taksten. Under enhver omstendighet er kausalitetskravet ikke oppfylt. Det er ikke sannsynliggjort at manglende opplysninger virket inn på avtalen. Rogne var på befaring flere ganger, og de visste hva de kjøpte. De betalte kr 40.000 under takst. Heller ikke unntaket i §3-9 2. punktum om at huset er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», kan få anvendelse. Utbedringskostnadene som er tilkjent utgjør ikke en tilstrekkelig stor del av kjøpesummen, bare ca 3 %. Kjøperne ble heller ikke forespeilet at de kunne innrede soverom i underetasjen uten å foreta bygningsmessige endringer. Borgarting lagmannsretts dom av 20. september 1999, som herredsretten har lagt vekt på, gjaldt et tilfelle der selger og megler bevisst holdt tilbake opplysninger, og gir liten vegledning for vår sak.

Atter subsidiært påberopes §3-2 (2) 2. punktum. Selgerne var ikke bygningskyndige, og det var ingen foranledning til eller holdepunkter for at kjøperne bygde på selgernes sakkunnskap eller vurdering.

Johannessen la ned slik påstand:

1. Hans Jørgen Johannessen og Wenche Johannessen frifinnes.

2. Lise og Frank Rogne dømmes til å betale sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett med tillegg av 12 % renter pa. fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

Ankende part nr. 2, Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS, anfører i hovedtrekk:

Herredsretten fant at oppmålingen som Falkenaas foretok var i overensstemmelse med Norsk Standard 3940 og retningslinjene fra Norsk Takseringsforbund, og at det oppgitte boligarealet var korrekt. Falkenaas har således ikke begått noen målefeil. Ankemotparten har i anketilsvaret akseptert herredsrettens vurdering av dette.

Det er ikke påvist forskriftsmangler. Huset var godkjent av bygningsmyndighetene slik det framsto ved overdragelsen. Det er ikke konkretisert hvilke brudd på byggeforskriftene som eventuelt skulle foreligge.

Det bestrides at Falkenaas opptrådte uaktsomt ved takseringen. Det er ikke grunnlag for å bebreide ham for å ha unnlatt anmerkning om forholdet til byggeforskriftene. Det er ikke mulig innenfor rammene av en takst eller en tilstandsrapport av nivå 1 å vurdere hvert enkelt rom i forhold til det omfattende offentligrettslige regelverk som gjelder for bolighus. Arbeidet ble utført i samsvar med gjeldende bransjenorm. Anbefalingen i kompendiumet som brukes ved Takseringsforbundets kurser, som går ut på å opplyse om at oppmålingen er foretatt uten hensyn til gjeldende byggeforskrifter, ble skrevet i 1997, dvs. etter den aktuelle takseringen. Et slikt generelt forbehold ville for øvrig neppe gjort noe fra eller til for kjøperne. OPAKs oppmåling, hvor det stilles tilleggskrav om at rommene skal tilfredsstille krav til dagslys og rømningsveger mv. for å kunne regnes som boligareal, har ikke støtte i NS 3940 eller bransjenormen. Hvorvidt det enkelte rom har funksjon som beboelsesrom, beror på et skjønn som ofte kan være vanskelig. Det er ikke mulig for en takstmann å ta høyde for eventuelle bruksendringer som huseier har foretatt etter at huset er ferdiggodkjent. Kjøperne var dessuten nærmere enn takstmannen til å undersøke om deres forventning om å kunne bruke underetasjen til soverom var gjennomførbar. Takstmannen må også innrømmes et visst slingringsmonn i forhold til den ideelle utførelse. Det vise til dommen i Rt-1995-1350.

Det er ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som følge av eventuell feil fra Falkenaas' side. En prisavslagsvurdering er ikke egnet for å beregne kjøpernes tap i forhold til takstmannen.

Falkenaas slutter seg for øvrig til anførslene fra ankende part nr. 1.

Falkenaas la ned slik påstand:

1. Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS frifinnes.

2. Sivilingeniør Jan R. Falkenaas tilkjennes sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett med tillegg av 12 % rente pa. fra dommens oppfyllelstidspunkt.

Ankemotparten, Lise Rogne og Frank Rogne, har henholdt seg til herredsrettens dom og for lagmannsretten i hovedtrekk gjort gjeldende:

Hvorvidt det foreligger arealsvikt eller forskriftsmangel etter avhl. §3-2 (2), eventuelt brudd på opplysningsplikten, er i realiteten en og samme sak. Rogne ble vist et hus hvor flere av rommene i kjellerern framsto som oppholdsrom, men hvor de ikke lovlig kunne brukes som rom for varig opphold. Når ikke noe annet ble opplyst, måtte de gå ut fra at rommene kunne nyttes til beboelse. Rognes formål med kjøpet var å skaffe seg større plass, og denne forutsetningen var synlig for selgerne. Selgers opplysningsplikt etter §3-7 er omfattende og går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. §3-10 (3).

Verken kjellerstue, kontor eller hobbyrom/gjesterom i kjelleren tilfredsstilte kravene til beboelsesrom. Det må legges til grunn at rommene ble innredet og tatt i bruk etter at ferdigbefaringen ble avholdt, da det har formodningen mot seg at ferdigattest ville bli gitt hvis kjelleren hadde vært innredet i strid med byggeforskriftene. Mangelen består i at rommene ikke tilfredstilte kravene til rømningsveier, slik herredsretten har fastslått.

Det foreligger mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, jf. §3-2 (2). Det framgår av ordlyden i bestemmelsen at det er regelverket på avtaletidspunktet som er avgjørende. Herredsrettens rettsanvendelse er derfor korrekt.

Mangel etter §3-2 (2) bedømmes objektivt. Det er derfor ikke noe krav at selgerne kan kritiseres. Bestemmelsen kan fravikes ved avtale, men det er ikke tilstrekkelig med en generell «as is»-klausul. Det må sies uttrykkelig at selgeren ikke svarer for forskriftsmangler. Når det foreligger forskriftsmangel uten at dette er opplyst, har selgeren også gitt uriktig eller mangelfull opplysning om eiendommen, jf. §3-7 og §3-8. Dette ansvaret kan selgeren ikke fraskrive seg ved avtale, jf. §3-9. Dersom korrekte opplysninger var blitt gitt ved overdragelsen, ville Rogne avstått fra kjøpet eller i alle fall tatt omkostningene ved ombygging av kjelleren i betraktning ved budgivningen.

Beslutningen om å kjøpe ble tatt etter lang overveielse.

Falkenaas opptrådte uaktsomt da han ikke gjorde oppmerksom på at rommene i kjelleren var i strid med byggeforskriftene. For takstmenn gjelder et strengt profesjonsansvar. Det er ikke holdbart at en takstmann, flere år etter innføringen av avhendingsloven, bare forholdt seg til NS 3940. Dommen i Rt-1995-1350 gjaldt et tilfelle før avhendingsloven trådte i kraft, og har liten relevans i vår sak. Falkenaas kan ikke høres med at det er for vanskelig å vurdere en eiendom i forhold til gjeldende byggeforskrifter. Her gjaldt det dessuten et meget sentralt forskriftsbrudd. Hvis han ikke maktet oppgaven, pliktet han i det minste å si klart fra om det. Hvis det hadde blitt gjort, ville Rogne fått et signal og kunne selv ha foretatt nærmere undersøkelser.

Når takstmannen har forsømt seg med hensyn til å gi riktige opplysninger, får dette også følger for selgerne. Selgeren hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger som er gitt i en takst, når det er selgeren som er takstmannens oppdragsgiver, jf. Bergsåker (1997) side 189.

Rogne har nå foretatt de nødvendige utbedringene. Utgiftene oversteg prisavslaget som herredsretten fastsatte. De har likevel etter omstendighetene akseptert herredsrettens utmåling.

Ankemotparten antar at det må være riktig, slik herredsretten har kommet til, at takstmannens ansvar er subsidiært i forhold til selgernes ansvar, jf. også berikelsessynspunkter. Dette bør da også avspeiles i saksomkostningsavgjørelsen.

Rogne la ned slik endelig påstand:

1. Herredsrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.

2. Hans Jørgen og Wenche Johannessen dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % rente pa. fra oppfyllelsesdato til oppgjør finner sted.

3. Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS pålegges ansvar overfor Lise og Frank Rogne for at Hans Jørgen og Wenche Johannessen oppfyller sine forpliktelser overfor dem i samsvar med punkt 2 ovenfor.

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten, men med en noe annen begrunnelse.

Det bemerkes innledningsvis at kravet om prisavslag overfor selgerne og kravet om erstatning i forhold til takstmannen bygger på forskjellige rettsgrunnlag. Kravet mot Johannessen er basert på at eiendommen hadde mangel i henhold til avhendingslovens regler, mens kravet mot Falkenaas bygger på ulovfestet uaktsomhetsansvar.

Etter lagmannsrettens syn er det hensiktsmessig som utgangspunkt å behandle de to kravene hver for seg.

Lagmannsretten drøfter først hvorvidt det forelå mangel ved eiendommen som kan gjøres gjeldende mot selgerne. Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at flere av rommene i kjelleren ved befaringen og i salgsdokumentene framsto som beboelsesrom, men uten at de var godkjent eller kunne godkjennes som rom for varig opphold, blant annet på grunn av manglende rømningsveger. Dette gjelder rommene som i taksten er beskrevet som kjellerstue/TV-stue, hjemmekontor og mer tvilsomt hobbyrom/trimrom. Det var ikke egen utgang fra kjelleretasjen, og vinduene fylte ikke kravene til rømningsveger uten at de ble ombygd. Herredsretten har vurdert rommene i kjelleren i forhold til bestemmelsene om rømningsveger i Byggeforskrift 1987, og kommet til at de ikke tilfredsstilte kravene. Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at dersom rommene hadde vært godkjent og tilfredsstilte gjeldende krav da huset ble bygd, ville forskriftsmangel ikke ha foreligget, jf. Bergsåker (2000) side 213-214. Det antas imidlertid at det i hovedsak var tilsvarende krav til rømningveger i forskriftene som gjaldt da huset ble oppført i 1984. Det vises for eksempel til byggeforskrifter av 1. august 1969 kap. 31:1, 55:511 og 55:525. Det er framlagt en ferdigattest for huset som viser at det ved ferdigbesiktigelse 16. august 1984 ikke ble funnet forhold som var i strid med den gitte tillatelsen eller gjeldende bestemmelser i bygningslovgivningen. Det heter også at bygningen eller deler av den ikke uten særskilt godkjenning må tas i bruk til annet formål enn det byggetillatelsen forutsetter. Det er usikkert hvilke tegninger som ble byggeanmeldt og lå til grunn for byggetillatelsen, men det har formodningen mot seg at det ble gitt godkjenning for rom i kjelleren som ikke tilfredsstilte kravene. Det er heller ikke anført fra selgerenes side at de etter innflyttingen hadde søkt om eller fått godkjent bruksendring for noen av rommene.

Det følger av avhl. §3-2 (2) 1. punktum at eiendommen ved forbrukerkjøp har mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen. Regelen kan fravikes ved avtale, jf. §1-2 (2). Lagmannsretten antar imidlertid at dette må gjøres utvetydig, for eksempel ved at det sies utrykkelig at selgeren ikke svarer for at offentligrettslige krav er opppfylt, og at en generell «as is»-klausul ikke er tilstrekkelig, slik også Bergsåker (2000) side 230-231. Lagmannsretten mener derfor at §3-2 (2) i dette tilfellet må slå igjennom i forhold til ansvarsfra-skrivelsen i kjøpekontraktens punkt 6.5.

Bestemmelen i §3-2 (2) legger opp til en objektiv vurdering, og det er uten betydning om selgeren kjente eller burde kjent til hvilke offentligrettslige krav som gjaldt eller om eiendommen var i samsvar med kravene, jf. Bergsåker (2000) side 204. Lagmannsretten antar videre at det er den faktiske bruken av rommene som er avgjørende i forhold til §3-2 (2). Når rommene er innredet og brukt til beboelse ved kjøperens besiktigelse av eiendommen, må kjøperen kunne påberope bestemmelsen når det viser seg at de offentligrettslige kravene til beboelsesrom ikke er oppfylt. Skal selgeren unngå at kjøperen gjør gjeldende mangel etter §3-2 (2), må det klargjøres at rommene ikke tilfredstiller kravene før bindende avtale inngås. Bergsåker antar endog at dette må gjelde selv om rommene er holdt utenfor ved beregningen av boligareal i salgsoppgaven. Bakgrunnen er at kjøperen kan ha gitt sitt bud i den tro at rommene lovlig kunne brukes til beboelse, jf. Bergsåker (2000) side 211-212.

Rognes opprinnelige reklamasjon gjaldt innendørs arealsvikt. Etter herredsrettens dom synes kjøperne nå å ha akseptert at det oppgitte boligarealet er korrekt målt. Dette er etter lagmannsrettens vurdering tvilsomt, men uansett har kjøperne for lagmannsretten valgt å gjøre krav gjeldende etter §3-2 (2) fordi ikke hele det oppgitte boligareal tilfredsstiller offentligsrettslige krav. Dette må de etter rettens syn ha anledning til å gjøre, og det kan ikke avskjære krav etter §3-2 (2) at reklamasjonen opprinnelig hadde en annen innfallsvinkel til det samme problemet. Det kan heller ikke være avgjørende om kjøperne gjennom flere besiktigelser var vel kjent med eiendommens faktiske tilstand, når det må legges til grunn at Rogne ikke var oppmerksomme på at tilstanden var i strid med offentligrettslige regler. Det er på det rene at det i forbindelse med avtaleinngåelsen verken i kontraktsdokumentene eller på annen måte framkom opplysninger som kunne indikere at de aktuelle rommene i kjelleren ikke tilfredsstilte offentligrettslige krav til beboelsesrom.

Johannessen har endelig påberopt unntaksregelen i §3-2 (2) andre punktum. Unntaket gjelder «dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimelig grunn til å gjere det.». Lagmannsretten antar at unntaksregelen særlig tar sikte på tilfeller der kjøperen er selgeren overlegen når det gjelder fagkunnskap, og bestemmelsen kan ikke forstås slik at regelen vanligvis får anvendelse når verken selger eller kjøper var bygningskyndige eller hadde spesiell innsikt i bygningslovgivningen, jf. Bergsåker (2000) side 225. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger særlige forhold som tilsier at unntaksregelen bør få anvendelse i dette tilfellet.

Konklusjon blir dermed at det foreligger forskriftsmangel i henhold til §3-2 (2) 1. punktum, og at kjøperne kan gjøre mangelen gjeldende mot selgerne. Det er da unødvendig for lagmannsretten å gå inn på om vilkårene for å gjøre gjeldende mangelsansvar for brudd på selgernes opplysningsplikt etter §3-7 eller §3-8, er oppfylt.

Rogne har etter dette krav på prisavslag, jf. §4-12. Herredsretten, som var satt med bygningskyndige meddommere, har beregnet nødvendige kostnader ved å oppgradere rommene i kjelleretasjen til beboelsesrom til kr 60.000. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å redusere prisavslagsbeløpet som dermed blir å fastsette i samsvar med ankemotpartens påstand.

I forhold til Falkenaas legger lagmannsretten til grunn at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, men at det er et visst spillerom før kritikkverdig atferd kan anses som erstatningsbetingende, jf. blant annet Rt-1995-1350. Falkenaas utarbeidet både takst og tilstandsrapport over Svarvaveien 93, begge avgitt på standardiserte blanketter utgitt av blant andre Norges Takseringsforbund. Spørsmålet blir i hvilken grad Falkenaas kan bebreides for at det i forbindelse med utarbeidelse av taksten og tilstandsrapporten ikke ble anmerket at rommene i kjelleren som var beskrevet som oppholdsrom, ikke var forenlige med de krav til slike rom som byggeforskriftene setter.

Det er på det rene at en fagperson som påtar seg oppdrag med taksering og utfører tilstandsrapporter, har et ansvar for at arbeidet holder faglige mål, ikke bare i forhold til oppdragsgiveren, men også i forhold til mulige kjøpere som legger vedkommendes faglige vurderinger til grunn for kjøpsbeslutningen. En kjøper må normalt kunne stole på at de opplysninger som den bygningskyndige gir, er tilnærmet korrekte og dekkende for de faktiske forhold. Det bør imidlertid også etter lagmannsrettens mening kreves at de arbeidsdokumenter takstmannen avgir til bruk ved en eiendomsoverdragelse, selv om de ikke inneholder faktiske feil, heller ikke er utformet slik at de innbyr kjøperne til feilslutninger. Når det som her både i taksten og i tilstandsrapporten er beskrevet rom som har funksjon som oppholdsrom og som er medregnet i boligarealet, uten at det framgår noe om at rommene ikke oppfyller byggeforskriftenes krav til oppholdsrom, står vi overfor en slik situasjon. Etter lagmannsrettens vurdering taler sterke grunner for at den bygningskyndige i et slikt tilfelle - uavhengig av om selve arealberegningen er i samsvar med NS 3940 og bransjenormer - må klargjøre situasjonen overfor potensielle kjøpere ved å anmerke forholdet i taksten og tilstandsrapporten. Et minstekrav bør etter rettens oppfatning i alle fall være at det gjøres oppmerksom på at arealangivelsen er foretatt uten hensyn til gjeldende byggeforskrifter, slik at kjøperne gis foranledning til selv å foreta nærmere undersøkelser før avtale blir inngått.

Falkenaas har anført at det er en umulig oppgave innenfor rammene av en takst eller tilstandsrapport å vurdere det enkelte rom i forhold til et meget omfattende og til dels komplisert offentlig regelverk. Etter lagmannsrettens syn kan han vanskelig høres med et slikt generelt standpunkt. Det må kunne forutsettes at en bygningskyndig takstmann har kunnskap om i alle fall de grunnleggende forskriftskrav som gjelder på området og tar disse i betraktning når han utarbeider en takst eller tilstandsrapport. Det gjaldt her forholdet til et meget sentralt forskriftskrav om rømningsveger som takstmannen ikke kan ha vært uvitende om, og som han også måtte forstå at kunne ha vesentlig betydning for kjøperne av eiendommen. I et slikt tilfelle er det etter rettens vurdering ikke tilfredsstillende at takstmannen helt unnlater å påpeke forholdet.

Lagmannsretten er etter dette enig med herredsretten i at det må bedømmes som uaktsomt av Falkenaas at han i forbindelse med taksten og tilstandsrapporten ikke opplyste om at de aktuelle rommene i kjelleren var i strid med byggeforskriftene.

Kjøpernes tap som følge av takstmannens forsømmelse kan beregnes på flere måter. Etter lagmannsrettens syn er det mest sannsynlig at Rogne, dersom de hadde fått korrekt informasjon gjennom taksten eller tilstandsrapporten, likevel ville kjøpt, men at de ikke hadde vært villige til å gå så høgt i pris. Erstatningsutmålingen må bli skjønnsmessig. Lagmannsretten setter i likhet med herredsretten tapet til kr 60.000. Ankemotparten har akseptert at Falkenaas' ansvar er subsidiært i forhold til Johannessens ansvar, og lagmannsretten legger dette til grunn.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens avgjørelse om at hver av partene bære egne saksomkostninger for herredsretten.

Anken fra både Johannessen og Falkenaas har etter dette vært forgjeves. De ankende parter må pålegges å erstatte Rognes saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet retten ikke finner særlige grunner som tilsier at noen av dem fritas for erstatningsplikten. Advokat Næss har krevd saksomkostninger med kr 37.814, hvorav kr 35.000 er salær og resten utgifter. Lagmannsretten tar kravet til følge. Ankemotparten har akseptert at Falkenaas anses subsidiært ansvarlig også når det gjelder saksomkostninger, og lagmannsretten tar påstanden til følge på dette punkt.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes i sin helhet.

2. Hans Jørgen og Wenche Johannessen betaler in solidum saksomkostninger for lagmannsretten til Lise og Frank Rogne med 37.814 -trettisjutusenåttehundreogfjorten- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum ved betaling etter forfall.

3. Sivilingeniør Jan R. Falkenaas AS er ansvarlig overfor Lise og Frank Rogne for at Hans Jørgen og Wenche Johannesen oppfyller sine forpliktelser overfor dem i samsvar med punkt 2 ovenfor.