LB-2000-2410
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-08-30 |
| Publisert: | LB-2000-02410 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Heggen og Frøland namsrett Nr 00-00358 D - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02410 K/04. |
| Parter: | Den kjærende part: Expo AS (Prosessfullmektig: Advokat Ole Kristian Hersløv). Kjæremotpart: AS Norske Shell (Prosessfullmektig: Advokat Erling Høyte). |
| Forfatter: | Kst. lagmann Wilhelm Omsted. Lagdommer Egil F. Jensen. Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-2, §15-6, §15-7, Tvistemålsloven (1915) §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §3-4 |
Saken gjelder begjæring om midlertidig forføyning.
Expo AS, Skårer, eier en eiendom i Askim og har arbeidet med reguleringsplan for denne samt naboeiendommen, gnr. 53 bnr. 106, som tilhører AS Norske Shell. I februar 2000 begynte partene å forhandle og å brevveksle om at Expo skulle kjøpe Shells eiendom. Expo fremsatte et pristilbud, og Shell kom med et mottilbud med høyere pris og med betingelse om at Expo skulle fremlegge bankgaranti for rettidig betaling av kjøpesummen. Expo aksepterte Shells mottilbud, men fremla ikke bankgaranti og tok forbehold om at finansiering kunne ordnes. Deretter meddelte Shell at Shell ville selge til en annen interessent. Som følge av det krevet Expo ved begjæring av 30. juni 2000, innkommet til Heggen og Frøland namsrett 3. juli 2000, at Shell ved midlertidig forføyning skulle forbys å utstede skjøte til andre enn Expo.
Heggen og Frøland namsrett avsa 5. juli 2000 kjennelse med slik slutning:
Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.
Kjennelsen er avsagt uten at partene har vært innkalt til muntlig forhandling, og uten at begjæringen var meddelt saksøkte.
Expo AS har i rett tid påkjært kjennelsen. AS Norske Shell har tatt til motmæle.
Expo AS har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Slutning av 5. juli 2000 fattet av Heggen og Frøland namsrett oppheves.
2. Norske Shell AS forbys å overskjøte eiendommen gnr. 53 bnr 106 i Askim til andre enn Expo AS.
3. Expo AS tilkjennes sakens omkostninger.
AS Norske Shell har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Heggen og Frøland namsretts kjennelse av 5. juli 2000 stadfestes.
2. AS Norske Shell tilkjennes saksomkostninger tillagt 12% rente p.a. fra forfall til betaling finner sted.
Expo har sammenfatningsvis anført for lagmannsretten:
Namsretten har gjort feil ved saksbehandlingen idet namsretten ikke kan forkaste en begjæring om midlertidig forføyning uten først å avholde muntlige forhandlinger. Feilen må føre til opphevelse av namsrettens kjennelse.
Subsidiært anføres at namsrettens rettsanvendelse er feil. Namsretten tar feil når den har funnet at det ikke er inngått noen kjøpsavtale for gnr. 53 bnr. 106 i Askim mellom Shell og Expo. Expo hevder at det er inngått bindende avtale ved partenes opptreden. Det har vært en forutsetning mellom partene at Expo skulle få kjøpe eiendommen. Det er kun spørsmålet om pris og sikkerhetsstillelse det har vært tvist om. Det vises i denne forbindelse til brev fra Asle Prosjekt til Shell av 7. september 1999 hvor det fremgår at det skal være inngått en avtale vedrørende prissetting for kjøp av tomten.
Man har på grunn av manglende reguleringsplan for eiendommen ikke visst hva prisen ville bli. Prisspørsmålet har derfor tatt tid. Som et resultat av dette har Expo forestått regulering av tomten. Dette arbeide har tatt 1 1/2 år og kostet ca kr 800.000,-. Disse omkostninger har Expo dekket etter avtale med Shell. Det har vært avtalt at omkostningene ikke skulle komme til fradrag i kjøpesummen. Det er åpenbart at Expo ikke ville ha påtatt seg disse utgifter uten en avtale om å få kjøpe eiendommen til markedspris. Dette har også vært åpenbart for Shell, som må ha en særlig plikt til å si klart fra til Expo om at Expo ikke har rett til å kjøpe tomten. Shell har tvert imot hele tiden opptrådt på en måte som Expo ikke har hatt grunn til å mistolke.
Shell har benyttet vanskelighet med å skaffe finansieringsgaranti som påskudd til å fri seg fra plikten til å selge til Expo. Det påpekes at Expo har fremholdt at slik finansieringsgaranti vil bli fremlagt «medio juli». Kravet om bankgaranti kom noe overraskende på Expo, og arbeidet med å fremskaffe denne ble satt i gang umiddelbart etter at kravet ble mottatt den 21. juni 2000. «Etter ferien» vil Expos bank ha ferdigbehandlet søknad om finansieringsgaranti, og betaling av tomten vil kunne skje. Hvis eiendommen nå selges til en annen, vil Expo lide tap.
AS Norske Shell har for lagmannsretten sammenfatningsvis anført:
Namsrettens saksbehandling er korrekt. Namsretten står fritt til å forkaste en begjæring om midlertidig forføyning uten muntlig forhandling, hvis begjæringens saksfremstilling viser at det ikke er adgang til å ta begjæringen tilfølge.
Når det gjelder Expos subsidiære anførsler bemerker Shell at det ikke er inngått noen bindende kjøpsavtale. Expos bud av 22. februar 2000 er ikke akseptert. Shells prisforlangende er meddelt Expo og inntatt i Shells forslag til kjøpekontrakt. Ved utløpet av Shells akseptfrist innga Expo et meget betinget bud. Det ble tatt forbehold om at Expo ville bli innvilget akseptabel finansiering i kredittinstitusjon og det forelå ingen slik bankgaranti som Shell hadde krevet. Expos senere forhøyede bud inneholder de samme forbehold, som gjør det uinteressant for Shell. Bindende avtale er således ikke inngått. I tillegg bemerkes at Shells tilbud inneholdt forbehold om godkjennelse fra Shells ledelse.
Det fremlagte brev fra Asle Prosjekt til Shell av 7. september 1999 har ingen betydning for saken. Det er ikke dokumentert at Asle Prosjekt AS handlet på vegne av Expo. Dessuten har Asle Prosjekt oversittet den tidsfrist Shell ga selskapet.
Forholdet til reguleringsplanen har ingen praktisk betydning i forhold til konklusjonen om at ingen avtale er inngått. Det var kommunen som påla Expo å ta med Shells tomt i reguleringsplanen, noe som er relativt vanlig fordi en reguleringsplan vanligvis bør omhandle noe mer enn ett gårds- og bruksnummer. Dette var følgelig ikke initiert eller på annen måte anmodet om fra Shells side.
Påstanden om at Shell skal forbys å overskjøte eiendommen til andre enn Expo, innebærer en foregripelse av fullbyrdelsen av hovedkravet, og dét er det ikke anledning til etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav a. Det vises til Falkanger m.fl., Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer, 2. utgave side 888.
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav a) kan midlertidig forføyning besluttes hvis saksøktes adferd gjør det nødvendig med en midlertidig sikring av kravet fordi forfølgningen eller gjennomføringen av kravet ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort. Videre følger det av bokstav b) at midlertidig forføyning kan besluttes når det finnes nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge vesentlig skade eller ulempe. I annet ledd heter det at midlertidig forføyning ikke kan besluttes hvis den skade eller ulempe som saksøkte blir påført, står i åpenbart misforhold til den interesse saksøkeren har i at forføyning blir besluttet. I tvangsfullbyrdelsesloven §15-6 er det fastsatt at midlertidig forføyning bare kan besluttes hvis kravet det begjæres forføyning for, og sikringsgrunnen er sannsynliggjort.
Expo har prinsipalt angrepet namsrettens saksbehandling og anført at det ikke er adgang for namsretten til å forkaste en begjæring om midlertidig forføyning uten først å avholde muntlig forhandling. Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §15-7 at hovedregelen er at retten avgjør begjæring om midlertidig forføyning etter at partene har vært innkalt til muntlig forhandling. Men i tredje ledd heter det at hvis det - bedømt på grunnlag av saksfremstillingen i begjæringen om midlertidig forføyning - ikke er adgang til å ta den tilfølge, kan begjæringen forkastes straks. Forutsetningen for en slik behandlingsmåte er at det i begjæringen ikke er påberopt forhold som kan begrunne midlertidig forføyning, herunder at det etter det som er påberopt, er klart at hovedkravet ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort, jf Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven (2. utgave), bind II, side 913.
Namsretten har gjennomgått de anførsler Expo gjorde gjeldende i begjæringen og kom til at Expo ikke hadde sannsynliggjort det krav som var fremsatt, og at vilkårene for å beslutte midlertidig forføyning således ikke forelå. Lagmannsretten kan ikke se at det er gjort noen feil ved saksbehandlingen, selv om det ikke er vist til bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §15-7 tredje ledd.
Heller ikke lagmannsretten finner at Expos fremstilling av saken, verken i begjæringen eller i kjæremålet, gir grunnlag for å ta begjæringen til følge, og er som namsretten kommet til at Expos krav ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort.
Ved brev av 22. februar 2000 fra Halstein Berg til Shell tilbød Berg, som skal være en av eierne av og styreformann i Expo, kr 2,8 mill. for eiendommen ferdig regulert og godkjent til planlagt utbygging. Etter et møte mellom partene 8. mars 2000 fastholdt Berg tilbudet i brev til Shell av 24. mars 2000. Ved brev av 22. mai 2000 til Berg oversendte Shell utkast til kjøpekontrakt hvor prisen var angitt til kr 3.500.000,-. Videre var det angitt at kjøper skulle stille bankgaranti for rettidig betaling av kjøpesummen, og det var tatt forbehold om at overdragelsen var betinget av endelig godkjennelse fra Shells ledelse.
I brev av 29. mai 2000 fra Expo til Shell blir Halstein Bergs bud på kr 2,8 mill. fastholdt.
Deretter heter det i brev fra Expo til Shell av 2. juni 2000 blant annet:
«Som nevnt, er vi fremdeles interessert i kjøp av eiendommen. Vårt brev var kun ment som et tilbakespill til Zanussi sin rapport vedr. utbygging. Vi er innstilt på å gå inn i kjøpsavtale i hht. Deres kontraktsforslag.
Vi melder tilbake når vi har gjennomgått kontrakten nærmere, slik at nærmere tidspunkt for undertegnelse mv. kan avtales.»
Shell skrev deretter i brev til Expo av 7. juni 2000 blant annet:
«... tillater vi oss å vedlegge skjema for kjøpetilbud som må fylles ut. Vi imøteser Deres bud med bankgaranti innen 15. ds., ...».
Det er opplyst at fristen 15. juni 2000 muntlig ble forlenget til 21. juni 2000.
Expo v/Halstein Berg skrev deretter i brev til Shell av 21. juni 2000 blant annet:
«På vegne av Expo AS hvor undertegnede er styreformann inngis det et bud stort kr 3.500.000,- -...- på eiendommen Gnr 53 bnr 106 i Askim kommune.
Det er følgende forutsetninger tilknyttet budet:
- Det forutsettes at en for Expo AS akseptabel finansiering av tomtekjøpet innvilges i kredittinstitusjon. I denne forbindelse er det tatt kontakt med finansieringsinstitusjoner som så langt har gitt positive tilbakemeldinger. Imidlertid er det noe behandlingstid.
- At utkast til kjøpekontrakt som vedlagt til Deres brev av 22. mai 2000 legges til grunn. Dog med korrigeringer for så vidt gjelder oppgjørstidspunktet som ønskes utsatt inntil finansiering er kommet på plass.
Når det gjelder finansiering vil jeg opplyse at Expo AS har tatt sikte på å få fullfinansiert tomtekjøpet. Dette har sammenheng med at alle midler for tiden er bundet opp i utviklingen av naboeiendommen.
Vi har fått varsel fra vår bankforbindelse om at lånesakene dessverre ikke vil være ferdig behandlet før medio juli.
Budet står ved lag frem til 10. juli 2000.»
Ved brev av 21. juni 2000 fra advokat Magne Teigland på vegne av Expo til Shell ble budet forhøyet til kr 3.700.000,- på bakgrunn av annet bud innkommet til Shell på kr 3.600.000,- Dette ble bekreftet i brev fra Expo til Shell av 22. juni 2000.
I brev fra Shell til Halstein Berg av 23. juni 2000 vises det til at Expos bud er betinget av «en for EXPO AS akseptabel finansiering av tomtekjøpet» og deretter heter det blant annet:
«Som allerede nevnt, er det fordi vi ikke har mottatt bankgaranti for betaling av kjøpesummen, slik våre samtaler, vår standardkontrakt og flere av våre brev har understreket nødvendigheten av over lengre tid, at vi nå med beklagelse må meddele at undertegnede har besluttet å innstille på annen interessent.»
Expo gjør gjeldende at bindende kjøpekontrakt er inngått mellom partene gjennom partenes opptreden.
Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle andre forhold er avklart, og selv om undertegnet avtale ikke foreligger, jf Rt-1998-946 med videre henvisninger. I saken her var det - slik lagmannsretten ser det - da Shell sendte sitt brev om at selskapets saksbehandler hadde besluttet å innstille på en annen interessent, fortsatt vesentlige punkter som ikke var oppfylt. Først og fremst forelå det ikke bankgaranti for rettidig betaling av kjøpesummen, som Shell hadde forlangt i sitt brev av 7. juni 2000. Likeledes har Expo satt som betingelse at selskapet oppnår en akseptabel finansiering av kjøpet. Det bemerkes at de forbehold Expo tok, også må anses for å gjelde de forhøyede bud på henholdsvis kr 3,5 mill. og kr 3,7 mill. som Expo fremsatte. Det vises til at det er gitt uttrykk for at det tidligere bud «justeres». Det er med andre ord de tidligere buds ordlyd som gjelder, men med forhøyet kjøpesum.
Det er heller ikke grunnlag for å anse Shell bundet til å selge eiendommen til Expo som følge av det arbeide Expo har utført med hensyn til regulering av området. Dette arbeidet ble igangsatt allerede i 1999, før de nærmere forhandlinger mellom partene tok til i februar 2000 med kjøpetilbudet fra Expo.
Da lagmannsretten etter dette er kommet til at Expo ikke har sannsynliggjort sitt krav, er det ikke nødvendig å behandle spørsmålet om det foreligger sikringsgrunn.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Siden namsrettens kjennelse ble avsagt uten at begjæringen ble meddelt Shell, påløp det ikke saksomkostninger for Shell for namsretten. Shell har krevet saksomkostninger tilkjent for lagmannsretten.
Kjæremålet har vært forgjeves. I overensstemmelse med tvangsfullbyrdelsesloven §3-4 jf hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Expo erstatte Shells saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. I henhold til omkostningsoppgave fra Shells prosessfullmektig utgjør omkostningene kr 11.200,-. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Expo AS til AS Norske Shell innen 2 -to- uker etter forkynnelsen av kjennelsen 11.200,- -ellevetusentohundre- kroner med tillegg av rente som fastsatt i henhold til forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum, fra forfall til betaling skjer.