LB-2000-2600
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-03-26 |
| Publisert: | LB-2000-02600 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Halden byrett Nr 00-00204 A - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02600 A/03. |
| Parter: | Ankende part: Arken AS (Prosessfullmektig: Advokat Espen Moe). Motpart: Halden Boligbyggelag (Prosessfullmektig: Advokat Knut Njøs). |
| Forfatter: | Lagdommer Eystein F Husebye, formann. Ekstraordinær lagdommer Gunnar Vefling. Byrettsdommer Astrid R Langaas |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder krav om renter av kjøpesummen for et større boligprosjekt i Halden.
Arken AS ble etablert i 1977. Virksomheten i selskapet har siden bestått i kjøp, restaurerering og utleie av egne eiendommer i Halden. I 1996 igangsatte selskapet prosjektering av 57 trygdeboliger på en større eiendom i Halden sentrum. Prosjektet ble, etter en tid, godkjent av politiske myndigheter med den forutsetning at Halden Boligbyggelag ble valgt som prosjektkjøper.
Endelig avtale mellom Arken AS og Halden Boligbyggelag ble inngått den 17 desember 1998. Kjøpesummen for det ferdige boligprosjektet ble satt til 67.103.300 kroner. Punkt 7 i avtalen står sentralt i denne saken. Bestemmelsen har denne ordlyd:
Kjøpesummen betales ved overtakelsen. Kjøper kan utsette betalingen, helt eller delvis, inntil byggelånet er konvertert i Husbanken, dog ikke ut over 3 måneder etter overtakelsen. Etter overtakelsestidspunkt blir kjøper skyldig å betale rente av kjøpesummen etter en sats tilsvarende Sparebanken NORs 1. prioritets boliglånsrente.
Selger utsteder skjøte til kjøper så snart full betaling er foretatt. Kjøper kan bestemme at selger utsteder skjøte direkte til det borettslag som skal være eier.
Boligprosjektet ble ferdigstilt i rett tid og overtatt av boligbyggelaget den 1 juli 1999 som avtalt. Boligbyggelaget benyttet seg av sin rett til tre måneders utsettelse med betaling av kjøpesummen. Den 8 september 1999 oversendte Arken AS rentenota til boligbyggelaget, av hvilken fremgikk at det for tremånedersperioden ville bli beregnet 9%, henholdsvis 8,75% rente av kjøpesummen. Rentenotaen ble returnert av boligbyggelaget, idet laget henviste til at det i avtalens punkt 7 var bestemt en rentesats tilsvarende Sparebanken NORs førsteprioritets boliglånsrente. Arken AS, ved byggherreombudet byggmester Stein Johnsen, forela etter dette rentespørsmålet for Sparebanken NOR i Halden, som den 13 september 1999 ga en skriftlig redegjørelse til Johnsen. Fra denne gjengis:
Det bekreftes med dette at Sparebanken NORs offesielle rente for 100% finansiering til bolig har vært 9% fra 01.07. til 23.07. og deretter 8,75%.
Renten fremkommer som et veid gjennomsnitt av belåningsgrad innenfor hhv. 60%, 80% og 100% av verdigrunnlaget, forhøyet opp til nærmeste 0,25%. Basisrenten som er benyttet («60%-renten») er hhv. 7,45% og 7,05% og risikopåslaget for de to øvrige belåningsgradene er 2,5%.
Redegjørelsen ble meddelt boligbyggelaget som fortsatt ikke var villig til å akseptere rentenotaen. Det ble igjen henvist til at avtalt rentesats skulle tilsvare Sparebanken NORs førsteprioritets boligrente. Den 8 november 1999 sendte boligbyggelaget Arken AS følgende brev:
Hagegata Borettslag - Rentenota kr 1.436.135.
Som vi ble enige om i møtet på HABOs kontor, skulle Deres rentenota forelegges en bankjurist for uttalelse. To forskjellige bankjurister har nå uttalt seg overfor oss. Begge er av den oppfatning at det ikke er samsvar mellom kontraktens punkt 7 og den rentesats som er anvendt ved utregning av rentebeløpet.
Vi tillater oss å be om et møte, gjerne på vårt kontor, for eventuelt å komme fram til en løsning som tilfredsstiller begge parter.
Vi hører gjerne fra Dem.
Partene kom ikke til enighet. Arken AS tok ut stevning til Halden byrett mot Halden Boligbyggelag, og nedla påstand om at Arken AS skulle tilkjennes 236.135 kroner med tillegg av renter. Beløpet utgjorde differansen mellom det rentebeløp boligbyggelaget mente seg forpliktet til og hadde innbetalt, og det rentebeløp Arken AS krevet. Halden Boligbyggelag tok til motmæle.
Halden byrett avsa dom i saken den 3 juli 2000 med denne domsslutning:
1. Halden Boligbyggelag frifinnes mot å betale Arken AS v/styrets formann 2.000 - otusen- kroner.
2. Arken AS v/ styrets formann dømmes til å betale Halden Boligbyggelag saksomkostninger med 21.150 -tjueentusenetthundreogfemti- kroner.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker.
Arken AS har i rett tid inngitt ankeerklæring til Borgarting lagmannsrett. Det gjøres gjeldende at byretten har tatt feil både når det gjelder bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Halden Boligbyggelag har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble avholdt i Halden 27 februar 2001. Retten mottok forklaring fra partene, og det ble avhørt tre vitner. Det ble ellers foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står i samme stilling som for byretten.
Den ankende part, Arken AS, har i hovedsak gjort gjeldende:
Ved fortolkningen av bestemmelsen inntatt i avtalens punkt 7 om at det skal betales renter etter «Sparebanken NORs 1. prioritets boliglånsrente» kan det ikke legges til grunn at den skal forstås som bankens laveste utlånsrente til enhver tid. Ved fullfinansiering, som her, må en også se på risikoen. Det er bare innenfor 60% av lånegrunnlaget at bankens laveste rente kan legges til grunn.
Det var flere hensyn som Arken AS ønsket å ivareta ved rentebestemmelsen. Rentekompensasjonen skulle gi tilstrekkelig dekning av Arkens egne lånerenter, den skulle gi kompensasjon for Arkens risiko som långiver og den skulle gi kompensasjon for at Arken låste forvaltningen av et stort pengebeløp fast i tre måneder. Et fjerde viktig moment for Arken var at rentebestemmelsen måtte utformes slik at den ble klar.
Arken As henvendte seg til daværende banksjef Pål Jensen i Sparebanken NOR for å få hjelp til å utforme en rentebestemmelse som ivaretok Arkens interesser, og som var tilstrekkelig klar og utvetydig. Basert på banksjef Jensen råd ble den ordlyd på rentebestemmelsen som nå er omtvistet, inntatt i avtalens punkt 7. Selv om det var Arkens forslag til ordlyd, basert på banksjefens råd, som ble inntatt i avtalen, må det ved avtaletolkingen legges mer vekt på at det var boligbyggelaget som ønsket en bestemmelse som ga laget rett til betalingsutsettelse. Det vil virke urimelig om Arken AS skal tape på å ha foreslått utformingen av en bestemmelse som det var i boligbyggelagets interesse å få med i avtalen. Dette forhold må åpenbart lede til at den uenighet som har oppstått ved praktiseringen av bestemmelsen, ikke kan brukes mot Arken AS.
Det er ikke riktig at Arken AS til enhver tid har hatt lavere rente enn bankens første prioritets boliglånsrente. Det viser seg nå, ved en etterkalkyle, at Arken AS vil få et rentetap på ca 60.000 kroner dersom byrettens dom blir stadfestet.
Ved uenighet om forståelsen av avtalen må det legges til grunn som tolkningsprinsipp hva som ligger i riktig og vedtatt språkbruk, jf Rt-1980-84. I dette tilfellet må det være rimelig og fornuftig at Arken AS skal få sine kostnader dekket og ikke tape på rentebestemmelsen. Et viktig utgangspunkt for Arken AS var at selskapet i det minste skulle få dekket sine utgifter og ikke bli skadelidende.
Arken AS har nedlagt slik påstand:
1. Halden Boligbyggelag dømmes til å betale Arken AS kr 263.560 med tillegg av 12% rente fra og med 01.10.1999 og til betaling skjer.
2. Halden Boligbyggelag dømmes til å betale Arken AS sakens omkostninger for begge retter med tillegg av 12% rente p.a. fra forfall og til betaling skjer.
Ankemotparten, Halden Boligbyggelag, har i hovedsak gjort gjeldende:
Halden byretts dom er riktig. Dommen er bygget på korrekt bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Det var Arken AS som henvendte seg til banksjef Pål Jensen for å få en klar renteklausul. Banksjefen la til grunn at Arken AS ønsket sine faktiske rentekostnader dekket, i tillegg til renter av den egenkapital som lå i prosjektet. Han mente renten for første prioritets boliglån, innenfor 60% av sikkerheten, ville gi Arken AS full rentedekning. Som banksjef i den bank hvor Arken AS hadde sitt byggelån hadde han god oversikt over selskapets renteforpliktelser overfor banken. Det kan ikke herske tvil om at banksjefen mente at bankens «flaggrente» renten for første prioritets boliglån innen for 60% sikkerhet skulle legges til grunn i avtalens punkt 7. Det er et faktum at det var dette han mente med sitt forslag til ordlyd, og Arken AS må ha forstått dette på samme måte. I alle fall burde selskapet ha forstått ordlyden slik. Selskapet burde også forstått at når banksjefen mente at den bestemmelsen han foreslo var klar og udiskutabel, var det fordi han ga anvisning på bankens «flaggrente». Opplysning om denne rentesats kan fåes ved henvendelse til bankens skrankepersonale til enhver tid.
Boligbyggelaget, for sitt vedkommende, gikk med på rentebestemmelsen fordi den ga anvisning på Sparebankens NORs billigste rente, «flaggrenten». Dersom Arken AS ved avtaleinngåelsen hadde krevd en høyere rentesats enn «flaggrenten», ville boligbyggelaget ha skaffet seg nødvendig mellomfinansiering frem til konverteringen i Husbanken på annet hold.
Det er heller ikke sannsynliggjort at Arken AS vil tape på den 60% boliglånsrente som er lagt til grunn i byrettens dom. I lange perioder har Arken AS på grunn av sitt kundeforhold kunnet forhandle seg til billigere lånerente enn den offisielle. Dette må også antas å ha vært tilfelle i perioden juli/oktober 1999. Det må også tas hensyn til at betalingsutsettelsen frem til 1 oktober 1999 ikke innebar noen som helst risiko for Arken AS. For det første forelå konverteringstilsagn fra Husbanken, og for det annet hadde selskapet grunnbokshjemmel til eiendommen frem til 1 oktober 1999.
Som fortolkningsmoment må det særlig legges vekt på det ikke var formålet med rentebestemmelsen at Arken AS skulle tjene på denne. Det bør være rimelighet og balanse i avtaleforholdet, og dette tilsier at «flaggrenten» legges til grunn som avtalt mellom partene. I den grad det kan reises tvil om forståelsen av rentebestemmelsen, bør den uklarhet som er grunnlag for tvilen gå ut over Arken AS. Det var selskapet som foreslo den valgte ordlyden i avtalens punkt 7.
Boligbyggelaget har innbetalt 2.000 kroner som fremgår av byrettens domsslutning punkt 1, og det påstås derfor full frifinnelse.
Halden Boligbyggelag har nedlagt slik påstand:
Halden Boligbyggelag frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre frem. Retten er enig i byrettens domsresultat, og kan også i det alt vesentlige slutte seg til byrettens domsgrunner.
Under henvisning til ankende parts anførsler under ankeforhandlingen, noen av dem var nye for lagmannsretten, vil lagmannsretten videre bemerke:
Lagmannsretten finner godtgjort at formålet med den omtvistede rentebestemmelsen var at Arken AS skulle få dekket sine faktiske rentekostander på byggelånet i Sparebanken NOR, og dessuten skulle sikres renter på selskapets egenkapital som var nedlagt i prosjektet. Det legges etter bevisførselen til grunn at det bare er byggelånet i Sparebanken NOR som kommer i betraktning når det gjelder prosjektlån.
Styreformann og daglig leder i Arken AS, Rolf Olsen, har under ankeforhandlingen forklart at selskapet også hadde andre lån enn byggelånet som finansierte prosjektet, og har henvist til et lån i Berg Sparebank på 12 millioner kroner. Lånets størrelse og rentesats er imidlertid ikke dokumentert. Det er heller ikke opplysninger om i hvilken grad lånet, helt eller delvis, vedkommer prosjektet som finansiert egenkapital. I mangel av dokumenterte opplysninger om dette lån, må det legges avgjørende vekt på at Halden Boligbyggelags prosessfullmektig, under saksforberedelsen for lagmannsretten, provoserte fremlagt dokumenterbare opplysninger om Arken AS faktiske lånekostnader knyttet til prosjektet. Arken fremla, som svar på dette, en oppgave over beregnede renter av byggelånet i Sparebanken NOR. Det ble opplyst at selskapet ikke hadde andre lån i banken i det aktuelle tidsrom. Dersom selskapet hadde andre renteutgifter på prosjektet som selskapet mener må komme i betraktning i vurderingen av saken, burde opplysninger om slike utgifter åpenbart vært gitt på dette tidspunkt. Når dette ikke ble gjort, har selskapet unndratt motparten muligheten for å ta stilling til lånets relevans for saken under saksforberedelsen, herunder muligheten for å fremlegge motbevis. Dette vil være i strid med grunnleggende partsrettigheter i prosessen. Lagmannsretten finner derfor å måtte se bort fra Rolf Olsens udokumenterte opplysninger under ankeforhandlingen, om et lån i Berg Sparebank som vedkommende saken.
Rolf Olsen har videre opplyst under ankeforhandlingen at Arken AS vil tape ca 60.000 kroner i renter, dersom byrettens dom blir stående. Heller ikke denne opplysning er dokumentert, og den har ikke vært gjenstand for kontradiktorisk behandling under saksforberedelsen for lagmannsretten. Retten finner heller ikke at opplysningen er sannsynliggjort under bevisførselen. Byggmester Stein Johnsen opplyste i sin forklaring at prosjektet, inklusiv renteutgifter frem til 1 juli 1999, ga Arken AS et regnskapsmessig overskudd på ca seks og en halv million kroner. Banksjef (tidligere) Pål Jensen opplyste at han var sikker på at med sitt forslag om å benytte «flaggrenten» ville Arken AS til enhver tid være dekket 100% for sine renteutgifter i banken. Han viste her til at Arken, som storkunde, hadde gunstigere lånebetingelser enn mindre låntagere. De renteoppgaver som er fremlagt for lagmannsretten bekrefter dette forhold, selv om det er noe uklarhet om hvilken rentesats som banken faktisk benyttet for byggelånet etter sommeren 1999. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Arken AS ikke har lidt noe rentetap, og at de hensyn som var viktige for selskapet ved utformingen av avtalens punkt 7, er blitt oppfylt ved den rentesats som er lagt til grunn i byrettens dom.
Avtalens punkt 7 må etter lagmannsrettens mening ses på bakgrunn av at ordlyden ble valgt av ankende parts rådgiver. Det finnes godtgjort at ankemotparten straks forsto ordlyden slik banksjef Jensen hadde ment, at det var «flaggrenten» som skulle benyttes for hele lånebeløpet. Hvorvidt Arken AS forsto, eller burde forstått, hva banksjef Jensen mente, finner lagmannsretten det ikke nødvendig å ta endelig stilling til. I tråd med hevdvunnen avtaletolking bør ansvaret for den uklarhet som har oppstått, i det vesentlige legges på den part som førte bestemmelsen i pennen. Selskapet burde ha sørget for en ytterligere presisering av den avtaletekst som selskapet selv foreslo. Når dette ikke ble gjort er ankende part nærmest til å bære risikoen for den uklarhet som er oppstått om forståelsen av bestemmelsen. Dette må gjelde selv om det var i boligbyggelagets interesse at laget fikk en tre måneders betalingsutsettelse.
Som det fremgår foran har lagmannsretten funnet det godtgjort at rentebestemmelsen, slik byretten har forstått den, har oppfylt de hensyn Arken AS opprinnelig ønsket ivaretatt med bestemmelsen. Domsresultatet gir da, etter lagmannsrettens syn, god balanse i avtaleforholdet mellom partene.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har ikke ført frem, og ankende part bør i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd dekke motpartens saksomkostninger for lagmannsretten, idet ingen særlige omstendigheter finnes som bør frita ham for erstatningsplikten. Advokat Knut Njøs har fremlagt omkostningsoppgave, der salæret utgjør 22.000 kroner. I tillegg kreves dekket utlegg med 1 500 kroner. Omkostningsoppgaven legges til grunn for avgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arken AS til Halden Boligbyggelag 23.500 -tjuetretusenfemhundre- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.