LB-2000-2994
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-26 |
| Publisert: | LB-2000-02994 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 00-00912 A/76 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02994 K/04. |
| Parter: | Kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Siv Bjørklid). Kjæremotpart: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokatfullmektig Ronny Lund). |
| Forfatter: | Lagdommer Egil F. Jensen. Lagdommer Sveinung Koslung. Lagdommer Lars Jorkjend |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §7, Tvistemålsloven (1915) §93, §38, §51, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder spørsmål om søksmål etter oppsigelse i husleieforhold er reist innen fristen på 30 dager i husleieloven av 1939 §7 tredje ledd, jf §38.
I henhold til kontrakt inngått i 1991 har A leiet en leilighet av Oslo kommune med adresse - - plass 11. I den senere tid har kommunen reist spørsmål om A selv bebor leiligheten og om det i tilfelle foreligger et ulovlig fremleieforhold. Dette ble tatt opp i et skriv fra kommunen v/Boligbedriften av 3. november 1999 der det avslutningsvis opplyses at oppsigelse vil bli vurdert om det ikke kommer svar innen to uker. A og hans niese B tok avstand fra mistanken i brev av henholdsvis 17. og 22. november 1999 der det fremgår at A på denne tiden befant seg i Marokko. Den 2. desember kom A til Boligbedriftens kontor. Dagen etter ble det foretatt en inspeksjon av leiligheten som i følge kommunen avdekket bordellvirksomhet. Den 6. desember 1999 sendte kommunen oppsigelse av husleieforholdet grunngitt med ulovlig fremleie og ulovlig forretningsvirksomhet. Samtidig ble det gjort oppmerksom på muligheten for å reise søksmål med frist 30 dager etter husleieloven §7.
Partene er enige om at oppsigelsesbrevet ankom - - plass 11 den 8. desember. A har opplyst at han på dette tidspunkt oppholdt seg i Den Dominikanske republikk. Han har videre forklart at han hadde fått flere personer til å se til leiligheten og hente post. Først i begynnelsen av januar fikk han imidlertid beskjed om oppsigelsen, og han reiste da tilbake og ankom Norge den 19. januar. Stevning til Oslo byrett ble uttatt den 25. januar 2000. I tilsvaret nedla kommunen prinsipalt påstand om avvisning fordi fristen for å reise søksmål var oversittet. Oslo byrett avsa den 27. mars 2000 kjennelse med slik slutning:
1. Saken avvises.
2. A betaler saksomkostninger til Oslo kommune med 3.200 -tretusentohundre- kroner, innen 2 -to- uker fra kjennelsens forkynnelse.
Etter kjæremål fra A opphevet lagmannsretten ved kjennelse av 31. mai 2000 byrettens avgjørelse på grunn av saksbehandlingsfeil. Partene fikk deretter anledning til å uttale seg. Oslo byrett traff så den 15. august 2000 ny kjennelse med slik slutning:
1. Saken avvises.
2. A betaler saksomkostninger til Oslo kommune med 6.800 -sekstusenåttehundre- kroner, innen 2 -to- uker fra kjennelsens forkynnelse.
Om sakens nærmere enkeltheter vises til de omtalte kjennelser og lagmannsrettens merknader nedenfor.
A har rettidig påkjært kjennelsen til lagmannsretten på grunn av uriktig lovanvendelse. Subsidiært gjøres gjeldende at avgjørelsen, som i følge A er basert på rene bevisvurderinger, ikke skulle vært tatt før det var avholdt muntlig forhandling. Kommunen har inngitt tilsvar.
Den kjærende part - A - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:
Den 6. desember 1999, samme dag oppsigelsen ble skrevet, reiste A til Den Dominikanske republikk for å tilbringe vinteren der. I tidligere samtale med kommunen hadde han fortalt at han ikke ville ha fast adresse der, og at han heller ikke ville være tilgjengelig på telefon. Han hadde imidlertid alliert seg med et par venner og familie i Norge som skulle se etter leiligheten og ta inn posten. Kommunen sa ved samme anledning ikke noe om oppsigelse eller frist for søksmål.
Oppsigelsen har ligget i postkassen fra 8. desember 1999. Trolig ble brevet hentet senest 20. desember, men kontakt med A ble ikke opprettet før han ringte til Norge en av de aller første dagene i januar. Deretter bestilte han flybillett så raskt som mulig. A fikk ikke kunnskap om oppsigelsen før i begynnelsen av januar. Først da begynte søksmålsfristen å løpe.
Byrettens avgjørelse bygger på en vurdering av faktum som forutsetter at den hører As egen forklaring om forholdene knyttet til henting av posten og hans mulighet for å kontakte Norge fra Den Dominikanske republikk. Følgelig skulle det ha vært avholdt muntlig forhandling.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt:
1. Saken fremmes.
Subsidiært:
1. Oslo byretts kjennelse oppheves og hjemsendes til ny behandling.
I begge tilfeller:
2. A tilkjennes sakens omkostninger.
Kjæremotparten - Oslo kommune - slutter seg i det vesentlige til byrettens begrunnelse og viser til tidligere fremsatte anførsler. I tillegg fremholdes i hovedtrekk:
Beslutningen om oppsigelse ble først tatt etter kontroll den 3. desember 1999. I tidligere møte var A konfrontert med mistanken om ulovlig fremleie og næringsvirksomhet. Han ble også informert om at det ville bli foretatt kontroller, og han må ha forstått at fortsatt mislighold kunne føre til oppsigelse av leieavtalen.
A må ta risikoen med hensyn til om hans hjelpere handlet som forutsatt. Det samme gjelder eventuelle kommunikasjonsproblemer mellom Norge og Den Dominikanske republikk.
Spørsmål om å avvise en sak kan behandles skriftlig etter tvistemålsloven §93. Slik beslutning kan etter tredje ledd ikke påkjæres. For øvrig fikk partene anledning til å fremstille saken før byretten tok den opp til ny behandling.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. A dekker Oslo kommunes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Lagmannsretten bemerker:
Begge parter har omtalt et møte som A hadde med Boligetaten høsten 1999. Det er enighet om at et slikt møte har funnet sted, og det har vært opplyst at møtet ble avholdt 3. november. Etter henvendelse fra retten har kommunens prosessfullmektig meddelt pr. telefon at partene i fellesskap har kommet frem til at møtet fant sted den 2. desember og ikke 3. november. Dette harmonerer med opplysningen i stevningen om at A var i Marokko fra slutten av oktober til slutten av november 1999.
De faktiske omstendigheter av betydning for spørsmålet om søksmålet er reist i rett tid, er etter hvert blitt forholdsvis godt avklart. Det kan nok være at partene på enkelte punkter har noe avvikende oppfatning av hva som har skjedd. Det kan også foreligge en viss bevistvil som ikke så lett lar seg avklare ut fra det foreliggende skriftlige materiale. Etter lagmannsrettens vurdering er denne mulige bevistvil imidlertid uten avgjørende betydning for det aktuelle tvistespørsmål. Følgelig er det ikke grunn for lagmannsretten til å gå nærmere inn på den kjærende parts anførsler om saksbehandlingsfeil eller behovet for muntlig forklaring. For lagmannsretten er det tilstrekkelig å konstatere at saken nå er tilstrekkelig opplyst og at kjæremålsinstansen har full overprøvingskompetanse.
Etter husleieloven av 1939 §7 tredje ledd har leietaker en frist på 30 dager for å reise søksmål om gyldigheten av en oppsigelse. Denne fristen løper fra mottakelsen av oppsigelsen. Som påpekt i lagmannsrettens kjennelse av 31. mai 2000 må oppsigelsen som hovedregel anses mottatt den dag den kommer frem til leierens bopel, i dette tilfellet den 8. desember 1999. Er leietakeren uten skyld i at han ikke blir kjent med meldingen, vil søksmålsfristen først begynne å løpe den dag han faktisk fikk eller burde ha fått kjennskap til oppsigelsen. I rettspraksis er videre lagt til grunn at utleieren må pålegges en handleplikt dersom han får rede på eller bør vite at leietakeren er ukjent med oppsigelsen. Det kan ikke gis oppreisning dersom søksmålsfristen oversittes, og søksmålet må i så fall avvises. Lagmannsretten viser i denne forbindelse blant annet til avgjørelsen i Rt-1988-579, Rt-1992-717 og Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 11. januar 1993. [LE-1992-02987].
Foreliggende opplysninger viser at A høsten 1999 var kjent med at kommunen hadde innledet undersøkelse med sikte på å klarlegge om det forelå brudd på leievilkårene, og at undersøkelsen kunne føre til oppsigelse. Han reiste imidlertid utenlands med det siktemål å være borte hele vinteren, og uten å være i stand til å gi kommunen opplysning om hvordan han kunne nås pr. post eller telefon i utlandet. I en slik situasjon måtte han ha et særlig ansvar for å innrette seg slik at meldinger sendt til hans boligadresse raskt ble videreformidlet på en forsvarlig måte. Lagmannsretten er på denne bakgrunn enig med byretten i at A ikke kan ha innrettet seg på en slik måte når budskapet i det brev som lå i hans postkasse 8. desember først nådde frem til ham i begynnelsen av januar. På den annen side hadde kommunen, som var kjent med at A hadde ordnet seg med hjelpere som skulle ta seg av posten, ingen grunn til å tro annet enn at dette ble gjort i tide.
Uten større vanskeligheter burde det etter lagmannsrettens vurdering vært mulig å få frem beskjed om oppsigelsen til A i Den Dominikanske republikk innen maksimum en uke fra 8. desember, det vil si rundt 15. desember. At As hjelpere eventuelt har sviktet sin oppgave, må A etter omstendighetene ta ansvaret for. Fristen for å reise søksmål løp følgelig ut 15. januar 2000. Stevning er uttatt den 25. januar 2000.
Byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste idet lagmannsretten også er enig i byrettens saksomkostningsavgjørelse som rettelig skal forankres i husleieloven §51 siste ledd, jf Schei «Tvistemålsloven» side 573. A har tapt saken i realiteten, og det er rimelig å ilegge ham saksomkostninger, også for lagmannsretten, som settes til kr 1.000 i samsvar med kommunens oppgave.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til Oslo kommune 1.000 -ettusen- kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, 1. punktum fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.