LB-2000-3653
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-09-17 |
| Publisert: | LB-2000-03653 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-07831 A/48 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03653 A/01. |
| Parter: | Ankende part: Robert Granerud (Prosessfullmektig: Advokat Stein Kleven). Motpart: Lille Kirkeholmen AS (Prosessfullmektig: Advokat Stig Hvinden). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Hein Eriksen, formann. Lagdommer Thore Rønning. Byrettsjustitiarius Bjørn Vesterdal |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Avtaleloven (1918) §6, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Avhendingslova (1992) §4-5, §7-2 |
Saken gjelder krav om erstatning for økonomisk tap som følge av angivelig brudd på avtale om kjøp av to fritidseiendommer.
Selskapet Lille Kirkeholmen AS la våren 1998 ut for salg gjennom Varden Eiendomsmegling AS ferieboliger beliggende på øya Lille Kirkeholmen i Kragerø. Byggeprosjektet omfattet i alt 60 ferieboliger med tilhørende båt- og badeplasser samt tennisbane.
Robert Granerud innga bud på to fritidseiendommer 27. mai 1998 - hver til pris kr 1.700.000. Lille Kirkeholmen AS aksepterte budet 9. juni 1998 på bestemte forutsetninger hvoretter det ble opplyst at partene ikke ville bli bundet før kjøpekontrakt var utferdiget og undertegnet. Utkast til kjøpekontrakt ble oversendt 25. juni 1998, men Granerud hadde på enkelte punkter innvendinger mot utkastet. Kontrakt ble derfor ikke undertegnet.
Lille Kirkeholmen AS fant etter hvert det nødvendig å endre prosjektet, og det ble i juli/august igangsatt arbeide for å gjennomføre dette. Ny bebyggelsesplan ble utarbeidet, og denne viste at fritidsboligene Granerud hadde inngitt bud på likevel ikke ville bli bygget, samt at det var foretatt andre vesentlige endringer. Granerud ble først orientert om dette ved meglers brev av 10. november 1998.
Partene drøftet situasjonen i etterfølgende møter og det ble utvekslet korrespondanse. Selger tilbød Granerud alternative fritidsboliger til samme pris, men han ville ikke akseptere dette. Granerud anførte at han ved meglers tidligere aksept hadde bindende avtale om kjøp av to fritidsboliger beskrevet i opprinnelig konsept. Han var imidlertid villig til å akseptere to andre typer boliger. Selger aksepterte imidlertid ikke Graneruds pristilbud, og han mente seg derfor berettiget til erstatning på grunnlag av misligholdt inngått avtale.
Partene ble ikke enige etter ytterligere brevveksling, og Granerud tok derfor ut stevning 23. august 1999 for Oslo byrett mot Lille Kirkeholmen AS med krav om erstatning begrenset oppad etter rettens skjønn til kr 1.100.000.
Oslo byrett avsa dom 6. oktober 2000 med slik domsslutning:
1. Lille Kirkeholmen AS v/styreleiaren blir frifunne.
2. Robert Granerud pliktar å betale kr 55.000 - femtifemtusen - i sakskostnader til Lille Kirkeholmen AS v/ styreleiaren innan 14 - fjorten - dagar frå forkynninga av denne dommen.
Granerud har inngitt rettidig ankeerklæring over dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeerklæringen gjelder avgjørelsens innhold, herunder byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Lille Kirkeholmen AS innga tilsvar og påstod seg frifunnet.
Ankeforhandlinger ble avholdt i Oslo tinghus 3. og 4. september 2001. Ankende part og fem vitner forklarte seg. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Sakens bakgrunn fremgår for øvrig av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Robert Granerud har i det vesentlige anført:
Det ble i juni måned 1998 inngått bindende avtale mellom Robert Granerud og Lille Kirkeholmen AS om å bygge og overskjøte to fritidsboliger betegnet som hus nr. 38 og 39 for kr 1.700.000 pr. hus eksklusive omkostninger med levering innen sommeren 1999. Lille Kirkeholmen AS har forsettlig misligholdt forpliktelsen. Selskapet omprosjekterte etter inngått avtale den planlagte feriebyen med sikte på å øke fortjenestepotensialet. Omprosjekteringen medførte at Graneruds hus nr. 38 og 39 ikke ville bli bygget, samt at det også ble foretatt andre vesentlige endringer. Prosjektet var derfor ikke så attraktivt som tidligere. Lille Kirkeholmen AS kunne således ikke oppfylle tidligere inngått avtale.
Robert Granerud kjøpte boligene for videresalg. Han mente opprinnelig prospekt var attraktivt, og at han ved videresalg ville hatt meget gode muligheter til økonomisk gevinst. Lille Kirkeholmen AS er erstatningsansvarlig for at dette ikke lot seg gjennomføre.
Robert Granerud underbygger anførselen om bindende avtale med at han fremsatte bud på fritidseiendommene 27. mai 1998 alene med det forbehold at «Byen» ble som vist på prospekt og på kart. Forbeholdet ble tatt for å sikre egne forutsetninger om beliggenhet og pris. Han var imidlertid innforstått med at det ville bli etterfølgende justeringer i prosjektet, men uten konsekvenser for prisen. Dette er vanlig ved kjøp av eiendom på prospekt. Lille Kirkholmen AS aksepterte tilbudet i 9. juni 1998.
Forbeholdet i aksepten om endringer var ikke annet enn det som en kjøper måtte forvente ved slike prosjekter. Graneruds bud var også basert på denne forutsetning, og det var naturlig at dette ble reflektert i etterfølgende kjøpekontrakt. Aksepten var derfor i samsvar med tilbudet.
Akseptbrevet opplyste at megler sannsynligvis i løpet av juni måned ville sende utkast til kjøpekontrakt straks de underliggende forutsetninger var avklart. Granerud mottok utkast ved oversendelse på telefax 25. juni 1998 hvoretter han kunne basere seg på at forutsetningene for inngåelse av avtale var oppfylt fra selgers side. Bindende avtale var derved inngått.
Kontraktsutkastet inneholdt forbehold om mindre endringer i pkt. 5.3, men dette var ikke annet enn videreføring av forbehold i aksepten, som allerede var akseptert av Granerud som vanlig ved slike prosjekter. Vesentlige endringer var Granerud beskyttet mot. Forbeholdet i pkt. 5. 2 om endringer som følge av fylkesmannens behandling var uaktuelt. Lille Kirkeholmen AS bekreftet derfor ved denne kontraktutsendelsen at tilbudet nå var akseptert med forpliktelse til å holde byggeprosjektet innen tidligere fastsatte hovedrammer i salgsprospektet.
Partene var pr. 25. juni 1998 enige om de essensielle og vesentlige spørsmål knyttet til hustype, beliggenhet, boareal og pris. At det gjenstod visse ting å avklare, forhindrer etter rettspraksis ikke at bindende avtale allerede forelå. Det vises til Rt-1987-1205 og Krüger, Kontraktsrett side 28. Det som nå gjenstod var bare justeringer i kontrakten hvoretter partene kunne formalisere avtalen ved underskrift av kjøpekontrakten.
Granerud har i sine brev 6. juli og 20. juli 1998 til megler opplyst at kontraktutkastet
måtte endres og suppleres på enkelte punkter. Dette forhold kan imidlertid ikke tilsi at han nå ikke ville stå ved tidligere avtale, og dette har Lille Kirkeholmen AS åpenbart vært klar over. Det vises til etterfølgende uttalelser fra direktør Espen Pay hos utbygger Naturbetong AS til avisen Varden i september 1998 om at ni boliger da var solgt - inkludert her var Graneruds to boliger. Megler har dessuten i to brev til Granerud fra 10. november og 8. desember 1998 vist til hans «kjøp av fritidsbolig nr. 38 og 39 på Kirkeholmen i Kragerø»
Granerud signaliserte i brev 20. juli 1998 kun elementer som kunne justeres innen rammen av forhandlinger eller ordinært kontraktmøte. Brevet kunne for en profesjonell utbygger ikke oppfattes som annet enn at man her stod foran en svært forsiktig kjøper, som i lys av usikkerheten ved å kjøpe fritidsbolig på prospekt, ville ha mest mulig sikkerhet før han skrev under. Lille Kirkeholmen AS burde tatt kontakt med Granerud for å få avklart disse forhold. Granerud er ikke kyndig i kontrakttolking, og hans brev bar derfor også preg av en delvis uriktig oppfatning av avtalens innhold. Innvendingene rokket uansett ikke ved tidligere avtale - noe som Lille Kirkeholmen AS åpenbart var klar over i det enighet, som allerede nevnt, forelå om de vesentlige spørsmål ved boligkjøpet.
Lille Kirkeholmen AS besluttet i løpet av juli/august 1998 - uten varsel til Granerud eller andre kjøpere - å omprosjektere ferieboligene for å ivareta sin egen økonomiske interesse i å øke etterspørselen og fortjenestepotensialet. Omprosjekteringen innebar som nevnt at hans boliger ikke ville bli bygget - noe som Granerud først ble klar over etter at han mottok meglers brev datert 10. november 1998. Lille Kirkeholmen AS tilbød alternative boliger, men Granerud fant ikke å kunne akseptere dette. Prosjektet var etter omprosjekteringen mindre attraktivt, og de aktuelle botilbud hadde dårligere beliggenhet.
Granerud var i lys av disse forhold berettiget til å fastholde at han hadde en bindende avtale om kjøp av to fritidsboliger i det tidligere prosjekt, og at han var berettiget til erstatning etter avhendingsloven §4-5 i det selger nå ikke var i stand til å oppfylle avtalen.
Granerud anfører at han har krav på å komme i samme økonomiske stilling som ved kontraktmessig oppfyllelse. Det var ut fra det opprinnelige prosjekts attraktive karakter sammenholdt med andre byggeprosjekter og påregnelig verdiutvikling sannsynlig at han høsten 1999/våren 2000 kunne ha videresolgt ferieboligene med betydelig gevinst - en gevinst på samlet kr 1.100.000 var ikke usannsynlig. Lagmannsretten må imidlertid avgjøre dette etter skjønn. Granerud bestrider at han har forsømt å avgrense tapet, jf. avhendingsloven §7-2. Han har søkt å begrense tapet ved å prøve å forhandle seg frem til en minnelig løsning med selger. Andre passende prosjekter var ikke tilgjengelig for investering.
Granerud la ned slik påstand:
1. Lille Kirkeholmen AS v/styrets formann dømmes til å betale til Robert Granerud en erstatning - begrenset oppad etter rettens skjønn - på kr 1.100.000 - kronerenmillionetthundretusen - med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 15.03.99 til betaling skjer.
2. Robert Granerud tilkjennes saksomkostninger for så vel byretten som lagmannsretten, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 14 dager etter dommens forkynnelse og til betaling skjer.
Lille Kirkeholmen AS har i det vesentlige anført:
Selskapet anfører prinsipalt at det ikke er inngått avtale om kjøp av to fritidsboliger. Kontrakt er ikke undertegnet av partene, og dette var en uttrykkelig forutsetning for selskapets aksept 9. juni 1998. Det er full anledning til å ta forbehold, selv for det tilfelle at vesentlige forhold i et mellomværende er avklart, jf. Lov og Rett 1995 - professor dr. juris Viggo Hagstrøm, Avtalebundethet ved forhandling i kommersielle forhold.
Selskapet anfører videre at det uansett ikke forelå enighet om hovedpunktene i den angivelige avtale - dette skal mye til ved kjøp av fast eiendom, jf. Rt-1985-1265. Granerud bekreftet for øvrig ved brev av 20. juli 1998 at han hadde innvendinger mot inngåelse av kontrakt i samsvar med kontraktutkastet, og han har senere ikke undertegnet kontrakt. Verken megler eller selger Lille Kirkeholmen AS har i ettertid opptrådt slik at kjøpet kan anses bekreftet. At selskapet ikke er bundet følger også av regelen i avtaleloven §6.
Lille Kirkeholmen AS anfører subsidiært at Granerud ikke har sannsynliggjort noe økonomisk tap, og han har i alle tilfelle forsømt å begrense sitt eventuelle tap i samsvar med avhendingsloven §7-2.
Lille Kirkeholmen AS la ned slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Lille Kirkeholmen AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra den av retten fastsatte oppfyllelsesfrist til betaling skjer.
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:
Lagmannsretten finner ikke grunnlag for at Granerud og Lille Kirkeholmen AS har inngått bindende avtale om kjøp av fritidsboliger. Han er således ikke berettiget til erstatning for et eventuelt økonomisk tap på dette grunnlag.
Lagmannsretten legger for sin vurdering til grunn at Granerud 27. mai 1998 fremsatte tilbud til Lille Kirkeholmen AS om å kjøpe to fritidsboliger for hver kr 1.700.000. Han tok forbehold om at «Byen» blir som vist i prospekt og på kart. Selgers akseptbrev 9. juni 1998 viser at tilbudet bare kunne aksepteres under bestemte forutsetninger - det siteres følgende fra brevet:
Fordi byggeprosjektet er i en startfase, og byggeentreprisen fremdeles ikke er ferdigforhandlet med detaljer i spesifikasjoner m.m., må selger ta forbehold om at det kan skje endringer i forhold til de opplysninger som hittil er gitt. Likeledes har man erfaring for at denne type prosjekt forutsetter en konkret tilpasning på stedet under byggesaken som kan bety endringer i forhold til spesifikasjoner og planer også etter at entreprisen er inngått. Av denne grunn vil den endelige kjøpekontrakt for boligene inneholde forbehold fra selgers side om spesifikasjoner og endelig utforming, både av fellesanlegg og boliger. B.l.a. kan dette innebære mindre endringer av angitt areal. Selger vil dog holde prosjektet innenfor de hovedrammer som er angitt.
Fordi selger må ta disse særskilte forbehold i kjøpekontrakten, anses ikke kjøpsavtale sluttet mellom partene før kjøpekontrakten er undertegnet av begge parter. Vi vil oversende utkast til kjøpekontrakt straks de underliggende forutsetninger er avklart, og vil da også komme tilbake til antatt tidspunkt for ferdigstillelse av de enkelte hus. - - - - - -
Megler oversendte som varslet kontraktutkast til Granerud over telefax 25. juni 1998. Han fikk senere 3. juli s.å. oversendt originale kjøpekontrakter og beskrivelser med anmodning om underskrift og retur. Granerud varslet i brev 6. juli 1998 om at det var «en del feil og uoverenskomster mellom beskrivelsen og kontrakten slik at jeg ber Dem om å gå igjennom papirene nøyere før Dere sender de ut.» Etter anmodning fra megler i brev datert 14. juli 1998 utdypet Granerud i brev 20. juli s.å. de feil og uoverensstemmelser som forelå.
Nærmere avklaring og forhandlinger mellom partene om i hvilken utstrekning disse skulle inntas i kjøpekontrakten skjedde imidlertid ikke. Lagmannsretten legger til grunn at dette sannsynligvis ikke ble gjennomført fordi selskapet i juli/august 1998 igangsatte arbeid med omprosjektering av feriebyen Lille Kirkeholmen, og at selskapet derfor ville avvente sluttforhandlinger med interessentene inntil resultatet av arbeidet var avklart.
Selskapet kan utvilsomt kritiseres for å ha igangsatt arbeidet og vente helt til 10. november 1998 med å informere Granerud. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at dette forhold får noen betydning i spørsmålet om det allerede, som anført av Granerud, forelå en bindende kjøpsavtale 25. juni 1998 mellom partene. Tvisten for lagmannsretten gjelder utelukkende dette spørsmål.
Lagmannsretten finner på dette grunnlag det klart at Lille Kirkeholmen AS ved oversendelsen av kjøpekontrakten 25. juni 1998 ikke endelig aksepterte Graneruds tilbud om kjøp av ferieboligene, og han kan således ikke høres med at det på dette tidspunkt ble inngått bindende avtale mellom partene.
Lagmannsretten viser til at selskapet i sitt akseptbrev 9. juni 1998 varslet om at bindende avtale ikke kunne anses sluttet mellom partene før kjøpekontrakten var undertegnet. Kontraktoversendelsen representerte således en videreføring av akseptbrevet hvoretter Granerud kunne påregne at gyldig avtale ville bli sluttet såfremt han undertegnet og returnerte kontrakten til selskapet for etterfølgende signatur. Granerud meddelte imidlertid i brev datert 20. juli 1998 at han hadde en rekke innvendinger til kontraktforslaget, og han undertegnet senere ikke kontrakten.
Granerud har derved ikke oppfylt forutsetningen i 9. juni-brevet om undertegnet kjøpekontrakt fra begge parter som betingelse for gyldig avtale. Partenes etterfølgende opptreden tilsier ingen annen vurdering av spørsmålet om avtale var inngått.
Lagmannsretten finner i lys av dette forhold det unødvendig å ta stilling til hvorvidt partene pr. 25. juni 1998 var enige om såvidt vesentlige forhold i sitt mellomværende at avtale kunne anses inngått uavhengig av kontrakt. Lille Kirkeholmen AS hadde åpenbart saklig grunnlag i det foreliggende prosjekt - selv om det i lys av Graneruds tilbud forelå enighet om vesentlige forhold - å stille som betingelse for endelig avtale at undertegnet avtale forelå. Lagmannsretten tilføyer at dette også var i Graneruds interesse, og det fremgår forutsetningsvis av hans brev 20. juli 1998 at han ikke anså seg som endelig bundet før omforenet kontrakt forelå.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste i det lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har etter dette vært forgjeves hvoretter Granerud, som den ankende part i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, må dekke Lille Kirkeholmen AS saksomkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier at han bør fritas for denne erstatningsplikten. Advokat Stig Hvinden har fremlagt saksomkostningsoppgave med krav om dekning av kr 69.704 som innbefatter kr 58.500 i salær, kr 10.104 i merverdiavgift og kr 1.100 i utlegg. Graneruds prosessfullmektig har ikke fremsatt innvendinger mot kravet som legges til grunn for lagmannsrettens omkostningsavgjørelse, jf. tvistemålsloven §176 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Oslo byretts dom stadfestes.
2. Robert Granerud betaler i saksomkostninger for lagmannsretten til Lille Kirkeholmen AS 69.704 - sekstinitusensyvhundreogfire - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd fra forfall til betaling skjer.