LB-2000-3775
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-02-02 |
| Publisert: | LB-2000-03775 |
| Stikkord: | Tinglysning, Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 00-07782 A/66 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03775 K/04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-2001-00457. |
| Parter: | Kjærende part: Turid og David Polfus (Prosessfullmektig: Advokat Hans Kristian Skarpholt). Kjæremotpart: 1. Bolico AS (Prosessfullmektig: H.r. advokat Jon Tenden). 2. Heart Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat Tor Eggesvik). |
| Forfatter: | Lagdommer Øystein Hermansen. Lagdommer Karin Stang. Lagdommer Brit Seim Jahre |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Husleieloven (1939), Eierseksjonsloven (1997) §14, Tvistemålsloven (1915) §176, §179, §180, §366, §367, Husleieloven (1939) §48 |
Saken gjelder tinglysning av stevning, jf tinglysningsloven §19.
Turid og David Polfus reiste sak mot Bolico AS og Heart Eiendom AS ved stevning til Oslo byrett den 13 september 2000. Det ble lagt ned påstand om at bestemmelsene i husleieloven av 1939 kap. 9 gjelder i leieforholdene mellom Polfus, Bolico AS og Heart Eiendom AS, og videre at Polfus «har krav på tilbud etter eierseksjonsloven §14 om kjøp av seksjon nr.1 i gnr. 29, bnr. 33.» Polfus framsatte også krav om tinglysing av stevningen på den aktuelle eiendom.
De saksøkte motsatte seg kravet om tinglysing.
Oslo byrett avsa kjennelse 4 oktober 2000, med slik slutning:
Stevning av 13. september 2000 fra Turid og David Polfus mot Bolico AS og Heart Eiendom AS - Oslo byretts sak 00-07782 A/66 - tinglyses ikke.
Avgjørelse om saksomkostninger utstår til den dom eller kjennelse som avslutter saken.
Sakens nærmere enkeltheter framgår av byrettens kjennelse.
Turid og David Polfus har påkjært byrettens kjennelse til lagmannsretten, og har lagt ned slik endelig påstand:
1. Stevning av 13. september 2000 fra Turid og Davis Polfus mot Bolico AS og Heart Eiendom AS - Oslo byretts sak 00-07782 A/66 - tinglyses på gnr. 29, bnr. 33, snr.1 og 3 - 8.
2. Bolico AS v/styrets formann Odd Morten Winger og Heart Eiendom AS v/styrets formann Terje Sydhagen dømmes til solidarisk å betale saksomkostninger til Turid og David Polfus i kjæremålssaken med kr 27.000,-.
Bolico AS har tatt til gjenmæle, og har lagt ned denne påstand:
Oslo byretts dom stadfestes.
Bolico AS tilkjennes saksomkostninger i kjæremålssaken, med kr 23.000.
Bolico AS har for øvrig gjort gjeldende at kjærende part neppe lenger har rettslig interesse i kjæremålet i relasjon til kravet om tinglysning av stevningen, noe som må forstås som et prinsipalt krav om at kjæremålet skal avvises.
Heart Eiendom AS har også tatt til gjenmæle, og har lagt ned slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse stadfestes.
2. Turid og David Polfus dømmes in solidum å erstatte Heart Eiendom AS sakens omkostninger for lagmannsretten.
De kjærende parter, Turid og David Polfus, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byretten har lagt til grunn feil rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Vilkårene for tinglysning av stevningen etter tinglysingsloven §19 foreligger.
Realiteten i leieforholdet mellom Polfus og Bolico AS var at Polfus ytet kreditt med kr 200.000 ved oppgivelsen av det tidligere leieforholdet i Skovvveien 10. Unnlatelsen av å betale tilbake vederlaget til Polfus straks etter utflytting, innebærer en kredittytelse til Bolico AS. Under enhver omstendighet har Polfus forskuddsbetalt husleie for ett år ved leieavtalen med Bolico, hvilket er i strid med de preseptoriske regler i husleieloven §11 tredje ledd annet punktum.
Kredittytelsen ble opprettholdt i forhold til Heart Eiendom AS, som overtok gjeldsansvaret for de resterende kr 92 000 da dette selskap overtok som ny eier. Heart Eiendom har ved sitt avtaleverk med Bolico medvirket til urettmesssig tilbakeholdelse av de resterende kr 92 000 tilhørende Polfus.
I realiteten foreligger det et leieforhold etter husleieloven av 1939 kapittel 9, Bortleie av boliger mot lån. Det har som konsekvens at Polfus hadde rett etter eierseksjonsloven §14 til å kjøpe vedkommende seksjon når seksjonering ble gjennomført.
Da eiendommen nå er reseksjonert, må tinglysningen også omfatte de nye seksjonene. De kjærende parters prosessfullmektig har forsøkt å kontakte angivelig ny eier av seksjonene 3 - 8, Finn Sand, men noen tilbakemelding er ikke gitt.
Kravet er tilstrekkelig sannsynliggjort. Nedad begrenses adgangen til tinglysing etter §19 til de sjikanøse søksmål, noe som dette søksmål ikke kan karakteriseres som.
Kjæremotpart nr 1, Bolico AS, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byrettens kjennelse er korrekt i resultat og i begrunnelse.
Leieavtalen av 2 januar 1999 er den eneste skriftlige leieavtale, og formaliserer den tidligere muntlige avtale om leie av Jarlsborgveien 8. Beløpet på kr 200.000 er et flyttevederlag vedrørende dette leieforhold, og har intet med fraflyttingen av Skovveien 10 å gjøre. Avtalen er ingen låneavtale.
Kjæremotpart nr 2, Heart Eiendom AS, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byrettens kjennelse er korrekt, både med hensyn til faktum og lovanvendelse.
Det er overhodet intet i avtaleforholdet mellom Heart Eiendom AS og Polfus som underbygger kjærende parts påstand om at beløpet på kr 200.000 var noe annet enn vederlag for å oppgi leieretten i Jarlsborgveien 8.
Heart Eiendom overtok aldri noen avtale om gjeldsovertakelse fra Bolico, men inngikk en selvstendig avtale med Polfus, som en ren tilleggsavtale til leieavtalen. Heart Eiendom og Polfus avtalte et flyttevederlag på kr 92.000. Dette vederlag skulle utbetales ved leieforholdets utløp, med fradrag for kr 6.000 for hver måned som gikk av leieforholdet. Dette skjedde fordi Heart Eiendom ønsket leiligheten ledig. At det ble inngått en avtale om leie ut over 1 oktober 1999 skyldtes et sterkt ønske fra Polfus' side. Noen avtale om motregning i husleie var aldri avtalt. Konsekvensen av at Polfus ikke aksepterer avtalen, er at de ikke kan påberope seg den.
Flyttevederlaget kan ikke anses som noen kredittytelse. Det er for øvrig svært vanlig i husleietvister at leietaker får et beløp for å fraflytte. Kravet fra Polfus er ikke sannsynliggjort. Det vises bl a til Oslo namsretts kjennelse 5 desember 2000 i utkastelsessaken.
Lagmannsretten bemerker:
I stevningen er det bl a lagt ned påstand om at Polfus har krav på tilbud etter eierseksjonsloven §14 om kjøp av seksjon nr 1 i gnr 29 bnr 33. Det var denne eiendom Polfus bebodde da seksjoneringen ble gjennomført i mars 1999, idet de hadde vært leietakere fra oktober 1998, med Bolico AS som utleier. Deler av seksjonen, innbefattet den del som Polfus bebodde, ble etter det opplyste solgt av Bolico AS til Heart Eiendom AS, med overtakelsesdato 1 oktober 1999. Det har nylig skjedd reseksjonering, ved at den tidligere seksjon 1 er oppdelt i 7 seksjoner - seksjon 1 samt seksjonene 3 - 8 . Påstanden fra Polfus er på denne bakgrunn under behandlingen av kjæremålssaken endret til å gjelde alle disse 7 seksjonene. Det er således et annet objekt det nå begjæres tinglysing i enn det stevningen formelt gjelder, og «gamle» seksjon 1 er ikke identisk med «seksjon 1», slik den nå er etter reseksjoneringen. Det har for øvrig skjedd eierskifte, ved at seksjonene nr 3 - 8 i følge prosesskrift 15 januar 2001 fra kjæremotpart nr 1, er overskjøtet til Finn Sand. Det er ikke opplyst om overdragelsen til Sand er tinglyst.
Reseksjoneringen og eiendomsoverdragelsen reiser flere prosessuelle spørsmål. Kjæremålssaken gjelder spørsmål om tinglysing i en annen gjenstand enn for byretten, og det kan reises spørsmål om Polfus har rettslig interesse i å opprettholde kjæremålet, jf at «gamle» seksjon 1 ikke lenger består som en enhet. En slik påstandsendring som kjærende part har gjort mht. å kreve tinglysing i de nye seksjonene, kan ikke uten videre skje i en kjæremålssak. Det vises til at tvistemålsloven §366 - §367 ikke kommer til direkte anvendelse i kjæremålssaker, jf Rt-1995-1142. Det vises ellers til at den person som nå skal være eier av seksjon nr 3 - 8, ikke er trukket inn som part i saken. Dette siste er likevel neppe en prosessuell nødvendighet, jf Ot.prp.nr.9 for 1935 s 34 annen spalte nederst. Da lagmannsretten er kommet til at kravet om tinglysing uansett ikke kan føre fram, tar lagmannsretten ikke uttrykkelig standpunkt til det mer tvilsomme avvisningsspørsmålet.
Etter tinglysingsloven §19 kan retten beslutte å tinglyse en stevning eller deler av denne dersom søksmålet gjelder rettighet over fast eiendom. For tinglysing må det kreves at saksøkeren sannsynliggjør sitt krav. Kravet til sannsynliggjøring går lenger enn til å dokumentere at søksmålet ikke er sjikanøst. Dersom det framstår som en rimelig mulighet for at søksmålet vil vinne fram, og det ellers foreligger forhold som saklig taler for at saksøkeren bør få stevningen tinglyst, må retten etter en samlet og konkret vurdering kunne tillate tinglysning.
I videre utstrekning kan det være aktuelt å tillate tinglysing mot sikkerhetsstillelse, jf Rt-1991-652. Lagmannsretten forstår imidlertid de kjærende parter slik at det ikke er aktuelt å stille sikkerhet i nærværende sak. Det vises til at det avslutningsvis i kjæremålserklæringen er uttalt at byrettens bemerkninger om sikkerhetssstillelse medfører riktighet. Etter omstendighetene anser lagmannsretten det uaktuelt å tillate tinglysing mot sikkerhetsstillelse. Det avgjørende for tinglysningsspørsmålet blir således om kravet er tilstrekkelig sannsynliggjort.
Polfus hevder at de i forhold til motpartene har leieavtale som reguleres av husleieloven av 1939 kapittel 9, dvs at det gjelder bortleie av bolig mot lån. Reglene i den gamle husleieloven kapittel 9 gjelder fortsatt for avtaler som er inngått før husleieloven av 26 mars 1999 trådte i kraft 1 januar 2000, jf §13-2 siste ledd i den nye loven. Dersom Polfus' leieavtale omfattes av kapittel 9, innebærer det at leieavtalen sikret Polfus en uoppsigelig leierett i minst 5 år, jf husleieloven §48. Leieforholdet ville derved medføre at Polfus hadde rett til kjøp av vedkommende seksjon da seksjoneringen skjedde, jf eierseksjonsloven §14.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det i denne saken ikke er sannsynliggjort å foreligge noen leieavtale som faller inn under reglene om bortleie av boliger mot lån. Lagmannsretten slutter seg i det alt vesentlige til byrettens begrunnelse.
Den skriftlige leieavtale av 2 januar 1999 mellom Polfus og Bolico AS framstår som formalisering av tidligere inngått avtale. Ordlyden tyder ikke på at det tidligere er inngått noen skriftlig avtale mellom partene, og det er heller ikke sannsynliggjort på annen måte at skriftlig leieavtale var inngått tidligere. Avtalen av 2 januar 1999 kan vanskelig forstås på annen måte enn at beløpet på kr 200.000 var et vederlag for å oppgi leieretten i Jarlsborgveien 8 på et visst tidspunkt, og lagmannsretten kan ikke se at det som er anført fra de kjærende parter sannsynliggjør at ytelsen reelt må ses som lån i relasjon til reglene i husleieloven kapittel 9. Lagmannsretten kan heller ikke se at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at avtaleforholdet mellom Heart Eiendom AS og Polfus reelt er en avtale om leie mot lån. Også i dette forholdet er det etter de foreliggende opplysninger grunn til å se avtalen om vederlaget som en flyttegodtgjøring. Anførslene fra Polfus i kjæremålsaken endrer ikke dette.
Lagmannsretten kan som byretten ikke se at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at Polfus har kjøperett til seksjonene etter eierseksjonsloven §14, og byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Ingen av partene har angrepet byrettens avgjørelse om å utsette omkostningsavgjørelsen i medhold av tvistemålsloven §179 første ledd tredje punktum.
Kjæremålet har vært forgjeves. Turid og David Polfus pålegges å erstatte kjæremotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier unntak. Advokat Jon Tenden har på vegne av Bolico AS framsatt krav på kr 23 000, mens advokat Tor Eggesvik har fremmet krav på kr 21 000 på vegne av Heart Eiendom AS. Kravene er høye. Imidlertid har de kjærende parter lagt saken meget bredt an, og dette må antas å ha medført forholdsvis omfattende arbeid fra kjæremotpartenes side. Det bemerkes også at prosessfullmektigen for de kjærende parter selv har framsatt krav på kr 27 000. Etter omstendighetene aksepteres kjæremotpartenes krav som «nødvendige utgifter», jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Turid og David Polfus i fellesskap til Bolico AS 23.000 -tjuetretusen- kroner og til Heart Eiendom AS 21.000 -tjueentusen- kroner, innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.