LB-2000-3831

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-03-04
Publisert:	LB-2000-03831
Stikkord:	Sivilprosess, Husleierett, Anke over rettsforlik, Delvis opphevelse
Sammendrag:
Saksgang:	Ytre Follo herredsrett Nr 00-00329A - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03831 A/01 og LB-2001-02167 A/01.
Parter:	Ankende parter: A og B (Prosessfullmektig: Advokat Jo Frydenberg). Motpart nr. 1: C. Motpart nr. 2: X Eiendom AS v/styrets formann D (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Anders Lolland).
Forfatter:	Lagdommer Regine Ramm Bjerke, formann. Lagdommer Jan Hein Eriksen. Lagdommer Thore Rønning. Meddommere
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §286, Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1999) §3-1, §3-7, §174, §180, §285, §287, §339, §65, §99, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Gjeldsordningsloven (1992), §1-1, §1-2, §10-5, §4-1, §9-5, §9-8

Saken gjelder anke over rettsforlik, eventuelt også pådømmelse av de krav saken gjelder, jf. tvistemålsloven §286 annet ledd sammenholdt med §287 annet ledd.

Ektefellene A og B ervervet i 1981 boligeiendommen - - veien 15 gnr. 28 bnr. 5, gnr. 27 bnr. 30 og bnr. 21 i Vestby. Ektefellene fikk økonomiske problemer. Etter det opplyste søkte de forgjeves flere ganger om gjeldsforhandling etter gjeldsordningsloven. - - veien 15 ble solgt på tvangsauksjon til DnB Boligkreditt AS. Ved kjøpekontrakt av 20. november 1995 solgte DnB eiendommen til ankemotparten C for kr 675.000. C var en bekjent av de ankende parter; hennes samboer D var kollega av B. Salgssummen var i samsvar med en takst avgitt 18. oktober 1994. I taksten fremkommer verdien etter at det er gjort fradrag på kr 775.000 for utidsmessighet, elde, vedlikeholdsmangler og gjenstående arbeider. Tvangssalgsskjøte ble utstedt 5. januar 1996.

Kjøpet ble finansiert ved at C tok opp et lån på kr 475.000 i Sparebanken Nor med første prioritets pant i eiendommen og med selvskyldnerkausjon fra Ds far. Videre tok de ankende parter opp et etableringslån på kr 200.000 i Husbanken gjennom Vestby kommune. Dette lånet ble ydet mot pant i - - veien 15 og sidesikkerhet i en eiendom som tilhørte Ds far. Pantobligasjonen ble undertegnet av C som hjemmelshaver.

Partene inngikk husleiekontrakt datert 2. november 1995 mellom C som eier og A og B som leietakere. Kontrakten er opprettet på standardformular, med tilføyelser som etter det opplyste er utformet av B. Den månedlige leie er satt til kr 2.500. Under «Særlige bestemmelser» i husleiekontraktens §17 er det tatt inn følgende:

1: Alle forsikringer og kommunale avgifter betales av utleier.

2: Dersom leieforholdet opphører forplikter leietakerne seg til å la innskuddet på kr 200.000,- beholdes i boligen i min. 5 år framover.

Ved brev av 6. april 2000 til de ankende parter sa C opp husleieavtalen. Oppsigelsen ble begrunnet med rehabilitering og istandsetting av boligen, samt med at eiendommen skulle selges.

A og B tok 26. mai 2000 ut stevning mot C ved Ytre Follo herredsrett med krav om å være rette eiere av - - veien 15. De hevdet at partene i 1995 hadde avtalt at A og B skulle være reelle eiere, og at husleiekontrakten av 2. november 1995 var proforma. I prosesskrift av 20. september 2000 nedla de subsidiær påstand om livsvarig bruks- og borett til eiendommen. A og B bestred oppsigelsens gyldighet, og C brakte oppsigelsens gyldighet inn for Ytre Follo herredsrett ved stevning av 1. august 2000.

Den 21. september 2000 inngikk partene slikt rettsforlik ved Ytre Follo herredsrett:

1. C er rette eier av - - veien 15, gnr 28 bnr 5 og gnr 27 bnr 21 og 30, alle i Vestby kommune.

2. B og A har rett til å leie ovennevnte eiendom til 30.08.2013. I leieperioden kan leieforholdet ikke sies opp fra utleiers side. Leietakerne kan si opp leiekontrakten i leieperioden med 3 måneders oppsigelsesfrist. Leietakerne fraskriver seg da ethvert krav på vederlag for påkostninger.

Leiekontrakten er personlig og kan ikke overdras.

3. B og A forplikter seg til å utføre de nedenfornevnte arbeider innen de der satte frister. Brudd på dette, herunder tidsfristene, er i ethvert henseende å anse som vesentlig mislighold av leieforholdet som kan lede til oppsigelse/utkastelse:

A. Bad: Montere boblebad, armatur, WC, bidé, 2 servanter og oppsett av marmorfliser.

Skal være ferdig: 30.06.2001

B. Kjøkkenet: Mure peis med innebygget ovn samt sluttføre malerarbeider.

Ferdigstilles innen 01.10.2001.

C. Entre: Parkett eller fliser legges etter nærmere avtale, blyglassvinduer innsettes i dør mellom entre og stue, listverk skiftes og vegger males.

Ferdigstilles 31.12.2002.

D. Terrasse / inngangsparti: Trapp opp til inngangspartiet hellelegges, heller legges/ limes på terrasse samt himling.

Ferdigstilles 30.09.2003.

E. Soverom 1 etg: Gulv legges, skyvedør monteres i garderobe.

Ferdigstilles 31.03.2003.

F. Stue: Parkett legges, steinkant legges rundt peis.

Ferdigstilles senest 30.06.2004

G. Uthus: Støpe rampe, 1 vindu innsettes.

Ferdigstilles 30.09.2005.

H. Øvrige arbeider: Himling og maling av veranda 2. etg.

Ferdigstilles 30.09.2005.

I. Have/ uteområder: Skal være ordentlig til enhver tid og fremtre ryddig.

J. Innkjøp av materialer: C skaffer og bekoster følgende materialer: parkett, steinkant til peis, garderobeskyvedører, glass i dobbelt dør til entre, underlag til parkett, samt betong og armering til terrasse.

Skal fremskaffes 1 mnd etter at leietaker har bedt om det.

Resterende materialer er i huset eller fremskaffes for leietakers regning.

Utgifter til elektriker - når dette er påkrevet - skal bekostes av C, inntil kr 3.000,-. Overskytende bekostes av leietaker.

K. Alle ovenforstående arbeider skal utføres i tråd med gjeldende forskrifter og av akseptabel og normal standard.

Eventuelle uoverensstemmelser mellom partene om kvaliteten på arbeidet skal søkes avklart i minnelighet. Leietaker har rett til å utbedre eventuelle mangler.

4. B og A betaler en månedlig husleie på kr 5.500,-. Leien forfaller den 1. i hver måned, første gang 01.10.2000. Leien kan reguleres årlig i samsvar med økningen i konsumprisindeksen.

I tillegg til husleien dekker leietakerne kommunale utgifter, herunder tømming av septiktank. Dette gjelder dog ikke eventuelt pålegg om tilknytning til offentlig vann/ kloakk.

5. C kan for egen regning innrede og leie ut kjeller. Leietakers leierett til kjelleren opphører fra samme tidspunkt.

6. Dersom utleier eller hennes nærmeste ikke selv skal bebo eiendommen ved leieperiodens utløp, har B og A fortrinnsrett til å fortsette leieforholdet til markedsleie.

7. B og A trekker klage som er fremsatt for Bankklagenemnda.

8. Sak 00-00329 A og sak 00-00456 A for Ytre Follo herredsrett begjæres hevet som forlikt, idet hver av partene bærer sine egne omkostninger.

Forliket, som ble inngått under hovedforhandlingen i saken om eiendomsretten til boligen, omfattet som det fremgår av punkt 8 også husleiesaken. Forliket ble inngått før forhandlingene var påbegynt. Det er undertegnet av partene og deres advokater.

A og B har påanket rettsforliket til Borgarting lagmannsrett. Anken gjaldt saksbehandlingen og rettsforlikets innhold - at det var urimelig og i strid med ufravikelige lovbestemmelser. C har tatt til motmæle. Under saksforberedelsen for lagmannsretten - ved skjøte tinglyst 12. oktober 2001 - solgte C - - veien 15 til X Eiendom AS (heretter kalt X), som eies av C, og der D er styreleder. De ankende parter har ved prosesskrift av 4. februar 2002 trukket X inn i saken, jf. tvistemålsloven §65.

Lagmannsretten ble etter begjæring fra de ankende parter satt med to meddommere fra det alminnelige utvalg. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 12. og 13 februar 2002. Partene møtte og avga forklaring. For X møtte styrets leder D, som avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

De ankende parter, A og B, har i hovedsak gjort gjeldende:

Rettsforliket må oppheves etter regelene i tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 1 og 2.

Etter rettsforlikets punkt 3 og 4 annet ledd er de ankende parter i tillegg til den månedlige leie på kr 5 500 pålagt å bekoste og utføre omfattende arbeider på eiendommen, samt å betale kommunale avgifter og tømming av septiktank. Disse klausulene er i strid med husleieloven av 26. mars 1999 nr 17 §3-7 første ledd, jf. §3-1, og rettsforliket må derfor settes til side etter tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 1.

Videre må rettsforliket settes til side som stridende med avtaleloven §36, jf. tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 2 og Rt-1989-90.

Det er svært urimelig at de ankende parter ved rettsforliket måtte frasi seg eiendomsretten til - - veien 15. De ankende parter var reelle eiere av - - veien 15. Partene var venner og B og D var arbeidskamerater. Bakgrunnen for at C sto som formell hjemmelshaver, var at A og B ikke kunne stå som eiere når de søkte om gjeldsforhandling etter gjeldsordningsloven. Av samme grunn opprettet partene en proforma husleiekontrakt. A og B beklager at de ga uriktige opplysninger i forbindelse med gjeldsforhandlingssøknaden, men de hadde ikke noe annet valg hvis de skulle lykkes i å beholde eiendommen.

Partene inngikk muntlig avtale om at eiendommen skulle tilhøre de ankende parter med full bruks- og disposisjonsrett, men at eiendommen skulle tilfalle C ved lengstlevendes død. De ankende parter betalte alene salgsomkostningene ved tilbakekjøpet av eiendommen. Lånet på kr 200.000, som de ankende parter tok opp gjennom Vestby kommune, var et etableringslån fra Husbanken som gis til kjøp av bolig, og som ikke kan gis ved leie av bolig. Det bestrides at kommunen skal ha krevet å få fremlagt husleieavtalen i forbindelse med utbetaling av lånet. Avtalen mellom partene var videre at de ankende parter skulle betale renter og avdrag på så vel etableringslånet på kr 200.000 som på Cs lån på kr 475.000. C skulle anses å ha en andel i eiendommen så lenge lånet på kr 475.000 ikke var nedbetalt. De ankende parter skulle alene bekoste istandsettelse av eiendommen, samt betale brannforsikring og kommunale avgifter. De ankende parter nedtegnet det som var avtalt muntlig i to skriftlige avtaler, som ble levert D og C våren og sommeren 1996. Siden C allerede var hjemmelshaver, var det ikke nødvendig å opprette testament til fordel for C, slik det siste avtaleutkastet forutsetter. Til tross for gjentatte purringer skrev C aldri under på avtalene, men verken hun eller D protesterte noen gang mot avtalenes innhold.

I samsvar med avtalen har de ankende parter alene betalt renter på lånet på kr 200.000 frem til våren 2000, da ankemotparten - bak de ankende parters rygg - gjennom Ds selskap Våler eiendom + consult AS innfridde lånet. De ankende parter har videre frem til rettsforliket ved månedlige innbetalinger til C dekket hennes utgifter til renter og avdrag på lånet til Sparebanken Nor. Den månedlige innbetalingen var kr 3.738 i desember 1995 og øket etter hvert til kr 4.400. Innbetalingen økte i samsvar med de månedlige terminene på lånet. Pr. 31. desember 2001 var lånet nedbetalt til kr 396.035. I tillegg har de ankende parter ved månedlige innbetalinger til C - med varierende beløp - dekket hennes utgifter til kommunale avgifter og forsikringspremie. Fra 29. desember 1995 til 24. juni 2000 har de ankende parter betalt kr 293.310.

Fra 1995 og frem til rettsforliket har A og B dessuten foretatt betydelige påkostninger og vedlikehold på eiendommen. Det dreier seg om opparbeidelse av plen og bed, støping av blomsterkasser og inngangsparti, utvendig maling av hele huset, rensing av takrenner og skifting av taksten, innsetting av kjøkkenbenk og armatur på kjøkkenet, samt maling, tapetsering og skifte av gulvbelegg i alle rom. Det fremgår av OPAKs rapport av 9. mai 2001, sammenholdt med taksten av 18. oktober 1994, at påkostningene har medført en verdiøkning på kr 515.000. C på sin side har aldri oppfylt de forpliktelser som normalt påligger en huseier, bortsett fra at hun og D renset takrenner, klippet plen og ved en anledning malte noe av ytterveggene, et arbeid som for øvrig var av svært dårlig kvalitet. De ankende parter har oppført eiendommen i sine selvangivelser.

Under enhver omstendighet må C ha skjønt at de ankende parter oppfattet eiendommen som sin. De ankende parter stolte på C, og har i tillit til henne fortsatt å dekke renter og avdrag på Cs lån og foretatt arbeider og påkostninger på eiendommen. C har ved sin passivitet latt de ankende parter sveve i den tro at alt var greit, og hun har slik utnyttet de ankende parters villfarelse. På denne måte har hun fått ut minst kr 1.500.000 av en investering på kr 675.000.

Kvelden før hovedforhandlingen i herredsretten ble de ankende parter spurt av sin advokat om de var innstilt på å forlike saken. Det var de, men de var på ingen måte innstilt på å frasi seg eiendomsretten til boligen. Neste dag i retten ble de av sin advokat forevist Ytre Follo namsretts kjennelse av 8. juni 1999, som dommeren hadde fremskaffet. Kjennelsen avslo de ankende parters søknad om gjeldsforhandling etter gjeldsordningsloven. Av kjennelsen fremgår det at de ankende parter overfor namsretten hadde anført at C var eier av - - veien 15. De ankende parters daværende advokat var sint og anklaget dem for å ha ført ham bak lyset. Han meddelte at det var han alene som styrte de videre forhandlingene. De ankende parter var i sjokktilstand og fryktet å bli tvunget til å fraflytte eiendommen. De følte at de ikke hadde annet valg enn å undertegne på forliket. Det er riktig at dommeren gjorde dem oppmerksom på at rettsforliket har samme virkning som en rettskraftig dom. Derimot ble de ikke gjort oppmerksom på at rettsforlik i hovedsak ikke kan påankes.

Husleien er urimelig høy, jf. husleieloven §4-1. Leien ble ved rettsforliket øket fra kr 4.400 til kr 5.500 pr. måned. Leien fremstår som urimelig i lys av de vesentlige påkostninger de ankende parter hadde utført etter rettsforliket. Det må videre tas i betraktning at de ankende parter etter rettsforliket pålegges å bekoste og utføre vesentlige påkostnings- og vedlikeholdsarbeider i tillegg til den kontante husleie. Kostnadene ved de arbeider de ankende parter er pålagt å utføre er i OPAKs rapport av 14. juni 2001 beregnet til kr 260.000. Frem til 30. september 2005 blir således den reelle månedlige husleie på over kr 9.000, noe som er urimelig høyt for en eiendom som er langt fra ferdigstilt.

Rettsforliket må etter dette oppheves, og de ankende parter må gis medhold i sitt krav om å være rette eiere av - - veien 15. Subsidiært, dersom rettsforliket blir opphevet og de ankende parter ikke gis medhold i sitt krav om eiendomsrett, må oppsigelsen av de ankende parter settes til side etter husleieloven §9-8.

De ankende parter har nedlagt slik endelig påstand:

1. Rettsforlik av 21. september 2000 er ugyldig.

2. B og A er rette eiere av - - veien 15 i Vestby gnr 28 bnr 5 gnr 27 bnr 21 og 30 i Vestby kommune.

3. X Eiendom AS v/styrets formann tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen beskrevet under post 2 til B og A innen to uker etter forkynnelse av dommen.

Subsidiært:

Oppsigelsen kjennes ugyldig.

I alle tilfelle:

4. B og A tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotpartene, C og X Eiendom AS, har i hovedsak gjort gjeldende:

Rettsforliket er gyldig og kan ikke settes til side som urimelig etter avtaleloven §36.

C var reell eier av - - veien 15. Kjøpekontrakt, skjøte og lånet på kr 475.000 er opprettet i hennes navn. De ankende parters etableringslån på kr 200.000 ble i realiteten skaffet til veie av Cs samboer D med sidesikkerhet i hans fars eiendom. Lånet er dessuten innfridd av C/D. C har således betalt hele kjøpesummen på kr 675.000, og hun betalte alene omkostningene ved kjøpet. C ga de ankende parter klar beskjed om at hun ikke kunne akseptere de avtaleforslag som de ankende parter fremla i 1996. Det testament som er forutsatt i det siste utkastet, ble for øvrig aldri opprettet.

Leiekontrakten av 2. november 1995 var reell. Ingen av partene hadde spesiell juridisk kyndighet og formuleringen i leiekontrakten §17 er feilaktig. Beløpet på kr 200.000 har dels vært oppfattet som innskudd, dels som depositum. Det fremgår av Vestby kommunes brev av 31. oktober 1995 at kommunen var klar over at de ankende parter ikke skulle eie eiendommen. Kommunen krevet å få fremlagt leiekontrakten før utbetaling av etableringslånet på kr 200.000. De ankende parter har - frem til november 2001 - betalt normal husleie. Betaling av kr 293.910 over ca fem år gir en månedlig leie på ca kr 4.300. Grunnen til at husleie fra begynnelsen av ble betalt med et høyere beløp enn den skriftlig avtalte leie på kr 2.500 var at det ikke innkom noen leie fra den oppgitte leieboer i annen etasje, Toms Agenturer. I takst av 18. oktober 1994 er leien for dette leieforholdet oppgitt til kr 24.000 pr år. Det bestrides ikke at de ankende parter i tillegg til husleien betalte renter på lånet på kr 200.000. De har imidlertid ikke betalt avdrag på lånet, som var avdragsfritt frem til innfrielsen. C har selv betalt kommunale avgifter og forsikringspremie. Hun har oppført eiendommen i sine selvangivelser.

Det bestrides at de ankende parter fra 1995 frem til rettsforliket har tilført eiendommen påkostninger til en verdi av kr 515.000. Verdien av de arbeider de ankende parter etter egne partsforklaringer har utført på eiendommen i denne perioden kommer ikke opp i et slikt beløp. De ankende parter har ikke etterkommet Cs bevisprovokasjon i prosesskrift av 31. august 2001 om å fremlegge kvitteringer for de påståtte påkostningene. Det bestrides at de ankende parter har hatt særlige utlegg til materialer. Derimot bestrides ikke at de ankende parter har utført en del arbeider på eiendommen. Disse har de utført av eget tiltak. Også C har utført arbeider på eiendommen; hun og D har malt huset utvendig, tapetsert og teppebelagt stuen, ryddet på tomten og kjørt ut jord, samt klippet plener. Verdistigningen på eiendommen etter 1995 skyldes ellers alminnelig verdistigning, og at E 6 er blitt flyttet lengre vekk fra eiendommen. I taksten av 19. mai 1999 er forøvrig arealet uriktig oppgitt til 4,2 daa, mens rett areal er 2,7 daa. Taksten er dessuten uklar med hensyn til hvilke ikke utførte påkostninger som er medregnet i verdien.

Rettsforliket ble inngått etter relativt omfattende brevveksling mellom partene og saksforberedelse for herredsretten. Herredsretten avsa dessuten en kjennelse under saksforberedelsen. Da rettsforliket ble inngått, var de ankende parter kjent med at C/D hadde innfridd etableringslånet på kr 200.000, jf. Cs tilsvar av 20. juni 2000. Partene var bistått av advokater, og dommeren gjorde partene kjent med virkningene av et inngått rettsforlik.

Rettsforliket ga et rimelig resultat for de ankende parter. De oppnådde at leiekontrakten ble gjort meget langvarig; frem til 2013 med mulighet for fornyelse, jf. forlikets punkt 6. Den månedlige husleie på kr 5.500 er ikke urimelig for en bolig på 295 kvadratmeter med stor have. Leien på kr 5.500 tilsvarer for øvrig den leie som ble betalt på forlikstidspunktet på kr 4.400 med tillegg av et beløp tilsvarende de ankende parters tidligere renteutgifter på etableringslånet, som utgjorde ca kr 1.100 pr. måned.

At de ankende parter i tillegg til å betale husleie i rettsforliket påtok seg å utføre en del arbeider på eiendommen, medfører ikke at forliket blir urimelig. B ga selv i sin partsforklaring uttrykk for at han fant disse arbeidene nødvendige og ønskelige, og at han ikke fant omfanget urimelig. C ville ikke hatt noe i mot å utføre disse arbeidene selv, men de ankende parter ønsker ikke å slippe andre til på eiendommen. OPAKs rapport av 14. juni 2001, der kostnadene ved gjenstående arbeider er anslått til kr 260.000, omfatter flere arbeider enn de arbeider de ankende parter er pålagt i rettsforliket. Det må således gjøres fradrag for malerarbeider i annen etasje, forblending av to piper og delvis innredning av kjeller, med i alt kr 90 000. Hertil kommer at beløpet på kr 260.000 i følge vitneforklaringen fra OPAKs Rune Isøy i det alt vesentlige består av arbeidskostnader, som er kalkulert med kr 250 pr time pluss merverdiavgift. En slik timepris kan ikke legges til grunn når arbeidet er tenkt utført av de ankende parter personlig. Verdien av arbeidene må dessuten fordeles over hele leieperioden frem til 2013. Ankemotpartene er for øvrig innforstått med at de ankende parter i påvente av utfallet av tvisten ikke har utført de arbeidene som skulle ha vært utført innen utløpet av 2001, og ankemotpartene vil ikke gå til oppsigelse/utkastelse på dette grunnlag.

C har ikke avkrevet de ankende parter kommunale avgifter etter rettsforlikets punkt 4. At bestemmelsen er i strid med husleieloven §3-7 første ledd, kan ikke medføre at rettsforliket må oppheves, jf. husleieloven §3-7 annet ledd, som også må gjelde for rettsforlik. Forbudet mot tillegg til leien i husleieloven §3-7 første ledd omfatter ikke naturalytelser, jf. §1-1 tredje ledd og §10-5 første ledd.

Subsidiært, dersom rettsforliket oppheves, følger det av det som er anført ovenfor at eiendommen tilhørte C. Eiendommen tilhører nå X. Oppsigelsen av leieforholdet må kjennes gyldig etter husleieloven §9-5 annet ledd bokstav b) og d).

Ankemotpartene har nedlagt slik endelig påstand:

1. Rettsforlik i Ytre Follo herredsrett av 21.september 2000 i sak 00-00329 A og 00-00453 A er endelig.

Subsidiært:

2. X Eiendom as er eier av - - veien 15, gnr. 27 bnr. 30 og gnr. 27 bnr. 21 i Vestby kommune.

3. Oppsigelse av 6.4.2000 vedr. - - veien 15, Vestby, er gyldig

I alle tilfelle:

4. A/B tilpliktes å betale C hennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % morarente fra 14 dager etter h.h.v. herredsrettens hovedforhandling og forkynnelse av lagmannsrettens dom.

5. A/B tilpliktes og betale X Eiendom as saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % morarente fra 14 dager etter dommens forkynnelse.

Lagmannsretten bemerker:

Etter ankeforhandlingen har de ankende parter i brev av 18. februar 2002 til lagmannsretten besværet seg over måten deres advokat ivaretok deres interesser under ankeforhandlingen. I brevet blir bl.a anført at advokaten hadde glemt sine notater vedrørende spørsmål til motparten, vitnene og sin egen prosedyre, og at «34 av 40 meget viktige momenter for dokumentasjon av eierforholdet i saken blir ikke lagt fram». Videre heter det i brevet at «flere advokater og juridisk kyndige oppgir ovenstående som klart grunnlag for reassumering av saken». Brevet avsluttes med en anmodning til retten om å ta brevet til etterretning, og om å vise forståelse for de ankende parters situasjon. Lagmannsretten har forelagt brevet for begge parters prosessfullmektiger til uttalelse. De ankende parters prosessfullmektig har ikke fremkommet med bemerkninger, mens ankemotpartenes prosessfullmektig har motsatt seg reassumering. Det er etter brevets innhold uklart om reassumering begjæres. Retten har likevel vurdert brevet som en begjæringen om reassumering, jf. tvistemålsloven §339. Retten finner ikke at det som er anført i brevet gir grunn til å gjenoppta forhandlingene. Retten er enig i at de ankende parters advokat synes dårligere forberedt til hovedforhandlingen enn ønskelig. De ankende parter ble imidlertid under hovedforhandlingen gitt anledning til å konferere med sin advokat om spørsmålsstilling til vitner osv., og den ankende part B avga en meget omfattende partsforklaring. Retten finner at ytterligere belysning av eierforholdet ikke ville ha hatt betydning for utfallet i saken.

Rettsforliket av 21. september 2000 er inngått i rettsmøte, er ført inn i rettsboken og er undertegnet av partene. Rettsforliket oppfyller således formkravene i tvistemålsloven §285, jf. §99. Under ankeforhandlingen har de ankende parter ikke opprettholdt feil ved saksbehandlingen som selvstendig ankegrunn.

Lagmannsretten tar først for seg spørsmålet om rettsforliket må oppheves som stridende mot avtaleloven §36. Etter tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 2 kan et forlik påankes når det er «ugyldig som overenskomst». Det fremgår av kjennelse inntatt i Rt-1989-90 at avtaleloven §36 er en ugyldighetsregel i denne forbindelse.

Etter avtaleloven §36 første ledd kan en avtale helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Etter annet ledd skal det ved avgjørelsen ikke bare tas hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. Etterfølgende omstendigheter er ikke påberopt i saken her, og det følger for øvrig av kjennelsen i Rt-1989-90 at det må tas utgangspunkt i forholdene på avtaletidspunktet. Om anvendelsen av avtaleloven §36 på rettsforlik, viser lagmannsretten til nevnte kjennelse, førstvoterendes votum, der det heter:

Det er ellers visse kjennetegn ved rettsforlikene som innebærer at det generelt blir liten plass for bruk av avtaleloven §36 på denne type avtaler. Blant annet er det grunn til å peke på visse særtrekk vedrørende avtalesituasjonen. For det første vil vurderingsgrunnlaget som regel være godt belyst gjennom saksforberedelsen og eventuelt også forhandlingene i retten, og for det andre er partene som regel representert ved en advokat. Videre ligger det som regel i forliksforhandlingene at hver av partene, bl a av praktiske og prosessøkonomiske grunner, gir avkall på å få fastsatt av retten hva han maksimalt kan oppnå, og i ettertid kan det normalt ikke ha vekt at parten fikk mindre enn det han rettslig sett kanskje kunne ha oppnådd.

Videre vises til annenvoterendes votum, som fikk tilslutning fra rettens flertall:

Når det gjelder spørsmålet om å anvende avtaleloven §36 på rettsforlik, vil jeg imidlertid tilføye: Det er en normalsituasjon at rettsforlik inngås under tvil og med trykk fra prosessituasjonen under hovedforhandlingen. Partene, som har latt det komme til sak, kan ved forlik bringe prosessen til å ende der og da, eller la saken gå sin gang med økonomiske og menneskelige omkostninger mot et usikkert utfall som kan ligge år inne i framtiden. Partene har et vanskelig valg, hvor rimeligheten av forlikets innhold i seg selv, bare vil være en del av de omstendigheter som må tas med ved vurderingen. Valget vil være definitivt for så vidt som forliket ville ha virkning som en rettskraftig dom.

På denne bakgrunn har jeg vanskelig for å se at det kan bli særlig rom for å bruke avtaleloven §36 som ugyldighetsgrunnlag for rettsforlik. Når partene - som her - har vært bistått av advokater, og hvor bevisførselen dessuten var avsluttet før forliket ble inngått, må det iallfall stilles meget strenge krav til den urimelighet som skulle kunne lede til oppheving av forliket.

I saken her ble rettsforliket inngått ved hovedforhandlingens begynnelse. Vurderingsgrunnlaget var imidlertid godt opplyst gjennom korrespondansen mellom partenes advokater og prosesskriftene i saken, og ved herredsrettens kjennelse av 4. juli 2000. Det vesentlige av sakens dokumentbevis var fremlagt for herredsretten. De ankende parter var bistått ved advokat.

Det er slik lagmannsretten ser det ikke fremkommet noe som gir grunnlag for kritikk mot måten forliksforhandlingene ble gjennomført på. Forhandlingene mellom partenes advokater som førte frem til rettsforliket, ble påbegynt dagen før rettsmøtet og fortsatte neste morgen. Før forliksforhandlingene ble igangsatt, ble de ankende parter spurt av sin advokat om de var interessert i å prøve å oppnå et forlik. De ankende parter hadde etter rettens syn rimelig tid til og et tilstrekkelig godt grunnlag for å ta stilling til om de var tjent med et forlik. Det kan nok være at fremleggelsen av namsrettens kjennelse av 8. juni 2000 samme dag som hovedforhandlingen kom overraskende på de ankende parter. Problemstillingen kjennelsen reiste kan imidlertid ikke ha kommet overraskende. Både av utkastet til avtale som de ankende parter leverte til C våren 1996, som de selv har fremlagt for herredsretten, og av stevningen til herredsretten fremgår det at de ankende parters syn var at C sto som proforma hjemmelshaver av hensyn til de ankende parters søknad om gjeldsforhandling. At det av kjennelsen fremgår at de ankende parters anførsel overfor namsretten var at C var eier av eiendommen, kan neppe ha kommet som noen overraskelse for noen av partene eller deres advokater. De ankende parter kan da ikke høres med at de ble så slått ut av fremleggelsen at de mistet motet og følte seg tvunget til å gå inn på et forlik. Det er dessuten, som fremhevet i ovennevnte kjennelse i Rt-1989-90, normalsituasjonen at rettsforlik inngås med trykk fra prosessituasjonen.

De ankende parter har forklart at de ikke hadde inngått rettsforlik hvis de på forhånd hadde blitt gjort oppmerksom på at rettsforlik som hovedregel ikke kan påankes. Retten bemerker at det av herredsrettens rettsbok fremgår at retten før inngåelsen av rettsforliket gjorde partene oppmerksom på at «at rettsforlik i hovedsak har samme virkning som en rettskraftig dom, det kan tvangsfullbyrdes og kan ikke påankes». Videre har de ankende parter erkjent at de ble gjort kjent med at rettsforlik i hovedsak har samme virkning som en rettskraftig dom. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at de ankende parter ved inngåelsen av rettsforliket var fullt innforstått med virkningene av et rettsforlik. En annen sak er at de etterpå angret over forlikets innhold.

Når det gjelder forlikets innhold har de ankende parter anført at det var urimelig at de ved forliket frafalt sitt krav om å være eiere av - - veien 15. Som det fremgår av kjennelsen inntatt i Rt-1989-90 kan det normalt ikke ha vekt at parten ved forliket får mindre enn det han rettslig sett kanskje kunne oppnådd. Slik lagmannsretten ser det måtte utfallet av tvisten om eiendomsretten til boligen fortone seg som tvilsomt. Lagmannsretten viser til gjengivelsen av partenes anførsler ovenfor. På den ene side var eiendommen kjøpt i Cs navn, og hun og samboeren hadde ytet vesentlige bidrag til anskaffelsen ved låneopptaket på kr 475.000 og ved å sørge for tilleggssikkerhet for begge lån. På den annen side hadde de ankende parter bidratt til finansieringen ved å ta opp etableringslånet på kr 200.000 i eget navn og ved sin senere betjening av dette lånet. Videre taler sammenhengen mellom størrelsen på de ankende parters månedlige betalinger til C og terminene på hennes lån på at de ankende parter har betalt Cs lån. Omfanget av de ankende parters arbeider på eiendommen etter rettsforliket kan videre tyde på at partene har hatt en underhåndsavtale om at Cs eierforhold var proforma. Lagmannsretten bemerker imidlertid at de ankende parter kan ha hatt høyst reelle beveggrunner til å se seg best tjent med verken formelt eller reelt å eie - - veien 15. De ankende parter, som begge er uførepensjonister med beskjedne inntekter, har etter det opplyste en samlet gjeld på ca fire millioner kroner. De må ha forutsett muligheten for pågang fra kreditorene på grunnlag av de reelle eierforhold. Dette kan tale for at de ankende parter har sett seg best tjent med å være leietakere, både formelt og reelt, og derfor bestemte seg for å anerkjenne Cs eiendomsrett slik det ble gjort i rettsforliket. De må også selv uten hensyn til eierforholdet ha hatt egeninteresse i å bidra til å sette boligen i stand, og de har erkjent at de arbeidene de utførte på boligen etter rettsforliket ble utført på eget initiativ. Den husleie de betalte var beskjeden.

Lagmannsretten viser videre til at C hadde sagt opp husleieavtalen med de ankende parter. Ved rettsforliket ble de ankende parter sikret et meget langvarig leieforhold med mulighet for videre forlengelse. At de i tillegg til leien påtok seg å utføre en del arbeider på boligen er etter omstendighetene ikke tilstrekkelig til å karakterisere forliket som urimelig. Leien er i utgangspunktet rimelig, arbeidene skal utføres over flere år og i det vesentlige ved egen arbeidskraft. B er ingeniør, og betegner seg selv som en habil håndverker. B opplyste i sin partsforklaring at det var de ankende parter selv som før rettsmøtet hadde utarbeidet listen over de arbeider som måtte utføres. Han ga videre utrykk for at han fant arbeidene ønskelige og nødvendige, og at de tidsfrister som forliket setter for ferdigstillelse ikke er urimelige. Retten legger etter bevisførselen til grunn at de ankende parter allerede hadde anskaffet det alt vesentlige av de materialer som de selv skal bidra med, og at de resterende anskaffelser ikke vil medføre utlegg som de ankende parter ikke vil kunne greie med sine beskjedne inntekter.

Lagmannsretten finner etter dette at verken rettsforlikets innhold, forholdene ved inngåelsen eller andre omstendigheter gir grunn til å oppheve forliket etter avtaleloven §36.

De ankende parter har videre anført at forliket må oppheves etter tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 1, fordi det er i strid med ufravikelige regler i husleieloven.

De ankende parter har således anført at rettsforlikets punkt 3, som pålegger de ankende parter å utføre og til dels bekoste nærmere bestemte arbeider på eiendommen, er i strid med husleieloven §3-7 første ledd. Lagmannsretten deler ikke dette syn. Bestemmelsen lyder:

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §3-1 og 3-4 til 3-6.

Det fremgår for det første av bestemmelsens ordlyd at den bare retter seg mot betaling av pengebeløp. I andre bestemmelser i husleieloven er det videre forutsatt at det skal være adgang til å avtale at leietaker skal påta seg oppussingsarbeider isteden for - eller i tillegg til - den kontante leie. Retten viser til §1-1 tredje ledd, §5-3 og §10-5 første ledd. Videre viser retten til Kobbes kommentarer til husleieloven (2000) side 161 og 224.

Derimot er lagmannsretten enig med de ankende parter i at rettsforlikets punkt 4 annet ledd, som pålegger de ankende parter å betale kommunale avgifter og tømming av septiktank i tillegg til den kontante husleien, er i strid med husleieloven §3-7 første ledd, jf. §3-1 første ledd. Rettsforliket er således på dette punkt i strid med ufravikelig lovbestemmelse, jf. husleieloven §1-2. Etter tvistemålsloven §286 annet ledd nr. 1 kan rettsforlik oppheves når det angår noe som partene ikke rettsgyldig kan slutte overenskomst om. Spørsmålet er om feilen må føre til at hele rettsforliket må oppheves, eller om det er tilstrekkelig med delvis opphevelse. Retten legger til grunn at det etter tvistemålsloven §286 annet ledd er adgang til delvis opphevelse av rettsforlik, jf. Schei, Tvistemålsloven med kommentarer side 837-838 og Jo Hov, Rettsforlik side 361. Slik lagmannsretten ser det er det ikke slik sammenheng mellom det lovstridige punktet og rettsforlikets øvrige bestemmelser at det tilsier at hele rettsforliket må oppheves. En husleieavtale med tilsvarende feil, ville ellers vært bindende, jf. husleieloven §3-7 annet ledd. Tilsvarende må gjelde for rettsforlik.

Anken har etter dette ført delvis frem, men bare i et tvistepunkt av liten betydning. Retten finner at de ankende parter derfor må betale motpartens saksomkostninger for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd og §174 annet ledd, jf. første ledd. Saksomkostningene for lagmannsretten fastsettes i samsvar med innlevert omkostningsoppgave, som de ankende parter ikke har hatt innvendinger mot, til kr 52.160 til C og til kr 9.920 til X Eiendom AS. Beløpene omfatter merverdiavgift på arbeid utført etter 1. juli 2001.

Saksomkostningene for herredsretten er endelig avgjort ved rettsforliket.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Rettsforliket av 21. september 2000 mellom A/B og C punkt 4 annet avsnitt oppheves.

2. For øvrig frifinnes C og X Eiendom AS.

3. A og B dømmes in solidum til å betale C og X Eiendom AS saksomkostninger for lagmannsrett med henholdsvis kr 52.160 - femtitotusenethundreogseksti - og kr 9.920 - nitusennihundreogtyve - med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, 1. punktum regnet fra forfall til betaling finner sted. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.