LB-2000-637

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-11-15
Publisert:	LB-2000-00637
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr 99-00712 A/02 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-00637 A/03. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-2001-00170.
Parter:	Sak 00-00637 A/03: Ankende part: Mariholt AS (Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Knudtzon). Motpart: Umoe Olje og Gass AS (Prosessfullmektig: Advokat Harald Willumsen). Sak 00-00638 A/03: Ankende part: Umoe Olje og Gass AS (Prosessfullmektig: Advokat Harald Willumsen). Motpart: Mariholt AS (Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Knudtzon).
Forfatter:	Lagmann Ola Melheim, formann. Kst lagdommer Kirsten Bleskestad. Byrettsdommer Kristian Jahr
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §11, §18, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §213, §36, §39, Husleieloven (1939) §33, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §3, Aksjeloven (1997) §6-14, §6-30, §6-32, Husleieloven (1999) §10-3

Saken gjelder krav om erstatning i forbindelse med påstått mislighold av avtale om leie av forretningslokale. Hovedspørsmålet er om bindende avtale er inngått.

Mariholt AS (heretter også Mariholt) er eier og utleier av forretningslokaler i næringseiendommen Holtet 45 på Strand i Bærum. Umoe Olje og Gass AS (heretter også Umoe) var høsten 1998 leier av hele forretningseiendommen.

Mariholt er 100 % eiet av City Finansiering AS, som igjen er 100 % eiet av Kim Erla. Umoes kontaktmotpart synes dels å ha vært Mariholt og dels City Finansiering AS. Lagmannsretten vil i stor grad benytte navnet Mariholt om Umoes motpart.

Umoe Olje og Gass AS er et større selskap innenfor Ulltveit-Moe gruppen som driver rederivirksomhet samt har en industrigruppering. Umoe Olje og Gass AS har virksomhet innenfor maritim industri med prosjektering og engineeringoppgaver i offshore-bransjen. Selskapet ble stiftet i 1997 gjennom en fusjon av to andre selskaper i gruppen, Umoe Haugesund og Umoe Technology AS. Virksomheten i selskapet er senere kjøpt opp av ABB.

I 1998 var leieforholdet regulert av tre leiekontrakter. Første leieavtale ble inngått 25. september 1996 med forrige eier av bygget for et leieareal på 5.968 m2. Andre avtale gjelder et areal på 3.924 m2. Avtalen ble overtatt fra Visma ASA, og den utløp 30. april 1999. Også tredje leieavtale, som gjaldt et areal på 1.075 m2, ble inngått med opprinnelig leietaker Visma ASA. Kontrakten utløp 31. desember 1998.

13. januar 1998 henvendte Umoe seg til City Finansiering angående reforhandling av ekisisterende leieavtaler for Holtet 45. Brevet er undertegnet av personaldirektør Geir-Arne Remmem. Våren og sommeren 1998 ble det ført samtaler om utvidelse av Umoes areal i Holtet 45, herunder en mulig påbygging av næringsbygget. Det ble imidlertid ikke noe av utbyggingsplanene.

24. september 1998 sendte Umoe v/økonomisjef Jarle Thorstensen ved e-post en melding til City Finansiering hvor det gis uttrykk for ønske om å reforhandle alle leieavtalene med ny varighet til «mid år 2001». Relativt kort tid etter dette, 2. og 18. november 1998, ble det avholdt to møter mellom partene som står sentralt i saken.

På møtet 2. november 1998 deltok Jarle Thorstensen og Geir Wasmuth fra Umoe og Kim Erla sammen med Cathrine Hammer og Steinar Ødegård fra Mariholt. Under møtet overleverte Jarle Thorstensen en skriftlig opsjonserklæring undertegnet av ham 30. oktober hvor det ble gjort gjeldende en opsjon om fortsatt leie av byggets vestfløy i ytterligere tre år. Kim Erla gjorde gjeldende at opsjonserklæringen var fremsatt for sent. Drøftingene i møtet var særlig knyttet til lengden av en leieperiode av en eventuell ny leieavtale. Umoe ønsket er periode på 3 år mens Mariholt i utgangspunktet ønsket en leieperiode på 10-12 år.

Etter møtet tok Mariholt skriftlig kontakt med Umoe og bekreftet at de ønsket en fortsatt leieavtale med Umoe, men at man var uenige om leieperiodens lengde. Det ble i telefaks av 10. november 1998 bedt om at Mariholt ga en leiepris på to alternative leieperioder, henholdsvis tre og fem år. Fra Kim Erlas side ble da opplyst at årlig husleiekrav under førstnevnte alternativ ville beløpe seg til kr 15.750 000 og kr 15.250.000 ved det siste alternativ.

Det ble så avholdt møte mellom partene 18. november 1998. I møtet var Umoe representert ved personaldirektør Geir-Arne Remmem og økonomisjef Jarle Thorstensen. Fra Mariholt møtte Kim Erla. Møtet står helt sentralt i saken, og partene er uenige om man under møtet kom frem til muntlig enighet om en ny avtale. Før møtet hadde Kim Erla utarbeidet et notat med 14 punkter han ønsket drøftet på møtet. Punktene er huket av etter hvert som drøftingene fant sted. I tillegg foreligger en håndskrevet påskrift om opsjon ved eventuell fortsatt leie samt leiepris.

Etter møtet utarbeidet City Finansiering en leiekontrakt som ble sendt Umoe ved telefaks av 23. november 1998. Oversendelsen har blant annet følgende ordlyd:

I h.h.t. Deres avtale med Kim Erla oversendes forslag til leiekontrakt til gjennomsyn. Vi ber om Deres snarlige tilbakemelding.

Utkastet til kontrakt ble av Jarle Thorstensen sendt selskapets advokat for gjennomgang 24. november 1998. Det ble fra Mariholts side purret på et svar, og 27. november 1998 sendte Umoe ved Jarle Thorstensen svar med slik ordlyd:

Jeg får ikke snakke med Umoe AS før på mandag angående morselskapsgarantien, så jeg rekker ikke tilbakemelding til deg i dag. Andre kommentarer vi har er kun snakk om små presiseringer.

Konsernsjef i Ulltveit-Moe Gruppen, Jens Ulltveit-Moe, tiltrådte som styreformann i Umoe Olje og Gass AS 16. november 1998. Hans innsyn i saken førte til at Jarle Thorstensen 2. desember 1998 tok telefonisk kontakt med Kim Erla og ga uttrykk for at Umoes behov for kontorlokaler var usikkert på grunn av det store fall i oljeprisen og derav stans i en rekke større prosjekter fra oljeselskapene. Det ble avholdt et møte mellom Ulltveit-Moe og Kim Erla 3. desember. Samme dag tilskrev Ulltveit-Moe Erla og redegjorde for at kontrakten på grunn av dens størrelse måtte styrebehandles i selskapet. Det ble også opplyst at slik beslutning ville bli tatt på styremøtet noen dager deretter.

Etter styremøtet 8. desember 1998 skrev Ulltveit-Moe dagen etter til City Finansiering. Her ble det blant annet gitt uttrykk for følgende:

Beslutningen er at vi vil fortsette med leieforholdet på Østvingen, men vil ikke gå inn i den foreslåtte leieavtalen for hele eiendommen.

Oljeselskapene har satt stopp for en mengde store prosjekter, og det synes lite sannsynlig at vi på kort sikt vil få så store, nye prosjekter som vi har hatt. Vi vil derfor ikke ha bruk for hele Holtet 45 og vi vil derfor ikke leie Vestfløyen, men kan diskutere leie av 3. og 4. etasje i midtfløyen avhengig av utfallet av anbudene vi nå har inne.

Dette vil måtte bli en separat diskusjon, som vil gjerne vil komme tilbake til i januar når vi får vite resultatene av anbudene vi nå har lagt inn.

City Finansiering henvendte seg til Umoe i brev av 14. desember 1998 og ga uttrykk for at man ønsket komme frem til en minnelig løsning, men om så ikke skulle skje ble det fastholdt at den avtale som er inngått står ved lag.

Etter dette ble det avholdt et møte der partenes respektive advokater også var til stede. Enighet ble ikke oppnådd, og i brev av 22. desember 1998 uttalte advokat Sigurd Knudtzon på vegne av Mariholt at utleier hevet leieforholdet til Umoe for hele Holtet 45. Det ble samtidig fremmet krav om erstatning. Umoe fastholdt på sin side at det ikke var inngått noen ny samordnet avtale. Etter dette var det en omfattende korrespondanse partene imellom hvor blant annet Mariholt gjorde gjelden et erstatningskrav basert på at utflytting skjedde for sent.

Asker og Bærum herredsrett avsa dom 25. november 1999 med slik domsslutning:

1. Umoe Olje og Gass AS v/styrets formann dømmes til å betale til Mariholt AS v/styrets formann kr 445.122 - firehundreogførtifemtusenetthundreogtjuetokroner - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra og med dommens oppfyllelsestidspunkt til betaling skjer.

2. For øvrig frifinnes Umoe Olje og Gass AS.

3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.

Mariholt AS har i rett tid påanket dommen under henvisning til at det er feil både i bevisbedømmelse og i rettsanvendelse. Umoe Olje og Gass AS har tatt til motmæle og erklært motanke.

Saken står i hovedsak i samme stilling som for herredsretten. Under ankeforhandlingen ble det imidlertid ikke gjort gjeldende et subsidiært prekontraktuelt erstatningsansvar slik det ble gjort i herredsretten.

Ankeforhandling ble hold 10. - 12. oktober 2000 i Oslo tinghus. Den ankende part møtte med styreformann Kim Erla. For ankemotparten møtte personaldirektør Geir-Arne Remmem. I medhold av tvistemålsloven §213 annet ledd fikk han tillatelse til å overvære forhandlingene i sin helhet. Han avga vitneforklaring. Ytterligere seks vitner ble ført. Dokumentasjoner fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Mariholt AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Hovedspørsmålet i saken er om man på møtet mellom partene 18. november 1998 ble enige om en ny samordnet leieavtale. Slik enighet ble oppnådd, idet man diskuterte seg gjennom og ble enige om alle vesentlige sider ved en slik avtale. De sentrale elementer man var enige om var hvilke lokaler som skulle leies, en leieperiode på 3 1/2 år, leiepris på kr 15. 450.000 samt en opsjon på forlengelse. Når det gjelder spørsmålet om sikkerhetsstillelse, var detaljene om dette noe uklare, men man var enige om at det skulle stilles sikkerhet i tråd med den praksis man hadde i øvrige kontrakter.

Den enighet man oppnådde på møtet, var resultat av en lang prosess mellom partene som startet allerede i januar samme år gjennom brev fra Umoe med forespørsel om ny leieavtale. I 1997/1998 hadde Umoe et prekært behov for lokaler. Daværende administrerende direktør i Umoe ga Remmem fullmakt til å starte forhandlinger om leie av Holtet 45 gjennom e-post melding av 10. september 1998, og ved slik melding av 24. september 1998 ga Umoe Mariholt melding om at leieavtalen ønskes reforhandlet. I brev fra Umoe datert 30. oktober 1998 gir selskapet uttrykk for ønske om å gjøre opsjon om fortsatt leie av en del av lokalene gjeldende. Disse forholdene viser at Umoe ønsket reforhandle leieavtalen etter at de var blitt leier av alle lokalene i Holtet 45.

På møtet som ble holdt 2. november 1998 ble det fra Umoes side gitt uttrykk for et ønske om en samordnet leieavtale for tre år. Selv om man ikke kom frem til enighet på møtet, viser brev av 3. november 1998 fra City Finansiering AS til Umoe at man fortsatt var i en forhandlingssituasjon. I telefaks av 9. november 1998 ba City Finansiering AS om en avklaring av en eventuell reforhandling av leiekontrakten, og det ble satt frist for tilbakemelding til 12. november 1998. Dette viser at Mariholt hadde en forventning om å komme frem til en rask forhandlingsløsning. Det kom svar fra Umoe ved telefaks av 10. november 1998, hvor det ble bedt om å få tilbud på leiepris henholdsvis for tre og fem år. Det ble gitt telefonisk redegjørelse for pris under de to alternativene fra Kim Erla. Denne kontakten mellom partene før møtet 18. november 1998 viser at man allerede da var kommet langt i retning av enighet.

Også Umoes opptreden etter møtet viser at man var kommet til enighet den 18. november. Etter at Umoe hadde fått seg forelagt utkast til avtale ved telefaks av 23. november 1998, sendte Umoe ved Jarle Thorstensen en e-post melding til City Finansiering AS hvor det fremholdes at morselskapsgarantien trenger en avklaring. Ellers heter det:

Andre kommentarer vi har er kun snakk om små presiseringer.

Dette uttrykker klart at man allerede var kommet frem til enighet om de sentrale elementer.

Det forhold at avtalen var ferdig fremforhandlet vises også ved at den ble tatt opp til styrebehandling i Umoe. Jens Ulltveit-Moe ga under ankeforhandlingen uttrykk for at beslutningsgrunnlaget styret skulle ta stilling var klart, slik at styret kunne fatte avgjørelse i saken.

Det må også være på det rene at et styre ikke kan oppheve det partene var blitt enige om. Ny styreformann i Umoe kom inn i saken først etter at selskapet hadde bundet seg. Det var ikke tatt forbehold om styregodkjenning, og styret kunne da ikke i ettertid løse selskapet fra sine forpliktelser ved å si nei til avtalen.

Rettspraksis viser klart at når partene er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale er bindende avtale inngått, jf. Rt-1996-415, Rt-1998-946 og RG-1974-413. I dommen fra 1998 uttaler Høyesterett på s. 958 blant annet at

Muntlige avtaler er bindende med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene. Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger,

Saken her ligger klart innenfor det området der Høyesterett har ansett partene bundet idet det er enighet om de vesentlige elementer. At partene bindes når det er oppnådd enighet om vesentlige elementer fremgår også av juridisk teori, jf Kai Kruger Norsk Kontraktsrett 1989 s. 43-44, Geir Woxholth Avtaleinngåelse, ugyldighet og tolkning, 1998, s. 134 og s. 139 og Jo Hov Avtaleslutning og ugyldighet, 1998, s. 179. Dommen i Rt-1998-946 er kommentert av Anders Chr. S. Ryssdal i Tidsskrift for forretningsjus 1998 s. 127 flg, hvor det blant annet er uttalt (s.128):

Det finnes flere dommer fra de siste år, som viser at Høyesterett foretar en konkret bedømmelse av om et gyldig tilbud er fremsatt og akseptert, og om partenes stilte betingelser i denne forbindelse er oppfylt. Dersom Høyesterett først legger til grunn at enighet om hovedspørsmål er oppnådd, vil partene normalt ikke i ettertid kunne komme trekkende med at man ikke hadde ment å la seg binde så tidlig-hva enten man viser til skriftlighetsforutsetninger, behovet for å se resultatet i sammenheng e.l.

Det er også på det rene at personaldirektør Geir-Arne Remmem og økonomisjef Jarle Thorstensen hadde fullmakt til å binde Umoe på møtet 18. november 1998. Det er fremlagt en e-post melding av 10. september 1998 der Remmem ble gitt fullmakt til å starte forhandlinger med leieperiode 2 1/2 år. I telefonsamtale med Kim Erla før møtet 18. november 1998 fremholdt Jarle Thorstensen at hans mandat nå gjaldt en leieperiode på 3 år, og i telefaks av 9. november 1998 uttalte Umoe at man ønsket tilbud på leie for 3 og 5 år. Forholdet viser at det ble gitt ytterligere fullmakter til de som forhandlet etter 10. september 1998.

At det var gitt ytterligere fullmakt bekreftes også av det forhold at da Jens Ulltveit-Moe tok opp saken med Kim Erla, ble fullmaktsspørsmålet ikke nevnt, kun spøsmålet om styregodkjenning. Dette viser at det ble lagt til grunn at det var fremforhandlet en avtale. Det må følgelig ha foreligget interne fullmakter utover den fremlagte fullmakt. Remmem og Thorstensen har fått oppdragsfullmakt etter avtaleloven §18 jf. §11 annet ledd.

Remmem og Thorstensen har dessuten bundet selskapet ved en såkalt toleransefullmakt. Jarle Thorstensen ga i møtet 2. november 1998 uttrykk for at han hadde mandat i forhold til en leiekontrakt på 3 år. Det sentrale her er uansett at Kim Erla og Cathrine Hammer med rette har oppfattet det slik at de to hadde fullmakt. I enhver sammenheng hvor husleieforhold er drøftet de to partene imellom er det Remmem, Thorstensen og Wasmuth Mariholt har forholdt seg til. Det foreligger i det minste fire anledninger der disse tre personene har forpliktet Umoe for betydelige beløp og avgitt bindende utsagn i husleieforhold.

Første forhold er brev fra Umoe av 13. januar 1998 til City Finansiering. Her gis det uttrykk for å ville samkjøre de to kontraktene til en avtale, og Remmem, som undertegnet brevet, opptrådte som om han var legitimert til å binde Umoe i et kontraktsforhold til en verdi av omkring 20 millioner kroner. Andre eksempel er Remmems påtegning av 16. mai 1997 på brev om overdragelse av leiekontrakt fra Visma til Umoe. Også dette viser at Remmem var legitimert til å binde Umoe i husleieforhold av omfattende karakter. For det tredje sendte Geir Wasmuth 24. juni 1998 telefaks til City Finansiering om at Umoe overtok leieavtale mellom utleier og Visma for nærmere bestemte lokaler i Holtet 45. Dette viser at han var legitimert til å binde Umoe. For det fjerde skrev Jarle Thorstensen under brev av 30. oktober 1998 hvor Umoe gjør gjeldende opsjon på forlenget leieforhold. Opsjonen innebærer en verdi i størrelsesorden 15 millioner kroner og viser at Thorstensen var legitimert til å representere Umoe ved inngåelse av leieavtaler. Her foreligger fire situasjoner hvor de tre aktuelle personene i Umoe har gitt dispositive utsagn på vegne av sin arbeidsgiver, noe som innebærer at Kim Erla hadde grunn til å tro at Thorstensen og Remmem kunne forplikte Umoe.

Det fremgår av juridisk teori at man kan bli bundet i kraft av toleransefullmakt, jf Woxholth s. 245-246, Jo Hov s. 330 og Birger Stuevold Lassen Kontraktsrettslig representasjon, 1992, s. 38 hvor det blant annet heter:

Tendensen i norsk rett er nok at domstolene lar fullmaktsvirkninger inntreffe i tilfelle hvor de finner at tredjemann har hatt grunn til å regne med en viss fullmakt, når den påståtte fullmaktsgiveren må sies å ha medvirket til å skape slike forventninger hos tredjemann. Og opptrer B på en slik måte og under slike omstendigheter at man etter livets alminnelige regel må gå ut fra at han representerer A som sin fullmektig, bør det ikke være tvil om at det skapes en fullmakt for A, selv om det kan være problematisk å påvise noen virkelig disposisjon fra Bs side.

Subsidiært har Umoe gjort gjeldende at avtalen kan tilbaketrekkes i henhold til re-integra regelen i avtaleloven §39. Det foreligger ikke noen omstendigheter som gir grunn til å trekke avtalen tilbake. Motparten har påberopt seg endringer i oljemarkedet. Dette skjedde særlig i oktober måned, det vil si før avtalen ble inngått. Endringer i markedsforholdene er Umoes risiko. Tilbakekallsadgangen er dessuten liten i forretningsforhold, jf. Hov s. 175. Mariholt hadde innrettet seg etter avtalen, og Umoe kan ikke velte risikoen for endrede markedsforhold over på den annen avtalepart.

Heller ikke avtaleloven §36 som påberopt av ankemotparten kan komme til anvendelse. Det skal sterke grunner til for at regelen tas i bruk særlig når det som her gjelder profesjonelle parter, jf Hov s. 131. Slike særlige grunner foreligger ikke i saken her.

Det er etter dette inngått en ny samordnet leieavtale mellom partene. Avtalen er misligholdt av Umoe idet det ikke er betalt leie og selskapet har heller ikke ellers innrettet seg etter avtalen.

Det forhold at Umoe har misligholdt avtalen, innebærer at Mariholt kan kreve erstatning uansett om avtalen heves eller ei. Når Umoe ikke har oppfylt sin del av avtalen, har avtalen opphørt av seg selv. Som følge av manglende oppfyllelse er Umoe pliktig til å betale erstatning.

Det som kreves erstattet fremgår av detaljert oppstilling av 11. november 1999. Mariholt gjør gjeldende krav om erstatning for den positive kontraktsinteressen og dessuten dekning av enkelte konkrete utlegg. Den positive kontraktsinteressen fremkommer ved å akkumulere leiesummen for hele leieperioden, fratrukket de leieinntekter som man får fra nye leietakere. Samlet erstatningskrav utgjør kr 19. 806.258. Det er foretatt beregninger for tap for 1999, 2000, 20001 og til og med 30. juni 2002. Det største kravet gjelder 1999 og beløper seg til nær 11 millioner kroner.

Det samlede krav vedrørende reutleien beløper seg til kr 1.152.772. Utgiftene er nærmere spesifisert i et hjelpedokument fremlagt under ankeforhandlingen.

Utgiftene gjelder nødvendig annonsering med mer for å få leid ut lokalene. Kr 650.000 av beløpet gjelder bygningsmessige tilpasninger for ny leietaker. I og med at ny leiekontrakt ble inngått for lengre periode enn Umoes kontrakt, er Mariholt av den oppfatning at beløpet kan reduseres noe skjønnsmessig av lagmannsretten. Det kreves rente av beløpene slik det nærmere er spesifisert i påstanden.

Subsidiært gjøres det gjeldende et leiekrav idet Umoe flyttet ut for sent i henhold til de allerede inngåtte leieavtaler.

For leieavtale med utløp 31. desember 1998 ble lokalene først tilbakelevert 28. februar 1999. Etter kontrakten var leietaker pliktig til å tilbakelevere lokalene tilbake i ryddiggjort, rengjort og for øvrig i samme stand som de var ved overtagelsen. Dette ble ikke gjort, og det påløp leie med kr 223.372 og felleskostnader med kr 52.750.

Lokalene for leieavtale med utløp 30. april 1999 ble først flyttet endelig ut 20. mai 1999. Dette innebærer krav på leie med kr 271.287 og påløpte felleskostnader med kr 67.007. Samlet krav som følge av for sen utflytting utgjør derved kr 614.416.

Et krav om vederlag ved for sen fraflytting følger av husleieloven av 26. mars 1999 §10-3 første ledd. Bestemmelsen er en kodifisering av det som var gjeldende rett da leieforholdet opphørte. Dette er ikke et erstatningskrav, men et krav om leie ved forsinket utflytting.

Mariholt AS har i anken og motanken nedlagt slik påstand:

1. Umoe Olje og Gass AS dømmes til å betale til Mariholt AS kr 19.806.258,-.

2. Prinsipalt: Umoe Olje og Gass AS dømmes til å betale lovens forsinkelsesrente til Mariholt AS av kr 10.923.068 fra og med 1. januar 2000 frem til betaling skjer og av kr 2. 350.000,- fra og med 1. juli 2000 og frem til betaling skjer. Subsidiært: Umoe Olje og Gass dømmes til å betale lovens forsinkelsesrente av kr 169.294 f.o.m. 1. juli 1999 og frem til betaling skjer.

3. Umoe Olje og Gass AS dømmes til å betale Mariholt AS saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrenteloven §3, første ledd, første setning fra og med dommens oppfyllelsestidspunkt frem til betaling skjer.

Ankemotparten, Umoe Olje og Gass AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det ble ikke inngått noen ny samordnet leieavtale mellom partene i møtet 18. november 1998. Partene kom ikke frem til enighet. Man var i en forhandlingssituasjon der det ikke ble tatt noen endelig avgjørelse. Fra Umoes side ble møtet 18. november sett på som starten av en prosess i forhold til å komme frem til en samordnet leieavtale.

På møtet ble man enige om hvilke punkter som skulle tas inn i en avtale, men mange detaljer ble ikke diskutert. Det var ikke utdelt saksdokumenter før møtet, Kim Erla hadde kun et internt notat der han krysset av de punkter som ble gjennomgått. Før møtet hadde utleier tatt opp spørsmålet om sikkerhetsstillelse, og dette ble det overhodet ikke tatt stilling til i møtet.

Den påståtte inngåtte avtalen innebar totalt forpliktelser på ca 50 millioner kroner. Avtalen er av en slik størrelsesorden at den må behandles av selskapets styre.

Fra Umoes side ble det også i møtet gitt uttrykk for at avtalen skulle undergis organisatorisk behandling og at det var styret som skulle ta den endelige beslutningen.

Umoe er en stor organisasjon der man er avhengig av en saksbehandling før beslutning tas høyere oppe i organisasjonen. Geir Wasmuth var i en underordnet stilling som administrasjonssjef, Jarle Thorstensen var økonomisjef i selskapets Oslo-avdeling og Geir-Arne Remmem personaldirektør. Ingen av de tre hadde et slikt overordnet ansvar at de kunne forplikte selskapet i år fremover. Inngåelse av kontrakter tilligger daglig leder, administrerende direktør, eventuelt styret.

Verken Remmem, Thorstensen eller Wasmuth har utferdiget dispositive utsagn som skulle ha konsekvenser for deres fullmakt og legitimasjon.

Både leiekontrakt av 25. september 1996 og leiekontrakt av 2. juni 1997 om leie av kontorlokaler i Holtet 45 er undertegnet av daværende administrerende direktør for leietakeren Umoe Technology AS, Einar Hubert. Leiekontrakten av juni 1997 var en oppfølgning av brev av 16. mai 1997 fra Visma til Umoe om overdragelse av leiekontrakt som er undertegnet av Remmem og påberopt av motparten som grunnlag for legitimasjon. Brevet ble undertegnet etter lengre forhandlinger mellom Visma og Umoe der administrerende direktør hadde forhandlet på vegne av Umoe. Det var enighet om kontrakten på et høyere nivå før Remmem underskrev, og Remmems underskrift innebærer ikke at han hadde særskilt fullmakt til å fremforhandle en avtale.

Den ankende part har videre påberopt seg brev av 28. januar 1998 undertegnet av Remmem som grunnlag for hans fullmakt og legitimasjon til å inngå avtaler. Dette var et brev med ønske om å komme i gang med forhandlinger og kan ikke tillegges noen betydning utover dette. Brevet gir kun uttrykk for at Umoe ønsket å komme i en dialog med Mariholt.

Den tredje leieavtalen kom i stand ved overtakelse av leieavtale Visma hadde med Mariholt. Ankemotparten har påberopt seg telefaks av 24. juni 1998 undertegnet av administrasjonssjef Geir Wasmuth som grunnlag for at han kunne forplikte selskapet. Telefaksen ble skrevet etter konferanse med overordnet som hadde fremforhandlet kontrakten, og den gjaldt kun en leieavtale for tre måneder. Den kan ikke danne grunnlag for legitimasjon til å kunne forplikte Umoe i størrelsesorden 50 millioner kroner.

Den ankende part har særskilt vist til ett dokument som grunnlag for at Jarle Thorstensen kunne forplikte Umoe. Han underskrev 30. oktober 1998 en opsjonserklæring om fortsatt leie for en av leiekontraktene partene imellom. Bakgrunnen for dette var at man oppdaget sent i Umoe at fristen for å gjøre opsjon gjeldende gikk ut denne dagen. Avgjørelsen ble tatt av daglig leder/administrerende direktør Erling Matland sammen med konserndirektør Jens Ulltveit-Moe. I og med at ingen av disse var til stede, måtte erklæringen av praktiske grunnen undertegnes av Thorstensen. Ettersom Thorstensen handlet etter instruks, kan brevet ikke tas til inntekt for at han kunne forplikte selskapet.

Det foreligger ikke slik utadrettet virksomhet fra noen av de tre som skulle innebære at de kunne forplikte Umoe. Det man har skriftlig om fullmaktsforhold er en e-post melding av 10. september 1998 til Remmem fra daglig leder Erling Matland om at Remmem gis fullmakt til å starte forhandlinger. Det presiseres imidlertid uttrykkelig at avtalen før endelig bekreftelse må tas «gjennom AGNAR/JENS», det vil si Agnar Gravdal og Jens Ulltveit-Moe som er henholdsvis styreleder og konsernsjef. De ansatte i Umoe var kjent med fullmakten, og de var klar over at de kun hadde fullmakt til å forhandle og ikke til å inngå forpliktende avtaler.

Umoe er også av den oppfatning at Jarle Thorstensen både i møtet 2. og 18. november 1998 ga uttrykk for at han kun hadde en forhandlingsfullmakt, og at dette også kom til uttrykk i telefonsamtale mellom møtene.

Etter møtet 18. november 1998 fikk Umoe seg tilsendt et avtaleutkast den 23. november 1998. Fra Mariholt ble oversendelsen benevnt «forslag til leiekontrakt» og den ble også behandlet slik i Umoe. Utkastet ble dagen etter sendt selskapets advokatforbindelse for gjennomgang. Kontraktsutkastet ble på dette tidspunkt ikke videreformidlet i organisasjonen, dette fant antakelig først sted 30. november 1998.

Høsten 1998 var Umoe i en svært vanskelig økonomisk situasjon. Det uavklarte spørsmål omkring sikkerhetsstillelse for leiekontrakten sto derfor sentralt for Umoe og var en vesentlig forutsetning for om man kunne inngå avtalen eller ikke. Dette var forhold styret hadde en annen oversikt over enn Remmem og Thorstensen som forhandlet på vegne av selskapet.

Umoe er av den oppfatning at partene ikke er kommet til enighet om en ny samordnet leieavtale. Verken Jarle Thorstensen eller Geir-Arne Remmem ga i møtet 18. november 1998 uttrykk for at de kunne binde selskapet, og det gjensto også punkter å forhandle videre om. Umoe hadde på dette tidspunkt definitivt ikke til hensikt å la seg binde til en avtale.

Høyesteretts avgjørelse gjengitt i Rt-1998-946 er ikke avgjørende for saken her. Partene i den saken hadde forhandlet i lang tid, og det ble lagt til grunn åpenbar illojalitet fra den ene parts side. Noen slik illojalitet foreligger ikke fra noen av partene i denne saken. Det man kom frem til i møtet 18. november 1998 var også langt mindre enn den enighet partene var kommet til i dommen fra 1998.

Det fremgår av aksjeloven §6-14 at den type avgjørelse saken her gjelder er en avgjørelse som må treffes på styrenivå idet dette er en kontrakt av stor betydning. Etter aksjeloven §6-30 representerer styret selskapet, og daglig leder representerer selskapet utad i saker som angår den daglige ledelse, jf. loven §6-32. Inngåelse av leiekontrakt i den størrelsesorden saken gjelder går ikke inn under den daglige ledelse, og styret hadde ikke gitt noen fullmakt til å inngå avtale. Representantene for Mariholt måtte være kjent med aksjelovens system og at de personene som representerte Umoe derved ikke hadde adgang til å forplikte selskapet.

Umoe kan ikke se at Thorstensen og Remmem kan ha bundet Umoe som følge verken av en oppdragsfullmakt eller en toleransefullmakt. Det forelå ikke dispositive utsagn som tilsa at de to hadde adgang til å forplikte Umoe. De to opptrådte heller ikke slik at Mariholts representanter hadde grunn til å tro at de forpliktet selskapet. Ut fra det kjennskap Mariholts representanter måtte ha til aksjelovens bestemmelser om kompetansefordeling i et aksjeselskap, og det forhold at tidligere leieavtaler var undertegnet av administrerende direktør, kan den ankende part ikke ha vært i god tro i forhold til at forhandlingspartnerne i Umoe kunne binde selskapet.

Det gjøres subsidiært gjeldende at om leieavtale skulle ansees inngått, er avtalen tilbakekalt før motparten har innrettet, jf. re integra-regelen i avtaleloven §39. Så tidlig som 2. desember 1998 tok Jarle Thorstensen telefonisk kontakt med Kim Erla og opplyste at det var usikkert om Umoe ville inngå en samordnet leieavtale. Dette ble gjentatt i møte med styreleder Ulltveit-Moe dagen etter og også opplyst i hans brev til Mariholt av samme dag. Det foreligger slike særlige grunner som kreves for at regelen i avtaleloven §39 skal komme til anvendelse idet styret satt inne med opplysninger om selskapets særdeles vanskelige økonomiske situasjon som følge av de lave oljeprisene og den fallende aktivitet i markedet. En annen særlig grunn er at Umoe aldri har vært klar over de fullmakter som hevdes å foreligge. Umoe var ikke klar over at de hadde inngått en avtale. At kompetansespørsmålet er tillagt vekt i slike saker i rettspraksis fremgår av Rt-1983-281. Motparten kan heller ikke ha fått tid til å innrette seg i den korte tiden som gikk mellom møtet 18. november 1998 til klar beskjed ble gitt den 3. desember.

De samme grunner tilsier at avtaleloven §36 om tilbakekall av løftet kan gjøres gjeldende, jf Jo Hov s. 91-92. Det foreligger særlige forhold på grunn av Umoes vanskelige økonomi. Mariholt hadde ikke innrettet seg etter avtalen og det gikk svært kort tid før løftet ble tilbakekalt.

Umoes tapsberegning må under enhver omstendighet justeres. Umoe inngikk ny leieavtale med ny leietaker for en periode av fem år. Utgifter til megler for å inngå ny leiekontrakt kan da ikke fullt ut tilskrives Umoe idet selskapet ville hatt slike utgifter uansett på et senere tidspunkt. Beløpet på 650.000 kroner som gjelder såkalte leietakertilpasninger kan heller ikke kreves dekket fullt ut, idet arbeidene har verdi langt utover den samordnede leiekontrakts løpetid. Heller ikke utgiftene til nytt adgangssystem og demontering/montering av kaffebenker kan kreves dekket av Umoe, da dette representerer en verdiøkning av bygget. Lokalene ble også overlevert i rengjort stand, slik at ytterligere utgifter til renhold ikke kan kreves dekket.

Mariholt kan heller ikke få medhold i sitt krav om renter av leiebeløpet idet leien ville forfalle etter hvert som leietiden løp.

Når det gjelder kravene som knytter seg til utflytting av lokalene, erkjennes i forhold til leieavtalen som utløp 31. desember 1998 at møblene ble flyttet ut for sent. Det var imidlertid gitt en tillatelse fra City Finansiering AS i brev av 18. desember 1998 om at man ikke behøvde å demontere møblene i løpet av desember måned. Det ble også i brev av 25. januar 1999 til City Finansiering AS fra Umoe gitt uttrykk for at man var av den oppfatning av lokalene var tilbakelevert i henhold til kontrakt. Uansett var det ikke et fortsatt leieforhold. Leieperioden var utløpt, og forholdet kan eventuelt bare føre til en erstatning til motparten for en forsinket utflytting.

I forhold til leieperioden som utløp 30. april 1999 var befaring berammet til 4. mai 1999. Etter dette møtet ble det fra utleiers side utarbeidet en lang liste over forhold som måtte utbedres. Utbedring ble foretatt og lokalene akseptert tilbakelevert den 20. mai 1999. I realiteten var imidlertid lokalene fristilt 30. april 1999 idet det etter denne tid ikke var aktivitet i bygget utover den oppussing som ble foretatt. Utleier kan derfor ikke gis medhold i noe krav på leie for denne perioden.

På grunn av den ulempe motparten er påført ved sen rydding av lokalene tilbys imidlertid en ulempeserstatning på 150.000 kroner.

Umoe Olje og Gass AS har i anken og motanken nedlagt slik påstand:

1. Umoe Olje og Gass AS frifinnes mot å betale Mariholt AS kr 150.000.

2. Umoe Olje og Gass AS tilkjennes sakomkostninger for herreds- og lagmannsrett med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum, p.t. 12 % rente p.a. fra forfall til betaling finner sted.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten tar først stilling til spørsmålet om de som forhandlet på vegne av partene, kom til enighet om en ny samordnet leieavtale i møtet 18. november 1998. Dersom det er tilfellet tar retten stilling til spørsmålet om de som opptrådte i møtet, hadde fullmakt eller var legitimert til å inngå avtale på vegne av Umoe.

Det må foretas en konkret vurdering av hva partsrepresentantene er kommet frem til. At det verken er krav om skriftlighet eller full enighet på alle punkter før avtale anses inngått, fremgår av rettspraksis, jf. Rt-1998-946.

Lagmannsretten har funnet det godtgjort at partsrepresentantene kom frem til enighet om de helt sentrale elementene i en ny samordnet leieavtale under møtet 18. november 1998. Kim Erla hadde satt opp et notat i 14 punkter i forkant av møtet, og han huket av de ulike momentene etter hvert som partene diskuterte det enkelte forhold. I tillegg påførte han et punkt om opsjon og et om leiebeløp med kr 15. 450.000. Erlas notater fra møtet sammenholdt med vitneprov fra de som var til stede, innebærer en sannsynliggjøring av at man var enige om de sentrale momenter i en ny samordnet leieavtale. Det var enighet om hvilke lokaler som skulle leies, hvilken pris og leieforholdets varighet.

Det har vært stilt spørsmål ved om man kom til enighet også om et så vidt sentralt punkt som garantistillelse for rett betaling av leiesum. Lagmannsretten er i motsetning til herredsretten, kommet til at man også på dette punkt var kommet så langt i forhandlingene at det ikke gjensto uenighet av betydning. Etter Kim Erlas forklaring under ankeforhandlingen hadde han akseptert at morselskapet skulle garantere på linje med garantier gitt i tidligere leiekontrakter.

Selv om man kom frem til en avtale den 18. november 1998, er det ikke derved på det rene at partene er bundet. Det er et vilkår for at Umoe er bundet at de som forhandlet på vegne av selskapet, enten hadde fullmakt til å inngå avtale eller var legitimert.

Etter avtaleloven §18 jf. §11 annet ledd stiftes en oppdragsfullmakt ved fullmaktsgiverens erklæring til fullmektigen. Det er gitt en fullmakt som fremgår av e-post melding av 10. september 1998. Det fremgår klart av ordlyden at dette er en fullmakt til å starte forhandlinger. Det er reist spørsmål om det er gitt ytterligere muntlige fullmakter til Umoes forhandlere om å sluttføre forhandlinger mellom Umoe og Mariholt.

Umoe er et stort selskap med mange ledd i beslutningsprosessen. Sakene utredes og forhandles på et lavere nivå enn der beslutningene tas. Dette i motsetning til Mariholt/City Finansiering AS der det er eieren, Kim Erla som normalt selv forhandler og sluttfører kontrakter. De to kontraktspartene er således selskaper med helt ulik oppbygging og struktur.

Mariholt har gjort gjeldende at de to representantene for Umoe som var til stede i møtet 18. november 1998, selv hadde gitt uttrykk for å ha den nødvendige kompetanse til å forplikte selskapet. Lagmannsretten kan ikke se at det er sannsynliggjort at så er tilfelle. Dersom Kim Erla fikk en slik oppfatning gjennom de samtalene som fant sted på møtet, må dette skyldes at partene snakket forbi hverandre. Både Thorstensen og Remmem har begge gitt uttrykk for at de var kjent med e-post melding fra administrerende direktør til Remmem 10. september 1998, hvor det kun gis fullmakt til å forhandle. De var ellers begge kjent med de generelle interne instrukser som begrenset deres fullmakter til å forplikte sin arbeidsgiver økonomisk. Remmem som hadde de videste fullmakter, kunne foreta investeringer for inntil 1 million kroner.

Av de samme grunner anser lagmannsretten det heller ikke sannsynlig at det i møtet 2. november eller i telefonsamtale forut for møtet 18. november 1998 ble gitt eksplisitt uttrykk for noe fullmaktsforhold fra Jarle Thorstensens side. Det legges til grunn at han har uttalt seg i ordelag som om han «hadde mandat» for en leieperiode på 3 år. Det er imidlertid ikke ut fra dette grunnlag for å slutte at han hadde en oppdragsfullmakt slik at han kunne binde selskapet. Det anses heller ikke godtgjort at det muntlig er gitt ytterligere fullmakt vedrørende oppdraget.

Lagmannsretten anser det etter dette ikke godtgjort at Jarle Thorstensen eller Geir-Arne Remmem hadde oppdragsfullmakt til å sluttføre forhandlinger og inngå leiekontrakt med Mariholt.

Dette leder til spørsmålet om Thorstensen eller Remmem kan ha vært legitimert til å inngå avtale. I den sammenheng vil lagmannsretten se nærmere på de fire dokumentene som er påberopt som grunnlag for å trekke den slutning at de som handlet på vegne av Umoe, også kunne forplikte selskapet.

Mariholt har vist til at Thorstensen, Wasmuth og Remmem tidligere har opptrådt på vegne av Umoe og bundet selskapet til store forpliktelser ved flere anledninger. Det er hevdet at når Umoe ikke senere har trukket noen av dokumentene tilbake, må man se det som om Thorstensen og Remmem hadde den nødvendige legitimasjon til å binde selskapet. Lagmannsretten forstår også Mariholts anførsler slik at det er tidligere utsagn fra de tre personene i Umoe, sammen med deres opptreden under forhandlingene, som danner grunnlag for at selskapet er bundet gjennom en toleransefullmakt.

Fra Mariholts side er påberopt brev av 13. januar 1998 undertegnet av personaldirektør Remmem som grunnlag for at han forpliktet Umoe til å fortsette to leiekontrakter med et samlet beløp av 20 millioner kroner. Lagmannsretten er ikke enig i en slik forståelse av brevet. Brevet må anses som et ønske om å starte forhandliger. Lagmannsretten legger særlig vekt på at det i brevet uttales at man ønsker en dialog om en reforhandling av eksisterende leieavtaler.

Mariholt har videre vist til Remmems påtegning på Vismas brev av 16. mai 1997 som grunnlag for at han var legitimert til å representere Umoe i en slik grad at selskapet også senere må bli bundet. Brevet er en bekreftelse på Umoes overtakelse av et leieforhold. Daværende administrerende direktør Einar Hubert redegjorde under ankeforhandlingen for at det var han som startet forhandlingene med Visma. Selve leieavtalen ble også senere undertegnet av ham. Når Remmems underskrift vurderes i denne sammenheng, kan lagmannsretten ikke se at den kan tillegges slik vekt som påberopt av Mariholt. Påtegningen kan ikke vurderes isolert med den følge at Remmem anses legitimert ved senere anledninger.

Fra Mariholts side er det også påberopt legitimasjonsvirkninger ved at administrasjonssjef Wasmuth 24. juni 1998 signerte telefaks til City Finansiering AS om overtakelse av leieavtale fra Visma til Umoe. Wasmuth opplyste under ankeforhandlingen at han aldri hadde hatt fullmakt til å inngå leieavtaler, og at telefaksen ble utarbeidet etter konferanse med hans overordnede. Telefaksen ble signert i overordnedes reisefravær. Lagmannsretten kan ikke se at telefaksen gjør Wasmuth legitimert til å inngå kontrakter av slikt stort omfang som saken her gjelder. Han deltok heller ikke på møtet 18. november 1998, og lagmannsretten kan ikke se at telefaksen kan få betydning for spørsmålet om Thorstensen og Remmem var legitimert i møtet.

Siste dokument Mariholt påberoper seg som grunnlag for legitimasjonsvirkninger, er brev utarbeidet av økonomisjef Thorstensen hvor han gjorde gjeldende en opsjon på fortsatt leie av en av leiekontraktene. Brevet er datert 30. oktober 1998 og ble overlevert i møtet 2. november 1998. Under ankeforhandlingen kom det frem at brevet ble skrevet under tidspress mens Thorstensens overordnede ikke var til stede. Han handlet imidlertid etter instruks fra sine overordnede. Lagmannsretten kan ikke se at en slik opsjonserklæring kan danne grunnlag for senere legitimasjonsvirkninger.

I denne sammenheng legger lagmannsretten også vekt på at det ikke foreligger leiekontrakter der Remmem eller Thorstensen har signert på vegne av Umoe. Eksisterende leiekontrakter på det vesentligste av arealet var undertegnet av daværende administrerende direktør i Umoe Technology AS, Einar Hubert.

Lagmannsretten kan ikke se at det ut fra foranstående er grunnlag for å konkludere med at Remmem eller Thorstensen var legitimert til å sluttføre forhandlingene med Mariholt.

Ved vurderingen av spørsmålet om det foreligger en toleransefullmakt er det viktigste spørsmålet om Umoe har latt være å reagere overfor opptreden fra selskapets representanter og derved blir bundet i kraft av sin passivitet. Det typiske for toleransefullmakten er at den stiftes ved passivitet, stilltiende aksept eller lignende atferd fra den som blir bundet, jf. Jo Hov Avtaletolking og ugyldighet, 1998, s. 330.

Det forhold at Umoe ikke har trukket tilbake noen av de fire erklæringene, gir ikke grunnlag for en slik slutning. Som fremholdt foran er dokumentene ikke av en slik karakter at de gir grunnlag for å skape en forventning hos Mariholt om at de personene som har undertegnet kan binde selskapet på et mer generelt grunnlag. Lagmannsretten kan heller ikke se at det fra Umoes side er utvist slik passivitet at Mariholt med rette kan påberope seg at de som forhandlet, kan forplikte selskapet.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke er inngått en ny samlet leiekontrakt mellom Mariholt og Umoe. Mariholt gis derfor ikke medhold i sitt prinsipale krav om erstatning med kr 19.806.258, jf påstanden pkt 1.

Det er etter dette ikke aktuelt å ta stilling til spørsmålet om tilbakekall av avtalen etter re-integra bestemmelsen i avtaleloven §39 eller anvendelse av avtaleloven §36.

Fra Mariholts side er det subsidiært fremsatt krav om leie som følge av for sen utflytting av lokalene i henhold til to leiekontrakter. Kravet er på til sammen

kr 614.416 og fremkommer gjennom krav på leie samt dekning av påløpne felleskostnader for leiekontrakter som utløp henholdsvis 31. desember 1998 og 30. april 1999.

Lagmannsretten legger til grunn at i de lokalene der kontrakten utløp 31. desember 1998, sto det igjen kontormøbler i februar måned. Det er fremlagt bilder for retten som viser at det sto møbler i lokalene 15. februar 1999. Under ankeforhandlingen forklarte vitnet Steinar Ødegård som var innleid konsulent i City Finansiering AS, at ferdigbefaring og endelig utflytting ikke skjedde før i slutten av februar. Det anses etter dette sannsynliggjort at lokalene ikke var endelig fraflyttet før 28. februar 1999.

Etter husleieloven av 16. juni 1939 §33 skal leieren ved leieforholdets slutt overlevere leid husrom til utleieren. Leieren blir ikke fri sin betalingsplikt før husrommet faktisk er tilbakelevert, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-1998) side 114 første spalte.

Det fremgår dessuten av leiekontrakten punkt 11 at lokalene skal leveres tilbake i ryddiggjort stand. Selv om det fra Mariholts side var gitt tilsagn om at man kunne la være å rydde lokalene i desember, er det ikke derved gitt tillatelse til at Umoe kunne disponere lokalene gratis.

Lagmannsretten er av den oppfatning at når de leide lokalene ikke ble stilt til Mariholts disposisjon ved leieforholdets slutt, kan det kreves vederlag tilsvarende avtalt leie. Erstatningsplikten var ikke regulert i den tidligere husleieloven. Etter husleieloven av 26. mars 1999 §10-3 første ledd kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie om ikke husrommet stilles til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet opphører. Regelen synes ikke å gi uttrykk for en endring av rettstilstanden. Mariholt gis etter dette medhold i krav på husleie for denne perioden med kr 223.372 samt påløpte felleskostnader med kr 52.750.

Når det gjelder den leiekontrakt som utløp 30. april 1999, ble det foretatt befaring 4. mai 1999. Etter befaringen ble det satt opp en detaljert mangelsliste over forhold som Umoe måtte utbedre. Ferdigbefaring ble avholdt 20. mai 1999.

Av leiekontrakten punkt 10 fremgår det at leietaker ved fraflytting skal levere lokalene og inventar tilbake i ryddiggjort, rengjort og forøvrig i samme stand som de var ved overtagelsen. Lagmannsretten legger til grunn at lokalene ikke ble tilbakelevert før 20. mai 1999. Det fremgår av utarbeidet mangelsliste av 4. mai 1999 som ble sendt Umoe dagen etter at «lokalene pr i dag (ikke) er å anse som overtatt av eier og må dermed påregnes ekstra husleie inntil overtagelse finner sted.» Det fremkom ikke protester.

Lagmannsretten har vurdert Umoes innsigelse om at det ikke var aktuelle leietakere som var klare til å flytte inn. Innsigselsen kan ikke føre frem idet det også for disse lokalene må betales vederlag tilsvarende avtalt leie. Lagmannsretten kan ikke se noen grunn til at ikke Umoe må betale fullt vederlag for hele perioden. Mariholt gis således medhold i sitt krav om leie med kr 271.287 og dekning av felleskostnader med kr 67.007.

Dette innebærer at Mariholt gis medhold i sitt subsidiære krav om betaling av husleie med til sammen kr 614.416. Det er krevet renter av den del av beløpet som gjenstår etter at Umoe har gjort opp i henhold til herredsrettens dom. Kravet beløper seg må til renter av kr 169.294 regnet fra 1. juli 1999 frem til betaling skjer. Beløpet ble krevet av Umoe under saksforberedelsen for herredsretten, og Mariholt gis medhold i at renter løper fra 1. juli 1999, jf morarenteloven §2.

I relasjon til den påstand Mariholt har nedlagt (jf. pkt 1), har anken vært forgjeves. Som det fremgår av anførslene, har Mariholt subsidiært krevet leie pga for sen utflytting. Det er imidlertid ikke lagt ned noen subsidiær påstand. Da Mariholt har fått medhold i leiekravet, kan man ikke si at hovedanken har vært forgjeves i relasjon til kravet om saksomkostninger. Saken er dels vunnet og dels tapt for begge parter. Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal da avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §174 Lagmannsretten har vurdert om tvistemålsloven §174 annet ledd skulle komme til anvendelse, da Mariholt kun har vunnet frem med en mindre del av kravet. Man har også vurdert om det faktum at hovedanken har budt på en viss tvil, skal tilegges betydning. Det vises blant annet til spørsmålet om de som forhandlet på vegne av Umoe, var legimitert til å inngå avtale. Man har også vurdert betydningen av at Umoe for lagmannsretten har akseptert å betale kr 150.000 fordi man flyttet ut for sent. Lagmannsretten er imidlertid blitt stående ved at lovens hovedregel kommer til anvendelse slik at begge parter skal dekke sine egne omkostninger, jf. tvistemålsloven §174 første ledd. Saksomkostninger for hovedanken tilkjennes etter dette ikke.

Umoes motanke har ikke ført frem, og etter tvistemålsloven §180 første ledd kreves særlige grunner for at saksomkostninger ikke skal tilkjennes. Motanken har imidlertid medført ubetydelig merarbeid for Mariholt, og saksomkostninger tilkjennes derfor ikke.

Når det gjelder saksomkostningene for herredsretten, skal spørsmålet avgjøres etter det resultat lagmannsretten er kommet til sammenholdt med påstandene for herredsretten. Selv om Mariholt er tilkjent et noe høyere beløp enn for herredsretten, er saken for Mariholts vedkommende dels vunnet og dels tapt. Da ingen av partene ansees å ha vunnet saken fullstendig for herredsretten, kommer §174 til anvendelse. Man har vurdert om §174 annet ledd burde få anvendelse, men finner ikke at det er aktuelt.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Umoe Olje og Gass AS betaler til Mariholt AS 614.416 - sekshundreogfjortentusenfirehundreogseksten - kroner.

2. Umoe Olje og Gass AS betaler i tillegg renter etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum av 169.294 - etthundreogsekstinitusentohundreognittifire - kroner fra 1. juli 1999 til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen etter punkt 1 og 2 er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.

4. Partene bærer hver sine saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.