LB-2001-2118
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-06-10 |
| Publisert: | LB-2001-02118 |
| Stikkord: | Husleierett, Kontraktstolkning, Leiefastsettelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-11890A36 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-02118A01 og LB-2001-02119A01. |
| Parter: | Ankesak nr 01-02118 A01: Ankende part: Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede (Prosessfullmektig: Advokat Andreas Iversen). Motparter: 1. Joh-System AS. 2. Sidsel Kari Kjøle. (Prosessfullmektig: Advokat Helge R. Strøm). Ankesak nr 01-02119 A01: Ankende parter: 1. Joh-System AS. 2. Sidsel Kari Kjøle. (Prosessfullmektig: Advokat Helge R. Strøm). Motpart: Cathrine Og Nils Hals' legat for funksjonshemmede (Prosessfullmektig: Advokat Andreas Iversen). |
| Forfatter: | Lagdommer Sidsel B. Lindseth, formann. Lagdommer Ola Dahl. Lagdommer Thore Rønning |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §180, Fylkeskommuneloven (1961)5, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Husleieloven (1999) §13-2 |
Saken gjelder krav om nedsettelse og tilbakebetaling av husleie for næringslokaler samt spørsmålet om hvorvidt leiekontrakten er oppsigelig fra utleiers side.
Joh-System AS er leietaker til næringslokaler i 1. og 2. etasje i Sorgenfrigate 11 i Oslo, en sidegate til Bogstadveien. Joh-System er et selskap i Norgesgruppen, som driver lavprisbutikken Kiwi i lokalene i 1. etasje og fremleier lokalene i 2. etasje til kontorer og utstillingsrom. Eiendommen som har to etasjer næringslokale og fem etasjer boliger, eies av Cathrine og Nils Hals' legat (heretter benevnt legatet) som ble etablert i 1978. Cathrine Hals ervervet eiendommen i 1964.
Ved kontrakt av 25. juni 1958 overtok A/S Kjøles Bilutleie og Kjøles Bilforretning AS (nedenfor benevnt som Kjøle) leierett til lokalene i 1. etasje - sokkeletasje på ca 290 m2 brutto og garasjeanlegg på ca 600 m2 brutto - mot et samlet innskudd på 266.000 kroner og en årlig leie på 44.000 kroner. Ved tilleggskontrakt av 24. februar 1965 overtok Kjøle leierett til lokalene i 2. etasje på ca 900 m2 mot et innskudd på 230.000 kroner og en årlig leie på 62.000 kroner. Det er utstedt partialobligasjoner for innskuddene. Partialobligasjonene med tilhørende leieretter ble 18. desember 1985 tiltransportert Sidsel Kari Kjøle, og videretransportert til Joh-System 26. mars 1999 for 4,5 millioner kroner.
Fra leiekontrakten av 25. juni 1958 siteres avsnittene 2, 4, 5 og 11:
Leien for hele bygget blir ellers på vanlig måte å fastsette av Kontrollnemnda etter at bygget blir ferdig og utleiet i sin helhet, og nemnda har fått seg forelagt de vanlige opplysninger for leiefastsetting. Ved Kontrollnemndas leiefastsettelse skal en regne med at den her stipulerte leie skal være maksimumsleie for de første 5 -fem- år, regnet fra innflytting.
.....
Innskuddsbeløpet skal ikke forrentes, og det er uoppsigelig fra leierens side.
På den annen side gir innskuddet rett til uoppsigelig leieforhold sålenge leieren ikke gjør seg skyldig i sådan vesentlig misligholdelse av leieforholdet at det etter vanlige rettsregler gir adgang til oppsigelse.
Leieren skal ha rett til framleie og rett til overdragelse av sin leierett i forbindelse med overdragelse av innskuddet.
......
Leieren skal, til eget bruk, fremleie eller ved salg av lokalene kunne benytte disse til det formål som måtte passe ham.
I tillegg siteres to bestemmelser fra tilleggskontrakten av 24. februar 1965:
4. Også for lokalene i 2. etasje gjelder at leieren, til eget bruk, fremleie eller ved salg av lokalene kan benytte disse til det formål som måtte passe ham.
Utleieren tar dog for bruken av 2. etasje forbehold om at det ikke må drives virksomhet som gir grunn til fremsettelse av berettigede klager fra naboer eller leieboere med hensyn til støy, rystelser etc. Hvis det av myndighetene skulle bli forlangt omlegging av nåværende bruk, har Kjøle ikke krav på husleienedsettelse, erstatning av gårdeieren eller rett til oppsigelse av leieforholdet av den grunn.
7. Kjøle har alt innvendig vedlikehold både i det nye lokale og sine opprinnelige lokaler.
I saken er fremlagt et brev datert 25. februar 1965 fra h.r. advokat Odd Stavnes, som representerte gårdeier Cathrine Hals, til advokat H. Edv. Dahl, som representerte Kjøle. Brevet siteres i sin helhet:
Ad Sorgenfrigaten 11
Som nevnt under vår telefonsamtale i dag gir Kjøles kontrakt datert 25/6-1958 leietakeren rett til et uoppsigelig leieforhold. Bestemmelsen i kontraktens 3. avsnitt sålydende:
«Ved Kontrollnemndas leiefastsettelse skal en regne med at den her stipulerte leie skal være maksimumsleie for de første 5 - fem - år, regnet fra innflytning»,
må derfor forståes slik at det er adgang til leieregulering både i h.t. myndighetenes bestemmelser og - hvis husleiereguleringen opphører - i h.t. det som er vanlig leie i strøket for tilsvarende lokaler. Dette bør kanskje for ordens skyld presiseres som eget punkt 9 i det tillegg til leiekontrakt som nu skal undertegnes. Det er imidlertid tilstrekkelig for undertegnede at De returnerer et eksemplar av nærværende skrivelse med Kjøles påtegning om at han er innforstått med ovenstående.
Brevet er undertegnet av Kjøle og påtegnet «Innforstått med ovenstående».
Det har vært ulike leietakere og drevet ulik virksomhet i lokalene. Den delen av 1. etasje som opprinnelig ble utleid som garasje, ble etter hvert innredet til kontor og lager. Fra 1987 til 1998 var Hagen-Gruppen AS fremleietaker, og Rimi drev dagligvareforretning i lokalene. Fra 1998 til 2000 stod lokalene i 2. etasje tomme. Rimi og Kjøle ble ikke enige om leien for en fornyet fremleieperiode, og Kjøle transporterte derfor leiekontrakten til Joh-System i 1999.
Kjøle var uenig med legatet om hva som var korrekt leie for lokalene, og varslet rettslig prøving av spørsmålet før overdragelsen til Joh-System. I perioden fra 1. mai 1998 til 1. januar 2000 var årlig leie 2 millioner kroner. Fra dette tidspunkt ble leien forhøyet til 2,3 millioner kroner. Dette utgjør en leie på 1 900 - 2 000 kroner pr m2 for 1. etasje og ca 700 kroner pr m2 for 2. etasje.
Ved stevning av 22. desember 1999 fremsatte Joh-System krav om nedsettelse av husleien og tilbakebetaling av for meget innbetalt husleie. Sidsel Kari Kjøle krevde tilbakebetalt for meget husleie for perioden frem til leiekontrakten ble transportert. Legatet påsto seg frifunnet og reiste motsøksmål med krav om at leieforholdet var oppsigelig ved tilbakebetaling av innskuddet.
Oslo byrett avsa 2. april 2001 dom med slik slutning:
I hovedsøksmålet:
1. Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede frifinnes.
2. Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle betaler in solidum kroner 62.500,- -sekstitotusenfemhundre- innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse til Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede til erstatning for saksomkostninger.
I motsøksmålet:
1. Joh-System frifinnes.
2. Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede betaler kroner 21.850,- -tjueentusenåttehundreogfemti- innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse til Joh-System AS til erstatning for saksomkostninger.
Joh-System og Sidsel Kari Kjøle har i rett tid påanket dommen i hovedsøksmålet - spørsmålet om leiefastsettelsen - til Borgarting lagmannsrett. Legatet har i rett tid påanket dommen i motsøksmålet - spørsmålet om leierettens oppsigelighet. Begge parter har tatt til motmæle. Ankene gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Når det gjelder saksforholdet for øvrig, vises til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ankeforhandling ble avholdt i Oslo tinghus 22. og 23. mai 2002. Legatet var representert ved styremedlem og forretningsfører, advokat Tom Stavnes samt sin prosessfullmektig. Joh-System var representert ved prosessfullmektigen og markedssjef Per Harald Holte. Sidsel Kari Kjøle var representert ved prosessfullmektigen. Stavnes og Holte avga forklaring. I tillegg ble det ført fem vitner, hvorav fire sakkyndige vitner. Retten var på befaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saken står i hovedsak i samme stilling som for byretten.
Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, og har for lagmannsretten fremhevet:
Kravet om nedsettelse av husleien og tilbakebetaling av for meget husleie.
Det legges til grunn at lokalet i 1. etasje er 833 m2 og i 2. etasje 857 m2 . Kravet fra motparten er på ca 1,7 millioner for 1. etasje og ca 600.000 kroner for 2. etasje, til sammen ca 2,3 millioner kroner fra 1. januar 2000, og det er dette leiekrav retten skal vurdere. Det må fastsettes leie for hver etasje særskilt. Leien skal vurderes etter kontraktens ordlyd sammenholdt med en tolkning av husleieloven av 1939 §35 første ledd. Vanligvis skal retten foreta en reduksjon dersom leien er 20 % over markedspris, men kontraktens særegenhet medfører at det ikke kan stilles så store krav for avvik. Det vises til uttalelser i Grensen 3-dommen i Rt-1987-1386 om at utleier i etablerte leieforhold ikke må utnytte det avhengighetsforhold leieren er kommet i. Påkostninger underveis, herunder ombygging av garasjelokale til butikklokale og oppgradering av lokalene i 2. etasje på ca 3,4 millioner kroner for å få fremleietakere, er bekostet av leier/fremleier, og skal ikke i noe tilfelle legges inn i grunnlaget for leiefastsettelsen.
Det anføres prinsipalt at det er den historiske bruk som skal danne grunnlag for leiefastsettelsen, jf kontraktens ordlyd om at det er forretningslokale og garasjeanlegg som leies ut i 1. etasje. Det ble betalt betydelige innskudd som etter dagens pengeverdi utgjør ca 4,4 millioner kroner, og innskuddene må gi føringer for leiefastsettelsen. Innskuddet må anses som en form for «egenkapital» som ga leietaker rettigheter utover et vanlig leieforhold. Da kontrakten ble inngått var inflasjonen et lite aktuelt problem, og inflasjonen har medført reduksjon av leietakers krav mot eierne. Det vises til uttalelser i dommen inntatt i Rt-1990500.-Det pekes på at Kjøles bilforretning neppe ville ha måttet finne seg i å betale leie som for en restaurant. Riktig leie for lokalene vil etter denne beregningsmåte utgjøre 1.276.500 kroner; 716.500 kroner for 1. etasje og 560.000 kroner for 2. etasje.
Subsidiært anføres at utleier ikke kan kreve mer enn vanlig leie basert på den virksomhet som faktisk drives. Det vises til kontrakten fra 1958 hvor det fremgår at leieren skal kunne benytte lokalene til «det formål som måtte passe ham». Det vises til at leier har utvidede rettigheter som følge av innskuddet; rett til fremleie og overdragelse av leieretten sammen med innskuddet. Det må kunne sies at leier overtok eierfunksjoner, noe som innebar at han kunne drive lokalene slik han ville. Innskuddet utgjorde mer enn 6 ganger leien, og må kunne sies å gi leietaker en trygghet. Fremleien er leietakers risiko.
Det er således den faktiske bruk av lokalene i 1. etasje til lavpris-dagligvareforretning som skal legges til grunn for fastsettelsen av leien. Det vises til leievurdering av 4. mai 2000 foretatt av Boliginstituttet AS v/ takstmann Ivar Spolen-Nilsen. På bakgrunn av denne omsetningsbaserte leievurdering anføres at riktig leie for 1. etasje skal settes til 900.000 kroner (1.080 kr pr m2 ), basert på 3 % av en omsetning på ca 30 millioner kroner, og for 2. etasje til 560.000 kroner (650 kr pr m2 ). Etter at oppgraderingsutgifter på 100.000 kroner pr år er trukket fra, blir den årlige leie 1.360.000 kroner. Det vises også til leievurderingen foretatt av Bjørdal Partners AS. Leievurderingene foretatt av takstmennene Erik H. Larsen og Jan Hansen kan ikke legges til grunn fordi de tar utgangspunkt i en generell bruk av lokalene. Tilbudet fra Rimi Norge AS om leie av lokalene kan ikke tas seriøst.
Motpartens påstand om at leien skal fastsettes til fri markedspris uavhengig av bransje imøtegås. Det er ingen holdepunkter for dette i kontrakten. Dessuten hevdes at ingen bransje kan betale mer i dag enn dagligvare som er leietaker i 1. etasje. 2. etasje er også utleid maksimalt. Motparten har ikke sannsynliggjort at andre bransjer kan betale mer enn nåværende leietaker. Det er kun fremført luftige planer uten konkret redegjørelse for utnyttelse, investeringer etc. Bogstadveien er ikke profilert for dagligvareforretninger. Lokaler som ligger i sidegater kan ikke regne med samme leie som lokaler i Bogstadveien. Kjøle testet markedet i 1998/1999, men fant ingen som var villige til å betale den pris legatet forlangte. Det er urealistisk med utleie til restaurant/kafé. Hvitevare- og møbelforretninger krever parkeringsplasser. Det pekes også på at det er begrensninger i bruk av 2. etasje, og at det ikke er rømningsveier i lokalene. Utleiemulighetene begrenses også ved at lokalene er store og at det kun er vinduer mot Sorgenfrigaten.
Kravet om at leieavtalen er oppsigelig ved tilbakebetaling av innskuddene.
Det følger ikke av en naturlig og forstandig tolkning av kontrakten at leieforholdet kan sies opp av utleier dersom innskuddet tilbakebetales leietaker. Ordlyden er ikke presis, og annet ledd av første setning i fjerde avsnitt kan ikke tolkes antitetisk uten sammenheng med øvrige setninger. Innskuddet og leieforholdet må sees som en enhet, som gir leietakeren trygghet. Leieforholdets uoppsigelighet bekreftes også av h.r. advokat Odd Stavnes i brev av 25. februar 1965. Dersom utleier kunne si opp leietaker ved tilbakebetaling av innskuddet, ville dette være svært uvanlig, og måtte vært uttrykkelig nevnt i kontrakten. Det er heller ikke sagt noe i kontrakten om når og hvordan tilbakebetaling eventuelt skulle finne sted, eller hvilke vilkår som skulle gjelde for et fortsatt leieforhold. Dersom innskuddet kunne tilbakebetales med den konsekvens at leieforholdet ble oppsigelig, ville dette være i direkte motstrid med kontraktens formulering i annen setning i fjerde avsnitt om at leieforholdet er uoppsigelig ved innbetaling av innskuddet.
Det er nedlagt slik påstand:
I hovedsøksmålet:
1. Husleien for næringslokalene i 1. og 2. etasje i Sorgenfrigt 11 i Oslo settes ned til det beløp retten finner rimelig.
2. Cathrine og Nils Hals legat for funksjonshemmede dømmes til å refundere Sidsel Kari Kjøle for meget betalt husleie for tiden 01.01.1999 til 31.03.1999 med tillegg av 12 % rente p.a. fra 01.03.1999 til betaling skjer.
3. Cathrine og Nils Hals legat for funksjonshemmede dømmes til å refundere Joh System AS for meget betalt husleie for tiden etter 01.04.1999 til det foreligger rettskraftig dom og med tillegg av 12 % rente p.a. av den til enhver tid for meget betalte leie.
4. Cathrine og Nils Hals legat for funksjonshemmede dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten, til Joh System AS og Sidsel Kari Kjøle med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra dommens forkynnelse til betaling skjer.
I motsøksmålet:
Oslo Byretts dom stadfestes. Cathrine og Nils Hals legat for funksjonshemmede dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra dommens forkynnelse til betaling skjer, til Joh System AS og Sidsel Kari Kjøle.
Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, og har for lagmannsretten fremhevet:
Kravet om nedsettelse av husleien og tilbakebetaling av for meget husleie.
Det er leietaker som har bevisbyrden for at leien er urimelig høy og må nedsettes. Legatet mener at en leie på ca 1.900 - 2.000 kroner pr m2 for 1. etasje og ca 700 kroner pr m2 for 2. etasje, som tilsvarer en årlig leie på ca 2,3 millioner kroner, er markedsmessig og balansert for et lokale som ligger ca 20-30 meter fra Bogstadveien. Etter rettspraksis skal leien ikke settes ned dersom den ikke overstiger mer enn 20 % av markedsleien. Retten må foreta en skjønnsmessig vurdering. Det er ingen holdepunkter i kontrakten for at leien ikke skal fastsettes ut fra markedspris ved generell bruk av lokalene, og dette har også tidligere leiefastsettelser basert seg på. Leien er således uavhengig av bruken av lokalene.
Når det gjelder nivået for leien, er legatet innforstått med at dette faller betydelig med avstanden fra Bogstadveien. De fremlagte eksempler på leiefastsettelser gir imidlertid et utgangspunkt for rettens vurdering. Det må i vår sak legges vekt på at lokalene ligger svært nær Bogstadveien i en bred sidegate med god eksponering mot et åpent område hvor Bogstadveien deles. Lokalene har god synlig profilering og fri eksponering på hele fasaden. Dette er i motsetning til den påviste Rema 1000-butikken, beliggende ca 40 meter fra Bogstadveien i Industrigaten, som har dårligere eksponering og atkomst enn Kiwibutikken, og hvor prisen ved voldgift ble fastsatt til 2.000 - 2.500 kroner pr m2 .
Ved fastsettelsen av leienivået for år 2000 er det tatt utgangspunkt i takst foretatt 12. februar 1998 av ingeniør/tømmermester Jan Hansen som konkluderte med en årlig markedsleie på ca 2.360.000 kroner; 2.000 kroner pr m2 for 1. etasje og ca 800 kroner for 2. etasje. Denne må nå indeksreguleres. Dessuten vises til leievurdering utført av sivilingeniør Erik H. Larsen 11. november 1999 hvor det konkluderes med en samlet årlig leie på 2 400.000 kroner. Begge takstmennene fikk et generelt oppdrag hvor kontraktens særforhold til fordel for leier, ikke ble nevnt. Det er kun kommunens eventuelle restriksjoner og grannelovens bestemmelser som begrenser bruken av lokalene. Joh-System kan lett få inn en annen leietaker enn Kiwi som kan drive en mer lønnsom virksomhet. Det kan ikke sees bort fra at Kiwi fortsetter i lokalene ut fra rene strategibetraktninger. At lokalene er verdifulle støttes også ved at Joh-System i 1999 var villige til å kjøpe leiekontrakten av Kjøle for 4,5 millioner kroner. Takstmann Ivar Spolen-Nilsens leievurdering av 4. mai 2000 kan ikke vektlegges da den baseres på feil premisser om utleie til lavpris dagligvareforretning, noe som er alt for snevert. Det vises imidlertid til Spolen-Nilsens utsagn under ankeforhandlingen om at han ikke fravek de øvrige takstmennene dersom han hadde vurdert leien uavhengig av bransje.
Det vises også til tilbudet fra Rimi Norge AS fra 1999 om leie av lokalene for 2,3 millioner kroner med tillegg av indeksregulering.
Ved leiefastsettelsen for 1. etasje skal det ikke tas hensyn til leiers/fremleiers investeringer. Det er aldri dokumentert at leietaker har foretatt investeringer eller hatt utgifter på lokalet. Leietaker har kun foretatt normale tilpasninger, og ikke slike konkrete investeringer som ble vektlagt i Tapperidommen, Rt-1997-1109. Det må legges til grunn at leier i henhold til kontrakten er ansvarlig for et normalt vedlikehold av lokalene. Subsidiært hevdes at vedlikeholdsplikten er forsømt for begge etasjer. For 2. etasje har legatet ved leiefastsettelsen tatt hensyn til at lokalene nå er oppgradert. Innskuddet er et lån som er sikret ved pant i eiendommen, og leietaker skal godskrives ca 40 - 50.000 kroner årlig. Dette er hensyntatt ved leiefastsettelsen.
Kravet om at leieavtalen er oppsigelig ved tilbakebetaling av innskuddene.
Det anføres at gårdeier kan si opp innskuddet, noe som følger av antitetisk tolkning av kontraktens annet ledd i første setning i fjerde avsnitt om at leier ikke kan si opp innskuddet. Gårdeier har på sin side fått et rentefritt lån som han står fritt til å si opp. Lånet ble gitt som en delfinansiering på grunn av datidens finansrestriksjoner. Det står gårdeier fritt å oppgi dette privilegium. Dersom dette ikke var tilfelle, ville det ikke i kontrakten blitt presisert at leier ikke kan si opp innskuddet. Leieforholdets uoppsigelighet er knyttet til innskuddets eksistens, noe som også følger av formålet for kontrakten som er en binding mellom finansieringsbidrag og de særrettigheter leieavtalen fikk. Brevet fra h.r.advokat Odd Stavnes er en besvarelse av en telefonhenvendelse angående husleieregulering i fremtiden, og ikke en uttaleles om hvorvidt leieforholdet er uoppsigelig dersom innskuddet tilbakebetales.
Det finnes ikke mange evigvarende leieretter. En slik leierett uten oppsigelsesrett fra eiers side måtte eventuelt klart fremgått av kontraktens ordlyd. Dersom innskuddet blir tilbakebetalt, blir leieforholdet løpende på vanlige vilkår og blir oppsigelig. Det vises til at leiere av bolig har et sterkere vern enn leiere av næringslokaler.
Det er nedlagt slik påstand:
1. I hovedsøksmålet:
Byrettens dom stadfestes.
2. I motsøksmålet:
1. Obligasjonsinnskudd kr 496.000,- i leieforholdet mellom Cathrine og Nils Hals legat for funksjonshemmede og Joh. System AS i Sorgenfrigaten 11 er oppsigelig fra utleiers side.
2. Ved tilbakebetaling av innskuddet nevnt i pkt. 1 blir leieforholdene oppsigelige etter husleielovens bestemmelser.
3. I begge søksmål:
Joh. System betaler sakens omkostninger for by- og lagmannsrett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra dommens forkynnelse til betaling skjer.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og bemerker:
Retten behandler først spørsmålet om hvorvidt leieforholdet kan sies opp av gårdeier dersom innskuddet tilbakebetales.
Spørsmål knyttet til gårdeiers tilbakebetaling av innskuddet er verken regulert i kontrakten av 1958 eller i tilleggskontrakten av 1965. Punkt 3 i kontrakten av 1965 henviser til bestemmelser i kontrakten av 1958 for forhold som ikke eksplisitt er nevnt i tilleggskontrakten. Det har ikke under ankeforhandlingen vært noen bevisførsel om hva de kontraherende parter mente om problemstillingen ved kontraktsinngåelsene i 1958 og 1965. Retten finner heller ikke at det fremlagte brev fra h.r.advokat Odd Stavnes av 25. februar 1965 er særlig opplysende for spørsmålet om leieforholdets oppsigelighet ved tilbakebetaling av innskuddet.
Fjerde avsnitt i kontrakten av 1958 lyder slik:
Innskuddsbeløpet skal ikke forrentes, og det er uoppsigelig fra leierens side.
På den annen side gir innskuddet rett til uoppsigelig leieforhold sålenge leieren ikke gjør seg skyldig i sådan vesentlig misligholdelse av leieforholdet at det etter vanlige rettsregler gir adgang til oppsigelse.
Etter lagmannsrettens syn kan ikke annet ledd i første setning i avsnittet tolkes antitetisk med den følge at leieforholdet blir oppsigelig ved gårdeiers tilbakebetaling av innskuddet. Retten finner at det omtvistede spørsmål må løses ut fra en tolkning av hele avsnittet sett i sammenheng med kontraktens øvrige bestemmelser. Et sentralt moment ved tolkningen vil være at kontraktene skal skape balanse mellom partenes rettigheter og plikter.
Retten legger til grunn at innskuddet var en nødvendig del av finansieringen av eiendommen. Bygget ble oppført i 1950-årene mens det var kredittrestriksjoner, og gårdeier var avhengig av tilføring av kapital. Det er ikke fremlagt noe regnskap for bygget eller en oversikt over finansieringen, men retten legger til grunn at innskuddene utgjorde en betydelig del av finansieringen. Retten legger videre til grunn at samlet innskudd på 496.000 kroner etter dagens pengeverdi utgjør ca 4,4 millioner kroner.
Retten legger vekt på at leiers innbetaling i kontrakten er omtalt som «innskudd», og ikke som lån. Etter rettens syn tyder dette på at leieforholdet skulle være langsiktig og sikre begge parter rettigheter utover det som var vanlig ved utleie av næringslokaler. Dette er for gårdeier sikret ved at innskuddet er uoppsigelig fra leiers side. En annen fordel for gårdeier var at innskuddet ikke skulle være rentebærende. Det er ikke kontraktsfestet at «avkastningen» av innskuddet skal hensyntas ved fastsettelsen av leien, og det ble heller ikke belyst under ankeforhandlingen i hvilken utstrekning «avkastningen» faktisk har ført til en reduksjon av leien. Retten legger imidlertid til grunn at det ved leiefastsettelsen er tatt et visst hensyn til at innskuddet ikke er rentebærende.
Slik retten ser det må avsnittets annen setning -"innskuddet gir rett til uoppsigelig leieforhold så lenge leieren ikke gjør seg skyldig i vesentlig mislighold» - leses i sammenheng med første setning som redegjør for fordelene for gårdeier. Retten ser denne uoppsigelighet fra gårdeiers side som en forutsetning for innbetalingen av det rentefrie innskuddet. Ved at leier investerte langsiktig kunne han forvente en langsiktig gjenytelse fra gårdeier. Leieforholdets uoppsigelighet blir derfor en så sentral forutsetning for kontrakten, at retten på denne bakgrunn finner at leieforholdet er uoppsigelig fra utleiers side uavhengig av om innskuddet tilbakebetales. Båndleggingen av midlene modereres noe ved at leier kan frigjøre kapitalen ved overdragelse av innskuddet til annen leietaker, jf kontraktens femte avsnitt, men båndleggelsen av kapitalen er likevel en betydelig usikkerhet som det var naturlig at leier fikk kompensasjon for.
Etter rettens syn må det legges til grunn at leier fikk visse fordeler i forhold til det som var vanlig ved leie av tilsvarende lokaler; rett til fremleie og rett til å benytte lokalene til det formål som måtte passe, dog med en begrensning for 2. etasje. Retten ser det slik at disse særrettighetene ikke er tilstrekkelige til å skape et balansert forhold mellom kontraktspartene uten at leieretten ble gjort uoppsigelig.
Retten legger videre vekt på at det ikke er kontraktsfestet bestemmelser for det tilfellet at gårdeier skulle ønske å innløse innskuddet. Kontrakten nevner kun en oppsigelsesgrunn; nemlig vesentlig mislighold. Det står intet om vilkårene for tilbakebetaling av innskuddene eller hvilken virkning en innløsning skulle ha for leieforholdets varighet. Retten legger til grunn at partene ved inngåelsen av kontraktene i 1958 og 1965 ikke forutså at pengeverdien ville synke i så stor grad som den har gjort de siste 40 - 50 årene, men at partene forutså en viss inflasjon og økning i fast eiendoms verdi. Det forhold at det ikke er kontraktsfestet en viss verdiregulering av innskuddene, tyder etter rettens syn på at det ikke var meningen at gårdeier ensidig kunne tilbakebetale innskuddenes nominelle verdi for deretter å si opp leieforholdet. Slik rettens ser det finnes det ikke tilstrekkelige holdepunkter verken i kontrakten eller i forhold rundt kontraktsinngåelsen som sannsynliggjør legatets syn.
Etter en samlet vurdering er retten kommet til at leieforholdet ikke blir oppsigelig ved tilbakebetaling av innskuddet.
Lagmannsretten behandler dernest spørsmålet om nedsettelse av leien.
Retten tar først stilling til på hvilket grunnlag leiefastsettelsen skal skje. Leietaker har prinsipalt hevdet at fastsettelsen skal skje ut fra den opprinnelige bruk av lokalene, subsidiært ut fra hvilken bruk leier gjør av lokalene til enhver tid. Legatet har hevdet at fastsettelsen skal skje ut fra markedspris for lokalet uavhengig av bransje og faktisk utnyttelse.
Retten bemerker at lokalene var undergitt leieregulering da kontraktene ble inngått. Det presiseres i annet avsnitt av kontrakten fra 1958 at leien skulle fastsettes av kontrollnemnden «etter at denne var forelagt de vanlige opplysninger for leiefastsettingen». Brevet av 25. februar 1965 fra advokat Odd Stavnes til Kjøle - skrevet dagen etter at tilleggskontrakten ble inngått - omhandler leiefastsettelsen dersom reguleringen skulle bli opphevet. Det fremgår av brevet at det da blir adgang til leieregulering «i h.t. det som er vanlig leie i strøket for tilsvarende lokaler». Selv om deler av 1. etasje på dette tidspunkt ble brukt som garasje for Kjøles utleiebiler, sier brevet ikke hvordan leiefastsettelsen skal skje ved endret bruk av lokalene. I og med at leieretten kunne overdras og lokalene fremleies, måtte et endret bruksområde for garasjedelen etter rettens syn fremstå som sannsynlig allerede ved kontraktsinngåelsen.
Dersom det var partenes forutsetning ved kontraktsinngåelse at leiefastsettelsen skulle skje på bakgrunn av opprinnelig bruk av lokalene til garasje, finner retten det naturlig at en slik presisering var tatt inn i kontraktene. Retten legger også vekt på at det står leier fritt å benytte lokalene til det formål han ønsker, og at en leiefastsettelse basert på opprinnelig bruk under disse vilkår fremstår som unaturlig. Under ankeforhandlingen fremkom det heller ikke at det var den opprinnelige bruk til garasje som hadde vært retningsgivende for leiefastsettelsen i tiden etter at Kjøles bilutleie ble nedlagt.
Joh-System har påpekt at leier må kunne sies å ha overtatt en del tradisjonelle eierfunksjoner, og at gårdeier på denne bakgrunn må akseptere en normalleie knyttet til den virksomhet som til enhver tid drives i lokalene. Etter lagmannsrettens syn er det ikke grunnlag for å fastsette leien på denne bakgrunn. Retten er enig i at kontraktens vilkår i en viss grad overfører tradisjonelle eierfunksjoner til leier - herunder fri fremleierett, overdragelse av innskudd og valg av virksomhet - men finner likevel ikke at gårdeier på denne bakgrunn må akseptere en slik begrensning i leieinntektene.
Etter en samlet vurdering finner retten at leier er forpliktet til å betale en generell markedsleie uavhengig av bransje og bruk av lokalene.
Lagmannsretten tar dernest stilling til spørsmålet om hvorvidt nåværende husleie kan kreves nedsatt.
Partene er enige om at spørsmålet om nedsettelse av leien skal vurderes etter husleieloven av 1939 §35 første ledd, jf overgangsbestemmelsene i husleieloven av 1999 §13-2, noe retten slutter seg til. Leien kan settes ned til et beløp som etter rettens skjønn er rimelig, under hensyn til markedsleien for lignende leieforhold i tilsvarende strøk. Et vilkår for å nedsette husleien etter husleieloven §35 første ledd er at leien står i misforhold til verdien av lokalene. Høyesterett har i dom inntatt i Rt-19871386-uttalt at nedsettelse av leien krever et vesentlig misforhold, og at en overskridelse på 10 % ikke er tilstrekkelig. I henhold til rettspraksis de siste årene legges til grunn at avviket må være 20 % før vilkåret for nedsettelse er oppfylt. Retten finner ikke at kontraktenes særegenhet medfører at nedsettelse av leien kan skje ved lavere misforhold.
Retten har ovenfor bemerket at det er uklart i hvilken utstrekning det faktum at innskuddene ikke er rentebærende, har fått betydning for leien opp gjennom tidene. Verdien av avkastningen er etter hvert kraftig redusert. Retten legger dog til grunn at det ved vurderingen av nedsettelsen av leien skal tas hensyn til en avkastning på innskuddene på ca 40-50.000 kroner årlig, noe som er akseptert av legatet.
Partene har henvist til ulike takster/vurderinger for leiefastsettelse, og det har vært en omfattende bevisførsel vedrørende leienivået i Bogstadveien og omliggende strøk. Gårdeiers husleiekrav på 2,3 millioner kroner fra 1. januar 2000 bygger på takst foretatt 12. februar 1998 av ingeniør/tømmermester Jan Hansen og leievurdering foretatt av sivilingeniør Erik H. Larsen 11. november 1999. Hansen fikk i oppdrag å avhjemle taksten med «markedsverdi hensyn tatt til eiendommens og lokalenes beliggenhet, anvendelighet og bygningsmessige standard», og konkluderte med markedsleie på 2.358.800 kroner. Taksten tok utgangspunkt i lokalene slik de fremsto ved befaringen, før leiers rehabilitering av 2. etasje. Larsens oppdrag gikk ut på «å fremkomme med en markedsleie for lokalene i byggets 1. og 2. etasje, brukt sammen eller hver for seg, slik de fremsto på befaringsdagen», og det ble konkludert med en leiepris på 2,4 millioner kroner pr år, forutsatt oppussing av 2. etasje anslått til ca 600.000 kroner.
Leietaker henviste til leievurdering datert 23. juni 1998 fra Bjørdal Partners AS som anslo årlig leie av 2. etasje til 650 kroner pr m2, forretningsdelen i 1. etasje til 1.500 kroner og opprinnelig garasjedel til 500 kroner. Taksten baseres på lokalene slik de opprinnelig ble utleid. Det ble også henvist til en takst av 4. mai 2000 fra tømmermester/takstmann Ivar Spolen-Nilsen hvor det konkluderes med en gjennomsnittsleie for 1. etasje på 1.100 kroner pr m2 og for 2. etasje 650 kroner pr m2 . Taksten baseres på lokalene slik de fremsto ved takseringen og utleid i 1. etasje til dagligvareforretning i lavpriskjede.
Når det gjelder vurderingen av leien for 2. etasje legger lagmannsretten til grunn at det har vært nødvendig for leier å foreta en omfattende oppgradering for å få fremleietakere, og at partene er enige om at påkostninger utover vanlig vedlikehold ikke skal hensyntas ved leiefastsettelsen. Retten legger særlig vekt på at lokalene er store og at kun kontorene mot Sorgenfrigaten har vinduer, noe som gir begrensede utleiemuligheter. Joh-System hevder at en passende leie pr m2 er 650 kroner, mens gårdeiers krav utgjør noe i overkant av 700 kroner pr m2 . Retten finner ikke at leien for 2. etasje kan sies å ligge vesentlig over markedsleien.
Når det gjelder 1. etasje legger retten til grunn at lokalene er forholdsvis lette å leie ut, og at lokalene er interessante for flere bransjer. Det legges særlig vekt på lokalenes nærhet til Bogstadveien og den åpne beliggenhet mot Valkyrie plass. En ulempe ved lokalene er at det kun er vindusflater mot Sorgenfrigaten og ikke i bakre del av lokalet, og at det er få parkeringsplasser i strøket. Lokalets størrelse vil også medføre at etterspørselen begrenses. Det går et klart skille mellom leienivået for lokaler i Bogstadveien og lokaler i sidegatene, og lagmannsretten finner derfor ikke særlig veiledning i leieprisene som er fremlagt for lokaler i Bogstadveien. Retten finner dog en viss veiledning i den fremlagte voldgiftsdom for leiefastsettelse for Remas lokaler i Industrigaten, hvor m2 -prisen pr 1. januar 2002 ble anslått til ca 2.200 - 2.400 kroner brutto, avhengig av hvorvidt et tilleggsareale var medtatt. Retten har lagt vekt på at lokalene i Sorgenfrigaten 11 ved sin åpne beliggenhet mot krysset hvor Bogstadveien deler seg, må sies å ha en nærmere «tilknytning» til Bogstadveien enn Remas lokaler.
Lagmannsretten legger til grunn at det etter Kjøles tiltredelse av lokalene er foretatt bygningsmessige arbeider i 1. etasje. Asfaltert betongdekke er fjernet og avrettet for gulvbelegg. Nye vegger er satt opp, og det er blant annet lagt opp nytt ventilasjonsanlegg. Takstmann Ivar Spolen-Nilsen har anslått kostnadene av disse arbeidene til 1.650.000 kroner eks. merverdiavgift. Joh-System har anført at oppgraderingen fra garasje til forretningslokale må medføre et fradrag på ca 100.000 kroner i leie pr år. Retten finner at investeringene kan ha vært av et slikt omfang at de skal hensyntas ved leiefastsettelsen. Virkningen av investeringene er dårlig belyst for lagmannsretten.
Etter en samlet vurdering av de ovenfornevnte momenter er lagmannsretten kommet til at leien for 1. etasje ikke blir å nedsette. Etter rettens syn foreligger det ikke et vesentlig misforhold mellom den leie legatet krever og den leie som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende lokaler på lignende vilkår. Retten legger betydelig vekt på leievurderingene foretatt av takstmennene Jan Hansen og Erik H. Larsen da disse ikke er knyttet til noen spesiell bransje. Slik retten ser det vil en leie basert på ca 3 % av forventet netto omsetning i dagligvarebransjen, ikke gi uttrykk for normal markedsleie i strøket.
Etter dette resultat er retten kommet til at heller ikke den samlede leie for 1. og 2. etasje kan kreves nedsatt.
Byrettens dom stadfestes.
Begge ankene har vært forgjeves, og de ankende parter i hver av sakene plikter etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd å erstatte motpartens omkostninger for lagmannsretten da retten ikke finner det foreligger særlige omstendigheter som burde frita noen av dem for erstatningsplikten. Etter resultatet finner lagmannsretten at begge parter også for byretten må erstatte motpartens omkostninger. Byrettens omkostningsavgjørelse blir således også å stadfeste.
For lagmannsretten har advokat Andreas Iversen i ankesak nr 01-02119 A01 fremmet et omkostningskrav på 56.250 kroner som fordeler seg slik; salærkrav 47.000 kroner, godtgjørelse til sakkyndige vitner 9.000 kroner og utlegg 250 kroner. Dessuten kreves dekket 24 % merverdiavgift av 80 % av salær og utlegg. Retten legger kravet til grunn for omkostningsavgjørelsen. Merverdiavgiften utgjør 11 340 kroner. Advokat Helge R. Strøm har i ankesak nr 01-02118 A01 krevet dekket saksomkostninger med 21.600 kroner, som er beregnet uten merverdiavgift. Lagmannsretten legger kravet til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle betaler in solidum til Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum av de tilkjente saksomkostninger i byretten fra forfall til betaling skjer.
3. Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede betaler samlet til Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum av de tilkjente saksomkostninger i byretten fra forfall til betaling skjer.
4. I saksomkostninger i ankesak 01-02118 A01 for lagmannsretten betaler Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede til Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle samlet 21.600 -tjueentusensekshundre- kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.
5. I saksomkostninger i ankesak 01-02119 A01 for lagmannsretten betaler Joh-System AS og Sidsel Kari Kjøle in solidum til Cathrine og Nils Hals' legat for funksjonshemmede 67.590 -sekstisjutusenfemhundreognitti- kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.
6. Oppfyllelsesfrist er 2 -to- uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.