LB-2001-2443
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-10-31 |
| Publisert: | LB-2001-02443 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hallingdal namsrett Nr 110/01 D - Borgarting lagmannsrett LB-2001-02443 K/04. |
| Parter: | Kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg). Kjæremotpart: B |
| Forfatter: | Lagdommer Eystein F. Husebye. Lagdommer Wenche Skjæggestad. Lagdommer Ola Dahl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Husleieloven (1939) §10, §4-18, Husleieloven (1999) §9-5, §9-8 |
Saken gjelder begjæring om fravikelse av fast eiendom, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd.
Partene inngikk leiekontrakt i august 1994 der A leiet bolighuset «- - stugu» i X for ca 1 år. Etter leiekontraktens utløp i juni 1995 ble det ikke inngått ny skriftlig leiekontrakt. Leieforholdet fortsatte å løpe uten særskilt leieavtale. 1. mars 2000 gikk B til skriftlig oppsigelse av leieforholdet. Oppsigelsen var ikke underskrevet av B, og han sendte ny skriftlig og undertegnet oppsigelse den 4. mars 2000. I begge oppsigelsene ble oppsigelsesgrunnen oppgitt å være at eieren ønsket å gjennomføre vedlikehold/restaurering av boligen, og at dette vil medføre riving og ombygging slik at boligen måtte fravikes.
A protesterte skriftlig på den første oppsigelsen den 31. mars 2000. Hun gjorde gjeldende at oppsigelsen ikke var lovlig, og at det ikke var påkrevet med store vedlikeholds- og restaureringsarbeider som medførte at hun måtte flytte.
B unnlot å reiste søksmål mot A, jf husleieloven §9-8 første ledd 3. punktum. Hans begrunnelse for dette var at A ikke hadde protestert på hans siste oppsigelse, men bare på den første oppsigelsen som han mente var ugyldig fordi den ikke var underskrevet. Når hun ikke hadde protestert spesielt på den underskrevne siste oppsigelsen, kunne hun ikke senere påberope seg at oppsigelsen av henne var i strid med loven, jf husleieloven §9-8 første ledd 2. punktum.
Ved brev av 25. januar og 22. mars 2001 sendte B påkrav til A, der han ga henne frist til å fraflytte boligen seneste 30. april 2001. Han anførte at A ikke hadde protestert på den siste oppsigelsen, og at hun derfor hadde godtatt denne. Han gjorde oppmerksom på at unnlatelse av å flytte innen fristen ville medføre at begjæring om tvangsfravikelse ville bli sendt namsmannen. A bestred fortsatt oppsigelsen, og unnlot å flytte. B begjærte 26. april 2001 tvangsfravikelse av A overfor Hallingdal namsrett i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c) og d). A, nå med prosessfullmektig, bestred grunnlaget for tvangsfravikelse.
Hallingdal namsrett avsa 23. mai 2001 kjennelse med denne slutning:
1. A skal fråvike eigedomen «- - stugu» gnr - -, bnr - i X kommune.
2. A skal betale kr 1310 i sakskostnader til B innan 14 dagar frå ordskurden er forkynt.
A har påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett og har i hovedsak anført:
Det foreligger saksbehandlingsfeil fra namsrettens side. Saken er tatt under behandling på tross av at varselet til henne etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 bare refererer seg til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c og ikke bokstav d. Det er også en saksbehandlingsfeil at retten har lagt til grunn et tvangsfravikelsesgrunnlag som ikke var påberopt. Det foreligger derfor ikke tilstrekkelig kontradiksjon, jf Rt-1990-8 og Rt-1995-203.
Namsrettens bevisvurdering er uriktig. Hun har ikke bestridt at det kunne bli aktuelt å utføre restaureringsarbeid i boligen, men hun har bestridt at det ble avtalt at hun skulle flytte ut når arbeidet ble utført.
Også lovanvendelsen er uriktig. Det foreligger ikke et åpenbart mislighold av leieforholdet. Hun har ikke handlet i strid med muntlig avtale, og om en slik avtale skulle vært inngått ville hennes forhold ikke vært et vesentlig mislighold av denne. Grunnlaget for leieforholdet er imidlertid ikke en muntlig avtale, men tidligere husleielovs §10 annet ledd.
Dersom lagmannsretten kommer til at det foreligger muntlig avtale om at A skal fraflytte når oppussing/restaureringsarbeidene utføres, må leieforholdet i så fall bringes til opphør ved oppsigelse, jf Rt-1967-206. Selv om det i utgangspunktet er adgang til å inngå leieavtale med opphør ved en bestemt begivenhets inntreden, har tidspunktet for denne inntreden vært for uklart i dette tilfellet til å kunne gi grunnlag for tvungen fravikelse. Det nærmeste man kommer en tidsangivelse i dette tilfellet er at oppussing er aktuelt når utleieren bestemmer seg for at det er aktuelt. Det vil i tilfellet bety at det er utleieren som bestemmer når leieren har misligholdt.
I kjæremålet er nedlagt denne påstand:
Prinsipalt:
Begjæringen om tvangsfravikelse tas ikke til følge.
Subsidiært:
Namsrettens kjennelse oppheves.
I begge tilfelle:
B tilpliktes å betale sakens omkostninger
B har i sitt tilsvar i hovedsak anført:
Restaureringen av «- - stugu» ble påbegynt i 1993, men ikke fullført fordi A flyttet inn. Hun ville ikke at boligen skulle restaureres ferdig på dette tidspunktet. Hun ble gjort kjent med ved innflytting at eier en gang senere ville fullføre restaureringen, og at denne ville medføre at hun måtte flytte ut. «- - stugu» viser nå begynnende forfall, og arbeidene må igangsettes. Det ble sendt oppsigelse allerede i mars 2001 slik at hun hadde tid til å finne seg annet bolig innen restaureringsarbeidene ble utført sommeren 2001.
Den rekommanderte oppsigelsen av 4. mars 2000 ble ikke hentet av A på tross av at hun visste at den var sendt henne. Hun må derfor anses å ha godtatt denne. Når det gjelder oppsigelsen av 1. mars 2000 var den ikke underskrevet og således ugyldig. Hennes protest på den ugyldige oppsigelsen blir derved også ugyldig.
Det ble ikke skrevet en egen hevingserklæring til A, men i stedet en oppsigelse. Dette må være tilstrekkelig.
Det foreligger grovt mislighold av leieforholdet. A har ikke etterkommet krav om pass og vedlikehold av eiendommen. Hun bor ikke lenger i «- - stugu», men har flyttet og jobber i Oslo, der datteren hennes går på skole. Hun har nesten ikke oppholdt seg i «- - stugu» siden sommeren 2000.
I tilsvaret er nedlagt denne påstand:
Kjæremålet til Borgarting lagmannsrett ønskes avslått.
Namsrettens kjennelse opprettholdes.
B holder fast med at A skal fravike eiendommen «- - stugu» gnr. - - bnr. - i X kommune og betale sakens omkostninger i begge tilfeller.
Lagmannsretten bemerker innledningsvis at kjæremålet av 27. juni 2001 ble mottatt i lagmannsretten 1. august 2001. Behandlingen av dette måttet utsettes i påvente av utfallet av A s søknad til Fylkesmannen om fri sakførsel og fritak for rettsgebyr. Fylkesmannens avslag på søknaden ble mottatt i lagmannsretten 13. september 2001, hvoretter A fikk en kort frist for innbetaling av rettsgebyret. Dette ble betalt innen fristen ultimo september 2001. Etter dette tidspunkt har hver av partene innsendt ytterligere ett prosesskrift.
Etter namsrettens kjennelse berammet namsmannen i Gol og Hemsedal tvangsfravikelse til den 18. juli 2001 kl 1000. A begjærte 13. juli 2001 tvangsfravikelsen utsatt. Namsmannen viste i brev til partene samme dag at kjæremålet mot kjennelsen ikke var gitt oppsettende virkning, og besluttet at begjæringen om utsettelse ikke skulle tas til følge. A påklaget beslutningen til namsretten og begjærte oppsettende virkning ved brev av 17. juli 2001, dagen før forretningen skulle avholdes. Det fremgår av brev fra Hallingdal namsrett til advokat Øyvind Solberg av 18. juli 2001 at klagen over namsmannens beslutning ikke ble mottatt av namsmannen før 18. juli 14.50, og at tvangsfravikelsen da var nesten gjennomført. Namsretten selv mottok klagen 17. juli om kvelden på telefax, men på grunn av dommermangel dagen etter kunne ikke klagen behandles den dagen. Den er heller ikke behandlet senere, etter hva lagmannsretten forstår, idet namsretten la til grunn tvangsfravikelsen allerede var gjennomført.
Lagmannsretten finner, på tross av at fravikelse har funnet sted, at A har rettslig interesse av å få kjæremålet behandlet.
Utgangspunktet for lagmannsrettens behandling er Bs begjæring om fravikelse av 26. april 2001. Som rettslig grunnlag for begjæringen er vist til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c) og d).
I bokstav c) angis som særlig tvangsgrunnlag for fravikelse at det foreligger en lovlig oppsigelse og at leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter husleieloven §9-8 innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side. A sendte 31. mars 2000 brev til B. Brevet lyder slik:
Jeg bestrider herved at oppsigelsen datert 01.03.00 er lovlig.
Jeg ser heller ikke nødvendigheten med noen større vedlikehold/restaurering i så stort omfang at jeg må flytte.
Brevet er avsendt innen månedsfristen i husleieloven §9-8 første ledd. Bs anførselen om at protesten refererte seg til en ulovlig oppsigelse, nemlig den som ikke var undertegnet, og at den ikke refererer seg til den «lovlige» oppsigelse som var undertegnet kan åpenbart ikke føre frem. I begge tilfeller har A gitt utleieren B det nødvendige signal om at hun ikke ville flytte frivillig. I et slikt tilfelle må utleieren reise sak innen tre måneder hvilket B ikke gjorde. Det er da klart at bokstav c) i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd ikke kan gi grunnlag for tvungen fravikelse.
Neste spørsmål er om bokstav d) i samme paragraf gir grunnlag for fravikelse, slik namsretten har kommet til. Etter bestemmelsen er det et særskilt tvangsgrunnlag at «det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieakontrakten uten oppsigelse». As prinsipale anførsel er her at det foreligger saksbehandlingsfeil fra namsrettens side ved at dette særskilte grunnlag ble lagt til grunn for avgjørelsen på tross av at dette ikke var nevnt i varselet om tvangsfravikelse, og at det heller ikke er blitt gjort til gjenstand for kontradiktorisk behandling før namsretten avsa sin kjennelse.
Etter lagmannsrettens syn er dette ikke korrekt. Det vises til at begjæringen om fravikelse uttrykkelig anfører bokstav d) (heving) som grunnlag for begjæringen. I særskilt vedlegg til begjæringen er det på side 2 anført forhold som etter utleierens mening gir grunnlag for heving. Det vises her til at A bruker boligen som fritidsbolig og at hun ikke bor fast i boligen, at hun har lånt ut boligen til fremmede, og at hun har sjikanert utleieren. A har tatt til gjenmæle i prosesskrift av 14. mai 2001 til Hallingdal namsrett. Prinsipalt er her anført at bokstav d) ikke kommer til anvendelse fordi det ikke foreligger en formell hevingserklæring, og for øvrig er utleierens anførsler imøtegått.
Lagmannsretten kan etter dette ikke se at namsretten her har begått saksbehandlingsfeil. Bs to brev av 25. januar og 22. mars 2001 må anses å fylle vilkårene til varsel i tvangsfullbyrdelsesloven §4-18. Det fremgår av begge brev at tvungen fravikelse vil bli begjært dersom A ikke flytter innen 30. april 2001. En nærmere rettslig begrunnelse kan ikke være et vilkår for at et slikt varsel er gyldig. Om det nærmere innhold av slike varsel vises til Thor Falkanger m.fl., Tvangsfullbyrdelsesloven bind 1 side 200. Anførselen om at det påberopte særskilte tvangsgrunnlag i bokstav d) ikke ble gjort til gjenstand for kontradiktorisk behandling, kan heller ikke føre frem. Det vises til at grunnlaget ble uttrykkelig nevnt i begjæringen om fravikelse, og at A særskilt hadde bemerkninger til dette grunnlaget i prosesskriften av 14. mai 2001. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunnlag for å oppheve namsrettens avgjørelse på grunn av saksbehandlingsfeil.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det var en lovanvendelsesfeil at namsretten la til grunn at det ikke var nødvendig med egen hevingserklæring for å treffe en avgjørelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d). Det vises til namsrettens begrunnelse som lagmannsretten er enig i.
I den videre lovanvendelse er lagmannsretten uenig med namsretten. Namsretten har bygget på at partene inngikk leieavtalen i 1994 under den forutsetning at A skulle flytte når restaureringsarbeidene ble aktuelle. Namsretten har videre konkludert med at arbeidene var så omfattende at leiertageren måtte flytte, og at hun hadde fått romslig frist for slik flytting. Namsretten har etter dette kommet til at unnlatelse av å fraflytte boligen er å anse som et åpenbart vesentlig mislighold som medfører at bestemmelsen kommer til anvendelse.
Lagmannsretten viser til at utleiers ombygging av boliger ikke lenger er ubetinget oppsigelsesgrunn. Etter husleieloven av 1999 §9-5 kan en tidsubestemt leieavtale, som det dreier seg om i dette tilfellet, sies opp dersom «riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes». Ved prøvingen av en slik oppsigelse skal retten vurdere begge parters forhold. Oppsigelsen skal settes til side dersom den vil virke urimelig. En slik rimelighetsvurdering er ikke egnet til å behandles summarisk slik behandlingsmåten av en tvangsfravikelse må innebære. Heller ikke er spørsmålet om ombyggingsarbeidene i dette tilfellet er så omfattende at boligen måtte fravikes, eller om arbeidene kunne skje mens leieforholdet besto, egnet til slik summarisk behandling. Når det gjelder begge type vurderinger vises her til at saksøkte under tvangs-fullbyrdelse kan fremsette alle de innvendinger mot tvangsgrunnlaget som kan settes frem under et søksmål, jf Rt-1999-2050. Slik saken er opplyst for lagmannsretten fremstår det ikke som åpenbart at utleieren i dette tilfellet hadde adgang til å heve leieforholdet uten oppsigelse. Både ved rimelighetsvurderingen, og ved vurderingen av om fraflytting var påkrevet i forbindelse med restaureringsarbeidene, tilsier leieboers rettigheter etter husleieloven at det avholdes partsforklaringer under hovedforhandling, eventuelt også befaring av boligen.
Når det gjelder de øvrige grunnlag for heving som er anført av B vises til at disse ikke er behandlet av namsretten. Lagmannsretten kan heller ikke se at disse anførsler åpenbart gir grunnlag for heving av leieforholdet. Det forhold at A for tiden bor i Oslo finner lagmannsretten ikke å tillegge særskilt vekt. Det vises til at hun har anført at dette blant annet skyldes namsrettens avgjørelse og den senere fravikelse av boligen.
Begjæringen om tvangsfravikelse tas etter dette ikke til følge.
Kjæremålet har ført frem og B har tapt saken fullstendig. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd skal B betale motpartens saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten. Lagmannsretten har imidlertid kommet til at unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd kommer til anvendelse slik at hver av partene dekker sine egne saksomkostninger for begge retter. Det vises til at sakens faktum har fremstått som noe uklart for lagmannsretten, noe begge parters handlemåte før saken kom opp anses å ha bidratt til. Saken har frembudt slik tvil at lagmannsretten finner at B hadde fyllestgjørende grunn til å begjære tvangsfravikelse. A blir derfor ikke tilkjent saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om fravikelse av «- - stugu» gnr - - bnr - i X tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for namsretten eller for lagmannsretten.