LB-2001-2567

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-01-23
Publisert:	LB-2001-02567
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Ytre Follo herredsrett Nr 97-00710 A - Borgarting lagmannsrett LB-2001-02567 A/01.
Parter:	Ankende part: 1. André Ørum Skurdal, 2. Trond Skurdal (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Hersløv, Flod & Co DA v/advokat Oddvar Fosaas). Motpart: Arnt Hinsværk (Prosessfullmektig: Advokat Morten F. Arnesen).
Forfatter:	Lagdommer Anders Bøhn. Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen. Tilkalt dommer, byfogd Anne Vinje
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §166, Jordkonsesjonsloven (1920) §18, §1, §3, Konsesjonsloven (1974), Odelsloven (1974) §1, §31, §33, §64, §7, Tvistemålsloven (1915) §180, §2, §60

Saken gjelder krav om odelsløsning av eiendommen «Nylenna», gnr. 22 bnr. 2 i Nesodden kommune, Akershus. Eiendommen består av 9 dekar (da) dyrket jord, 306 da skog, hvorav 128 da med lav bonitet, 125 da med middels bonitet og 53 da med høy bonitet, samt 30 da annet areal, tilsammen 345 da. Det er nå ingen bebyggelse på eiendommen.

Arne Hinsværk ervervet eiendommen på tvangsauksjon i 1969 og fikk grunnbokshjemmel ved tvangsauksjonsskjøte av 20. desember 1969, tinglyst samme dag. Da Arne Hinsværk ervervet eiendommen, var den bebygd med våningshus, låve, stabbur og uthus. Ifølge auksjonsskjøte av 20. desember 1969 avga Hinsværk en erklæring om bosettelse på og drift av eiendommen i overensstemmelse med jordkonsesjonsloven av 1920 §3 annet ledd i forbindelse med tilskjøtningen av eiendommen.

Fra eiendommen utskilte Arne Hinsværk 11 boligtomter i 1988. Disses samlede areal var ca 11.677 m2. Videre utskilte Arne Hinsværk en parsell hvor han lot oppføre et næringsbygg.

Den norske Bank AS begjærte som panthaver 17. mars 1993 tvangssalg av Nylenna. Tvangssalg ble besluttet som medhjelpersalg den 30. april 1993.

Ved Ytre Follo namsretts kjennelse av 8. juni 1995 ble Trond Skurdals bud på kr 280.000,- stadfestet. Trond Skurdal er eier av eiendommen gnr. 56 bnr. 5, 7 og 8 i Frogn kommune. Denne eiendom grenser mot Nylenna.

Trond Skurdal søkte om konsesjon på kjøpet, men konsesjon ble nektet fordi myndighetene fant at prisen var for høy. Skurdal ble pålagt å selge eiendommen til noen som kunne få konsesjon.

Trond Skurdal solgte deretter eiendommen til sin sønn André Ørum Skurdal for kr 130.000,-. Sønnen fikk 30. januar 1997 konsesjon på det vilkår at eiendommen skulle drives sammen med ovennevnte gnr. 56 bnr. 5, 7 og 8 i Frogn, når sønnen fikk overta denne.

Ved stevning til Ytre Follo herredsrett av 22. desember 1997 reiste Arne Hinsværks sønn Arnt Hinsværk sak mot André Ørum Skurdal med krav om odelsløsning av Nylenna. I stevningen ble det opplyst at Arnt Hinsværk var odelsberettiget til eiendommen fordi faren hadde ervervet eiendommen i 1969, slik at odelshevd var fullført i 1989.

André Ørum Skurdal gjorde i tilsvar gjeldende at han ikke var rett saksøkt, idet han ikke var eier av eiendommen. På denne bakgrunn ble Trond Skurdal trukket inn som saksøkt i saken ved stevning og prosesskrift av 11. mars 1998. Samtidig ble Arne Hinsværk trukket inn i saken på grunn av at han fortsatt sto som hjemmelshaver til eiendommen, jf odelsloven §60.

Trond Skurdal opplyste i tilsvar at odelsfrigjøringssak etter odelsloven §31 annet ledd jf første ledd ville bli reist. Søknad om odelsfrigjøring ble sendt 12. juni 1998, og herredsrettssaken ble stanset i medhold av odelsloven §33.

Fylkeslandbruksstyret kom 29. april 1999 til at eiendommen ikke kunne frigjøres fra odel. Klage over vedtaket ble forkastet av Statens landbruksforvaltning 19. september 2000. Etter det ble herredsrettssaken igangsatt igjen, og herredsretten besluttet i medhold av odelsloven §64 at spørsmålet om odelshevd var fullført etter odelsloven §7, skulle tas opp til særskilt behandling og avgjørelse etter reglene i tvistemålsloven.

Arne Hinsværk døde 14. januar 2000. Etter dette opptrådte dødsboet som saksøkt i saken.

Ytre Follo herredsrett avsa 11. juni 2001 dom med slik domsslutning:

1. Arnt Hinsværk er odelsberettiget til eiendommen «Nylenna» gnr 22 bnr 2 i Nesodden.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

André Ørum Skurdal og Trond Skurdal har i rett tid påanket herredsrettens dom. Arnt Hinsværk har tatt til motmæle.

De ankende parter, André Ørum Skurdal og Trond Skurdal, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. André Ørum Skurdal og Trond Skurdal frifinnes.

2. André Ørum Skurdal og Trond Skurdal tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av høyeste lovlige forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Ankemotparten, Arnt Hinsværk, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Arnt Hinsværk, 2150 Årnes, tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Når det gjelder saksforholdet, vises det til herredsrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 4. januar 2002. Partene møtte personlig. Trond Skurdal og Arnt Hinsværk avga forklaring. Det ble avhørt to vitner. Hva som ble dokumentert, fremgår av rettsboken.

De ankende parter har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten fremhevet:

Arnt Hinsværk har ikke odelsrett til Nylenna fordi hans far Arne Hinsværk ikke fullførte odelshevd på eiendommen.

For det første brøt Arne Hinsværk de forpliktelser han påtok seg ved den erklæring han innga til sorenskriveren og som det er vist til i siste avsnitt i det auksjonsskjøte som ble utstedt til ham. Han bosatte seg aldri på eiendommen, og han drev den ikke som gårdsbruk på en forsvarlig måte. Han var derfor ikke berettiget til å eie eiendommen uten konsesjon, og han pliktet da å søke om konsesjon. Han søkte imidlertid aldri. Følgelig kan han ikke anses å ha hatt full eiendomsrett. Hans erverv var ugyldig, og kan ikke innebære odelshevd.

Eventuell odelshevd ble dessuten brutt flere ganger på grunn av at det ble begjært og avholdt tvangsauksjoner over eiendommen og stadfestet auksjonsbud. Etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §166, som gjaldt da tvangsauksjonene ble avholdt, ble kjøper av eiendom på tvangsauksjon eier av eiendommen fra tidspunktet for avsigelse av stadfestelseskjennelse.

Endelig anføres at eiendommen ikke er odlingsjord fordi Arne Hinsværk ikke brukte den som jordbrukseiendom. Han misligholdt plikten til å drive den jordbruksmessig forsvarlig.

Det bestrides at Skurdal under rettssaken har erkjent med bindende virkning at Arnt Hinsværk har odelsrett til eiendommen. Det som står om dette i tilsvar til stevning og i prosesskrift i saken, inneholder tilstrekkelig forbehold for det tilfelle at det ville fremkomme avvikende opplysninger i forhold til det som var opplyst fra Arnt Hinsværks side.

Ankemotparten har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten fremhevet:

Prinsipalt gjøres gjeldende at Skurdal har erkjent i tilsvar til stevningen og i senere prosesskrift at Arnt Hinsværk har odelsrett.

Subsidiært anføres at Arne Hinsværk gjennomførte odelshevd i 20 år fra 1969 til 1989. De tvangsauksjoner som ble begjært, førte ikke til noe salg og kan ikke anses som noe brudd i den sammenhengende utøvelse av eiendomsretten.

Det bestrides at det har noen betydning for gyldigheten av odelshevden at Arne Hinsværk ikke oppfylte forpliktelsene i erklæringen om at han ville bosette seg på eiendommen og drive den som gårdsbruk på forsvarlig måte.

Atter subsidiært anføres at Arne Hinsværk gjennomførte odelshevd i perioden fra 1. januar 1975 - da den nye konsesjonslov og den nye odelslov av 1974 trådte i kraft - til 1. januar 1995. Etter forarbeidene til den nye odelslov er det intet krav for odling at eieren har fått konsesjon på ervervelsen av eiendommen. Trond Skurdals auksjonsbud ble stadfestet 8. juni 1995 - det vil si etterat 20 årsfristen var utløpt.

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten.

Det følger av odelsloven §1 at odelsrett kan hevdes til fast eiendom som kan benyttes til landbruksdrift og som har en viss størrelse. Slik eiendom blir kalt odlingsjord. Den som eier odlingsjord når odelshevdstiden går ut, blir kalt odler. Før lovendring av 4. mai 2001 var minstestørrelsen for et bruk som kan være odlingsjord, 10 da, jf odelsloven §2. Etter odelsloven §7 første ledd får den som eier odlingsjord, odelsrett når han har vært eier med full eiendomsrett i 20 år. Odelshevdstiden blir regnet fra den dag odleren ble eier med full eiendomsrett. Når ikke annet er opplyst, regnes han å ha blitt eier da grunnbokshjemmelen hans ble tinglyst, jf odelsloven §7 annet ledd.

Arne Hinsværk fikk grunnbokshjemmel til eiendommen 20. desember 1969 ved tinglysingen av tvangsauksjonsskjøtet.

Da Arne Hinsværk ervervet eiendommen i 1969, gjaldt den senere opphevede lov om ervervelse av dyrket mark av 10. desember 1920 (jordkonsesjonsloven). Etter §1 i loven måtte som hovedregel alle som ville erverve dyrket mark på landet, ha konsesjon, men det var gjort unntak for innenbygdsboende innenfor visse arealgrenser. Som innenbygdsboende ble regnet de som var bosatt i herredet og hadde bodd der i 2 år, samt

«den som til sorenskriveren inngir erklæring om at han har overtatt og bosatt sig på eiendommen for selv å drive den som gårdsbruk på forsvarlig måte, eller at han vil gjøre dette innen ett år efter avslutningen av kjøpekontrakten, og om at han vil vedbli å bo på eiendommen og drive den selv som foran nevnt i så lang tid som er nødvendig til å utbringe 5 års sammenhengende fast ophold i herredet»,

jf lovens §3 annet ledd første punktum.

I §3 annet ledd annet (nest siste) punktum heter det så:

«Den adgang til å erhverve uten tillatelse som efter §1 tredje ledd tilkommer de her omhandlede personer, faller bort, dersom erklæringen er uriktig eller dersom erhververen uten samtykke av vedkommende departement undlater å oppfylle den.»

Dette innebar at hovedregelen var at innenbygdsboende og personer som regnes like med innenbygdsboende ved å avgi bosettingserklæring, ikke trengte konsesjon på ervervelse av landbrukseiendommer.

Hvis en erverver ble innsatt i besittelsen av en eiendom uten å ha den tillatelse til ervervet som var krevet etter loven, skulle departementet ifølge jordkonsesjonsloven §18 fastsette en frist til å bringe forholdet i orden. I fjerde ledd i bestemmelsen het det:

«Er det gått over 5 år etter den i første avsnitt omhandlede innsettelse i besittelsen, uten at der er satt erververen frist etter første eller annet ledd, kan ervervelsens rettsgyldighet ikke rokkes etter denne lov. Dette gjelder dog ikke overfor de i §3 nestsiste punktum omhandlede erververe. ...»

Disse bestemmelser må forstås slik at hvis en som ikke var innenbygdsboende, men hadde avgitt bosettingserklæring, unnlot å oppfylle de forpliktelser som bosettingserklæringen innebar, ble ervervet konsesjonspliktig, og departementet pliktet å pålegge ham å skaffe seg konsesjon eller kvitte seg med eiendommen. Dette gjaldt uten tidsfrist for dem som hadde avgitt bosettings- og driftserklæring, men ikke hadde oppfylt forpliktelsene i denne. For andre konsesjonspliktige erververe gjaldt det en lengstefrist på 5 år.

Det fremgår av teksten i Arne Hinsværks skjøte at han hadde avgitt slik erklæring som er omhandlet i jordkonsesjonsloven §3 annet ledd. Erklæringens tekst er ikke fremlagt for lagmannsretten.

Det er erkjent av Arnt Hinsværk at hans far ikke bosatte seg på eiendommen, men han gjør gjeldende at faren drev jord- og skogbruk på eiendommen en tid etter overtagelsen.

Spørsmålet for lagmannsretten er om det har noen betydning for Arne Hinsværks odelshevd at han ikke oppfylte betingelsene i bosettingserklæringen slik at hans eiendomserverv ble konsesjonspliktig.

I forarbeidene til odelsloven av 1974 heter det i Rådsegn 10 fra Sivillovbokutvalet (NOU 1972:22) på side 49 blant annet:

«For eigedomserverv som er konsesjonspliktige kan det kome opp tvil om utgangspunktet for odelshevdstida.

...

Tvil kan reisast i tilfelle der ein kjøpar ikkje får konsesjon, men utan at departementet brukar dei sanksjonsføresegnene vedkomande lov gjev høve til å bruke, slik at kjøparen likevel vert sitjande med eigedomen. Konsesjonslova for dyrka mark 10. des. 1920 har i §18 siste stykket første punktum denne regelen:

«Er det gått over 5 år etter den i første avsnitt omhandlede innsettelse i besittelsen, uten at der er satt erververen frist etter første eller annet ledd, kan ervervelsens rettsgyldighet ikke rokkes etter denne lov.»

Skeie side 97 meiner ein her må rekne at odelshevdstida tek til først når 5-års-fristen er ute.

Skogkonsesjonslova ... har ikkje nokon regel som svarar til §18 tredje stykket i jordkonsesjonslova, og det har heller ikkje framlegget frå Landbruksdepartementet til nye konsesjonsreglar for fast eigedom (som skal avløyse begge dei nemnde lovene og fleire andre). Fell regelen i jordkonsesjonslova §18 tredje stykket bort, må løysinga bli at odelshevdstida vert rekna frå det tidspunktet då kjøparen vart eigar, jf. ovanfor, og det same bør etter utvalet sitt syn gjelde om regelen (eller ein liknande regel) skulle verte ståande, endå om Skeie som nemnt har hevda eit anna syn etter gjeldande rett. Dette fører til at når ein kjøpar av odlingsjord vert sitjande med eigedomen som eigar i 20 år, har han hevda odel, sjølv om eigedomservervet var konsesjonspliktig og konsesjon ikkje er gjeve.»

Spørsmålet ses ikke å være nærmere kommentert i etterfølgende Ot.prp. eller Innst.O.

I Rygg og Skarpnes, Odelsloven med kommentarer, 3. utgave, 1992, heter det på side 38 blant annet:

«Det er ikke noe vilkår for odelshevd at eieren selv bor på eiendommen og driver den. Heller ikke er det noe vilkår at driften skjer for eierens regning - han hevder således odel selv om eiendommen gjennom hele hevdstiden er bortforpaktet. ... Det kan være mange grunner til at eieren selv for en tid ikke driver eiendommen, og rettsteknisk er det mye å vinne ved å kunne knytte de mest sentrale odelsrettslige vilkår til forholdsvis enkle og objektive kriterier. ...

...

Er et eiendomserverv konsesjonspliktig, noe som nå er blitt hovedregelen ..., kan det reises spørsmål om odelshevdstiden skal regnes fra ervervstidspunktet eller fra det tidspunktet da konsesjon ble gitt. Her kan det spørres om eieren har full eiendomsrett så lenge han ikke har fått konsesjon. Voss s. 35 mener at når kjøperen får konsesjon etter at han har tatt over eiendommen og har hatt den en tid, er det rimelig å regne odelshevdstiden fra ervervstidspunktet. Utvalet har i Rådsegn 10 s. 49 sp. 1 sagt seg enig i dette. ...

...

Unnlater erververen å oppfylle vilkårene om bo- og driveplikt uten at han er blitt fritatt eller har fått utsettelse, inntrer konsesjonsplikt i henhold til konsesjonslovens bestemmelser. Får han så konsesjon (før eller etter 20-årsfristens utløp), får det ingen betydning for odelshevden at ervervet var konsesjonspliktig. ...

Falkanger s. 78 er ikke enig i at endelig avslag på konsesjon medfører brudd på odelshevden, og heller ikke i at oppfyllelse av konsesjonsvilkår er en betingelse for å fullføre odelshevd. Det må erkjennes at begge spørsmål nok kan være tvilsomme.»

I Th. Falkanger, Odelsrett og åsetesrett, 1984, heter det på side 77:

«Blir konsesjon ikke søkt til tross for at ervervet er konsesjonspliktig, eller blir konsesjon nektet, har myndighetene flere sanksjoner som kan settes inn overfor den som blir sittende med eiendommen. I siste omgang er det tale om salg av eiendommen etter reglene om tvangsauksjoner ... Hvis myndighetene ikke benytter disse sanksjonsmuligheter - bevisst eller fordi man ikke har kjennskap til forholdet - gir forarbeidene uttrykk for at eiendommen like fullt kan hevdes. Det sies «at når ein kjøpar av odlingsjord vert sitjande med eigedomen som eigar i 20 år, har han hevda odel, sjølv om eigedomservervet var konsesjonspliktig og konsesjon ikkje er gjeve» (Rådsegn 10 s. 49).»

Lagmannsretten forstår etter det ovenstående lovsituasjonen slik at iallfall fra ikrafttredelsen av den nye konsesjonslov og den nye odelslov 1. januar 1975 var odelshevdstidens løp uavhengig av om konsesjon var gitt eller ikke.

Etter det som er opplyst i saken her, ble det aldri fra konsesjonsmyndighetenes side tatt noe skritt til å pålegge Arne Hinsværk å søke om konsesjon eller sette frist for ham til å avhende eller til å iverksette tvangssalg av eiendommen.

Lagmannsretten finner etter dette å kunne slutte seg til Arnt Hinsværks subsidiære anførsel om at han under enhver omstendighet har fullført odelshevd i perioden fra 1. januar 1975 til 1. januar 1995.

Etter Arne Hinsværks overtagelse av eiendommen har det vært flere begjæringer om tvangssalg av den. Skurdal har anført at disse begjæringer medførte at odelshevden ble avbrutt.

I 1971 ble det avholdt 1. og 2. gangs tvangsauksjon. Arne Hinsværk anket stadfestelsen, og ankesaken endte med et rettsforlik som innebar at anken ble trukket tilbake. Dette skjedde før 1. januar 1975, og lagmannsretten finner det ikke nødvendig for sitt resultat å ta stilling til om disse to tvangsauksjoner hadde noen innvirkning på odelshevdsspørsmålet.

En ny auksjonsbegjæring ble inngitt i mars 1974. Den førte til en stadfestelseskjennelse fra namsretten den 4. mars 1975. Det fulgte av dagjeldende tvangsfullbyrdelseslov av 1915 §166 første ledd at kjøperen da ble eier av eiendommen såfremt kjennelsen ikke ble opphevet etter anke. Arne Hinsværk påanket kjennelsen, og for lagmannsretten ble det i henhold til partenes felles prosesskrift av 9. september 1976 inngått et rettsforlik, og saken ble hevet. Det fremgår av prosesskriftet at Arne Hinsværk «avtalemessig har innløst ankemotpartens 2 pantobligasjoner ...». Etter henvendelse fra namsretten til saksøkerne ved tvangsforfølgningen og byderen på auksjonen bekreftet disse at de etter rettsforliket ikke hadde noen rettigheter i eiendommen.

Lagmannsretten ser det slik at denne stadfestelseskjennelse med etterfølgende rettsforlik for lagmannsretten ikke medførte noe brudd i Arne Hinsværks odelshevdsperiode.

Avgjørelsen i Rt-1989-455 kan ikke være avgjørende i motsatt retning. Her var Høyesterett enig med lagmannsretten i at odelshevd ble avbrutt ved stadfestelse av tvangsauksjonsbud som ble opphevet ved etterfølgende rettsforlik. Opphevelsen førte imidlertid der ikke til at eieren fikk rådigheten tilbake; han forpliktet seg tvert imot ved rettsforliket til ikke å gjøre reelle innsigelser mot at det ble avholdt ny tvangsauksjon. Ved den nye auksjon ble eiendommen med endelig virkning frasolgt eieren. I vår sak lå forholdet annerledes an, idet Arne Hinsværk ifølge forliket hadde gjort opp det underliggende krav og fikk fortsette å eie eiendommen.

Deretter begjærte Den norske Bank AS 17. mars 1993 tvangssalg av eiendommen. Begjæringen ble tatt til følge, og det ble besluttet salg ved medhjelper. Dette tvangssalget ble imidlertid ikke gjennomført med virkning for Arne Hinsværks eiendomsrett før etterat odelshevden var fullført 1. januar 1995.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at Arne Hinsværk iallfall fra 1. januar 1995 hadde odelsrett til eiendommen, og hans sønn Arnt Hinsværk er dermed også odelsberettiget til eiendommen.

Herredsretten besluttet som nevnt særskilt behandling av spørsmålet om odelshevden var fullført, mens avgjørelsen av de øvrige spørsmål søksmålet for herredsretten omfattet, ble utsatt. Etter det skal anførslene fra Skurdal om at eiendommen ikke er odlingsjord, ikke behandles av lagmannsretten, men utstå til den fortsatte behandling av saken for tingretten.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til Arnt Hinsværks anførsel om at Skurdal erkjente med bindende virkning i tilsvar til stevningen og senere prosesskrift at Arnt Hinsværk hadde odelsrett til eiendommen.

Etter dette blir herredsrettens avgjørelse pkt. 1 å stadfeste. Lagmannsretten er ikke enig med herredsretten i at saken var så tvilsom at den tapende part hadde fyldestgjørende grunn til å la den komme for retten. Arnt Hinsværk blir derfor å tilkjenne saksomkostninger for herredsretten. I henhold til omkostningsoppgave fra Hinsværks prosessfullmektig utgjør omkostningene kr 48.570,-, hvorav kr 45.000 er salær og kr 3.570,- utlegg. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

Anken har vært forgjeves. I overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Trond Skurdal og André Ørum Skurdal betale Hinsværks saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. I henhold til omkostningsoppgave fra Hinsværks prosessfullmektig utgjør omkostningene kr 44.640,-, hvorav kr 36.000 er salær og kr 8.640,- merverdiavgift. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn. Etter forespørsel fra lagmannsretten og opplysning fra partens prosessfullmektig er merverdiavgiften ikke fradragsberettiget i Hinsværks virksomhet.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. I saksomkostninger for herredsretten betaler Trond Skurdal og André Ørum Skurdal en for begge og begge for en til Arnt Hinsværk 48.570,- -førtiåttetusenfemhundreogsytti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Trond Skurdal og André Ørum Skurdal en for begge og begge for en til Arnt Hinsværk 44.640,- -førtifiretusensekshundreogførti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.