LB-2001-3364
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-06-17 |
| Publisert: | LB-2001-03364 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr 01-00502 A/02 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-03364 A/01. |
| Parter: | Ankende part: Tove Mette Blakkestad (Prosessfullmektig: Advokat Just Finne). Motpart: Dag Hiorth Oppegaard (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen). |
| Forfatter: | Lagmann Jan Martin Flod. Lagdommer Regine Ramm Bjerke. Tilkalt tingrettsdommer Kristin Kjelland-Mørdre. 4 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder odelsløsning.
Ved stevning av 20. februar 2001 anla Tove Mette Sæves, nå Tove Mette Blakkestad odelsløsningssak med krav om skjøte på eiendommen Grinda, gnr. 71, bnr. 2 i Bærum, mot Dag Hiorth Oppegaard. I tilsvar bestred Oppegaard at eiendommen var odlingsjord samt fremholdt at det var gitt avkall på en eventuell odelsrett. Etter begjæring tok Asker og Bærum herredsrett opp løsningsspørsmålet til egen behandling og avgjørelse ved dom.
Eiendommen, som ble fradelt gården Isi nordre, gnr. 71 bnr. 1 i Bærum i 1842, er i følge jordregisteret på 20 da. - av kommunens planseksjon målt til 20.366 kvm - herav 13 da. dyrket, 2 da. skog og 5 da. annet areal hvorunder bl.a. inngår hageareal. Skogen er et smalt felt rundt eiendommen.
I de senere år har mesteparten av det dyrkede arealet vært benyttet til gressproduksjon som har vært overlatt til nabobruk uten godtgjørelse, men med plikt til å stelle jorda. Under ankeforhandlingen er opplyst at arealet årlig har gitt ca 30 rundballer. Tove Mette Blakkestads besteforeldre, som eide og bodde på eiendommen frem til de døde, henholdsvis i 1997 og 1999, benyttet hagearealet og mindre deler av det dyrkede arealet til egen forsyning av poteter, grønnsaker, frukt og bær. Salg av produksjonen på hagearealet har ikke skjedd. I tillegg til gress har det vært dyrket noe lin, som bestemoren hadde en spesiell interesse for.
Om de faktiske forhold for øvrig vises til herredsrettens dom, avsnitt 2, som partene, etter lagmannsrettens forespørsel, i det vesentlige har godtatt. Det eneste som har vært berørt er hvor mye av arealet på 5 da., angitt som annet areal, som er å anse som jordbruksareal. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at 3 da. av dette arealet må anses som jordbruksareal i odelslovens forstand. Etter dette legges til grunn at eiendommen har et samlet jordbruksareal på 16 da.
For lagmannsretten er opplyst at det ligger en privat vann- og avløpsledning, som er koblet til kommunens ledningsnett, like i nærheten av bebyggelsen på eiendommen.
Asker og Bærum herredsrett avsa dom i saken 17. august 2001 med følgende domsslutning:
1. Dag Hiorth Oppegaard frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Tove Mette Blakkestad har rettidig påanket saken til Borgarting lagmannsrett, og nedlagt slik påstand:
1. Dag Hiorth Oppegaard dømmes til å utstede skjøte til Tove Mette Blakkestad på eiendommen gnr. 71 bnr. 2 i Bærum kommune, mot betaling av den pris som blir fastsatt ved odelstakst.
2. Tove Mette Blakkestad tilkjennes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Dag Hiorth Oppegaard har tatt til motmæle, og nedlagt slik påstand:
1. Asker og Bærum herredsretts domsslutning av 17.08.2001 punkt 1, stadfestes.
2. Tove Mette Bekkestad tilpliktes å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3, første ledd, 1. punktum, for tiden 12 - tolv - % årlig rente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer.
Ankeforhandling ble holdt i Sandvika tinghus 4. og 5. juni 2002. Partene møtte med prosessfullmektig, og avga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt befaring. Dokumentasjoner fremgår av rettsboken.
For lagmannsretten er ikke opprettholdt at Tove Mette Blakkestad har gitt avkall på odelsrett.
Tove Mette Blakkestad har i det vesentlige anført:
Jordbruksarealet overstiger minstegrensen i odelsloven §2 som gjelder i saken.
Ettersom ankemotparten har frafalt anførselen om at det er gitt avkall på odelsretten, er eneste gjenværende tvistetema om eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift» i odelslovens forstand, jf odelsloven §1. Fordi det er ubestridt at Tove Mette Blakkestads besteforeldre hevdet odelsrett til eiendommen, får også odelsloven §23 anvendelse.
Avgjørende er om det er realistisk at noen kan tenkes å ville drive landbruk med sikte på økonomisk vederlag for driften. Odelsløserens personlige interesse er uten betydning, og landbruk trenger ikke være eneste mulige alternativ, men må være påregnelig. Det stilles ikke krav til avkastningen, men den må være av betydning. Hobbybruk faller utenfor. Det er ikke nødvendig at eiendommen er en selvstendig driftsenhet. Den kan være et støttebruk. Momentene følger av rettspraksis, jf. bl.a. Rt-2000-1456 som lister opp de fleste.
Eiendommen oppfyller alle vilkår for å være odlingsjord. Den ligger i et etablert jordbruksområde i Bærum, og det dyrkede arealet er i ett sammenhengende stykke, litt skrånende, men likevel lettdrevet. Jorden er av høy bonitet, tørkesterk, og kalkrik. De klimatiske forholdene er meget gode. Selv om eiendommen ikke har vært drevet av den ankende parts besteforeldre har de i alle år sørget for å holde jorden i hevd.
Eiendommen kan lett skaffes tilstrekkelig vann både til husbehov og til vanning. Det kan foretas tilknytning til en privat ledning med forbindelse til det kommunale nett, og det er det en 30 meter dyp brønn rett foran våningshuset. I tillegg er det en bekk på eiendommen, som er egnet som vanningskilde dersom det bygges et reservoar.
Eiendommen er særlig godt egnet for bær- og grønnsakproduksjon. Den ligger markedsnært, har uproblematisk adkomst og ligger godt til rette for selvplukk, som er blitt en populær driftsmåte i kommunen. Selvplukk gir god inntekt. Produktprisen er god, arbeidsinnsatsen reduseres og det spares kostnader til transport og lagring. For den aktuelle eiendommen vil selvplukk lede til lavere investeringer idet det ikke blir nødvendig å anskaffe produktlager. Det innebærer at eiendommen vil kunne klare seg med de eksisterende bygningene for lagring av det som må oppbevares innendørs. Mesteparten av maskiner og utstyr kan imidlertid stå ute.
En annen driftsform, som eventuelt kan supplere bær- og grønnsakproduksjon, er parsellutleie. I 1970-årene ble det drevet med hell av en gårdbruker i Bærum. Interessen for en egen kjøkkenhage er stor, og eiendommen ligger i gangavstand til Rykkinnområdet som har en betydelig befolkning.
Et bilde av hvilket inntektspotensiale eiendommen har kan produksjon av mais og jordbær gi. På grunnlag av de kalkyler landbruksmyndighetene benytter, har vitnet Kai-Rune Tollefsen, som er landbrukskyndig, opplyst at en slik produksjon vil gi et dekningsbidrag på ca kr 20.000 pr. da. For bringebær gir kalkylen et beløp på ca kr 10.000. Nødvendige investeringer ved enkleste driftsmåte og ved kjøp av brukt utstyr kan begrenses til kr 100.000. Det er mulig å få gunstig offentlig tilskudd og finansiering til etableringen. En bruker vil også kunne låne og leie utstyr av nabobruk.
Av Rt-2000-1634 følger at eiendommer som klart overstiger minstearealet i odelsloven, i utgangspunktet vil tilfredstille kravene til odlingsjord med mindre det foreligger spesielle grunner som gjør at fortsatt landbruksdrift ikke kan påregnes.
Nærværende eiendom skiller seg fra de eiendommer med større areal som Høyesterett i de senere år har funnet at ikke kan påregnes utnyttet til landbruk. Det dreier seg om bruk som ikke har vært holdt i hevd i lang tid, som ligger høyt til fjells, på øyer, er uten vann og strøm etc. Det vises til Rt-1998-450, Rt-2001-561, og Høyesteretts dom av 24. januar 2002.
Borgarting lagmannsretts dom av 12. november 2000, som også gjelder en eiendom i Vestre Bærum, er heller ikke sammenlignbar. Det vises særlig til at det dyrkede arealet var spredt på flere teiger som i liten grad var holdt i hevd.
Herredsretten har uriktig lagt til grunn at hevingen av arealgrensen til 20 da. jordbruksjord i september 2001 kan ses som et numerisk uttrykk for hva som også forut for lovendringen generelt måtte kreves for at en eiendom realistisk kunne påregnes nyttet til landbruk. Av forarbeidene fremgår at begrunnelsen var å sørge for at mindre eiendommer kom på markedet slik at de kunne utnyttes til boligformål, jf. Ot.prp.nr.33 (2000-2001) side 21.
Dag Hiorth Oppegaard har i det vesentlige anført:
Avgjørende er om det etter en objektiv norm er realistisk at eiendommen vil bli utnyttet til landbruksvirksomhet. Den omstendighet at landbruksjorden overskrider arealkravet i odelsloven §2 er uten betydning i denne vurderingen.
Vurderingen av hva som er odlingsjord har blitt strengere i de senere år, jf Ot.prp.nr.33 (2000-2001) avsnitt 3.5.2. Økingen av minstearealet i odelsloven til 20 da. i 2001 må for øvrig ses i sammenheng med at en slik grense allerede ble foreslått under forberedelsen til ny odelslov i 1974. Når arealgrensen den gang likevel ble satt til det halve var det begrunnet med situasjonen i andre strøk av landet enn i Bærum.
Da den ankende parts besteforeldre ervervet eiendommen i 1947 var formålet bolig. De rev låve og fjøs noen år etter anskaffelsen, og de har selv aldri drevet jordbruk. Dyrking av lin i demonstrasjonsøyemed og dyrking av bær-, grønnsaker og poteter utelukkende til eget bruk viser at det bare var tale om et hobbybruk. Eiendommen vil følgelig måtte reetableres som landbrukseiendom. Det medførerer betydelige kostnader. At den i lang tid ikke har vært drevet som landbrukseiendom er også et selvstendig moment som taler mot at den vil bli tatt i slik bruk, jf. Rt-1987-1052, Rt-1998-450, Rt-2001-561 og Høyesteretts dom av 24. januar 2002, Rt-2002-112. Eiendommen ligger i Vestre Bærum, i nærheten av Rykkinn, som i dag er et område med sterkt boligpress.
Den nåværende eier har heller ikke anskaffet eiendommen med henblikk på landbruksdrift, ingen søkte om å få overta den under konsesjonsbehandlingen, og også den ankende parts ideer og planer for eiendommen som landbrukseiendom er løse. Alt tyder på at landbruksdrift er urealistisk og upåregnelig. Eiendommen beskattes som en boligeiendom. Det vil i høyden kunne bli tale om et hobbybruk. Det er ikke tilstrekkelig, jf Rt-1998-450. Bruk av det dyrkede arealet som tilleggsjord er heller ikke nok.
Eiendommen har et dyrket areal på 13 da. I tillegg er det 5 da. hage. Hvorvidt noe av denne skal henregnes til landbruksarealet er tvilsomt. Uansett er arealet godt under den nye minstegrense som odelsloven §2 har i dag. Enga har ikke vært høstet og heller ikke stelt i de siste 3-4 år.
Bygningene på eiendommen er lite tidsmessige og dårlig egnet for landbruksdrift. Bl.a. er det ikke innlagt WC i våningshuset og det er ingen tilkobling til det kommunale vannettet. Det er ikke tilstrekkelig plass til lagring av verken maskiner, utstyr, innsatsvarer eller produkter.
Alt av maskiner og utstyr for landbruksdrift vil måtte anskaffes. Oppstarten vil følgelig kreve betydelige investeringer uansett hvilken driftsform som velges. Det gjøres gjeldende at det ikke vil være mulig å oppnå nevneverdig offentlig stønad til et så lite bruk både hva gjelder etablering og drift.
De planer for landbruksdrift på eiendommen som er gjort gjeldende er løse. Det er ikke fremlagt noen skriftlig driftsplan eller konkrete kalkyler som gir mulighet til etterprøving. Det er vanlig å fremlegge i saker av denne art, jf Rt-1996-19 og Rt-1998-983. Det som muntlig er fremkommet er luftig og mangelfullt. Hva gjelder utgifter til etablering er anskaffelse av en god del maskiner og utstyr oversett. Eksempelvis er det lagt til grunn at det trengs en traktor, men ikke hva som kreves av tilleggsutstyr, f.eks. til vanning og sprøyting. Videre er det ikke foretatt noen beregning av hva det vil koste å skaffe tilstrekkelig forsyning av vann i tilfelle grønnsakproduksjon. Rettighetsforholdene er heller ikke avklart. Det er ikke vurdert hva som trengs av spesielt utstyr for de aktuelle driftsformer; f.eks. trengs en gressklipper for å klippe i mellom bærbusker. Hva som må investeres i bygninger er heller ikke tilfredsstillende vurdert. Det er ikke holdbart å la maskiner og utstyr stå ute, særlig når man tar sikte på å anskaffe brukt utstyr. Baseres driften på selvplukk av grønnsaker slik at det ikke trengs lagerrom for produkter, må på den annen side parkeringsplass anordnes. Forrentning av kjøpesum, utgifter til forsikring, strøm til driften osv. synes heller ikke tatt med. Anførselen om at maskiner og utstyr kan lånes er ikke fulgt opp med en vurdering av leiekostnadene. Det er for øvrig uvanlig at utstyr kan leies uten maskinkjører.
Hva gjelder parsellutleie må det antas at det kreves tillatelser, og økonomien er heller ikke nærmere vurdert.
Eiendommen har stor likhet med eiendommen Jong/Bjørnegård, som ligger i nærheten, og som det ikke er odelsrett til. Det vises til Borgarting lagmannsretts dom av 11. desember 2000, og hvor anke til Høyesterett ble nektet fremmet. Selv om jorda her var noe oppstykket var det likevel et par av arealene som var relativt store. Eiendommens samlede landbruksareal var på ca 37 da.
Det er ikke uvanlig i rettspraksis at mindre jordeiendommer i sentrale strøk blir funnet å falle utenfor odelsloven §1.
Lagmannsretten bemerker:
Av odelsloven §1 og §2, slik de lød før 1. september 2001, følger at eiendom som har et jordbruksareal som overstiger 10 da. er odlingsjord dersom eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift».
I saken er det på det rene at Tove Mette Blakkestads besteforeldre har eiet eiendommen i full odelshevdstid. Det er heller ikke gjort gjeldende innvendinger mot deres hevd av odelsrett på annet grunnlag. Det innebærer at odelsloven §23 får anvendelse. Bestemmelsen fastsetter at en eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller kravet til hva som er odlingsjord etter §2, ikke kan løses på odel. Ved vurderingen etter §23 får vilkåret i §1 - om hvorvidt eiendommen kan nyttes til landbruksdrift - også anvendelse.
Eiendommen er på totalt litt over 20 da., hvorav det legges til grunn at 16 da. er dyrket areal. Arealkravet i henhold til odelsloven er dermed oppfylt. Etter dette er det bare spørsmålet om eiendommen kan nyttes til landbruksdrift som lagmannsretten skal ta stilling til i saken.
Av rettspraksis, bl.a. Rt-1998-450, følger at den aktuelle bruk en eiendom har ikke er avgjørende, men hvorvidt landbruksdrift er en påregnelig utnyttelsesmåte fremover. At det også foreligger andre bruksmåter utelukker ikke at eiendommen fyller vilkåret i odelsloven §1. For at en eiendom skal oppfylle lovens krav må det ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv «fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift». I dommen er fremhevet som sentralt «de naturgitte og økonomiske mulighetene for landbruksdrift», men det er også vist til den aktuelle bruk, om eiendommen tidligere har vært benyttet til landbruksdrift og til karakteren av det området eiendommen ligger i. Vurderingen vil være objektiv og løserens personlige egenskaper og interesser er uten betydning.
For så vidt gjelder det økonomiske moment heter det i Rt-2000-561 at det må være realistisk at noen kan tenke seg å drive landbruk med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. Av Høyesteretts dom av 24. januar 2002 fremgår at en inntekt som vil måtte være en ren biinntekt på lavt nivå ikke kan underbygge en konklusjon om at det fremstår som realistisk at noen vil drive landbruksdrift. I Rt-1998-450 er uttalt at virksomhet som har karakter av hobbybruk ikke er tilstrekkelig. På den annen side er det ikke oppstilt krav om noen bestemt minsteavkastning, jf Rt-2000-561. Heller ikke kreves at en eiendom skal drives som en selvstendig driftsenhet. Også eiendom med karakter av støttebruk kan være odlingsjord, jf Rt-2000-1634.
Når det gjelder vurderingen av den aktuelle eiendommen har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, lagdommer Ramm Bjerke, tilkalt tingrettsdommer Kjelland-Mørdre og tre meddommerne er kommet til at det er realistisk at eiendommen vil kunne nyttes til landbruksvirksomhet. Fagdommerne og en meddommer har vært i tvil om konklusjonen.
Dersom det overhodet skal kunne tenkes eiendommer ned mot lovens minsteareal på 10 da. landbruksareal som kan brukes til landbruksdrift, må nærværende eiendom fylle lovens krav. Jorden ligger i ett stykke på 16 da., og den fremstår som forholdsvis lettdrevet. Jordkvaliteten er god, kalkrik og tørkesterk, og de klimatiske forholdene er meget gode. Landbruksarealet har i det vesentlige vært nyttet til gressproduksjon siden 1947 og frem til for 3-4 år siden, og er i god hevd. Flertallet støtter seg på vitnet Per Erik Oppegård, eier av et nabobruk, om at det bare trengs om lag en uke å gjøre arealet klart for tilsåing eller planting.
På grunn av den beskjedne størrelsen er det begrenset hvilken produksjon som er egnet og som vil kunne gi en inntekt av rimelig størrelsesorden, men bær- eller grønnsakdyrking fremstår som realistiske bruksformer. Vitnet Kai-Rune Tollefsen, som har landbruksfaglig bakgrunn, har fremhevet dyrking av mais eller jordbær som aktuelle muligheter. En slik produksjon vil kunne gi et dekningsbidrag på om lag kr 20.000 pr. da. hvorav det alt vesentlige vil være vederlag for arbeidsinnsatsen. Bringebærproduksjon vil i en fremlagt kalkyle gi om lag kr 10.000 pr. da., og er basert på første en første innhøsting to år etter planting og deretter utskiftning av buskene hvert 10. år. Men flertallet påpeker at salgsprisen i kalkylen er lav og at avkastningen derfor må antas å ligge på samme nivå som for mais og jordbær. De variable kostnadene som inngår i dekningsbidraget vil være beskjedne med bruksmåter som nevnt. Selv om disse anslagene ikke ukritisk kan legges til grunn, finner likevel flertallet at det er sannsynliggjort at bær- og grønnsakproduksjon vil ha et inntektspotensiale av betydning.
Det er imidlertid ikke bare inntekter og driftskostnader som er av betydning. Like viktig vil kostnadene forbundet med oppstart være. Det kan være stor forskjell på å overta en eiendom som er i drift eller bare for kort tid siden har vært det, sammenlignet med en som har ligget brakk i lang tid.
I nærværende sak er selve jordbruksarealet i god hevd. Det vil ikke kreve særlige omkostninger å klargjøre dette. Det må i tillegg anskaffes noe utstyr og maskiner, i hvert fall traktor med tilleggsutstyr. Tilsvarende er det behov for oppgradering av bygninger og ikke minst må det skaffes vanningsanlegg med henblikk på de driftsformer som er aktuelle. Det vil være enkelt å skaffe vann, men at etablering av et vanningsanlegg vil medføre en del kostnader er ikke tvilsomt. Dette uansett om det kan foretas tilkobling til vannledningen i nærheten av bebyggelsen eller om vannkildene på eiendommen må benyttes. I tillegg kommer anskaffelse av selve vanningsutstyret.
Produksjon av bær eller grønnsaker er arbeidskrevende, men eiendommen har fordeler ved at den ligger i et etablert jordbruksområde og markedsnært. Dertil ligger den vel til rette for selvplukkvirksomhet, som drives med hell flere steder i kommunen. Det burde således være mulig å redusere arbeidsinnsatsen for brukeren noe. På den annen side vil et konsept basert på selvplukk medføre at det må opparbeides parkeringsareal. Det vil kreve areal og kostnader. Muligens kan parkering anordnes på areal som i dag er uproduktiv skog slik at det dyrkede arealet beholdes ubeskåret, men investeringen må uansett foretas.
Med støtte i vitnet Tollefsens vurderinger er det samlede investeringsbehovet anslått til om lag kr 100.000. Etter flertallets oppfatning ligger anslaget noe for lavt, men allikevel ikke så lavt at avkastningen påvirkes i avgjørende grad.
Når det gjelder finansieringen av etableringskostnadene har det vært uenighet i hvilken grad det kan påregnes stønadsmidler og offentlige lån. Flertallet finner ikke å kunne følge ankemotparten når det er gjort gjeldende at eiendommen vil falle utenfor det alt vesentlige av gjeldende stønadsordninger. Men ettersom det i noen grad vil være tale om å konkurrere om begrensede midler på fylkesplan, vil det likevel være usikkert hva som kan oppnås. Flertallet antar imidlertid at noe offentlig støtte og finansiering vil kunne gis.
Etter dette er flertallet, som nevnt, blitt stående ved at det er realistisk, objektivt sett, at noen vil kunne tenkes å drive landbruksdrift på eiendommen med henblikk på en rimelig avkastning for arbeidsinnsatsen. Forutsetningen er at en bruker baserer seg på forsiktige investeringer, en enkel driftsmåte, samt legger opp til en produksjon som eiendommen er egnet til. Med en slik driftsmåte vil avkastningen ligge på et nivå som gjør at det ikke er tale om et hobbybruk. For så vidt gjelder Borgarting lagmannsretts dom av 11 desember 2001, som gjelder en eiendom med mer dyrket areal, bemerker flertallet at den dyrkede jorden her var spredt på flere teiger, og at nettopp arrondering vil være av vesentlig betydning for småeiendommers egnethet for landbruksdrift. Det er ellers ikke gitt andre opplysninger om denne eiendommen enn de som fremgår av dommen.
Flertallets konklusjon er følgelig at den ankende part har rett til å løse eiendommen på odel idet eiendommen oppfyller vilkårene i odelsloven §1, jf §2.
Lagmannsrettens mindretall, lagmann Flod og en meddommer, er kommet til et annet resultat.
Selv om mindretallet er av den oppfatning at det er noe skjevt formulert når herredsretten uttaler at hevingen av minstearealet i odelsloven §2 til 20 da. i september 2001 er et «numerisk uttrykk for hva som i dag generelt kreves», må det likevel være slik at det ikke kan ses bort fra at det i de senere år har vært en utvikling i den retning lovendringen representerer. Ettersom en vurdering av om det er realistisk at det vil bli drevet landbruksvirksomhet på en eiendom, nødvendigvis vil måtte forankres i både nåtid og fremtid, vil det måtte skje en viss tilpasning over tid til hva som generelt må kreves ved praktiseringen av lovvilkåret. Mindretallet viser i denne sammenheng til Ot.prp.nr.33 (2000-2001) avsnitt 3.5.2. der rettsutviklingen er berørt.
Når det gjelder hvilke momenter som vil inngå og ha relevans i en vurdering av om den aktuelle eiendommen kan nyttes til landbruk, er mindretallet i det alt vesentlige enig med flertallet. Mindretallet er derimot uenig i den nærmere vurdering, vektlegging og avveining av momentene.
Etter mindretallets oppfatning kan det i liten grad bygges på de anslag som vitnet Tollefsen har gitt. Rett nok er inntektsvurderingen forankret i kalkyler som landbruksmyndighetene benytter, men hva gjelder kostnadene er det ikke fremlagt noen driftsplan eller annet materiale som lar seg kontrollere og etterprøve. Ut fra det som er fremkommet under ankeforhandlingen, er det utvilsomt uteglemt en god del kostnader både hva gjelder anskaffelse og drift. Mindretallet viser bl.a. til at produksjon av grønnsaker eller bær krever vanning, men at kostnadene forbundet med å skaffe tilstrekkelig vann og selve vanningsanlegget ikke godt nok er utredet og vurdert. Også annet utstyr er uteglemt. Ankemotparten har bl.a. pekt på utrustning til sprøyting, og i tilfelle bringebærproduksjon, anskaffelse av en gressklipper for å klippe i mellom. Hva det vil koste å anordne parkeringsplass dersom det skal satses på selvplukk eller parselldyrking er det heller ikke gått inn på. Hvorvidt utleie til parselldyrking er å anse som landbruksdrift kan for øvrig være tvilsomt, men det finnes ikke nødvendig å ta stilling til det slik saken ligger an. Også andre kostnader er for dårlig utredet. Mindretallet anser det også for urealistisk at man kan klare seg med de eksisterende bygningene. Selv om det legges opp til selvplukk slik at lagring av produkter ikke trengs, må det likevel skaffes rom for lagring av maskiner og utstyr idet bygningene på eiendommen bare i begrenset grad kan benyttes. Det er ikke realistisk å basere seg på utendørs lagring.
Etter mindretallets vurdering vil investeringsbehovet langt overstige anslaget på kr 100.000. Eiendommen har ikke vært i landbruksdrift på over 50 år utover at jordarealet har vært holdt i hevd ved gress- og litt linproduksjon. Det er åpenbart at etableringskostnadene vil bli betydelige selv om det legges opp til en enkel driftsmåte og selv om det forsøkes anskaffet brukte maskiner og redskaper.
Når det gjelder finansiering av etableringsutgiftene finner mindretallet ikke å kunne legge til grunn at det vil være mulig å oppnå nevneverdig offentlig støtte, herunder gunstige lån. Eiendommen er meget liten, og vil uansett ha et beskjedent produksjons- og inntektspotensiale. Det vil begrense mulighetene til å oppnå støtte. Videre er det all grunn til å anta at en eiendom som den aktuelle vil komme til kort i konkurranse om begrensede midler. Opplysningene som den ankende part har gitt om mulighetene for offentlig støtte til etablering og til drift, er luftige og lite konkrete.
Etter dette finner mindretallet at en klargjøring av eiendommen til landbruksdrift vil være meget kostnadskrevende, at aktuelle driftsformer vil være arbeidskrevende, og at avkastningen vil være ubetydelig.
Mindretallet finner det urealistisk at noen vil drive landbruk på eiendommen, og at den ankende part derfor ikke kan kreve odelsløsning.
Anken har ført frem, men har budt på tvil. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172 annet ledd, finnes hver av partene å burde betale egne saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten har ingen bemerkninger til herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er avsagt med dissens (5-2) som anført ovenfor.
Domsslutning:
1. Dag Hiorth Oppegaard dømmes til å utstede skjøte til Tove Mette Blakkestad på eiendommen gnr. 71 bnr. 2 i Bærum kommune, mot betaling av den pris som blir fastsatt ved odelstakst.
2. Herredsrettens domsslutning punkt 2 stadfestes.
3. Partene betaler sine egne saksomkostninger for lagmannsretten.