LB-2001-3385

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2001-06-25
Publisert:	LB-2001-03385
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 00-00107 B/58 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-03385 B/01.
Parter:	Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/ass. kommuneadvokat Ola Rømo). Saksøkt: Takst nr. 2: Eier av snr. nr. 1: Knut Normann Eier av snr. nr. 2: Anne-Lise Lundin og Petter Færevåg (Prosessfullmektig: Advokat Ola Brekken).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland. Skjønnsmenn: Statsautorisert eiendomsmegler Nils H. Kittilsen. Murmester Willy Preintoft jr
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §176, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §54, §54a

Oslo byrett avhjemlet 13. juni 2001 skjønn i sak nr 00-00107 B/58. Saksøker var Oslo kommune og saksøkt var to takstnummer/eiendommer beliggende til Niels Henrik Abels vei på strekningen mellom John Colletts plass og Sognsvannsbanen. Skjønnet gjaldt erverv av grunn mv for anlegg av trikketrasé og utvidelse av Niels Henrik Abels vei samt forlengelse av Problemveien. Skjønnet var hjemlet i avtale av 24. oktober 1998.

Ved begjæring av 23. juli 2001 begjærte takstnummer 2 overskjønn. Oslo kommune har inngitt tilsvar 21. september 2001.

Overskjønnsforhandlingen fant sted 8. mai 2002. Den berørte eiendom ble befart. Under befaringen kunne det konstateres at anleggsarbeidene var fullført.

Tiltredelsestidspunktet er avtalt å være 12. oktober 1998.

Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme skjønnsforutsetninger som for byretten med én tilføyelse som partene er enige om. Skjønnsforutsetningene gjengis nedenfor.

Saksøkeren, Oslo kommune, har nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

De saksøkte, har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Det tilkjennes erstatning for avståelse av grunn fra Niels Henrik Abels vei 45.

3. Eierne av Niels Henrik Abels vei 45 tilkjennes erstatning til dekning av utgiftene til juridisk bistand for underskjønnet i henhold til fremlagt omkostningsoppgave.

4. Oslo kommune tilpliktes å betale omkostningene ved overskjønnet, herunder lagmannsrettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn, samt utgiftene til juridisk bistand til eierne av Niels Henrik Abels vei 45.

Lagmannsretten skal bemerke:

Ekspropriasjonservervet omfatter grunn til trikketrasé og forlengelse av Problemveien forbi eiendommen. Eiendommen grenser til Sognsvannsbanen i nord og anlegget går i skjæring under Sognsvannsbanen som er lagt i bro over trikketraséen og veibanen. I bunnen av skjæringen er anlagt trikkeholdeplass og på broen over veien og trikketraséen er anlagt holdeplass for Sognsvannsbanen. Eiendomsinngrepet skjer i henhold til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser vedtatt 19. juni 1996.

Til grunn for erstatningsfastsettelsen legges ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr. 17.

Det følger av Høyesteretts dom i Rt-1996-521 at ved ekspropriasjon til vei skal det sees bort fra planen det eksproprieres etter når det skal undersøkes hva som er påregnelig utnyttelse.

Grunnavståelsen i saken knytter seg til avståelse av en stripe fra bebygd boligeiendom. Det er enighet om at verdsettelsen for det avståtte areal skal baseres på salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Da den stripen det her gjelder ikke har noen selvstendig omsetningsverdi, må erstatningsfastsettelsen baseres på en verdidifferansebetraktning, slik dette har fått uttrykk i Sandefjord-kjennelsen, Rt-1976-1507. Erstatningen skal da fastsettes til forskjellen mellom salgsverdien av den enkelte eiendom med det areal som avstås og uten dette areal. Ved fastsettelsen av denne forskjellen må det bygges på den nytte som en vanlig kjøper av eiendommen realistisk ville regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han vil betale for eiendommen. Slik arealet er beliggende vil det ikke kunne anvendes som selvstendig byggegrunn. Nytten vil derfor være knyttet til en anvendelse av arealet som perifer del av hage og som skjermsone mot naboeiendom, hvor arealets verdi særlig vil avhenge av arealets grad av opparbeidelse og av etablert levegetasjon.

Skjønnsforutsetninger:

1. Det erverves ca 244 m2. (grunn)

2. Tiltak gjennomført i samsvar med avtale av 24. oktober 1998 mellom Knut Normann, Anne Lise Ludin, Petter Færevåg og AS Oslo Sporveier (OS), som med enkelte endringer i hovedsak omfatter:

2.1 Ca 2 m høyt gjerde oppsatt til sikring og avskjerming mot anleggsområdet.

2.2 Tiltakshaver har opprettholdt adkomst til NHA 45 til enhver tid, fortrinnsvis med bil.

Det har vært stilt til disposisjon 3 lovlige midlertidige biloppstillingsplasser for eiendommen NHA 45 med tilgang til strøm til motorvarmere.

2.3 OS har dekket nødvendige utgifter til maling og/eller vask av hus og rengjøring under og etter anleggsperioden så langt særlige forhold har gjort dette berettiget.

2.4 Det er satt opp skjerm mot støy og innsyn fra Sognsvannsbanen i hele eiendommens lengde, høyde ca 3 m, i utførelse over-/underliggere av impregnerte trematerialer.

2.5 Tiltakshaver er forpliktet til oppsetting av tregjerde mot Problemveien i minimum 90 cm høyde og av samme standard som gjerde mot Sognsvannsbanen. Etter grunneiernes ønske settes gjerde opp i en høyde på 2 meter i henhold til rammetillatelse gitt av Plan- og bygningsetaten 15. april 2002.

Gjerdet er tiltakshavers eiendom. Tiltakshaver gis rett til adkomst på eiendommen for vedlikehold av gjerdet.

2.6 Tiltakshaver har bekostet opparbeidelse av hage og utomhusarealer i.h.t. plan fra landskapsarkitekt i henhold til vanlig, god standard, inklusive asfaltering av vei/gårdsplass og re-etablering av biloppstillingsplasser ved innkjøring på gjenværende del av NHA 45. I planen inngår oppfylling av hagen opp til maksimalt eksisterende nivå omkring huset på kote ca 95, avtrappende til muren som er anlagt mot Problemveien på kote 94,20, i.h.t. plan fra landskapsarkitekt. Eksisterende matjordlag er tatt av og deponert på nærmere avtalt sted på eiendommen. Tiltakshaver har besørget utførelsen av disse arbeider.

2.7 Tiltakshaver har opparbeidet adkomstvei og avkjørsel til NHA 45 fra offentlig vei.

2.8 Arbeidene på eiendommen ble ferdigstilt 27.10.1999.

3. Erstatning for varig grunnavståelse fastsettes av skjønnsretten.

4. Godtgjørelse for midlertidig beslaglagte arealer er gjort opp mellom partene på omforenet måte.

5. Avsavnsrente av fastsatte resterstatninger er avtalt til 8 % p.a. regnet fra 24.10.1998.

6. Støytiltak:

Avskjerming med tregjerder langs eiendomsgrensen mot Problemveien og Sognsvannsbanen, jf forannevnte tiltakspunkt 2.4 og 2.5.

Erstatningsfastsettelse:

Eiendommen ble skilt ut som eget bruksnummer i 1930 og er bebygget med en horisontaldelt tomannsbolig i to etasjer med grunnflate ca 170 m2 i begge etasjer. De nåværende eiere overtok eiendommen i 1986 og seksjonerte den i 1987. Før grunnavståelsen var eiendommens areal 1 462 m2. Arealet rundt huset besto av plen med frukttrær og bærbusker samt løv- og bartrær.

Både før og etter inngrepet ender Niels Henrik Abels vei blindt ved eiendommen. Den nye trikketraséen og fremføringen av Problemveien forbi eiendommen går i skjæring som anslagsvis er 5-6 meter på det dypeste. I eiendomsgrensen mot veien er oppført en mur og oppe på muren skal det i henhold til skjønnsforutsetningene pkt. 2.5 oppføres et 2 meter høyt plankegjerde.

Det avståtte areal utgjør tilnærmet et rektangel langs hele grensen i vest mot eiendommen til Det norske meteorologiske institutt. Avstanden mellom huset og grensen er forkortet med ca 3,5 til 7,5 meter. Mot Sognsvannsbanen i nordvest besto arealet av opparbeidet plen med lebeplantning. Mot vest og Det norske meteorologiske institutt, var det opparbeidet plen som ble benyttet som uteareal uten at det var anlagt noen særskilt uteplass. Som følge av naboskapet med eiendommen til Meteorologisk institutt, som på dette sted nærmest var for park å regne, var uteplassen meget skjermet. Avstanden til eiendomsgrensen etter inngrepet er imidlertid så stor at uteplassen kan reetableres på gjenværende areal vest for huset, men for å få den like usjenert må den anlegges på baksiden av huset, østsiden av eiendommen, hvor det også er tilstrekkelig areal.

Saksøkeren henholder seg til underskjønnets erstatningsavgjørelse for grunnavståelsen.

Underskjønnet tilkjente ingen erstatning under henvisning til «tinglyste avtaler». Det er ikke angitt nærmere hva underskjønnet mener med dette.

Foruten en kjøpekontrakt fra 1931, tinglyst 1. mai 1931, er det tinglyst en veierklæring på eiendommen den 14. august 1931. Av kjøpekontrakten fremgår at eieren av eiendommen, sammen med eieren av naboeiendommen, er forpliktet til å opparbeide Nils Henrik Abels vei med vann og kloakk frem til innkjørselen til nærværende eiendom. Av veierklæringen fremgår at opparbeidelse av Nils Henrik Abels vei kan utstå inntil videre.

Partene er enige om at veierklæringen ikke har betydning for erstatningsfastsettelsen, siden opparbeidelsen og fremføringen av Problemveien forbi eiendommen ikke har noen innvirkning for adkomsten til eiendommen. Lagmannsretten deler denne oppfatning.

Etter lagmannsrettens vurdering gir ikke den tinglyste klausul i kjøpekontrakten kommunen rett til å erverve det avståtte areal vederlagsfritt. Etter ordlyden gjelder den opparbeidelse av Nils Henrik Abels vei. Den har endt blindt og vil etter inngrepet fortsatt ende blindt ved innkjørselen til nr. 45. Veierklæringen er etter lagmannsrettens oppfatning en direkte følge av klausulen i kjøpekontrakten og erklæringen er partene enige om ikke har betydning for erstatningsfastsettelsen. Det er fremføring av en annen vei samt trikketrasé i et annet og lavere plan enn eiendommen som er årsaken til inngrepet. Et slikt anlegg var klarligvis ikke omfattet av kommunens planer i 1931. Fremføring av trikken fra John Colletts plass er begrunnet med statens ønske om trikkeforbindelse til det nye Rikshospitalet.

Partene har ikke fremlagt noen konkrete priseksempler slik det er vanlig. I mangel av slike eksempler finner lagmannsretten å måtte foreta skjønn basert på offentlig kjente opplysninger om salg av eiendommer i strøket på tiltredelsestidspunktet. Det er lagt til grunn at området er meget attraktivt med derav følgende høyt prisnivå. Ved erstatningsfastsettelsen har legmannsretten lagt til grunn at det avståtte areal har økonomisk verdi som grunnlag for utvidelse av eksisterende bygning.

Erstatningen etter differanseprinsippet fastsettes til 250.000 kroner.

Ulempeerstatning:

Det er ikke begjært overskjønn over byrettens fastsettelse av ulempeerstatningen. Den er således rettskraftig avgjort.

Avsavnsrente:

Avsavnsrenten er avtalt til 8 % p.a., jf. skjønnsforutsetningene pkt. 5.

Saksomkostninger:

Saksomkostninger for byretten.

Det er begjært overskjønn over byrettens omkostningsavgjørelse. Saksøkeren har anført at overprøving praktisk ikke lar seg gjennomføre siden byretten har fordelt kostnadene på de to takstnumrene.

Lagmannsretten bemerker at byretten har fastsatt saksomkostningene til 140.000 kroner, jf. slutningen pkt. IV. Av denne grunn kan avgjørelsen overprøves. Det er imidlertid ikke vanlig praksis å fordele det tilkjente beløp på de saksøkte.

Omkostningsoppgaven lød på til sammen 151.196,85. Advokat Brekken har for lagmannsretten opplyst at omkostningskravet omfattet arbeid med saken såvel før som i anledning skjønnssaken. Han har videre opplyst at det var en hel del arbeid forbundet med avtalen som ble inngått om forhåndstiltredelse. Det hastet meget for kommunen å få startet byggearbeidene. Selve skjønnssaken var komplisert, idet det var nødvendig å ta stilling til anførselen om de tinglyste klausuler samt om hevd.

Lagmannsretten viser til dette og finner å kunne legge omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen idet kostnadene finnes å ha vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf skjønnsloven §54, jf. tvistemålsloven §176, jf, skjønnsloven §2.

Saksomkostninger ved overskjønnet.

De saksøkte har ved overskjønnet oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet. Under henvisning til skjønnsloven §54 jf. §54a, har de krav på å få dekket sine nødvendige utgifter til juridisk bistand.

Advokat Brekken har innlevert omkostningsoppgave på kr 46.002,45, hvorav salær utgjør 34.000 kroner uten merverdiavgift. Oppgaven legges til grunn ved omkostningsavgjørelsen idet kostnadene anses å ha vært nødvendige. Saksøkeren har ikke hatt bemerkninger til prosessfullmektigens omkostningsoppgave. Saksøkeren må i tillegg dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.

Overskjønnet er basert på skjønnskonferanse holdt umiddelbart etter at skjønnsforhandlingene var avsluttet. Det har tatt tid å få overskjønnet avhjemlet bl.a på grunn av formannens arbeid i lagmannsrettens kjæremålsavdeling i mai og juni.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Oslo kommune betaler erstatning som fastsatt i overskjønnet.

2. Oslo kommune betaler til Knut Norman, Anne-Lise Lundin og Petter Færevåg v/advokat Brekken saksomkostninger for byretten med 151.196,85 - etthundreogfemtientusenetthundreognittiseks 85/100- kroner innen 2 -to- uker fra overskjønnets forkynnelse.

3. Oslo kommune betaler til Knut Norman, Anne-Lise Lundin og Petter Færevåg saksomkostninger for overskjønnet med 46.002,45 - førtisekstusenogto 45/100 - kroner innen 2 -to- uker fra overskjønnets forkynnelse. I tillegg betaler Oslo kommune de lovbestemte utgifter til overskjønnet og utgiftene til skjønnsmennene.