LE-1986-13

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-08-31
Publisert:	LE-1986-00013
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 31. august 1987 i overskjønn nr. 13/86, hl.nr 168/86.
Parter:	Saksøker: Nedre Eiker Kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: Takst nr. 1 - Alf Nilsen Takst nr. 4 - Reidun Haave Takst nr. 10 - Ole Wigen (Prosessfullmektig: H.r.advokat F. B. Sigmond, Oslo). Takst nr. 9 - Sverre Knutsen Haugens dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Jan R. Mikkelsen, Mjøndalen).
Forfatter:	Lagdommer Georg Lund, formann. Skjønnsmenn: Byggeleder Ivar Bjørnerud, Skoger. Byggmester Oddvin Frøiland, Drammen. Førstesekretær Bjørg Johansen, Drammen. Skogbrukslærer Fredrik J. Marstrander, Åmot
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §41, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §8, Skjønnsprosessloven (1917) §54

I medhold av bygningsloven §41 fattet Nedre Eiker kommunestyre den 18. januar 1984 vedtak om å kreve forsøkstakst til fastsettelse av erstatning for gjennomføring av vedtatt reguleringsplan for Åsen skole- og idrettsområde. Skjønnet ble begjært 23. juli 1984. I brev av 27. mars 1985 har fylkesmannen stadfestet reguleringsplanen.

Skjønnet, som omfattet 13 takstnumre, ble avhjemlet av Eiker, Modum og Sigdal herredsrett 27. september 1985 med slik slutning:

"1. Forsøkstaksten fremmes på grunnlag av de alminnelige og spesielle forutsetninger som er nevnt foran.

2. Erstatningene blir i tilfelle av ekspropriasjon å fastsette som nevnt i premissene.

3. Renter ved evt. forhåndstiltredelse settes til 12 - tolv - % årlig rente av erstatningsbeløpene.

4. Saksøkeren bærer de lovbestemte utgifter med forsøkstaksten herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.

5. Saksøker tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen å betale saksomkostninger til de saksøkte v/deres prosessfullmektiger med de beløp som er fastsatt i premissene."

Ved begjæringer dater 27. november 1985, 6. desember 1985 og 6. desember 1985 har h.r.advokat Frithjof B. Sigmond begjært overskjønn på vegne av takstnr. 10 (Ola Wigen), takstnr. 1 (Alf Nilsen) og takstnr. 4 (Reidun Haave). Sistnevnte innkom til herredsretten etter utløpet av fristen for begjæring av overskjønn, men herredsretten har gitt oppreisning for fristforsømmelsen ved kjennelse 25. februar 1986. Ved begjæring 20. januar 1986 har advokat Jan R. Mikkelsen begjært overskjønn på vegne av takstnr. 9 (Sverre Knutsen Haugens dødsbo). Denne begjæring er innkommet til herredsretten i rett tid idet skjønnet først ble forkynt for saksøkte 27. november 1985.

De alminnelige skjønnsforutsetninger er inntatt i herredsrettens skjønnsgrunner, og det vises til disse. I tillegg til de alminnelige skjønnsforutsetninger er det under skjønnsforhandlingene for såvel herredsretten som lagmannsretten oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger for enkelte takstnumre. Disse gjengis under det enkelte takstnummer nedenfor i sin endelige form.

Etter at underskjønnet ble holdt, har kommunen besluttet å foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen og har delvis tiltrådt arealene i kraft av avtale med de saksøkte. Det er således opplyst at takstnr. 9 ble tiltrådt 12. november 1986 og takstnr. 10 2. september 1986. Det er opplyst at kommunen har foretatt en mindre endring av reguleringsplanen slik at det ikke blir nødvendig å erverve grunn fra takstnr. 1 (Alf Nilsen). Ekspropriasjon er derfor frafalt for dette takstnr. og skjønnet blir å heve.

Hovedforhandling ble holdt 30. juni og 1. juli 1987. Samtlige saksøkte var til stede og avga forklaring; for Sverre Knutsen Haugens dødsbo (takstnr. 9) møtte Kåre Knutsen. For kommunen var arealplanlegger Pål Otto Clason og overingeniør Pål Mørk Lauseth til stede og avga vitneforklaring. I tillegg ble det avhørt et vitne, og rettsboken viser hva som ble dokumentert. Rettens medlemmer, prosessfullmektigene og de fremmøtte parter og partsrepresentanter foretok befaring av de eiendommer som er omfattet av overskjønnet.

Nedre Eiker Kommune har under hovedforhandlingen lagt ned slik generell påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De grunnerstatninger som underskjønnet har tilkjent nedsettes.

3. Avsavnsrenten fastsatt av underskjønnet til 12 %, fastholdes.

4. De saksøkte dekker selv sine utgifter i anledning sine begjæringer om overskjønn."

Reidun Haave (takstnr. 4) og Ole Wigen (takstnt. 10) har lagt ned slik generell påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De ved underskjønnet fastsatte grunnerstatninger og ulempeserstatninger forøkes vesentlig.

3. Det fastsettes 15 % rente og rentesrente på 1-års basis etter ekspropriasjonserstatningsloven §10.

4. Saksøkeren dekker utgiftene med overskjønnet samt utgifter til juridisk bistand for de saksøkte."

Sverre Knutsen Haugens dødsbo (takstnr. 9) har lagt ned slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøker tilpliktes å betale samtlige saksomkostninger.

3. De tilkjente erstatninger forhøyes vesentlig.

4. Det fastsettes 15 % rente og rentesrente fra tiltredelsestidspunktet på årsbasis etter ekspropriasjonserstatningsloven §10."

For så vidt gjelder inngrepenes alminnelige karakter og omfang, vises til underskjønnet. På tidspunktet for underskjønnet var inngrepene ennå ikke påbegynt. Som ovenfor nevnt har tiltredelse nå funnet sted for takstnr. 9 og 10 i henhold til avtale. I den utstrekning tiltredelse har funnet sted skjer verdsettelsen etter forholdene på tiltredelsestidspunktet, ellers etter tidspunktet for overskjønnets avhjemling, jfr. ekspropriasjonserstat ningsloven §10.

For de takstnr. som forhåndstiltredes har de saksøkte krav på erstatning for tap ved å få utbetalt erstatningen etter tiltredelsestidspunktet i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §10. Retten legger til grunn at dette tap tilsvarer det rentetap som foreligger ved at de saksøkte ikke har kunnet plassere erstatningsbeløpet i rentebærende spesialinnskudd i kreditinstitusjon. Med de beløp det her dreier seg om, finner retten å burde fastsette rentetapet og derved renteerstatningen til 14 % p.a. som også inkluderer muligheten for rentesrente. Underskjønnet fastsatte renten til 12 % p.a. Denne del av skjønnet ble ikke angrepet ved overskjønnsbegjæringene, men saksøkeren har godtatt at overskjønnet også vurderer dette forhold.

Lagmannsretten legger til grunn at ekspropriasjonen til skoleog idrettsformål gjelder et ca 76 da. stort skogsareal som ble liggende utenfor det området som ved den tidligere regulering av Åsenområdet ble åpnet for bebyggelse. Det er enighet om å legge salgsverdien til grunn for erstatningsberegningen og at en utnyttelse av arealet til utbygningsformål da er en påregnelig prisfaktor. Kommunen gjør imidlertid gjeldende at erstatningen må fastsettes på grunnlag av den utnyttelse til utbygningsformål som ville være påregnelig om reguleringen til skole- og idrettsformål ikke var kommet. Etter kommunens planer ville området da neppe blitt åpnet for bebyggelse før etter år 2000 antagelig nærmere 2010. Det må derfor foretas en neddiskontering i forhold til tomteprisen i dag slik underskjønnet har gjort, men i sterkere grad. Det må også sees bort fra eventuell prisstigning som skyldes offentlige investeringer i Åsenområdet som er gjennomført i de siste 10 år før underskjønnet ble holdt i mai 1985.

De saksøkte har gjort gjeldende at arealet reguleringsmessig må sees som del av Åsen 1 fordi man nå utnytter arealet som en konsekvens av denne utbyggingen. Arealet må derfor ansees å være blitt åpnet for bebyggelse i og med den nye reguleringsplanen. Subsidiært anføres at det ville vært påregnelig med reguleringsendring i nær fremtid. Endelig anføres at en eventuell neddiskontering ikke kan føre til et så lavt beløp som underskjønnet har fastsatt.

Lagmannsretten legger til grunn at det innenfor det tidligere regulerte Åsenområdet ble avsatt areal for skole m.v. Da det avsatte areal senere ble funnet lite hensiktsmessig ble skolen med tilknyttet idrettsareal omregulert til det areal som nå eksproprieres. Lagmannsretten finner etter dette at ekspropriasjonsområdet er trukket inn i utbyggingen av Åsenområdet for å tilfredstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, jfr. Rt-1983-700, slik at grunnerstatningen må fastsettes etter såkalt strøkpris med en gjennomsnittspris for bebyggelig og ubebyggelig grunn ved en påregnelig utparsellering, på samme måte som om arealet var blitt trukket inn som del av utbygningsfeltet. Det blir således rettens oppgave å fastsette salgsverdien slik dette er bestemt i ekspropriasjonserstatningsloven §5 basert på at arealet er åpnet for bebyggelse til boligformål selv om området etter reguleringsplanen er regulert til skoletomt, idrettsformål og trafikkareal.

I det alt vesentlige ble Åsenområdet ervervet gjennom ekspropriasjon på grunnlag av skjønn avhjemlet i juni 1976. Erstatningen ble den gang fastsatt til mellom kr. 6 og kr. 8 pr. m2, hvilket tilsvarer mellom kr. 14 og kr. 19 i dag ved justering etter levekostnadsindeksen. Det er fremlagt en rekke eksempler på priser som er oppnådd for boligareal i distriktet. Disse viser at prisene for slike areal i tiden etter 1976 har steget sterkere enn hva økningen i levekostnadsindeksen skulle tilsi.

Da ekspropriasjonen gjelder et større utbygningsareal, vil foretatte salg av enkelttomter gi liten veiledning fordi m2prisen her er basert på nyttbart areal og den enkelte tomts særlige karakter og tilknytningsmulighet til veg, vann og kloakk. Ved erstatningsfastsettelsen legger retten til grunn at ekspropriasjonen gjelder et relativt flatt skogsområde hvor en utparsellering vil kreve et ikke ubetydelig areal til trafikkområder. En utparsellering vil også kreve betydelige utgifter for tilknytning til offentlige ledninger for vann og avløp idet retten har sett bort fra prisøkning som kan tilskrives offentlige investeringer på dette felt i Åsenområdet foretatt etter mai 1975, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5, fjerde ledd. Etter en totalvurdering settes grunnerstatningen til kr. 25 pr. m2 idet en har tatt hensyn til påregnelig etterspørsel av tomter i distriktet sammenholdt med det tilbud av boligtomter som er påregnelig etter kommunens arealplanlegging. Nevnte pris forutsetter salg med påstående skog uten rådighetsbegrensning for kjøperen.

En behandler etter dette de enkelte takster som er omfattet av overskjønnet.

Takstnr. 4 gnr. 18 bnr. 53 - Reidun Haave.

For dette takstnr. er det oppstilt følgende spesielle forutsetninger:

"Eksisterende pumpehus med tilhørende ledninger på det eksproprierte areal kan bli stående. Eieren av denne eiendom har rett til fremtidig vedlikehold av anleggene."

Som nevnt i underskjønnet gjelder avståelsen ca 1250 m2 langs Åsendammen av eiendommens totale areal på ca 2800 m2. Foruten erstatning for avstått grunn etter tomteverdi inklusive påstående skog krever saksøkte erstatning for oppsetting av gjerde i ny grenselinje og for ulemper for gjenværende eiendom som følge av disponering av ekspropriasjonsarealet til friareal.

Erstatningen for den grunn som eksproprieres settes til kr. 25 pr. m2 ovenfor vannlinjen basert på redusert verdi av eksisterende boligeiendom. Retten finner det ikke påregnelig at det avståtte areal vil kunne utnyttes som del av en utskilt byggetomt.

Det eksproprierte areal skal benyttes som adkomst for almenheten til det bakenforliggende friluftsområde. Retten finner at det derved oppstår en fare for uønsket trafikk over den gjenværende eiendom som i den nordvestre del av eiendommen bare kan hindres ved oppsetting av ca 30 m gjerde i den nye grenselinjen. For den øvrige del av grenselinjen ansees terrengforholdene å representere en naturlig barriere mot uønsket trafikk. I medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §8 tilkjennes det ulempeserstatning tilsvarende det det vil koste å oppføre nevnte gjerde. Eventuelle ulemper knyttet til bruk av eksisterende adkomstveg langs boligeiendommens sydøstre begrensning under anleggstiden ansees ikke å representere noe økonomisk tap idet en forutsetter at mulige skader utbedres etter bruk.

Erstatning:

1. Erstatning for avståelse av grunn: kr. 25,- pr. m2 ovenfor vannlinjen.

2. Ulempeserstatning: kr. 6000,-.

Takstnr. 9 gnr. 18 bnr. 49 - Sverre Knutsen Haugens dødsbo.

For dette takstnr. er det oppstilt følgende spesielle forutsetninger:

"Fremtidig drift av arealene sør for ekspropriasjonsområdet kan skje via ny offentlig veg fra Hagatjernvegen fram til parkeringsplass ved skoletomten, hvor eieren selv forutsettes å anlegge avkjøring til velteplass."

Som nevnt i underskjønnet gjelder avståelsen ca 9640 m2 av et skogareal på snaut 27 da. Saksøkte har krevet erstatning for avståelse av grunnen. For denne vurdering viser retten til de alminnelige premisser foran og fastsetter erstatningen til kr. 25,- pr. m2. Erstatningen må bli å deponere som omtvistet, da det ikke er enighet mellom grunneieren og Mjøndalen Kalkfabrikk A/S slik underskjønnet har bemerket.

Erstatning:

Erstatning for avståelse av grunn: kr. 25,- pr. m2. Beløpet blir å deponere som omtvistet. Takstnr. 10 - gnr. 14 bnr. 1 og 2, gnr. 15 bnr. 4 m.fl. - Ole Wigen.

For dette takstnr er det oppstilt følgende spesielle forutsetninger:

"1. Denne eiendom beholder rett til å bruke driftsvei for skogbruk langs nordre grense av ekspropriasjonsarealet og delvis inne på nordvestre del av friområdet (f 2) på reguleringskartet. 2. Framtidig drift av arealene sør for ekspropriasjonsområdet kan skje via ny offentlig vei fra Hagatjernveien fram til parkeringsplass ved skoletomta, hvor eieren selv forutsettes å anlegge avkjøring til velteplass. 3. Eiendommen kan anlegge nødvendige velteplasser på arealer regulert til friluftsformål, punkt G på reguleringskartet. Kommunen flytter et tilstrekkelig antall stolper for lysløypa langs vegen fra nordsiden til sørsiden av vegen, slik at lysløypa ikke er noen hindring for bruken av den nye velteplassen. (Flyttingen omfatter ca 3 stolper.) 4. De nåværende driftsveier kan opprettholdes og brukes av eieren ut driftssesongen - 87/88 fram til 1. juni 1988. Deretter må driften skje i h.h.t. pkt. 1, 2 og 3 foran. 5. Ved praktiseringen av §10 i reguleringsbestemmelsene vedrørende friluftsområdet, kan skjønnsretten legge følgende til grunn: I området som er regulert til friluftsformål skal det utarbeides en skjøtselsplan av skogbruksmyndigheten. Planen skal godkjennes av teknisk nemnd. Oppfølging av planen er tillagt skogbruksmyndigheten."

Som nevnt i underskjønnet gjelder avståelsen ca 65870 m2 av et skogareal på ca 1000 da. Foruten erstatning for avstått grunn etter tomteverdi og erstatning for påstående skog etter tomteblink, krever saksøkte erstatning for gjenværende eiendom ved forlengelse av bilvei langs ekspropriasjonsarealets nordvestre begrensning og opparbeidelse av ny velteplass, opparbeidelse av ny vei sydøst for ekspropriasjonsarealet fra parkeringsplass ved skoletomten og rydding av midlertidig driftsvei 1986/87. Ved introduksjonen av punkt 5 i de spesielle forutsetninger har saksøkte frafalt det krav på innløsning av den del av eiendommen som er regulert til friluftsområde, som ble fremmet under underskjønnet og i overskjønnsbegjæringen. Kommunen har anført at det ikke kan tilkjennes erstatning for påståtte driftsulemper på resteiendommen dersom grunnen erstattes på basis av tomteverdien, idet disse ulemper da er dekket av grunnerstatningen.

Når det gjelder fastsettelsen av vederlag for den grunn som avståes, viser retten til de alminnelige premisser foran og fastsetter erstatningen til kr. 25,- pr. m2. Som nevnt er denne tomteverdi ansett å inkludere påstående skog med den følge at saksøkte ikke i tillegg kan kreve erstatning for tapt avvirkning etter såkalt tomteblink. Det fremgår også av foranstående at den benyttede tomteverdi er en gjennomsnittspris som forutsetter at kjøperen ikke pålegges rådighetsinnskrenkninger. Ved bibeholdelse av nåværende driftsveier ville denne pris ikke kunne oppnås. Det kan derfor ikke i tillegg til salgsverdien av tomteområdet kreves ulempeerstatning ved at gjenværende eiendom er blitt vanskeligere å drive. Ulempene på den gjenværende eiendom ansees således å være dekket av vederlaget for den eiendommen som blir avstått.

Når det gjelder fordelingen av erstatningen mellom grunneieren og Mjøndalen Kalkfabrikk A/S, vises det til underskjønnets bemerkninger.

Erstatning:

1. Erstatning for avståelse av grunn: kr. 25,- pr. m2.

2. Ulempeerstatning tilkjennes ikke.

De saksøkte har krevet seg tilkjent saksomkostninger for overskjønnet. Med det resultat som overskjønnet er kommet til, vil saksøkeren måtte tilpliktes å erstatte de saksøktes nødvendige utgifter i forbindelse med overskjønnet selv om overskjønnet alene er begjært av disse, jfr. skjønnsloven §54a sammenholdt med §54. Dette gjelder også den del av omkostningene som faller på Alf Nilsens overskjønnsbegjæring (takstnr. 1) selv om denne del av saken blir å heve fordi kommunen har trukket ekspropriasjonskravet vedrørende dette takstnr. tilbake.

De saksøkte har vært representert ved to prosessfullmektiger, selv om det stort sett dreier seg om likeartede interesser. Saksøkeren har protestert mot dette allerede i tilsvaret til lagmannsretten. Med den interessemotsetning som eksisterer mellom Sverre Knutsen Haugens dødsbo og Mjøndalen Kalkfabrikk A/S når det gjelder fordelingen av erstatningen under takstnr. 9, finner retten å kunne godta at førstnevnte under overskjønnet har benyttet egen advokat og ikke latt seg representere av h.r.advokat Sigmond, som under underskjønnet møtte for kalkfabrikken. Advokatene har i rimelig grad fordelt arbeidet med skjønnet mellom seg.

Prosessfullmektigene har fremlagt omkostningsoppgaver som viser et samlet tilgodehavende på kr. 27200, hvorav kr. 24000 i salær, for h.r.advokat Sigmond, og kr. 21696, hvorav kr. 21000 i salær, for advokat Mikkelsen. Retten legger omkostningsoppgavene til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg til de beløp saksøkeren på denne måten blir pålagt å erstatte, blir saksøkeren pålagt å dekke rettens behandlingsgebyr og sideutgiftene til skjønnsmennene.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Overskjønnet heves for så vidt angår Alf Nilsen (takstnr. 1).

2. De saksøkte tilkjennes slike erstatninger som fremgår av de enkelte takstnummer i overskjønnet med tillegg av 14 -fjorten- prosent årlig rente fra eventuell forhåndstiltredelse til betaling skjer.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nedre Eiker kommune til Alf Nilsen, Reidun Haave og Ole Wigen 27.200,- -tyvesyvtusentohundre- kroner og til Sverre Knutsen Haugens dødsbo 21.696,- -tyveentusensekshundreognittiseks- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.

4. Nedre Eiker kommune dekker de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn.