LE-1986-14
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1987-10-12 |
| Publisert: | LE-1986-00014 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 12. oktober 1987 i overskjønn nr. 14/86 hl.nr 178/86. |
| Parter: | Saksøker: Kåre Framstad (Prosessfullmektig: H.r.advokat Finn Grøstad, Jevnaker). Saksøkt: 1. Erik Framstad 2. Ola Framstad (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Råmund Stuhaug, formann. Skjønnsmenn: Gårdbruker Margit Rognerud, Dokka. Gårdbruker/skogeier Odd Struksnæs, Bjoneroa. Byggmester Jørgen Haugen, Hov. Byggmester Eimar Thirud, Lena |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49 |
I odelsløsningssak mellom Kaare Framstad som saksøker og Erik Framstad og sønnen Ola Framstad som saksøkt avsa Hadeland og Land herredsrett 30. oktober 1985 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen "Framstad Søndre", gnr. 273 bnr. 3 i Gran settes til kr. 1225000,-, -kronerenmilliontohundreogtjuefemtusen- omfattende hytte i Gran Almenning og uten heftelser.
2. Verdien av eiendommen "Framstad Søndre", gnr. 263 bnr. 3 i Gran settes til kr. 1100000,- uten hytte i Gran Almenning og uten heftelser.
3. Verdien av Kari Framstads føderåd settes til kr. 25000,- -tjuefemtusen-."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Begge parter har i rett tid begjært overskjønn.
Kaare Framstad har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
"1. Eiendommen "Framstad Søndre" gnr. 273 bnr. 3 i Gran takseres til full verdi i medhold av odelsloven §49 - omfattende hytte i Gran almenning.
2. Eiendommen "Framstad Søndre" gnr. 273 bnr. 3 i Gran takseres til full verdi i medhold av odelsloven §49 - uten hytte i Gran almenning.
3. Erik Framstad og Ola Framstad tilpliktes å betale Kåre Framstad sakens omkostninger for lagmannsrett."
Erik Framstad og Ola Framstad har lagt ned denne endelige påstand:
"1. Eiendommen "Framstad Søndre" gnr. 273 bnr. 3 i Gran takseres til full verdi i medhold av odelsloven §49 - omfattende hytte i Gran almenning.
2. Eiendommen "Framstad Søndre" gnr. 273 bnr. 3 i Gran takseres til full verdi i medhold av odelsloven §49 - uten hytte i Gran almenning.
3. Erik og Ola Framstad tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Kaare Framstad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er for høy. Dette skyldes særlig at retten har lagt til grunn at området "Hagan" for en del vil kunne utlegges til tomter. Dette er en uriktig vurdering. Gjeldende kommuneplan forutsetter ikke tomtedisponering av arealet. Også av andre grunner er slik utnytting ikke sannsynlig. Utnytting til tomter vil på grunn av de grunnlagsinvesteringer som er en forutsetning, falle meget kostbart. Ikke i noe tilfelle vil det bli spørsmål om isolert tomtedisponering av et så lite areal som Hagan. Skulle retten komme til at tomteutnytting er sannsynlig, ligger dette så langt frem i tiden at den betydning det i dag har ved verdsettingen er svært liten. Det er ikke grunnlag for å vurdere "Nerlykkja" som tomtegrunn.
Parten har forøvrig særlig anført:
Bygningene på eiendommen, særlig driftsbygningen, er i dårlig stand. Det vil kreve meget betydelige investeringer å utbedre bygningene på gården slik at de tilfredsstiller en rimelig brukbar standard. Det må også legges til grunn at oppdelingen av jorden i teiger, reduserer nettoverdien av gården på grunn av tyngre drift. Ved vurderingen må det ellers tas hensyn til at skogen er dårlig pleiet og vil kreve atskillige kultiveringsarbeider for å kunne gi en rimelig avkastning.
Når det gjelder prinsippene for verdsettingen vises særlig til det som er nevnt på side 173 i Rygg og Skarpnes' fremstilling av odelsloven med kommentarer og til de dommer som der er nevnt.
Erik Framstad og Ola Framstad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er for lav. Dette skyldes at samtlige faktorer av betydning for verdsettingen er for lavt vurdert. Særlig gjelder dette tomtemulighetene. I Ringstadområdet av gårdens hovedteig og i Hagan og Nerlykkja er det tomtegrunn. Når det gjelder Ringstadområdet må det legges til grunn at uttomting kan skje umiddelbart. Her kan det selges 3 tomter til en verdi av ca kr. 100000,- pr. tomt. I Haganområdet er det i alt 34,5 da. som landbruksmyndighetene i realiteten har godtatt blir anvendt til boligbebyggelse. Området ligger attraktivt til, er forholdsvis enkelt å utnytte, og vil nokså snart bli bebygget på grunn av den tomtemangel som eksisterer, blant annet i Gran sentrum. Allerede nå er det trolig at arealet lar seg selge til en privat utbygger og til en forholdsvis høy grunnpris. I forbindelse med boligutnytting i Haganområdet, er det også klart påregnelig at Nerlykkja vil bli nyttet til boligbygging.
Ved fastsettingen av eiendommens verdi må det forøvrig legges til grunn:
Det dreier seg om en sentralt beliggende eiendom med god, delvis meget god jord, velegnet til såvel korndyrking som til potet- og grønnsakdyrking. En bekk på stedet gjør at det eksisterer vanningsmuligheter. Til gården hører almenningsrett som gir store rabatter ved kjøp av nødvendige trematerialer.
Ved vurderingen av skogen må det legges til grunn at det i de senere år er hugget svært lite, samt at driftsforholdene er gode, med bilvei eller lett adkomst til bilvei.
Når det gjelder bygningene anføres at den nåværende eier har utført atskillig arbeid på disse etter at han ble eier av gården. På sidebygningen er det investert kr. 200000,-, det er lagt ny vannledning til gården, kloakkledningen er ettersett og det er malt og beiset. Den bygningen som i undertaksten er benevnt stabbur, er i realiteten en fullt brukbar korntørke som fyller gårdens behov. Underskjønnet har ellers nyttet feil arealoppgave ved vurderingen av hovedbygningen.
Ved verdsettingen må det tas hensyn til at ved korndyrking gir gården bare 40 % beskjeftigelse, noe som tilsier en høy verdsetting av verdien av egen bolig på gården. Det er ellers ikke gårdens bruksverdi retten skal komme frem til, men hva en vanlig kjøper er villig til å gi. Mangelen på gård- og skogbrukseiendommer på markedet må da tas i betraktning. Det er ellers vist til en artikkel i Lov og Rett for 1982 om odelsloven §49 skrevet av kommuneadvokat Per Sandvig og til sidene 237-243 i professor Falkangers bok om odelsretten. Videre er vist til Rygg og Skarpnes' bok om odelsloven side 170-173.
Skjønnsforhandlingene fant sted på Gran 29. september 1987. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner, hvorav 4 var nye for lagmannsretten. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok retten befaring av odelseiendommen. Dokumentasjonen går frem av rettsboken. - - - - -
Lagmannsretten bemerker:
Herredsretten har i odelstaksten på side 4 og delvis på side 5 gitt en beskrivelse av odelseiendommen. Lagmannsretten viser til denne beskrivelsen og tilføyer:
Selv om den dyrkede marken er delt på flere teiger, er driftsforholdene jevnt gode. Bortsett fra Nerlykkja, dreier det seg om arealer velegnet til såvel korndyrking som til potet- og grønnsakdyrking. På Nerlykkja er imidlertid forholdene neppe gode for slike kulturer. Det er påstått at en bekk gir muligheter for vanning av en del av den dyrkede jorden. Vanningsmulighetene er etter rettens vurdering uklar i tørre somre.
Avvirkningen i skogen har vært meget sparsom i de senere år. Det er derfor i dag en del hugstmodent virke. Skogkulturarbeider, så som tynning og planting, har imidlertid vært forsømt. Når det gjelder tilvekst og innestående skogavgift, viser en til herredsrettens fremstilling. Det er ikke gitt opplysninger som avviker fra det som der er nevnt.
Hagan består idag av et plantefelt av gran av ca 30 års alder. Feltet viste god vekst, men rydding var forsømt, noe som har ført til at løvskogen delvis har tatt overhånd.
Når det gjelder bygningene bemerkes at grunnflaten på hovedbygningen er 150 m2, ikke 100 m2 som nevnt av herredsretten. Den eldste del av bygningen er oppført en gang på 1700-tallet, tilbygget er 35-40 år gammelt. Gråstensmuren under huset er neppe i god stand som nevnt av herredsretten, men noenlunde brukbar. Huset er uten moderne isolasjon og det vil kreve betydelige investeringer å sette huset i tidsmessig stand. Sidebygningen er bygget i halvannen etasje med grunnflate 80 m2 og inneholder to leiligheter, vertikalt delt. Fundamenteringen under huset er på oversiden noe lav i forhold til terrenget. Huset er utbedret inne og ute de senere år. Standarden er imidlertid beskjeden. I stabburet er innrettet en korntørke som dekker gårdens behov, men er lite tidsmessig. Lagringskapasiteten er 50 tonn. I tillegg kan 10 tonn lagres i tørken.
I tillegg til det som er nevnt av herredsretten om driftsbygningen, nevner en at innredning og standard gir små anvendelsesmuligheter av bygningen idag. Den er derfor av liten økonomisk betydning. Det samme gjelder den garasje og den potetkjeller som finnes på gården.
Samlet må bygningene på gården vurderes som delvis mangelfulle. De er bortsett fra sidebygningen lite tidsmessige og delvis dårlig vedlikeholdt.
Når det gjelder hytta i Gran Almenning, viser en til herredsrettens beskrivelse. Partene har godtatt vurderingen fastsatt av herredsretten og som herredsretten fastsetter lagmannsretten alternativ odelstakst med og uten hytta, siden det er tvist om eiendomsretten.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter reglene i odelsloven §49 første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som bestemt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jfr. Rt-1980-233 og Rt-1982-1673.
Det er på det rene at det er forenelig med reglene i odelsloven §49 første ledd at det fra eiendommen i en viss utstrekning skjer utparsellering til tomter, der slik utnytting er rimelig. Når det gjelder området Hagan som av de saksøkte er påstått vurdert som tomtegrunn, bemerkes at på grunn av plasseringen er feltet noe snaut til selvstendig utnyttelse. Utlegging til tomter antas derfor avhengig av at det skjer tilsvarende utnytting av tilstøtende arealer for å få det nødvendige økonomiske fundament for fremføring av vei, vann og kloakk på tilfredsstillende måte. Selv om vei allerede eksisterer, og selv om kloakk er lagt et stykke, vil nødvendige utbedringer m.v. betinge store utgifter. Etter bevisførselen legges til grunn at tomteutnytting av feltet ligger i alle fall 5-10 år frem i tiden. Den tomteverdien feltet har idag er derfor noe begrenset, selv om det er tale om et attraktivt fremtidig boligområde. Boligutnytting av feltet vil ellers betinge betydelige grunnlagsinvesteringer på grunn av hellingsforholdene og en del fjellgrunn. Når det gjelder Nerlykkja vil dette arealet trolig kunne anvendes til boligbygging i tilknytning til at Hagan bebygges. De 3 tomter ved Ringstad på gårdens hovedteig, antas å kunne selges nokså umiddelbart. Det dreier seg om gode tomter som vil kunne selges til en ganske høy pris.
Standarden og vedlikeholdet på hovedbygningen gjør at boligforholdene på gården idag ikke er tilfredsstillende etter dagens krav. Også forøvrig er bygningene på gården av så dårlig standard at en nødvendig opprusting vil betinge betydelige påkostninger. Retten har tatt hensyn til disse forhold.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr. 1225000,-, medregnet hytta i almenningen. Det vil si til samme beløp som fastsatt av herredsretten. Som herredsretten settes verdien av hytta i Gran Almenning til kr. 125000,-.
Da Kari Framstad døde 16. januar 1986, faller verdsetting av kåret bort.
Saksomkostninger:
Begge parter har begjært overskjønn. Retten har kommet frem til samme beløp som herredsretten. Ikke noen av skjønnsbegjæringene har således ført frem. Da det ikke foreligger forhold som tilsier noe annet, må hver av partene etter dette bære sine egne saksomkostninger for lagmannsretten. Rettens omkostninger ved overtaksten, dvs. de lovbestemte utgifter, må etter resultatet dekkes med en halvdel på hver av partene etter oppgave fra retten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Framstad Søndre, gnr. 273 bnr. 3 i Gran settes til 1.225.000,- -kronerenmilliontohundreogtjuefemtusen-, medregnet hytta i Gran Almenning.
2. Odelstaksten for eiendommen Framstad Søndre settes til 1.100.000,- -enmillionetthundretusen- kroner når hytta i Gran Almenning ikke er regnet med.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.
4. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet fordeles med en halvdel på hver av partene etter oppgave fra retten. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker regnet fra forkynnelsen.
Salærfastsetting i overskjønn nr. 14/86:
Følgende skjønnsmenn har gjort tjeneste:
1. Margit Rognerud, 2. Odd Struksnes, 3. Jørgen Haugen, 4. Einar Thirud.
Hver av skjønnsmennene har gjort tjeneste den 29. og 30. september og 12. oktober, 1987, ialt i 3 dager. Hensett til skjønnets vanskelighetsgrad settes salæret til kr. 700,- pr. dag, eller samlet til kr. 2.100,- for hver av skjønnsmennene.