LE-1986-37

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-08-10
Publisert:	LE-1986-00037
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 10. august 1987 i overskjønn nr. 37/1986, hl.nr 674/87.
Parter:	Saksøker: Bjørn Holstad (Prosessfullmektig: H.r.adv. Johs. Thallaug, Lillehammer). Saksøkt: Hans Asbjørn Nyen (Prosessfullmektig: Advokat Pål Johnsrud, Hamar).
Forfatter:	Lagdommer Bror Oskar Scherdin, formann. Skjønnsmenn: Skogbestyrer Odd Storberget, Grue. Gårdbruker Hans Gjerdrum, Våler. Tømmermester Asbjørn Vikerhagen, Kongsvinger. Gårdbruker Kolbein Schjervheim, Skarnes
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §42, Forpaktingslova (1965) §1, §6, §8, §17, Odelsloven (1974) §49, §50, §66

Solør herredsrett avsa 30. juni 1986 odelstakst med slik slutning:

"Verdien av Holstad, gnr. 168 bnr. 5, Sparby Søndre, gnr. 168 bnr. 6, Gardsplassen, gnr. 168 bnr. 17, Holstadskogen, gnr. 191 bnr. 5, alle i Åsnes, verdsettes slik:

1. Alternativ I: Eiendommen taksert med Bernt Holstads borett kr. 2880000,- -tomillioneråttehundreogåttitusenkroner.

Alternativ II: Eiendommen taksert uten påhefte av Bernt Holstads borett kr. 2945000,- -tomillionernihundreogførtifemtusen- kroner.

2. Bjørn Holstad betaler saksomkostninger til Hans Asbjørn Nyen innen 2 -to- uker med kr. 8920,- -åttetusennihundreogtjue- kroner."

Odelstaksten ble begjært i henhold til Solør herredsretts dom av 30. juni 1986 der Bjørn Holstad ble tillatt å løse tre av de nevnte bruksnummer på odel. Det fjerde bruksnummer - Gardsplassen gnr. 168 bnr. 17 - er tatt med, idet det var enighet mellom partene om at dette skulle omfattes av taksten og løses sammen med det øvrige.

I skjønnspremissene legger herredsretten til grunn at den dyrkede jorda tilsammen utgjorde ca 383 dekar og at arealet stort sett var sammenhengende. Hoveddelen var sandjord. Jordstykket Snarmyra på 120 da - og til en viss grad Teppa på ca 35 da - var myrjord og noe fuktig.

Våningshuset på ca 140 m2 i to etasjer har ifølge skjønnspremissene et stort vedlikeholds- og restaureringsbehov. Et gammelt mindre våningshus har bra tak, men er ellers uten verdi. Av driftsbygninger nevner premissene særlig et redskapshus med bra dører, men ikke særlig stort, en stor låve som er sunket og ligger delvis lavt i bakken og to gamle stabbur i tømmer. Videre oppregnes en del eldre driftsbygninger som er til nedfalls.

Skogen har ifølge skjønnspremissene et bruttoareal på ca 2801 da - hvorav ca 2325 da produktivt areal - fordelt på 7 teiger og en setervoll. Skogen har et meget stort overskudd av hugstmoden bestand. Glissen skog og mye hugstmodent bevirker at tilveksten er beskjeden i forhold til hva skogen kunne gi ved en mer normal hugstklassefordeling.

Saksøkeren, Bjørn Holstad, har ved h.r.advokat Johs. Thallaug i rett tid begjært odelsovertakst, idet han gjør gjeldende at verdien av eiendommen er ansatt alt for høyt i odelstaksten. Han hevder at herredsretten ikke har lagt nok vekt på det store behov for investeringer i bygninger og i driftsmidler. Videre hevdes at herredsretten har feilvurdert verdireduksjonen ved at ca 155 dekar av den dyrkede mark først kan disponeres i 1998, slik at fradraget her er satt for lavt. Også verdireduksjonen som følge av Bernt Holstads borett i våningshuset hevdes å være for lavt ansatt.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

"Odelsovertaksten fremmes".

I begjæringen ble det videre nedlagt påstand om saksomkostninger for odelsovertaksten, men denne påstand er senere frafalt.

Saksøkte, Hans Asbjørn Nyen, har ved advokat Pål Johnsrud tatt til gjenmæle og i tilsvaret gjort gjeldende at det ikke er grunnlag for å sette verdien lavere enn etter odelstaksten. Det sies å fremgå av premissene at herredsretten har vært klar over og lagt vekt på at det vil kreves store investeringer i bygninger, anlegg og redskap. Det bestrides at herredsretten har feilvurdert verdireduksjonen i forbindelse med de omtalte 155 dekar dyrket mark og med Bernt Holstads borett i våningshuset.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Herredsrettens odelstakst i sak 28/85 A stadfestes.

3. Hans Asbjørn Nyen tilkjennes saksomkostninger for odelsovertaksten."

Et hovedspørsmål under saksforberedelsen for lagmannsretten har vært verdireduksjonen som følge av at 155 dekar av den dyrkede mark først kan disponeres i 1998. Om dette heter det i herredsrettens skjønnsgrunner:

"Ved forpaktningskontrakt av 12. juni 1973 bortforpaktet Bernt Holstad som eier av Holstad, gnr. 168 bnr. 5 i Åsnes, Snarmyra. I kontrakten er denne myra oppgitt til ca 140 da., mens arealet av landbruksnemnda er angitt til ca 120 da.

Det forutsettes i kontrakten at forpakteren uten utgift for eieren skal dyrke opp hele eller det vesentligste av myra. Forpakteren skal ikke betale forpaktningsavgift i kontraktstiden som er satt til 25 år fra 14. april 1973.

Odelsløseren Bjørn Holstad har dyrket opp Snarmyra i henhold til kontrakten. Kontrakten løper til 14. april 1998 og er ikke sagt opp eller begjært avløst.

Eieren disponerer således ikke Snarmyra før kontrakten løper ut i 1998. Den kontrakten blir derved en heftelse på eiendommen, hvilket partene er enige om.

Saksøkte hevder imidlertid at heftelsen ikke er tyngende, og at den ikke betinger noen erstatning.

Saksøkeren hevder at verdien om 12 år må neddiskonteres til nåpris ved takseringen.

Saksøkeren har videre påstått at det mellem Bernt Holstad og Bjørn Holstad ble inngått muntlig avtale av samme innhold som vedrørende Snarmyra, om det ca 35 da. store Teppa som også er dyrket opp og forpaktet av Bjørn Holstad.

Saksøkte har ikke fremsatt innsigelser mot dette, og retten går da ut fra at slik forpaktningsavtale derved er inngått for både Snarmyra og Teppa, tilsammen ca 155 da.

Saksøkeren har påstått at det må skje en neddiskontering av disse jordstykker til dagsverdi ved fastsettelsen av eiendommens samlede verdi.

Forholdet kan også sees under den synsvinkel at Bjørn Holstad ved oppdyrkingen av disse arealer har tilført eiendommen verdier som eieren ikke kan nyttiggjøre seg før ved forpaktningens utløp.

Retten finner at det må skje en neddiskontering eller et fradrag på grunn av heftelsen.

Det vil være en del usikkerhetsmomenter m.h. til priser, rentefot m.v.

Retten finner at neddiskonteringen til dagsverdi betinger et fradrag på kr. 135000,- på Teppa og Snarmyra på grunn av forpaktningsavtalene."

I begjæringen om odelsovertakst anfører saksøkeren, Bjørn Holstad, til dette: "Verdireduksjon ved at ca 155 dekar dyrket mark - av totalt 383 dekar - ved at dette først kan disponeres i 1998 er feil vurdert. Verdireduksjonen her må sees og vurderes marginalt idet gardbrukeren som kjøper garden her har gått til investeringer av bebyggelse, driftsbygninger, driftsmidler samtidig som han utnytter sin arbeidskraft på garden. Verdireduksjonen må derfor her ta utgangspunkt i en neddiskontering av marginalverdien.

Herredsretten har kommet fram til en samlet reduksjon på kr. 155000,- - d.v.s. kr. 870,- pr. dekar over en tolvårsperiode. Dette må være feil."

I sitatet er kr. 155000,- feilskrift for kr. 135000,-.

I tilsvaret fra saksøkte, Hans Asbjørn Nyen, heter det:

"Jeg er noe usikker på hva saksøker mener med sin anførsel om at verdireduksjonen på ca 155 da. dyrket mark "må vurderes marginalt idet gardbrukeren som kjøper garden her har gått til investeringer av bebyggelse, driftsbygninger, driftsmidler samtidig som han utnytter sin arbeidskraft på garden." Ligger det i anførselen en individuell og subjektiv vurdering av Bjørn Holstad som odelsløser?

Det vil under alle omstendigheter bli hevdet at en marginalkalkylebetraktning som utgangspunkt er feil. Den bortforpaktede jord ligger som en ressurs til eiendommen og det er kontraktsfestet når denne kan disponeres av eieren av Holstad.

Jeg kan heller ikke se at herredsretten ved sin vurdering har foretatt en feilaktig neddiskontering når reduksjonen er satt så høyt som kr. 135000,00."

Til dette anfører saksøkeren, Bjørn Holstad, i prosessskrift av 22. oktober 1986:

"Min anførsel om at tilleggsarealet på ca 155 da. dyrket mark må vurderes som marginalt, baserer seg på en objektiv vurdering av hva en eier av en eiendom vil betale for å få tilleggsjord på ca 155 dekar.

Jeg vil hevde at det ved odelstakseringen må legges til grunn at dette areal vil ha en vesentlig verdi som tilleggsjord ut over hva en gjennomsnittlig jordbruksverdi vil være for en gårdbruker som bare skulle være eier av disse ca 155 dekar."

Saksøkeren anfører videre i prosesskrift av 4. desember 1986:

"Jeg tror at det riktige utgangspunkt må først være for overskjønnsretten å fastslå verdien av den hele eiendom - også inkludert 155 dekar - som om det kunne disponeres i dag.

Bakgrunnen er at en kjøper av gården allerede ved ervervet må ta standpunkt til investering i maskinhus, driftsbygning, reparasjon av våningshus, maskiner, utstyr m.m. Dette innebærer at det vesentlige av kostnadene allerede må pådras ved tiltredelsen. I tillegg kommer at gårdbrukerens egen arbeidskraft og arbeidsinnsats vil være knyttet til gården. Etter at denne totalverdivurderingen er gjort, basert på de nødvendige investeringer og påkostninger, vil jeg hevde at gårdens verdi må reduseres med marginalverdien av de ca 155 dekar - neddiskontert til dagsverdi.

Jeg tror denne fremgangsmåten avspeiler den verdivurdering en kjøper av gården må gjøre seg."

Disse anførsler bestrides i saksøkte Nyens prosesskrift av 22. desember 1986, der det heter:

"Det vil fra saksøktes side bli anført at det for dette areal må være riktig å legge Bjørn Holstads individuelle forutsetninger til grunn, idet han i dag er forpakter av arealet og allerede har innrettet seg på dette areal med hensyn til oppbygning av egen maskinpark. I en odelssak hvor forpakter og odelsløser er forskjellige personer vil odelsløser kunne krevet retten avløst. Det synes ikke grunn til å tillegge odelsløser å trekke andre fordeler av denne saken når han ikke ønsker heftelsen avløst.

Det synes videre riktig å legge vekt på saksøkers individuelle forutsetninger omlag som ved utmåling av eksempelvis åsetesfradrag der hvor slikt fradrag skal gjøres."

For herredsretten var det av saksøkeren nedlagt påstand om avløsning - i medhold av odelsloven §50 - av forbud mot reparasjoner og rivning som er inntatt i avtale av 8/13. mai 1985 mellom Bernt Holstad og Hans Asbjørn Nyen. Om dette heter det i herredsrettens skjønnsgrunner (s. 10):

"Punkt 4 i avtalen av 8/13. mai 1985 med forpliktelse til ikke å rive noen bygninger eller gjøre bygningsmessige forandringer på eiendommen så lenge Bernt Holstad bor der, finnes svært tyngende, og grensende til det urimelige og økonomisk uforsvarlige.

Denne heftelse finnes å måtte avløses i medhold av odelsloven §50.

Det kan ikke sees at det oppstår tap for noen ved å rive de gamle, tildels falleferdige bygningene, eller å reparere og restaurere med fornuftige forandringer på bygg som det måtte være grunnlag for å investere i.

Erstatningskrav for denne avløsning kan ikke sees å være beføyet."

Denne avgjørelse er ikke kommet til uttrykk i skjønnsslutningen. Det er heller ikke opplyst om og i tilfelle på hvilken måte den er meddelt vedkommende rettighetshaver (Bernt Holstad). Det er imidlertid ikke grunn til her å gå nærmere inn på denne side av saken, da partene for lagmannsretten er enige om at den nevnte heftelse anses som avløst slik at det ses bort fra den i overtaksten. Under overskjønnsforhandlingene møtte begge parter. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten foretok befaring av eiendommen.

Overskjønnsforhandlingen med befaring strakk seg over tre dager. Første dag var opptatt av muntlige forhandlinger og ble avsluttet med prosedyre. Annen dag ble innledet med befaring av gårdstun, våningshus, driftsbygninger og den dyrkede mark. Befaringen av skogen ble påbegynt etter lunsj annen dag og avsluttet tredje dag.

Under befaringen var retten hele tiden ledsaget av partene. Ved befaringen av bygningene og den dyrkede mark deltok også prosessfullmektigene. Ved befaringen av skogen deltok en tilkalt kjentmann.

Saksøkeren, Bjørn Holstad, kan i det vesentlige godta den faktiske beskrivelse av eiendommen - jordveg, bebyggelse og skog - som er gitt av herredsretten i premissene til odelstaksten, men kan ikke godta den ansatte verdi som finnes alt for høy i forhold til eiendommens avkastning som her må være avgjørende etter odelsloven §49. Et vesentlig punkt for vurderingen her er at eiendommen er uten akseptable boforhold og driftsbygninger. Det vil være et stort investeringsbehov for en erverver av eiendommen. Disse investeringer kan neppe forutsettes finansiert ved egenkapital, og en kjøper vil følgelig måtte låne betydelige beløp. Med dagens høye rentenivå vil dette være en stor økonomisk belastning som vil redusere kjøperinteressen og dermed markedsverdien.

Bernt Holstads borett, som gjelder hele våningshuset, medfører at en erverver ikke kan flytte inn på eiendommen og er til hinder for at erververen setter i gang vedlikeholds- og restaureringsarbeider på huset. Tapet i den anledning er av herredsretten satt til kr. 65000,-, som er trukket fra ved takseringen. Det hevdes at verdireduksjonen er satt for lavt. Ved ansettelsen i overtaksten må det legges til grunn at Bernt Holstad i dag er 73 år og statistisk sett har 10 år igjen å leve. I prinsippet har saksøkeren krav på fradrag for den kapitaliserte utleieverdi av boretten, d.v.s. et årlig leiebeløp over 10 år neddiskontert til dagsverdi. Boretten må imidlertid anses å representere et kjøperlyte ut over dette. For en vanlig kjøper vil det representere et betydelig kjøperlyte at han ikke kan flytte inn i våningshuset og dermed ha sin bolig på gården før Bernt Holstad er død. Fradraget for boretten må derfor settes vesentlig høyere enn det beløp som svarer til den kapitaliserte utleieverdi.

Saksøkeren bemerker i denne forbindelse at saksøkte i sine anførsler fokuserer for meget på saksøkerens spesielle situasjon. Man må se på hva en vanlig kjøper vil betale for eiendommen med de påhvilende heftelser som boretten og forpaktningskontrakten.

Når det gjelder fradraget for forpaktningskontrakten vedrørende et dyrket areal på 155 da, kreves dette beregnet som et marginalt bruksverditap i 10 år. Saksøkeren har i denne forbindelse anført det samme som under saksforberedelsen, jfr. foran. Det er ellers vist til høyesterettsdom av 16. desember 1986 ( Rt-1986-1354). Videre er fremlagt en håndskrevet skisse med beregninger som er ment å tjene som tallmessig illustrasjon av saksøkerens anførsler.

Det avgjørende må her ifølge saksøkeren være hva en vanlig kjøper ville betale for eiendommen med påhefte av forpaktningskontrakten. En vanlig kjøper vil - hevdes det - måtte respektere forpaktningsavtalen. I loven forstand dreier det seg her ikke om forpaktning, men om ren jordleie. Forpaktningsloven gjelder ikke for ren jordleie, d.v.s. leie av jordbruksareal uten hus, jfr. loven §1 annet ledd bokstav e. (Vederlag i form av naturalytelse som i det foreliggende tilfelle, ville for øvrig ha vært ulovlig etter forpaktningsloven, jfr. §6. Se i denne forbindelse også §17 om forpakterens krav på godtgjørelse for påkostninger.) Saksøkeren gjør gjeldende at uttrykket "forpaktning" i odelsloven §50 tredje punktum, må forstås med tilsvarende begrensning, og at en vanlig odelsløser følgelig ikke ville kunne oppsi den foreliggende avtale. Saksøkte, Hans Asbjørn Nyen, mener at det ikke er grunnlag for å sette eiendommens verdi lavere enn fastsatt i odelstaksten. Det fremgår av premissene at herredsretten har vært klar over og tatt hensyn til at det vil kreves store investeringer i bygninger, anlegg og redskaper. Herredsretten har vurdert alle relevante momenter, herunder den egenkapital som trengs for å sette gården i drift, jfr. i denne forbindelse herredsrettens bemerkninger om den betydelige skogkapital som foreligger (s.5):

"Skogen har arealer av høy bonitet, middels bonitet og lav bonitet. Bare små arealer er snau mark. Det er mye eldre skog.

Likviditetsmessig er situasjonen meget gunstig for skogen. Kubikkmassen er stor. Driftsplanen av 1960 viser en kubikkmasse på ca 14390 m3 pr. da. produktiv skogmark. Den nyttbare kubikkmasse var ca 13300 m3, fordelt med ca 8430 m3 gran og ca 4830 m3 furu. Nyttbar tilvekst var ca 350 m3, men ville ved riktig aldersfordeling og "normal" bestokning antagelig vært ca 800 m3."

Saksøkte godtar den faktiske beskrivelse av eiendommen i herredsrettens premisser.

Om prinsippene for verdsettelse ved odelsløsning, viser saksøkte til Rygg-Skarpnes: Odelsloven (1975), særlig note 2 og 5 i kommentarene til odelsloven §49 (s. 133 og 135). Prinsippene er ikke de samme som ved ekspropriasjon. Mens en ekspropriasjonstakst som utgangspunkt skal erstatte det individuelle tap som ekspropriaten påføres, er utgangspunktet ved odelstakst eiendommens objektive verdi, slik at det spørres hva en vanlig kjøper vil kunne gi under de forutsetninger m.h.t. bruken som fremgår av paragrafen.

Når det gjelder fradrag for heftelser, har saksøkte for borettens vedkommende henholdt seg til sitt prosesskrift av 19. september 1986, der det heter:

"Forsåvidt gjelder verdireduksjonen ved Bernt Holstads borett i våningshuset, bemerkes at denne ut fra at Bernt Holstad er født xx.xx.14 synes å være verdsatt til ca kr. 7700,00 pr. år kapitalisert til kr. 65000,00. Ved ligningen er boverdien verdsatt til kr. 4900,00 i 1985. Ut fra herredsrettens anførsler har man her i tillegg til boretten tatt tilbørlig hensyn til heftelsen knyttet til boretten."

Det hevdes at herredsretten her har lagt seg på et rimelig leienivå. Boretten representerer ingen belastning for saksøkeren, som har annen bolig i nærheten. For saksøkeren vil det være mest interessant å leie bort våningshuset. Ved takseringen av boretten bør legges til grunn at Bernt Holstads gjenstående levetid statistisk sett er 10 år. Neddiskonteringen av de årlige leiebeløp bør skje med en kapitaliseringsfaktor på 8435.

Etter forpaktningskontrakten vil 155 da dyrket mark være båndlagt i ytterligere 10 år regnet fra overtakelsestidspunktet, som etter overtaksten forutsetningsvis vil bli 14. april 1988. For herredsretten har saksøkte hevdet at denne heftelse ikke er tyngende for saksøkeren, og at den ikke betinger noen erstatning. For lagmannsretten har saksøkte særlig anført følgende:

Dersom arealet hadde vært forpaktet bort til tredjemann, ville forpaktningsavtalen kunne ha vært oppsagt med 1 års oppsigelsesfrist, jfr. odelsloven §50 tredje punktum smhlt. med forpaktningsloven §8. Saksøkeren ville da ikke som odelsløser kunne kreve noe fradrag på grunn av verdireduksjon i tiden etter at forpaktningen kunne ha vært brakt til opphør. Saksøkeren har ikke krav på å bli bedre stillet m.h.t. fradrag i det tilfelle at han selv er forpakter. I dette tilfelle vil forpaktningskontrakten overhodet ikke representere noen verdireduksjon for saksøkeren som odelsløser. - En annen sak er at en forpakter kan ha krav på å bli holdt skadesløs for så vidt kan måtte ha ytet forskuddsvederlag for den del av den avtalte forpaktningstid som på denne måte faller bort.

Til saksøkerens anførsler bemerkes at uttrykket "forpaktning" i odelsloven §50 tredje punktum må tolkes så vidt at det i samsvar med vanlig språkbruk også omfatter ren jordleie. I motsatt fall måtte en slik heftelse i alle fall kunne kreves avløst etter §50 annet punktum dersom den kunne anses som særlig tyngende. Heftelsen måtte i tilfelle verdsettes på vanlig måte, og avløsningsbeløpet måtte komme til fradrag i eiendommens verdi taksert uten påhefte av heftelse. Dersom det skal gjøres fradrag som nevnt i det foreliggende tilfelle der det er forpakteren som er odelsløser, må heftelsen i tilfelle verdsettes tilsvarende. Det kan under enhver omstendighet ikke bli tale om fradrag basert på erstatning ut fra en marginalkalkylebetraktning.

Til saksøkerens anførsler bemerkes videre at det her må være riktig å trekke inn saksøkerens individuelle forutsetninger. Når odelsløseren som her er forpakter, vil forpaktningen som heftelse være uten betydning for odelsløseren, som følgelig intet vil foreta seg for å bringe den ut av verden. Når forpakteren er tredjemann, vil derimot odelsløseren normalt se seg tjent med å bringe forpaktningsforholdet til opphør. Eiendommen blir da verdsatt ut fra hva en vanlig kjøper - uten denne heftelse - ville kunne gi for eiendommen.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Lagmannsretten kan i det vesentlige slutte seg til den faktiske beskrivelse av eiendommen som er gitt i herredsrettens premisser, og som partene har godtatt. For ordens skyld tilføyes at det ved siden av redskapshuset er oppført en mindre garasje som ikke er omtalt av herredsretten.

Når det gjelder bebyggelsen, kan sammenfatningsvis bemerkes at det eneste av nevneverdig verdi er våningshuset, redskapshuset, garasjen og de to stabbur. De øvrige bygninger - eller rester av sådanne - er ikke bare uten nevneverdig verdi, men er dessuten for en del en verdireduserende faktor hensett til arbeidet og omkostningene ved rivning, fjerning og opprydding. Vurderingen av låvebygningen i denne sammenheng kan by på noen tvil. Under enhver omstendighet vil nettoverdien av den nevnte øvrige bebyggelse - innbefattet låven - være ytterst beskjeden.

Når det særlig gjelder våningshuset, er det enighet mellom partene at det - som fremhevet av herredsretten - vil være nødvendig med betydelige påkostninger for å sette huset i brukbar og tidsmessig stand, bl.a. reparasjon av tak og yttervegger (herunder falleferdig inngangsparti med veranda over), utskiftning av vinduer, utvendig maling (som vil kreve betydelig forarbeider da den gamle maling er skallet av), modernisering av kjøkken m.v. For en kjøper som velger å påta seg disse påkostninger - fremfor å bygge en ny og vesentlig mindre bolig - vil huset bygningsmessig sett ha en ikke helt ubetydelig verdi. Som utleieobjekt vil huset slik som det står i dag, ha en mer beskjeden verdi. På denne bakgrunn blir verdsettelsen - og særlig hvilket fradrag som skal gjøres for Bernt Holstads borett - problematisk og sterkt skjønnsmessig preget. Lagmannsretten har ikke funnet tilstrekkelig grunn til å fravike herredsrettens vurdering på dette punkt og setter fradraget til kr. 65000,-.

Om den dyrkede mark på ca 383 da vises til herredsrettens premisser som dekker det inntrykk lagmannsretten fikk under befaringen.

Når det gjelder skogen på ca 2800 da brutto, vil lagmannsretten i tillegg til det som er anført av herredsretten bemerke at skogen stort sett ga inntrykk av å være vanskjøttet, med en god del råte og til dels vanskelige driftsforhold.

Ved spørsmålet om hvilket fradrag som skal gjøres for de gjenværende 10 år av forpaktningskontrakten for de 155 da dyrket areal, finner lagmannsretten det naturlig å ta utgangspunkt i det tilfelle at forpakteren er en tredjemann. Odelsløseren ville i så fall kunne oppsi forpakteren etter odelsloven §50 tredje punktum. Dette må etter lagmannsrettens syn også gjelde i tilfelle avtalen som her går ut på ren jordleie. Forpakteren vil i utgangspunktet ikke ha krav på erstatning eller annen godtgjøring i den anledning. I normaltilfellene hvor det betales en årlig forpaktningsavgift, vil det derfor ikke bli spørsmål om noe økonomisk oppgjør. I tilfelle hvor forpakteren som her ved naturalytelse har ytet forskuddsvederlag for den gjenværende del av avtaletiden, må det derimot skje et økonomisk oppgjør for så vidt angår denne side av saken. Det blir da nærmest en form for avløsning i forhold til forpakteren. I mangel av holdepunkt for noe annet vil det være naturlig å fastsette avløsningsvederlaget under hensyn til hva som ville være en rimelig årlig forpaktningsavgift etter forholdene på stedet. Ved fastsettelsen av løsningssummen for eiendommen, vil så det vederlag som odelsløseren skal betale til forpakteren, komme til fradrag i eiendommens takstverdi uten påhefte av forpaktningsavtalen.

Etter lagmannsrettens oppfatning bør oppgjøret skje på tilsvarende måte i det foreliggende tilfelle, hvor odelsløseren er den tidligere forpakter. Det bør fastsettes et vederlag for den gjenværende del av avtaletiden - basert på en rimelig årlig forpaktningsavgift - og dette vederlag må så komme til fradrag i eiendommens takstverdi uten påhefte av forpaktningsavtalen.

Det melder seg i denne forbindelse spørsmål om hvilken kapitaliseringsrente som skal brukes ved omregning av de årlige avgiftsbeløp i 10 år til dagsverdi. Lagmannsretten finner det naturlig at man her ser hen til forholdet mellom det årlige avgiftsbeløp som legges til grunn, og den takserte verdi av arealet i ubeheftet stand. Kapitaliseringsrenten bør stå i et rimelig forhold til den på denne måte forutsatte avkastning av bortleien.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at fradraget ikke bør settes lavere enn kr. 180000.

Lagmannsretten finner at verdien av eiendommen - etter det nevnte fradrag for forpaktningskontrakten - kan settes til kr. 2200000 uten påhefte av Bernt Holstads borett. Med påhefte av boretten settes eiendommens verdi til kr. 2135000.

Saksøkeren skal som odelsløser betale saksomkostninger for lagmannsretten i overskjønnet (odelsovertaksten) etter skjønnsloven §42 som her får anvendelse, jfr. odelsloven §66. Saksøktes prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave som lyder på kr. 13825,- (herav salær kr. 13000,- og utlegg kr. 825,-). Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til oppgaven og legger denne til grunn.

Overskjønnet (odelsovertaksten) er enstemmig.

Slutning:

1. Verdien av Holstad gnr. 168 bnr. 5, Sparby Søndre gnr. 168 bnr. 6, Gardsplassen gnr. 168 bnr. 17 og Holstadskogen gnr. 191 bnr. 5, alle i Åsnes, settes til 2.200.000 -tomillionertohundretusen- kroner uten påhefte av Bernt Holstads borett. Med påhefte av boretten settes verdien av eiendommen til 213.5000 -tomillioneretthundreogtrettifemtusen- kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørn Holstad til Hans Asbjørn Nyen 13.825 -trettentusenåttehundreogtjuefem- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.

Salærfastsettelse:

Overskjønn nr. 37/86, hl. nr. 674/86

Saken gjelder odelsovertakst over en eiendom omfattende 383 da dyrket mark og 2801 da skog fordelt på 7 teiger og *n setervoll.

Som skjønnsmenn har tjenestegjort skogbestyrer Odd Storberget, gårdbruker Hans Gjerdrum, tømmermester Asbjørn Vikerhagen og gårdbruker Kolbein Schjervheim.

Skjønnsmennene har gjort tjeneste i 5 dager, nemlig ved overskjønnsforhandling og befaring 3., 4. og 5. juni 1987, skjønnskonferanse 6. juni s.å. og avsluttende skjønnskonferanse med avlesning av overskjønn 10. august s.å. Befaringen av skogen 4. og 5. juni var gjennomgående fysisk krevende p.g.a. terrengforholdene. Det var dessuten lange arbeidsdager på henholdsvis 8 og 10 timer - i tillegg kommer reisetid til og fra hjemstedet. Etter befaringen 5. juni kom skjønnsmennene dessuten sammen til et uformelt møte for å drøfte beregninger og annet til forberedelsen av skjønnskonferansen den påfølgende dag.

Etter dete anses vilkårene å foreligge for å fastsette forhøyet godtgjørelse etter rettsgebyrforskriftenes §1 - 2 tredje ledd. Godtgjørelsen fastsettes til kr. 4.300,- samlet for hver av skjønnsmennene.

Etter utbetaling blir salærfastsettelsen å sende Justisdepartementet til gjennomsyn.