LE-1986-67
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1987-07-01 |
| Publisert: | LE-1986-00067 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Odelsovertakst av 1. juli 1987 i Odelstakst nr. 67/86, hl. nr 911/86. |
| Parter: | Saksøker: Rønnaug Trøseid (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Myrvold, Kongsvinger). Saksøkt: Elin Hee Andersen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs. Thallaug, Lillehammer). |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holm, formann. Skjønnsmenn: Gårdbruker Gunnar Gulli, Knutsrud. Husmor Jorunn Nilsson, Skotterud. Tømmermann Arne Broen, Skarnes. Gårdbruker Arne Nygaard, Kongsvinger |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54 |
I odelsløsningssak mellom Rønnaug Trøseid som saksøker og Elin Andersen som saksøkt avsa Vinger og Odal herredsrett 24. september 1986 odelstakst med slik slutning:
"Eiendommen "Stranden" gnr. 48, bnr. 49 verdsettes til kr. 130000,- -Etthundreogtrettitusenkroner-.
Saksøkeren pålegges å betale kr. 5300,- -femtusentrehundrekroner- i saksomkostninger.
Taksten er enstemmig."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Elin Andersen har i rett tid begjært odelsovertakst. Rønnaug Trøseid har tatt til gjenmæle.
Rønnaug Trøseid har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Elin Hee Andersen dømmes til å betale sakens omkostninger i forbindelse med odelstaksten".
Elin Andersen har for lagmannsretten lagt ned denne påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
Saksøkte tilkjennes saksomkostninger." Under overtakstbehandlingen avga partene forklaring. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok retten befaring av odelseiendommen. Leif Sæthershagen møtte under befaringen og avga forklaring som vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Rønnaug Trøseid har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har verdsatt eiendommen for høyt. Retningslinjene i odelsloven §49 gir ikke grunnlag for en så høy verdi som kr. 130000. Etter nevnte bestemmelse må det bærende element i vurderingen av eiendommens verdi være den avkastning eiendommen kan antas å gi. Det benektes ikke at eiendommen har en tilleggsverdi - boverdien - men denne er sterkt begrenset på grunn av de påstående bygningers svært dårlige kvalitet.
Våningshuset er uegnet som permanent bolig. Dersom man skulle foreta de nødvendige utbedringer, ville det bli så kostbart at den beste løsningen må bli å rive huset og bygge et helt nytt. Driftsbygningene på eiendommen er, som nevnt i underskjønnet, uten nevneverdig verdi.
Når det gjelder eventuell avkastning av eiendommen, må det tas i betraktning at den totalt mangler grøfting. Utgiftene hertil er gjennomsnittlig kr. 2100 pr. mål, og tilskudd kan ikke påregnes. Eiendommen ligger ikke i regulert område, og den er i kommunens generalplan betegnet som jord-, skog- og naturområde. Den kan neppe utnyttes til noe annet formål, og den må sees som en råtomt for boligformål.
Noe boligpress foreligger ikke i kommunen. Etterspørselen etter slike eiendommer er ikke stor til tross for pen beliggenhet ved Storsjøen. Hensyn må for øvrig tas til at almenheten benytter stranden med de ulemper det har. Folk foretrekker fullt utbygde tomter (vei, vann og kloakk) som ligger nærmere de kommunale sentra.
Eiendommen er taksert av en erfaren takstmann, Leif Sæthershagen, som i sitt vitneprov konkluderte med at eiendommens verdi som småbruk, hvor hensyn både er tatt til avkastningsmuligheter og boverdi, er på ca kr. 83000. Dette er en realistisk vurdering, og den er iallfall ikke for lav, idet avkastningsmulighetene er beskjedne. Det er denne vurdering som er avgjørende for hva en kjøper vil gi, og nettopp denne vurdering er det man skal foreta. Prisen på eiendommen skal settes til det en vanlig kjøper vil betale for den innenfor det som er en påregnelig utnyttelse av eiendommen.
Elin Andersen (tidligere Elin Hee Andersen) har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har vurdert eiendommens utnyttelsesmuligheter feil. Eiendommen "Stranden" har en ypperlig beliggenhet med strandrett til Storsjøen og gir muligheter for en kombinasjon mellom boligformål og jordbruksproduksjon/hagebruk som tilsier en atskillig høyere verdi enn kr. 130000,-.
Ved takseringen skal en ifølge odelsloven §49 finne frem til eiendommens salgsverdi. Man må da spørre seg om hva som er naturlig og påregnelig bruk av denne eiendom med denne størrelse og beliggenhet. I det foreliggende tilfelle er det 5 momenter som bør være bestemmende for salgsverdien:
1. Med en størrelse på ca 21 mål, er det i virkeligheten en form for boligeiendom. Den som kjøper eiendommen har boplikt. Det er da også dette som gir den verdi. Eiendommen har muligheter som vanlige tomter ikke har, frittliggende areal med god avstand til naboer. Den har strandrett til Storsjøen, med anledning til bading, båtliv og fiske. Vannet blir en del av nærmiljøet. 2. Jordveien på 18 mål gir tilleggsmuligheter for alle som bor der. Den er ikke tilstrekkelig til å leve av, men ved siden av annet inntektsbringende arbeid gir den maksimal uttelling. Eieren vil ha muligheter for å drive med aktiviteter som i dag settes høyt, f.eks. hest eller sau. Det er stor etterspørsel etter slike eiendommer. 3. Hertil kommer den avkastning som jorden kan gi. 21 mål er i seg selv et verdielement som alle vil betale for. Det kan drives hagebruk eller gartneri. Vil man dyrke høy, er det ikke en gang nødvendig med grøfting og prisen på høy er god. 4. Det innrømmes at de påstående bygninger ikke er noe å satse på. Men tross alt har bygningene en dagsaktuell verdi. De sparer en for øyeblikkelige utgifter og gir anledning til å ta utbyggingen i etapper. 5. Eiendommens størrelse og beliggenhet er interessant for alle som arbeider i Odal og Kongsvinger og som gjerne vil bo 3 km fra Mo og 6 km fra Sand. Det gir en stor potensiell kjøpergruppe, noe som hever prisen.
Det er særlig de tre første punktene som underskjønnet har undervurdert. Hensyn må også tas til at eiendommen har vei og vann og den vil bli tilkoblet kloakk, slik at det i realiteten er en byggeklar tomt man står overfor. Konklusjonen er at en samlet verdi på kr. 130000,- ikke rimer med de muligheter eiendommen har. Taksten må derfor heves betydelig.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Herredsretten har i sine premisser gitt en beskrivelse og vurdering av eiendommen og bebyggelsen som lagmannsretten i det vesentlige kan tiltre med følgende tilføyelser:
Det eksisterer muligens en uklarhet med hensyn til grensedragningen mot gnr. 48 bnr. 40, som ikke omfattes av taksten. Partene er imidlertid enig om at den eventuelle uklarhet er så ubetydelig at den ikke får innvirkning på de mål som i underskjønnet er oppgitt for "Stranden", gnr. 48 bnr. 19: Ca. 18 da. dyrket mark og ca 3 da. annet areal, tun og hage.
I forbindelse med vegbeskrivelsene, bemerkes at de ca 400 kvadratmeter veg til gnr. 48 bnr. 40 også danner adkomst for gården "Strand" til en teig nordøst for gnr. 48 bnr. 19. Det bemerkes også at den siste del av veien frem til husene på gnr. 48 bnr. 19 er i en noe dårlig forfatning.
Til herredsrettens beskrivelse av våningshuset tilføyes at kloakkforholdene er dårlige.
Lagmannsretten er enig i herredsrettens beskrivelse av eiendommens beliggenhet og bemerker spesielt at arronderingen av eiendommen er god. God beliggenhet og arrondering må regnes som positive faktorer ved vurderingen. Selv om eiendommen i utgangspunktet må vurderes som et småbruk, er det på det rene at den har en ikke ubetydelig tilleggsverdi som boligeiendom og at dette er et moment som må tillegges vekt ved verdsettelsen.
Lagmannsretten har foretatt en samlet vurdering av eiendommen under iakttagelse av odelsloven §49. Ved verdsettelsen har en bygget på de prinsipper som er fastslått gjennom rettspraksis, særlig i Høyesteretts dom i Rt-1980-233 flg. Odelsovertaksten settes således etter en helhetsvurdering i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi til kr. 130000.-.
Lagmannsretten er etter dette kommet til samme takstbeløp som herredsretten. Saksøkte må etter dette bære sine egne omkostninger for lagmannsretten, skjønnsloven §42, jfr. §54 og §54a. Retten har ikke funnet tilstrekkelig grunn til å anvende regelen i §54a litra b. Heller ikke har en funnet tilstrekkelig grunn til å pålegge saksøkte å erstatte saksøkerens omkostninger, jfr. §54a, nest siste ledd. Partene må etter dette hver bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. De lovbestemte utgifter i forbindelse med odelsovertaksten må etter dette bæres av den som har begjært overtaksten, d.v.s. saksøkte. Disse utgifter kommer i tillegg til omkostningene ved egen juridisk bistand.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen "Stranden", gnr. 48 bnr. 19 i Nord-Odal, settes til 130.000,- -etthundreogtredvetusenkroner.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av Elin Andersen. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker regnet fra forkynnelsen.