LE-1987-108
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-05-27 |
| Publisert: | LE-1987-00108 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 27. mai 1988 i ankesak nr. 108/87 hl.nr. 157/87. |
| Parter: | Ankende part: 1. Johanne Mathilde Andersen 2. Jan Harry Kasene 3. Halvard Kasene 4. Dagfinn Kasene 5. Jon Edvin Kasene 6. Synøve Kasene (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn O. Winsvold, Sarpsborg). Motpart: Bjørn Holtet (Prosessfullmektig: Advokat Hans G. Stømsæther, Sarpsborg). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud, formann. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug. Ekstraordinær lagdommer Rolf Solem. Meddommere: Byggmester Rolf Tange, Sarpsborg. Ingeniør Gunnar Høland, Sarpsborg |
| Lovhenvisninger: | Arveloven (1972) §19, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder krav om omstøtelse av en eiendomsoverdragelse i medhold av arveloven §19.
Karen A. Kasene, Skjeberg, født 1900 og død 1. desember 1985, satt i uskiftet bo etter sin ektefelle, Edvard, som døde i 1954. Boet er til behandling ved Tune skifterett.
Ved skjøte av 21. mai 1985 overdro fru Kasene boligeiendommen "Løvås" gnr. 65 bnr. 16 i Skjeberg til sin dattersønn Bjørn Holtet. Kjøpesummen, kr. 95000,- skulle avgjøres ved at Holtet skulle betale kr. 80000,- kontant. Restbeløpet, kr. 15000,-, ble ansett avgjort ved den borett som hans bestemor sikret seg for sin levetid.
Ektefellene Kasene hadde 7 barn. Ett av barna er død. Ved stevning til Tune herredsrett av 15. april 1986 reiste 6 av arvingene i boet sak mot Bjørn Holtet, som ikke er arving, med krav om at overdragelsen av eiendommen skulle omstøtes, da det etter deres oppfatning dreide seg om en gavetransaksjon.
Tune herredsrett av sa 30. desember 1986 dom i saken med slik domsslutning:
"1. Bjørn Holtet frifinnes.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Om saksforholdet forøvrig vises til herredsrettens premisser og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
De 6 arvingene, Johanne Mathilde Andersen, Jan Harry Kasene, Halvard Kasene, Dagfinn Kasene Johansen, Jon Edvin Kasene og Synøve Kasene har påanket herredsrettens dom og nedlagt slik påstand:
"1. Overdragelsen av eiendommen Løvås, gnr. 65, bnr. 16 i Skjeberg fra avdøde Karen Alvhilde Kasene i uskifte med før avdøde Edvard J. Kasene til Bjørn Holtet omstøtes.
2. Bjørn Holtet tilpliktes å erstatte Mathilde Andersen, Harry Kasene, Halvard Kasene, Dagfinn Kasene Johansen, Jon Edvin Kasene og Synøve Kasene sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Bjørn Holtet har tatt til gjenmæle og nedlagt påstand om frifinnelse samt at de ankende parter tilpliktes å erstatte hans saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
De ankende parter gjør som for herredsretten prinsipalt gjeldende at lensmannens takst på kr. 95000,- var alt for lav. Den reelle verdi var etter deres oppfatning ca kr. 200000,-. hvilket innebærer at det i relasjon til arveloven §19 dreide seg om en gavetransaksjon. Bjørn Holtet var ved overdragelsen fullt klar over at hans onkler og tanter var uenige i lensmannens verdsettelse. Han kan derfor ikke høres med at han var i aktsom god tro. Subsidiært hevdes at Holtet - om man legger taksten på kr. 95000,- til grunn - ikke har betalt noen del av den kontante kjøpesum på kr. 80000,- og at det heller ikke var meningen at han skulle gjøre det.
Det er for det første på det rene at kr. 30000,- av beløpet ble ettergitt av hans bestemor og således ikke betalt, jfr. om dette nedenfor. For det annet er det intet bevis for at han betalte kr. 50000,- i forbindelse med overdragelsen. Herredsrettens bevisbedømmelse på dette punkt er på samme måte som når det gjelder eiendommens verdi, feil. Holtet har overhodet ikke dokumentert noe til støtte for sin angivelige betaling. Hensett til beløpets størrelse, burde man ha kunnet forvente at han hadde sørget for kvittering.
Etter de opplysninger som ellers foreligger, kan Holtet i hvert fall ikke ha betalt mer enn kr. 25000 - 26000, det vil si det beløp som det opprinnelig var meningen at han skulle gi for eiendommen. Det man i denne forbindelse har å holde seg til er kontoutdragene fra Postsparebanken. Det fremgår av disse at Karen Kasene før overdragelsen tok ut hele innestående på den daværende konto, ca kr. 35000,-, mens hun på ny konto etter overdragelsen hadde stående kr. 31000,-. Hun hadde på dette tidspunkt delt ut kr. 30000,- til arvingene som farsarv, det vil si at hun i alt var blitt tilført kr. 26000,- og ikke kr. 50000,-. Dette viser igjen at Holtet, som har bevisbyrden for at sistnevnte beløp er blitt betalt i sin helhet, ikke har noen støtte for dette i de opplysninger som kan verifiseres.
Ytterligere subsidiært anføres at det dreier seg om et gavesalg selv om retten skulle komme til at Holtet betalte kr. 50000,-. Det er her å merke at lensmannen - etter at han under hovedforhandlingen for herredsretten var blitt gjort kjent med at tomten var vesentlig større enn forutsatt i den opprinnelige takst - kom til at taksten måtte forhøyes med kr. 10000,-. Når det tas hensyn til dette, kan det ikke være tvilsomt at salget hadde et klart gavepreg.
Når det så gjelder de kr. 30000,- som Karen Kasene etterga Holtet, er det også feil bevisbedømmelse når herredsretten bygget på at fordringen ble ettergitt i november 1985. Det fremgår nemlig uttrykkelig av gavemeldingen at gaven ble "ytt" i mai 1985. Dette gjør det under enhver omstendighet klart at det dreide seg om et gavesalg. Salget vil imidlertid også ha denne karakter selv om retten skulle komme til at ettergivelsen skjedde i november, da ettergivelsen hadde direkte sammenheng med salget.
De ankende parter har til støtte for sitt syn om at det dreier seg om en gavetransaksjon som rammes av arveloven §19 vist til dommer i Rt-1982-948 og Rt-1982-1165.
Bjørn Holtet gjør gjeldende at herredsrettens dom er riktig både med hensyn til bevisbedømmelse og rettsanvendelse. I anledning av anken er særlig anført:
De ankende parters verdiansettelse på kr. 200000,- savner rot i virkeligheten. Det må, som herredsretten har gjort, legges til grunn at den reelle verdi av eiendommen på salgstidspunktet var ca kr. 105000,-, jfr. den korreksjon som lensmannen foretok av den opprinnelige takst under hovedforhandlingen for herredsretten. Med en avtalt kjøpesum på kr. 95000,- forelå det da ikke noe slikt misforhold mellom verdi og kjøpesum at salget fikk preg av gave. Differansen på kr. 10000,- var for så vidt alt for liten.
Det bestrides ellers at det avtalte kontantbeløp på kr. 80000,- ikke var reelt. Det er riktignok så at det bare ble betalt kr. 50000,-. idet kr. 30000,- senere ble ettergitt. Det var imidlertid fra første stund Holtets oppfatning at han pliktet å betale kr. 80000,-. Da han imidlertid bare oppnådde et lån på kr. 55000,-, kunne han i første omgang ikke makte å betale mer enn kr. 50000,-. At han imidlertid var innstilt på å gjøre opp for seg fullt ut, viser imidlertid den omstendighet at han med sin mor Bjørg, tok opp spørsmålet om å låne det resterende beløp på kr. 30000,- av henne. Dette ble det likevel ikke noe av, da bestemoren nærmest nedla forbud mot dette. Det var i tiden etter salget i det hele bestemorens syn at problemet med de resterende kr. 30000,- "vel ville ordne seg". Slik var situasjonen da hun i november 1985 ga klar beskjed om at beløpet skulle ettergis.
Det er ellers på det rene at Holtets bestemor mottok de kr. 50000,- i kontanter, jfr. her opplysningen om de lån på tilsammen kr. 55000,- som Holtet fikk i Kreditkassen, hans mors vitneforklaring og de opplysninger som foreligger om Karen Kasenes konti i Postsparebanken, jfr. også herredsrettens bemerkninger. At Karen Kasene ikke kvitterte for mottagelsen av beløpet var helt naturlig, i betrakning av det nære forhold mellom henne og dattersønnen. Det kan neppe ha streifet noen av dem at det var nødvendig med kvitterering.
Hva så angår beløpet på kr. 30000,-, kan man av meldingen til skattefogden om at gaven ble "ytt" i mai 1985, ikke trekke noen slutning om at ettergivelsen av beløpet skjedde da og ikke først i november. Det var Holtets mor, Bjørg, som fikk satt opp meldingen hos lensmannen, og på spørsmål om når ettergivelsen skjedde, tenkte hun ureflektert på tidspunktet for overskjøtingen av eiendommen og ikke på når ettergivelsen faktisk fant sted. Det bestrides i denne forbindelse i og for seg ikke at det er sammenheng mellom salget og den senere ettergivelsen av beløpet på kr. 30000,-, men sammenhengen er ikke tilstrekkelig hensett til at Holtet både ved salget og helt til ettergivelsen skjedde, var innstilt på å betale.
Skulle lagmannsretten komme til at det objektivt sett foreligger et gavesalg, må Holtet likevel frifinnes, da han ved overdragelsen av eiendommen var i aktsom god tro. Han måtte ha all grunn til å stole på at lensmannens takst på kr. 95000,- svarte til markedsverdien, selv om de ankende parter var av en annen oppfatning.
Holtet har ellers til støtte for sitt syn vist til dommer i Rt-1964-1175, RG-1950-376, RG-1951-77, RG-1954-450 og RG-1981-830. - - - - -
Under ankeforhandlingen avga Johanne Mathilde Andersen, Jan Harry Kasene og Halvard Kasene samt Bjørn Holtet partsforklaringer. Det ble avhørt 3 vitner, hvorav ett er nytt for lagmannsretten. Retten foretok befaring av den omtvistede eiendom sammen med partene og deres prosessfullmektiger.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
Det sentrale spørsmål i saken er om Karen Kasenes overdragelse av eiendommen "Løvås" 21. mai 1985 til dattersønnen Bjørn Holtet for kr. 95000,- skjedde til underpris, det vil si om den avtalte kjøpesum var så lav at overdragelsen kan sies å ha inneholdt et gavemoment. Hvis så var tilfellet, kan overdragelsen omstøtes, med mindre Holtet var i aktsom god tro, jfr. arveloven §19.
Herredsretten la til grunn at verdien av eiendommen på salgstidspunktet var kr. 105000,- etter at lensmannen, som foran nevnt, under hovedforhandlingen hadde oppjustert den opprinnelige takst med kr. 10000,-. Det var da klarlagt at tomten hadde et areal på 2360,5 m2 og ikke ca 1 mål som taksten på kr. 95000,- var basert på.
Lagmannsretten, satt med 2 bygningskyndige meddommere, finner på grunnlag av den befaring som ble foretatt, at eiendommens markedsverdi i mai 1985 ikke kan ha vært høyere enn kr. 95000,-. Det dreier seg om en boligeiendom i Skjebergdalen, beliggende til offentlig vei mellom Ise og Børtevann, ca 15 km fra Sarpsborg. På eiendommen ble det i 1938 ført opp et hus i 1 1/2 etasje og med en grunnflate på 57 m2 og dessuten et uthus på 16 m2. Det er leilighet såvel i 1. etasje som i 2. etasje. Det er i lensmannens takst av 9. mai 1985 gitt en nærmere beskrivelse av eiendommen. Retten nøyer seg med å nevne at bolighuset er enkelt og uisolert. Utvendige vegger er meget dårlige. Bare halvparten av kjelleren er nyttbar. Den har jordgulv og er fuktig på grunn av mangelfull ventilasjon. Huset har blitt påkostet noe etter 1938, men har generelt en standard som ikke tilfredsstiller dagens krav til en bolig. Boligen er ikke knyttet til offentlig vann- og kloakkanlegg og har ikke WC. Det er innlagt vann, som fås fra en kilde på naboeiendommen, men vannforsyningen er etter det opplyste ikke sikker året rundt. Skal problemene med vann og kloakk løses, kreves betydelige investeringer. Det samme gjelder for huset. Tomten, som for det vesentlige består av rabb og lyng, er uinngjerdet. Det er for lagmannsretten opplyst at det hviler byggeforbud på eiendommen, slik at det bare er tillatt med tilbygg til det eksisterende hus. Tomten kan således ikke deles med sikte på ny bebyggelse. For markedsverdien av en eiendom i et slikt tilfelle spiller det da etter lagmannsrettens oppfatning liten rolle om en tomt er på 1 mål eller på 2-3 mål.
Lagmannsretten konstaterer etter dette at den avtalte kjøpesum på kr. 95000,- var i samsvar med antatt markedsverdi. Hvis kjøpesummen var reell, med andre ord at Holtet og hans bestemor ved overdragelsen var innstilt på at oppgjør skulle finne sted, foreligger intet gavesalg. Spørsmålet blir derfor om dette var tilfellet eller om det var underforstått at Holtet skulle få eiendommen til en rimeligere pris. De ankende parter mener at det av de opplysninger som foreligger omkring de kr. 50000,- som Holtet hevder å ha betalt og ettergivelsen av de kr. 30000,-, kan utledes at det aldri har vært meningen å betale mer enn de kr. 25000,- som Karen Kasene opprinnelig (våren 1985) ønsket at Holtet skulle få eiendommen for. Når det gjelder de kr. 50000,-, er det deres oppfatning at det er uforståelig at det på hennes konto pr. 9. juli 1985 i Postsparebanken bare innesto kr. 31000,-. Hadde hun mottatt de kr. 50000,- forut for dette tidspunkt, slik Holtet hevder, burde kontoen vist et beløp som lå 25 - 26000 kroner høyere, jfr. deres anførsler.
Bjørn Holtet har forklart at han, etter at han i slutten av juni måned fikk låne kr. 55000,- i Kreditkassen, straks utbetalte sin bestemor kr. 50000,- i kontanter. Det falt ham ikke inn å kreve kvittering. Han og bestemoren hadde alltid stolt på hverandre. Hans mor Bjørg Holtet har i denne forbindelse forklart at hun av sin mor, Karen Kasene, ble bedt om å sørge for at det av de kr. 50000,- ble utdelt kr. 30000,- i farsarv til arvingene. Hun mottok i alt kr. 61000,- i kontanter av moren, skrev etter konferanse med lensmannen ut sjekker til arvingene på farsarven og satte 9. juli 85 differansen kr. 31000,- på ny konto i Postsparebanken, også dette etter anmodning av moren. Hun var av moren forut for dette blitt bedt om å ta ut hele innestående på den tidligere kontoen i samme bank. Dette ble også gjort 8. mai 1985 og beløpet, ca kr. 30000,-, overlevert moren i kontanter. At kontoen 24. mai ble gjort opp med utbetaling av ytterligere kr. 5000,- kjente hun ikke til. Hva grunnen kan være til at hun av moren bare fikk kr. 61000,-, slik at det på den nye kontoen 9. juli 85 bare kunne settes inn kr. 31000,- etter at farsarven var utbetalt, hadde hun heller ikke noe kjennskap til. Når hun formidlet pengeoppdrag for moren var det alltid etter anmodning. Hun blandet seg således aldri i morens affærer, da dette ikke ble tålt. Hva moren kan ha gjort med de kontanter som utgjør den "manko" som de ankende parter har pekt på, kan tenkes å ha sin forklaring i at hun for eksempel har gitt pengebeløp til noen av sine barnebarn.
Lagmannsretten finner de forklaringer som er gitt av Bjørn Holtet og hans mor Bjørg troverdige. Det er på det rene at Holtet i slutten av juni fikk et lån i Kreditkassen på kr. 55000,-. Det er etter bevisførselen ikke noe påfallende i at beløpet på kr. 50000,- ble utbetalt i kontanter til hans bestemor, da dette etter det opplyste også skjedde med den alderspensjon (minstepensjon) som hun fikk fra trygdekontoret. Det har åpenbart også vært tilfellet med det beløp som ble utbetalt av Postsparebanken, ca kr. 35000,- da hennes konto ble gjort opp i mai 1985. Hvorfor kontoen ble gjort opp da, er ikke opplyst. Lagmannsretten finner det heller ikke påfallende at Holtet ikke forlangte kvittering for betalingen av de kr. 50000,-. Man legger her vekt på det nære forhold som besto mellom ham og bestemoren, jfr. hennes brev av 15. juli 1985, gjengitt i herredsrettens dom, og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Det er i seg selv ikke noe bevis for at hun ikke har mottatt beløpet at hennes innestående på den nye kontoen i Postsparebanken pr. 9. juli 1985 bare var kr. 31000,- og at kontoen, om hele beløpet på kr. 50000,- var blitt satt inn, hadde utvist en saldo som var 25000 - 26000 kroner høyere. Hva denne "manko" skyldtes, vet man intet om. Som det vil fremgå av det som er opplyst i herredsrettens dom om registreringen, utgjorde kontanter og bankinnskudd ved Karen Kasenes død også ca kr. 31000,-. Den "manko" som er påberopt av de ankende parter, kan, som nevnt av Bjørg Holtet, ha mange forklaringer. Retten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette, men nøyer seg med å bemerke at Karen Kasene kan ha gitt bort penger uten at Bjørn Holtet eller hans mor har visst om det.
Lagmannsretten legger etter dette - i likhet med herredsretten - til grunn at Bjørn Holtet i slutten av juni 1985 betalte sin bestemor kr. 50000,- i kontanter.
Det neste spørmål som retten må ta stilling til, er om det allerede ved avtaleinngåelsen var en omforenet forutsetning at restfordringen på kr. 30000,- ville bli ettergitt. Bjørn Holtet har om dette forklart at han helt fra først av var innstilt på å betale kontantbeløpet kr. 80000,- i følge skjøtet. Når han bare maktet å betale kr. 50000,-, skyldtes dette at han på muntlig forespørsel i banken (Kreditkassen) om et lån på kr. 110000,-, fikk til svar at han ikke hadde et slikt kundeforhold at han kunne få låne mer enn kr. 55000,-. Ca. 2 måneder etter betalingen av de kr. 50000,-, tok han så opp med sin mor spørsmålet om ikke hun kunne oppta et lån for at restkjøpesummen kunne bli betalt. Da dette kom bestemoren for øret, ga hun uttrykk for at det ikke hastet med betalingen. Hun kunne "vente". Han tok selv uttrykkelig opp spørsmålet med bestemoren i slutten av oktober. Hun var da syk, men mentalt som tidligere. Hennes svar på hans spørsmål var at det ikke var nødvendig for ham å bekymre seg om gjelden: "Jeg ettergir den". Hans mor tok etter dette kontakt med lensmannen og fikk satt opp den melding som 7. november 85 ble sendt skattefogden. - Bjørg Holtet har bekreftet at hennes sønn ønsket å gjøre opp ved at hun skulle søke om å få et lån, men at moren, Karen Kasene, motsatte seg dette. Hun var selv til stede da moren etterga de kr. 30000,- i oktober. På dette tidspunkt følte vitnet seg nokså nedkjørt etter å ha stelt for moren i nærmere 2 måneder. Dette var antagelig grunnen til at hun på spørsmål fra lensmannen om når midlene ble "ytt", svarte mai 85. Hun tenkte ikke noe over spørsmålet. Det eneste hun hadde i tankene var problemene omkring overdragelsen av eiendommen i mai på grunn av den holdning flertallet av hennes søsken inntok til spørsmålet om verdien av denne.
Lagmannsretten finner etter det inntrykk Bjørn Holtet og hans mor har gitt, jfr. ovenfor, ikke grunn til å tvile på at det med hensyn til ettergivelsen av de kr. 30000,- og Holtets vilje til å betale beløpet forholder seg som forklart av dem. Retten legger derfor til grunn at Karen Kasenes ettergivelse av de kr. 30000,- skjedde i oktober/november 1985 og ikke i mai, hvilket innebar at det ved avtaleinngåelsen var en klar forutsetning fra Bjørn Holtets side at han skulle betale kr. 80000,- kontant. Da det ikke er reist særskilt søksmål om å få ettergivelsen av de kr. 30000,- omstøtt, kan lagmannsretten, på samme måte som herredsretten, ikke se at det er noe grunnlag for å ta beløpet med ved vurderingen av om eiendomssalget var i strid med arveloven §19.
Når det ellers gjelder ettergivelsen, er det grunn til å merke seg at hensynet til Karen Kasenes egne interesser i dominerende grad synes å ha vært motiverende. Man kan for så vidt vise til hennes brev av 15. juli 85 til de ankende parters advokat, der det bl.a. heter:
"Jeg har vanskelig for å tenke meg hvordan jeg skulle kunne fortsette å bo her hvis også Bjørn flyttet. Derfor tok jeg beslutningen om at Bjørn skulle få kjøpe huset hvis han ville på betingelse av at jeg fikk borett her."
I tillegg til de opplysninger som ellers fremgår av brevet, kan nevnes at det for lagmannsretten er opplyst at Bjørn Holtet, da han avtjente sin verneplikt i marinen i Stavanger i 1982-83, søkte om å bli overført til Horten med sikte på å kunne bistå sin bestemor. Dette førte frem og hadde til følge at han i de siste 12 måneder av tjenestetiden daglig pendlet mellom Horten og boligen i Skjebergdalen, der hans bestemor bodde i annen etasje og Bjørn Holtet og hans kone i første. Lagmannsretten kan etter bevisførselen ikke se at det er noen grunn til å tvile på at såvel Holtet som hans kone Liv i vesentlig grad bidro til at Karen Kasene forsatt kunne bo hjemme, slik hun ønsket.
Lagmannsretten er under henvisning til det ovenstående, som allerede nevnt, kommet til at overdragelsen av eiendommen "Løvås" ikke var i strid med arveloven §19. Det bemerkes i denne forbindelse for fullstendighets skyld at verdien av boretten ikke har vært omstridt under ankebehandlingen.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse. Anken har ikke ført frem, men lagmannsretten finner at saksomkostninger likevel ikke bør tilkjennes, jfr. tvistemålsloven §180 i.f. Retten har lagt vekt på at uklarheten omkring betalingen av de kr. 50000,- og ettergivelsen av de kr. 30000,- er slike særlige omstendigheter, som bør frita de ankende parter fra å erstatte Holtet hans saksomkostninger.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.
Salærfastsetting.
De ankende parter har begjært retten satt med to bygningskyndige meddommere, og retten har oppnevnt: 1. Byggmester Rolf Tange, Sarpsborg 2. Ingeniør Gunnar Høland, Sarpsborg, som har gjort tjeneste i saken. Ankeforhandlingene med etterfølgende domskonferanse varte 2 dager - 14. og 15. april 1988. Meddommerne har videre idag deltatt i gjennomgåelse og avlesning av dommen. Godtgjørelsen settes til kr. 2700,- for hver av meddommerne.