LE-1987-18

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-09-15
Publisert:	LE-1987-00018
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 15. september 1989 i overskjønn nr. 18/87, hl. nr 261/87.
Parter:	Saksøker: Hobøl kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erik Stinessen, Oslo). Saksøkt: Lukas Stiftelsen (Prosessfullmektig: Advokat Trond Våpenstad, Frogner).
Forfatter:	Lagdommer Wilhelm Omsted, formann. Skjønnsmenn: Entreprenør Ove Mortensen, Askim. Banksjef Stein Røhnebæk, Rygge. Gårdbruker Peter R. Guren, Rygge. Byggmester Erik Kristiansen, Moss
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §10, §42, §54a

Hobøl kommunestyre vedtok 29. juni 1983 reguleringsplan for industriområdet Ringvoll i Hobøl. Planen ble, med noen endringer, stadfestet av fylkesmannen i Østfold den 26. oktober 1983.

Kommunen inngikk avtale datert 2.- 28. mai 1986 med Lukas Stiftelsen om avståelse i minnelighet av ca 40 dekar av Lukas Stiftelsens eiendom gnr. 77 bnr. 1. Avtalen har denne ordlyd:

"1. Lukas Stiftelsen overdrar herved til Hobøl kommune ca 40 da. av eiendommen Skjelfoss, gnr. 77 bnr. 1 i Hobøl. Det areal som overdras, er i reguleringsplan stadfestet av Fylkesmannen i Østfold 26. oktober 1983. Arealet er regulert til industriformål.

2. Partene forplikter seg til å medvirke til innhentelse av nødvendige tillatelser i forbindelse med overdragelsen, herunder nødvendig oppmåling av arealet.

3. Prisen for det overdratte areal fastsettes i skjønn i medhold av skjønnsloven §4. Prisen fastsettes i samsvar med gjeldende ekspropriasjonserstatningsrettslige regler, jfr. oreigningsvederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17.

4. Lukas Stiftelsen har i brev 16. april 1985 gitt samtykke til forhåndstiltredelse av eiendommen. Avsavnsrente fra tiltredelsestidspunkt - jfr. oreigningsvederlagsloven §10 - fastsettes av skjønnsretten.

5. Hobøl kommune forplikter seg til senest to måneder etter nærværende avtales underskrift å påstevne skjønn.

6. Hobøl kommune dekker Lukas Stiftelsens utgifter til juridisk bistand forut for skjønnsbegjæringen med kr. 3150,-."

I henhold til avtalen begjærte kommunen den 30. mai 1986 skjønn avholdt ved Moss byrett. Byretten avsa 9. desember 1986 skjønn med slik slutning:

"1. Lukasstiftelsen tilkjennes erstatning for de avståtte arealer med kr. 9,50 - kronerni 50/100- pr. m2.

2. Lukasstiftelsen tilkjennes avsavnsrente på 11.5 - elleveogenhalv - prosent fra tiltredelse. 3. Lukasstiftelsen tilkjennes saksomkostninger med kr. 9200,- - kronernitusentohundre 00/100-."

Saksøkte har i rett tid begjært overskjønn over såvel erstatningsfastsettelsen som fastsettelsen av avsavnsrente.

Overskjønnsforhandlinger er holdt i Moss den 30. august 1989. Rettsboken viser hvem som møtte og forklarte seg. Lagmannsretten var på befaring, og det er foretatt dokumentasjon som rettsboken viser.

Det fremkom ingen innvendinger mot overskjønnets fremme.

Som forutsetninger for skjønnet gjelder den foran nevnte avtale. Særskilte forutsetninger for øvrig er ikke oppstilt, men det er enighet mellom partene om at arealet skal anses forhåndstiltrådt den 16. april 1985. Arealet erverves av kommunen i avskoget stand.

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Skjønnets rettslige grunnlag er den foreliggende avtale og erstatningen skal fastsettes etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler. Det aksepteres at det er arealets verdi som byggegrunn for nærings/industriformål som blir å legge til grunn og at erstatningen da blir å fastsette etter salgsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Etter loven §10 er det verdien på tiltredelsestidspunktet som blir å legge til grunn. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, annet ledd skal det ved verdsettingen legges vekt på de priser som er oppnådd ved salg av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Av slike eiendommer har kommunen særlig henvist til sitt erverv av naboeiendommen som den kjøpte av Cristiania Bank og Kreditkasse ved kjøpekontrakt av 13. februar 1985 for en pris svarende til kr. 8,35 pr. m2. Denne pris må anses avgjørende som sammenligningsgrunnlag. Det er her slik likhet både hva angår eiendommenes beliggenhet og karakter at prisen må kunne legges til grunn som markedsverdien på det relevante verdsettelsestidspunkt. Videre er det henvist til at det i umiddelbar nærhet er foretatt to overdragelser til kommunen i 1976 for kr. 4,50 pr. m2 og en i 1981 for kr. 6,50 pr. m2.

Man har således ialt fire overdragelser i umiddelbar nærhet av det området saken gjelder, og det er da uriktig å gå lenger ut for å finne sammenlignbare priser.

Det henvises også til Moss byretts skjønn av 20. januar 1985 vedrørende Solgård Skog der det ble fastsatt en erstatning på kr. 14,- pr. m2. Dette område har imidlertid en langt mer sentral beliggenhet, like ved E-6.

En indeksjustering av de priser som er oppnådd i tidligere år er uinteressant. Den vil ikke kunne gi noe grunnlag for slutninger om markedsverdien på verdsettelsestidspunktet.

Med hensyn til avsavnsrenten hevdes det at den rente byretten har fastsatt er riktig. For så vidt angår rentefastsettelsen er det henvist til Rt-1984-476 og Rt-1981-1176.

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Ved verdsettelsen må det tas hensyn til at eiendommen er regulert. Området må anses byggeklart med vei, vann og kloakk, og det er dessuten av saksøkte opparbeidet en intern vei som det var foretatt betydelige spregnings- og oppfyllingsarbeider for i forbindelse med at tomten var tenkt utnyttet til sykehjem. Det er prisnivået i 1985 som skal legges til grunn, og den nedgang i etterspørslen etter tomter som man har hatt i de senere år skal ikke innvirke på verdsettelsen.

I den grad priser før 1985 er relevante må de prisjusteres. For så vidt det dreier seg om priser før 1983 må disse anses som mer hypotetiske idet prisforskriftene da gjaldt ved tomtesalg i kommunen.

Saksøkte har vist til en rekke priseksempler som viser et langt høyere prisnivå enn den pris som er fastsatt ved underskjønnet. Det er således vist til at det den 20. mars 1975 ble inngått en kontrakt mellom Norsk og Samisk Bibelmisjon og K/S A/S Sagahus & Co. der en ca 60 dekar stor parsell av Skjelfoss gård ble solgt for kr. 12,- pr. m2. Konsesjon ble imidlertid ikke gitt idet konsesjonsmyndighetene fant prisen for høy. Videre er det vist til eksempler fra Enebakk, Spydeberg og Trøgstad med priser varierende fra kr. 16,50 pr. m2 til kr. 65,- pr. m2.

For så vidt angår den sammenligning saksøkeren har foretatt med kommunens kjøp av nabotomten fra Cristiania Bank og Kreditkasse har saksøkte hevdet at det foreligger vesentlige forskjeller mellom de to arealer som innebærer at denne pris ikke kan legges til grunn. Arealet var uregulert, det hadde ikke adkomst til offentlig vei og heller ingen intern vei slik som det areal saken gjelder. Videre var det innkjøpt av Kreditkassen i 1975 for en pris som vil svare til ca kr. 25,- pr. m2 etter prisjustering til 1985.

For så vidt angår arealene ved Solgård Skog dreier dette seg om betydelig større arealer og prisen pr. m2 vil da erfaringsmessig ligge en god del lavere enn ved et mindre areal som tilfellet er i nærværende sak. Det fremgår også at det i Solgård Skog måtte føres frem vei, vann og kloakk samt at området var meget kupert og hadde flere innslag med myr.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. Saksøkte tilkjennes full erstatning basert på arealets omsetningsverdi som tomtegrunn.

2. Saksøkte tilkjennes 15 % rente fra tiltredelse.

3. Saksøker pålegges å betale alle omkostninger ved overskjønnet, herunder saksøktes utgifter til juridisk bistand."

Lagmannsretten bemerker:

Skjønnet fremmes som avtaleskjønn, jfr. skjønnsloven §4.

Etter avtalen mellom partene skal erstatningsfastsettelsen skje etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Verdsettelsen skjer på grunnlag av verdien ved tiltredelses tidspunktet, 16. april 1985, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10, annet punktum.

Det avståtte areal ligger med adkomst til Rv. 120 ca 20 km fra Moss. Det ligger ca 10 km fra E-18 og avstanden til E-6 er noe tilsvarende.

Langs Rv. 120 ligger fra 1976 vann- og kloakkledninger. I 1982 anla kommunen renseanlegg med tilknytning til kloakkledningen. Renseanlegget var påbudt og utbygging var ikke tillatt før kloakkforholdene var ordnet.

Saksøkte anla i 1968/69 en privat vei inn i området, delvis ved sprengning og planering. Veien er utbedret i 1987 av kommunen med en utvidelse, med grunnarbeider og sprengning samt asfaltering. Dette hadde sammenheng med at kommunen overdro området til Storebrand Forsikring A/S som har oppført et sikkerhetssenter på tomten.

Lagmannsretten er enig med partene i at verdsettelsen må baseres på arealets verdi som tomt til næringsformål slik reguleringsplanen angir. Ved verdsettelsen ses det bort fra investeringen til renseanlegg og den kloakkledning som ble lagt i forbindelse med dette, d.v.s. de investeringer kommunen foretok i 1981/82. Dette er også partene enige om.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd skal det ved verdsettelsen legges vekt på de priser om er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Som byretten finner lagmannsretten at det må tas utgangspunkt i Kreditkassens salg til kommunen i februar 1985 av et areal på ca 73 dekar. Dette arealet grenser til det areal saken gjelder, og er av tilsvarende kvalitet. Dog omfattet salget fra Kreditkassen også den påstående skog. Lagmannsretten finner at de to arealer har noenlunde tilsvarende utbyggingskvalitet, bortsett fra at det areal kommunen kjøpte av Kreditkassen ikke har direkte adkomst til offentlig vei.

De priser som det for øvrig er henvist til i området gir ikke noe tilsvarende godt sammenligningsgrunnlag. Overdragelsene er skjedd på en tid da det var prisregulering ved omsetning av tomter i kommunen, og de gir derfor ikke noe sikkert bilde av prisnivået etter at prisreguleringen bortfalt. Noen justering av disse priser basert på utviklingen av det generelle prisnivå (indeksregulering) finner lagmannsretten ikke at det er grunnlag for å foreta for å finne frem til markedsprisen i området. Lagmannsretten finner heller ikke at det kan legges noen vekt på den fremlagte kjøpekontrakt mellom Norsk og Samisk Bibelmisjon og K/S A/S Sagahus & Co. Etter det opplyste ble konsesjon nektet fordi konsesjonsmyndighetene fant prisen for høy, og lagmannsretten finner da ikke å kunne bygge på at denne pris "er oppnådd", jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5, annet ledd, annet punktum. Kontrakten er også inngått i 1975 da forventningene om et tomtemarked i kommunen hadde en helt annen karakter enn i 1985, på grunn av de planer som dengang forelå om en storflyplass i kommunen.

Ved verdsettelsen har lagmannsretten imidlertid funnet et visst holdepunkt for prisnivået ved en sammenligning med de priser som er oppnådd ved Solgård Skog og Storebaug, jfr. Moss byretts skjønn av 20. januar 1986. Byretten fastsatte her en grunnerstatning på kr. 14,- pr. m2, og det fremgår av skjønnet at det nærliggende område, Storebaug, omtrent samtidig var omsatt ved frivillig salg for kr. 15,- pr. m2. Disse områder ligger ved E-6 bare 2 km fra Moss og har følgelig en helt annen og sentral beliggenhet enn det areal som saksøkte avgir. Dette gjelder både kommunikasjonsmessig og med hensyn til utnyttingsmuligheter for næringsvirksomhet. På Storebaug er det således oppført et stort service- og motellanlegg for trafikken langs E-6. Det er åpenbart at prisen for det areal saksøkte avstår til kommunen vil ligge klart under de priser som ble oppnådd for Solgård Skog og Storebaug.

Den vei som var opparbeidet av saksøkte på arealet finner lagmannsretten at bare har vært av beskjeden betydning for utbyggingen av området. Selv om den har hatt karakter av å være noe mer enn en ordinær skogsbilvei, har den først og fremst kunnet ha betydning som anleggsvei. For å kunne tjene som tilkomst for arealet i utbygget stand måtte veien være av vesentlig bedre standard. I og med at det i alle tilfelle måtte bli nødvendig å opparbeide en ny permanent tilførselsvei, er betydningen som anleggsvei også svært beskjeden.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og setter erstatningen til kr. 9,50 pr. m2 for avgitt grunn.

Med hensyn til renter er lagmannsretten kommet til et noe annet resultat enn byretten. Rentenivået har vært klart fallende i det siste år, men det dreier seg her om en rente tilbake til 1985 da renten ved plassering av et beløp i den størrelsesorden det her er tale om iallfall kunne komme opp i 14-16 % p.a. Ved rentefastsettelsen bygger lagmannsretten på det som er uttalt av Høyesterett i Rt-1984-476, særlig side 490, om de elementer som er av betydning ved fastesettingen av avsavnsrente. Etter en vurdering av rentenivået over hele tidsrommet finner lagmannsretten at renten bør settes til 14 % p.a.

Saksøkte har nedlagt påstand om tilkjennelse av saksomkostninger. Erstatningsfastsettelsen har ikke ført til noe bedre resultat for saksøkte, men han har derimot vunnet frem med hensyn til renten. Totalt sett har saksøkte oppnådd et bedre resultat. Selv om dette er beskjedent, har saksøkte da krav på å bli tilkjent saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §42, jfr. §54a.

Saksøktes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave på kr. 17000,- hvorav kr. 15500,- er salær. Oppgaven er forelagt saksøkeren som ikke har hatt innsigelser mot den. Retten har ingen bemerkninger til oppgaven og fastsetter omkostningene overenstemmende med den. I tillegg til disse omkostninger kommer de lovbestemte utgifter med overskjønnet, d.v.s. rettsgebyr til lagmannsretten og salær og utgifter til skjønnsmenn, etter fastsettelse av rettens formann.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. I erstatning for avstått grunn betaler Hobøl kommune til Lukas Stiftelsen 9,50 - ni 50/100 - kroner pr. m2 med tillegg av 14 - fjorten - prosent årlig rente fra 16. april 1985.

2. Hobøl kommune betaler til Lukas Stiftelsen saksomkostninger for lagmannsretten med 17.000 - syttentusen - kroner med tillegg av de lovbestemte utgifter med overskjønnet.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.