Rt-1981-1176

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-10-16
Publisert:	Rt-1981-1176
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 148/1981.
Parter:	Ålesund kommune (advokat Knut Asbjørn Solevåg - til prøve) mot Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co. (høyesterettsadvokat Anton J. Rønneberg).
Forfatter:	Sinding-Larsen, Christiansen, Aasland, Hellesylt, Blom
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §384, Forsinkelsesrenteloven (1976), LOV-1976-12-17

Dommer Sinding-Larsen: Etter en makeskifteavtale fra 1971 med senere tillegsavtale hadde Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co. krav på at Ålesund kommune skulle overdra til firmaet en ferdig utsprengt og byggeklar tomt på ca. 2,96 dekar på Søndre Rønneberghaug i Ålesund. Kommunen skulle ha gjenkjøpsrett til arealet dersom byggearbeider etter godkjente planer ikke var påbegynt innen utgangen av 1974. Den 23. april 1975 ble det inngått avtale hvoretter firmaet overdrog sin rett til arealet til kommunen. Prisen skulle etter partenes avtale fastsettes ved avtaleskjønn dersom de ikke ble enige om en annen fremgangsmåte. Ålesund kommune begjærte den 9. juli 1975 skjønn i henhold til avtalen.

Ålesund byrett avhjemlet den 13. mai 1976 skjønn hvorved prisen pr. m2 ble satt til kr. 480. Det var dissens, idet en skjønnsmann stemte for at prisen pr. m2 skulle settes til kr. 360.

Skjønnet ble av Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co. påanket til Frostating lagmannsrett. Anken gjaldt rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Frostating lagmannsrett tok anken til følge og avsa den 31. oktober 1977 dom med slik domsslutning:

Side:1177

«1. Ålesund byretts skjønn av 13. mai 1976 i sak 39/1975 B oppheves og saken hjemvises til ny behandling ved Ålesund byrett med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom betaler Ålesund kommune til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S 8.650 - åttetusensekshundreogfemti - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.»

Saken ble behandlet på ny i Ålesund byrett, som den 5. mai 1979 avhjemlet skjønn med slik slutning:

«1. Prisen på tomtearealet på 2.960 m2 på Søndre Rønneberghaug i Ålesund, settes til kr. 1.500,- - kronerettusenfemhundre - pr. m2.

2. Av den endelig beregnede erstatningssum etter fradrag av foretatt a konto oppgjør, betaler Ålesund kommune til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S 6 3/4% rente pr. år frem til 31.12.1977, deretter 10% pr. år, til betaling skjer.

3. Innen 14 - fjorten - dager fra skjønnets forkynnelse betaler Ålesund kommune til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S v/h.r.advokat Anton J.

Rønneberg, kr. 7.000,- - kronersjutusen - i saksomkostninger.»

Skjønnet ble av Ålesund kommune påanket til Frostating lagmannsrett. Anken gjaldt rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Frostating lagmannsrett avsa den 13. mai 1980 dom med slik domsslutning:

«1. Ålesund byretts skjønn av 5. mai 1979 stadfestes så langt det er påanket.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom betaler Ålesund kommune ved ordføreren til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S 7.000 - sjutusen - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.»

Ålesund kommune har påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen, subsidiært saksbehandlingen - mangelfulle domsgrunner.

Når det gjelder sakens faktiske sammenheng og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til Ålesund byretts skjønn av 5. mai 1979 og lagmannsrettens dom av 13. mai 1980.

Ålesund kommune har for Høyesterett i det vesentlige anført det samme som for lagmannsretten. Hovedpunktene i anførslene er:

Det er enighet om at eiendommen skal vurderes som byggetomt. Det er da §5 i prisbestemmelsene fastsatt ved kgl. res. 25. oktober 1974 som er utgangspunktet ved prisfastsettelsen. Skjønnsretten har riktig bygd på at Forbruker- og administrasjonsdepartementet ved brev av 31. mai 1976 og 1. februar 1979 har gitt direktiver om anvendelsen av §5. Direktivene må forstås slik at det ikke uten videre skal bygges på den prisen som blir tilbudt for den eiendom som takseres eller antatt omsetningsverdi for tilsvarende eiendommer. Når departementet gir instruks om at det skal utvises forsiktighet «idet en ellers risikerer at prisforskriftene i pressområdene blir uten selvstendig betydning», må dette innebære at det kan gjøres et skjønnsmessig fradrag i den pris man kommer frem til etter en ren vurdering av tilbudte eller oppnådde priser. Skjønnsretten har tolket departementets direktiver feil når den

Side:1178

har antatt at slikt fradrag ikke kan gjøres. Når retten har lagt til grunn at departementets brev er å anse som direktiver, må rettens feiltolking anses som en relevant rettsanvendelsesfeil.

Skjønnsretten har sett helt bort fra de priser som Ålesund prisnemnd i medhold av §5 i prisforskriftene av 1974 har fastsatt for sammenlignbare tomter. At det er sett bort fra takstene, fremgår blant annet av at skjønnsretten må forstås slik at den rene råtomtprisen er satt til ca. kr. 1.220, mens prisnemndas takster for sammenlignbare eiendommer ligger på ca. kr. 200. Disse pristakstene skulle under enhver omstendighet ha vært tatt med som et ledd i vurderingen. Selv om det skulle være så at Ålesund prisnemnd skulle ha anvendt prisbestemmelsen uriktig, noe som bestrides, er det et relevant faktum at takstene foreligger, og at takstprisene har vært lagt til grunn ved overdragelser av eiendommer i Ålesund sentrum. Det må antas å ha hatt betydning for skjønnsrettens resultat at de fire overdragelser som kommunen har påberopt, og som er skjedd i henhold til prisnemndas takster, er satt ut av betraktning. For det tilfelle at Høyesterett skulle finne at det ikke med sikkerhet kan fastslås at det er sett bort fra de nevnte takstpriser, hevdes subsidiært at skjønnsgrunnene da er mangelfulle og uklare på dette punkt, og at skjønnet må oppheves av denne grunn.

Det anføres videre at det er en feil i rettsanvendelsen når skjønnsretten har bygd på påberopte markedspriser for bebygde eiendommer som er kjøpt med sikte på nedriving av den påstående bebyggelse og oppføring av nybygg. Når det er tomteverdien som har vært avgjørende, skulle pristakst ha vært holdt. Dette er ikke gjort, og de priser som har vært oppnådd, kan ikke anses lovlige. Det burde allerede av denne grunn ikke ha vært bygd på dem. Uten videre å bygge på disse priser er under enhver omstendighet i strid med Forbruker- og administrasjonsdepartementets direktiver om å utvise forsiktighet ved fastsettelse av omsetningsverdier etter forskriftenes §5. Disse rettsanvendelsesfeil må antas å ha hatt betydning for det resultat skjønnsretten har kommet til.

Subsidiært hevdes for det tilfelle at Høyesterett ikke skulle finne at det ikke klart fremgår hvorvidt det er bygd på de nevnte priser ved omsetning av bebygde eiendommer, at skjønnsgrunnene på dette punkt er uklare, og at dette må føre til opphevelse av skjønnet.

Den ankende part, Ålesund kommune, har nedlagt slik påstand:

«1. Ålesund byretts skjønn sak 39/1975 B av 5. mai 1979 oppheves.

2. Saken henvises til ny behandling ved Ålesund skjønnsrett med ny sammensetning.

3. Ålesund kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.»

Ankemotparten, Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co., anfører at skjønnet bygger på en riktig rettsoppfatning, og at skjønnsgrunnene klart viser at dette er tilfellet. Det er korrekt tatt utgangspunkt i den rettsoppfatning som følger av lagmannsrettens dom av 31. oktober 1977 hvorved det første skjønn ble opphevet.

Side:1179

Det vises også til lagmannsrettens begrunnelse i den nå påankede dom. Ankemotparten fremhever at skjønnsresultatet må vurderes på bakgrunn av den helt spesielle tomtesituasjon i Ålesunds sentrale deler. Det er ingen ledige tomter, og tomtegrunn kan bare skaffes ved nedriving av bestående bebyggelse eller ved kostbare fjellsprengningsog oppfyllingsarbeider. Den tomt det her gjelder, hadde helt spesielle kvaliteter både når det gjaldt størrelse og beliggenhet.

Satsen for renter etter lov av 17. desember 1976 er hevet til 15% med virkning fra 1. desember 1980, og ankemotparten mener å ha krav på forhøyet rente fra dette tidspunkt. Det hevdes videre at det må være grunnlag for å tilkjenne renters rente.

Ankemotparten, Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co., har nedlagt slik påstand:

«1. Frostating lagmannsretts dom av 13. mai 1980 stadfestes, dog slik at renter fra 1.12.1980 beregnes med 15% p.a. og med tillegg av rentes-renter, i henhold til renteavregning pr. 31.12 i de respektive år etter 1976.

2. Ålesund kommune v/ordføreren tilpliktes å betale saksomkostninger til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S.»

Det er for Høyesterett fremlagt noen nye dokumenter. Syv vitner, hvorav fem er nye for Høyesterett, er avhørt ved bevisopptak. Saken står i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Partene er enige om at prisfastsettelsen må skje innen rammen av gjeldende prisforskrifter fastsatt ved kgl. res. av 25. oktober 1974, og at den tomt det gjelder, skal verdsettes som byggetomt. Etter prisforskriftenes §5 skal taksten settes til grunnarealets salgsverdi med de begrensninger som følger av bestemmelsene i §6 §7. Det er enighet om at ingen av begrensningene i §6 og §7 har betydning i denne sak, og at det avgjørende således er hva som skal anses for tomtens «salgsverdi».

I Frostating lagmannsretts dom av 31. oktober 1977, hvorved det første skjønn ble opphevet, bemerket lagmannsretten om forståelsen av prisforskriftene:

«Lagmannsretten forstår de någjeldende prisforskrifter slik at man skal søke å komme frem til eiendommens salgsverdi i handel og vandel. Herunder vil grunnarealets beliggenhet, aktuelle anvendelsesmuligheter og dets beskaffenhet være av betydning, og ved forretningsforhold som her, hva vanlige forretningsfolk kan tenkes å ville betale ut fra en forsvarlig forretningsmessig kalkyle.»

Denne forståelse av forskriftene, som jeg er enig i, er det bygd på ved skjønnet. I tillegg har skjønnsretten hatt for øye brev av 31. mai 1976 fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet til Prisdirektoratet om forståelsen av prisforskriftenes §5. Om verdsetting av tomter heter det her blant annet at som utgangspunkt må «reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå

Side:1180

som skal danne grunnlag for taksten». Også den rettsoppfatning det her er gitt uttrykk for, er jeg enig i.

Det forelå ingen kjøpetilbud for den eiendom skjønnet gjaldt, og retten var dermed henvist til å søke å finne frem til prisnivået for tomter i strøket for å ha dette som utgangspunkt for den konkrete vurdering av den tomt som skulle verdsettes. Siden det heller ikke forelå opplysninger om reelle kjøpetilbud på tilsvarende ubebygde tomter, noe som skyldtes at slike praktisk talt ikke fantes, har skjønnsretten sett hen til de priser som var oppnådd hvor bebygde tomter var kjøpt med sikte på nedriving av påstående bebyggelse og oppføring av nybygg. Jeg finner det ikke tvilsomt at opplysningene om disse priser måtte være vesentlige når det skulle fastslås hva kjøpere i sin alminnelighet var villige til å betale for sentrumstomter i Ålesund. Sin bevisverdi i så henseende hadde opplysningene om disse salg uansett om det, som hevdet av den ankende part, skulle være en feil at det ikke var holdt pristakster. Jeg viser for så vidt til det lagmannsretten har bemerket om dette.

Retten har videre vurdert de opplysninger som fra kommunens side er fremlagt om pristakster etter prisbestemmelsene av 1974 for eiendommer i Ålesund sentrum, i alt fire takster. Retten fant at disse takster lå på omtrent samme nivå som takstene etter de tidligere prisbestemmelser, som i realiteten innebar en prisstoppbestemmelse for tomter, og at salgsverdiene, som skulle være avgjørende etter bestemmelsen av 1974, lå vesentlig høyere. Retten har etter dette lagt til grunn at det takstnivå prisnemnda hadde holdt seg til også etter at de nye forskrifter var trådt i kraft, ikke var i samsvar med disse forskrifter, og at dette nivå derfor ikke representerte det høyeste lovlige prisnivå. Den rent faktiske vurdering retten har bygd på - at prisnemndas takster lå vesentlig under de reelle kjøpetilbud - kan ikke overprøves av Høyesterett. Den rettslige slutning retten trekker, at takstene under disse omstendigheter ikke var i samsvar med forskriftenes §5, er riktig, og det må også anses som en riktig rettsanvendelse når byretten da ikke har lagt noen avgjørende vekt på pristakstene. Takstene kunne ha en viss betydning i den utstrekning de viste at det var salgstilbud også til så vidt lave priser, og i den utstrekning det måtte antas at de hadde påvirket kjøpetilbudene. Skjønnet kan imidlertid ikke forstås slik at det er sett bort fra at takstprisene var en del av helhetsbildet, selv om de ikke er ansett avgjørende i det foreliggende tilfelle.

Om den ankende parts anførsel om at prisnemndene skal gjøre et fradrag i den pris man kommer frem til etter en vurdering av de reelle salgstilbud, bemerkes i skjønnet:

«Retten har notert seg direktivene i brev fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet om at prisnemndene bør vise en viss forsiktighet ved ansettelse av salgsverdi med utgangspunkt i reelle kjøpetilbud. Retten antar direktivet har referanse til den konkrete faktiske vurdering av påståtte kjøpetilbud. Direktivet antas ikke å kunne forstås slik at det fra salgsverdi som måtte bygge på reelle kjøpetilbud skal gjøres fratrekk ut fra risikoen for at «prisforskriftene i pressområdene ellers ville bli uten selvstendig betydning».»

Side:1181

At det skal bygges på de antatte omsetningsverdier uten slike fradrag, er etter min mening en riktig forståelse av forskriftenes §5, og også i samsvar med det som er bemerket i lagmannsrettens dom av 31. oktober 1977. Det foreligger således heller ikke på dette punkt noen feil ved rettsanvendelsen.

Jeg tilføyer at det fremgår av skjønnsgrunnene at retten med utgangspunkt i det man har kunnet finne frem til om prisnivået generelt, har foretatt en helt konkret vurdering av omsetningsverdien for tomten i Søndre Rønneberghaug.

Av det jeg alt har sagt, vil det ha fremgått at jeg har funnet skjønnsgrunnene tilstrekkelige til at rettsanvendelsen kan prøves.

Ankemotparten har tatt opp spørsmålet om endring av rentefastsettelsen i skjønnsslutningens post 2. Da renten i henhold til kgl. res. av 21. november 1980 til morarenteloven av 17. desember 1976 skal være 15% fra 1. desember 1980, finner jeg at dette bør komme til uttrykk i Høyesteretts konklusjon. Jeg tilføyer at det på den annen side ikke er noe grunnlag for krav om rentes-renter.

Ålesund kommune har tapt ankesaken fullstendig og må ilegges saksomkostninger. Ankemotparten har fremlagt omkostningsoppgave. Omkostningene settes til kr. 34.800, hvorav kr. 4.800 til dekning av utgifter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes, likevel slik at rentesatsen i skjønnets post 2 skal være 15% fra 1. desember 1980.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ålesund kommune til Carl E. Rønneberg & Sønner A/S & Co. 34.800 - trettifire tusen åtte hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Aasland, Hellesylt og Blom: Likeså.

Av by rettens skjønn (sorenskriver Knut Brinchmann-Hansen med skjønnsmenn):- - -

Retten skal bemerke:

Skjønnstemaet er formulert i avtalen mellom Ålesund kommune og Carl E. Rønneberg & Sønner A/S av 23. april 1975, pkt. 1, og de skjønnsforutsetninger det skal bygges på, jfr. foran side 4. Saken gjelder et avtaleskjønn, - ikke ekspropriasjon. Nærværende retts verdsetting må bli å foreta innenfor rammen av prisfortkriftene i h.t. Kgl. res. 25.10.1974. Ekspropriasjonserstatningslovens regler kommer ikke til anvendelse.

Tomten på 2.960 m2 skal verdsettes til salgsverdien i handel og vandel. «Herunder vil grunnarealets beliggenhet, aktuelle anvendelsesmuligheter og dets beskaffenhet være av betydning, og ved forretningsforhold som her, hva vanlige forretningsfolk kan tenkes å ville betale ut fra en forsvarlig forretningsmessig kalkyle», - slik det er uttalt av lagmannsretten. Lagmannsretten har

Side:1182

videre gitt det direktiv at det ikke vil være riktig å forankre råtomtprisen til det prisnivå som var etablert under de tidligere prisforskrifter. I den foran nevnte dom av Frostating lagmannsrett av 19. mars 1979, uttaler lagmannsretten bl.a. at etter prisforskriftene fra 1974, som trådte i kraft 1. april 1975, er pristakstene ikke lenger bundet til 1969-nivået. «Dette innebærer at takster etter de tidligere prisforskrifter ikke uten videre kan legges til grunn for å finne det aktuelle prisnivå etter 1. april 1975».

Det heter videre i lagmannsrettsdommen at pristakster for sammenlignbare eiendommer i distriktet vil være veiledende «forutsatt at takstene er bygget på gjeldende prisforskrifter». I dom av 29.11.1976 stadfestet Frostating lagmannsrett Ålesund byretts skjønn av 5.11.1975, hvorved vederlaget for Korsegt. 3 i Ålesund ble satt til kr. 450,- pr. m2. Lagmannsretten uttalte her at den fant at det ikke var feil rettsanvendelse når skjønnsretten henviste til de nye prisbestemmelsene §6 nr. 2. siste punktum, om særlige behov. A/S Hotellbygg hadde lagt frem eksempler på salg i det fri marked, hvor prisene lå langt høyere enn pristakstnivået. Disse salg gjaldt til bank, forsikringsselskap og til særlig kapitalsterke forretningsfolk. «Når skjønnsretten har funnet at disse kan ha særlige behov som gjør dem villige til å betale langt mer enn vanlige forretningsfolk vil gjøre, kan man ikke se at dette er en feilaktig tolking av prisbestemmelsene.» Det sies videre at slike kapitalsterke kjøpere kan ta andre hensyn enn vanlig forrentningskalkyle ved kjøp av tomt, og det er ikke disse gruppers kjøp av tomter som alene skal danne pristakstnivået. Det må også sees hen til hva vanlige forretningsfolk kan betale ut fra forsvarlig forrentningskalkyle.

Skjønnsretten har lagt til grunn de rettslige synspunkter Frostating lagmannsrett har gitt anvisning på. Retten finner det ikke tvilsomt at en råtomtpris på kr. 200,- pr. m2 ligger vesentlig lavere enn antatt salgsverdi i handel og vandel. Ålesund byrett uttalte da også i skjønnet av 13. mai 1976 at «det synes i saken på det klare at tomtens verdi i handel og vandel har ligget betydelig over det beløp en således er kommet frem til». Det er enighet om at den bruk verdsettingen skal skje på grunnlag av er som tomt. Tomten har ikke vært utbudt til salgs på det åpne marked. Kjøpetilbud fra utenforstående interesserte foreligger ikke. Retten er henvist til å gjøre seg opp en mening om salgsverdien ut fra de opplysninger som er lagt frem i saken om sammenlignbare grunnarealer. Verdivurderingene i forbindelse med samarbeidsavtalene er også av interesse. Denne prisen kan tenkes påvirket av et særlig behov. Et slikt mulig særlig behov skal det tas hensyn til etter prisforskriftene i henhold til Kgl. res. av 25.10.1974 §6, pkt. 2, siste punktum.

Til belysning av prisnivået har saksøkte vist til eiendomserverv som også var påberopt i ekspropriasjonssaken Ålesund kommune - A/S Hotellbygg, og hvor byrettens skjønn av 5.11.1975 ble stadfestet av Frostating lagmannsrett ved dom av 29.11.1976. Keiser Wilhelmsgt. 24 og 26, som var bebygget og med tomt 638 m2, ble kjøpt i 1973 for 1,5 millioner kroner. Kjøpesummen svarte til kr. 2.350,-pr. m2, hvortil kom omkostninger ved riving av påstående bygg samt grunnarbeider. Det er opplyst at det var forutsatt ved kjøpet at bygningen skulle rives. For så vidt angår samme eiendom er vist til at ligningskontorets saksbehandler i brev av 16.7.1976 meddelte eieren at han likeoverfor ligningsnemnda ville foreslå tomteverdien for eiendommen satt til kr. 1.500.000,-. Det er ikke opplyst hva ligningsverdien faktisk ble. Det er angitt at tomten, inkl. gategrunn, utgjorde 926 m2.

Kongensgt. 18 ble solgt ved skjøte av 5.11.1969 for kr. 635.000,-. Tomten

Side:1183

var 424 m2, hvilket gir ca. 1.500,- pr. m tomt. Eiendommen var bebygget. Denne gamle bygningen ble revet og ny bygning oppført.

Kongensgt. 15 ble ved skjøte av 19.9.1969 solgt til Bergens Privatbank for kr. 900.000,-, som tilsvarer kr. 2.337,-pr. m2, hvortil kommer rivningsomkostninger.

Kippervikgt. 13 med tomt 387 m2 er opplyst solgt på sameieauksjon for kr. 511.000,-, som tilsvarer kr. 1.320,-pr. m2, Eiendommen ble av en av sameierne solgt til Forsikringsselskapet Samtrygd, som rev bygningen og har oppført ny.

Røysegt. 15 med tomt 799 m2 oppgis solgt for kr. 360.000,-, som svarer til kr. 453,- pr. m2, hvortil kommer rivingsutgifter og utgifter ved angivelig komplisert utskyting av tomten.

Keiser Wilhelmsgt. 24 og 26 og Kongensgt. 18 ble kjøpt av etablerte firmaer i Ålesund. Det foreligger ikke opplysninger om i hvilken grad disse firmaer kan antas på grunn av kapitalstyrke å ha betalt mer - og i tilfelle hvor meget - enn hva man kunne regne med også hos andre interesserte.

Saksøkte har også anført at utskutt tomt for Parken hotell på Storgt. 16 vil komme på ca. kr. 1.060,- pr. m2. Endelig er nevnt at Hotell Noreg skal ha kjøpt eiendommen Tollbugt. 7. Eiendommen er bebygget. Den ligger inntil Hotell Noreg. Det foreligger her slike spesielle omstendigheter at retten ikke har festet seg ved disse siste opplysningene.

Det er ubestridt på det rene at pristakstnivået for sentrale råtomter i Ålesund sentrum lå på ca. kr. 200,- pr. m2 før de nye prisforskriftene trådte i kraft 1. april 1975.

Som uttalt av lagmannsretten i dommen av 31.10.1977 førte de tidligere prisforskrifter av 28. februar 1969 og før disse, prisforskriftene av 18. juli 1958, til at det mer eller mindre var stoppriser for tomtetakster fra 1958 og frem til 1. april 1975 i de kommuner disse prisbestemmelser var gjeldende, således også i Ålesund. Likevel synes takstnemnda for faste eiendommer i Ålesund å være blitt liggende på omtrent samme nivå også etter at de nye forskriftene begynte å gjelde. Retten viser i denne sammenheng til følgende uttalelse av Frostating lagmannsrett i dommen av 19. mars 1979 i ekspropriasjonssaken Ålesund kommune - Ivar Linge:

«Når skjønnsretten uttaler at den føler seg bundet av et pristakstnivå som i det alt vesentlige bygger på pristakster som igjen bygger på takseringsregler som ble forlatt da de någjeldende prisforskrifter av 25. oktober 1974 trådte i kraft 1. april 1975, så tyder dette etter lagmannsrettens mening på at rettsanvendelsen er feil. Under enhver omstendighet er skjønnsgrunnene på dette punkt så vidt uklare at skjønnet av den grunn må oppheves.»

Fremlagte pristakster tyder på det samme. 2. juni 1976 ble gategrunn fra Keiser Wilhelmsgt. 22 B satt til kr. 200,-pr. m2. 1. juli 1976 ble lovlig leie for et grunnareal på ca. 15 m2 av Rasmus Rønnebergsgt. 5 satt til kr. 400,- pr. år. 4. august 1978 ble et grunnareal på 195,1 m2 av Grimmergt. 4 satt til kr. 170,-pr. m2. Eiendommen Storgt. 16 på 1.597,8 m2 ble taksert 29.9.1978. Takstrekvirent var Ålesund kommune som eier (tidligere brannstasjonen). Kjøper K/S Parken hotell A/S & Co. Taksten ble satt til kr. 190,- pr. m2. Taksten var avgitt av medlemmene av Ålesund prisnemnd for fast eiendom. Det var på det rene at brannstasjonen skulle rives for å gi plass til det nye Parken hotell. Det er angitt at voldgiftsnemndas mandat gikk ut på å ansette eiendommens salgsverdi under den forutsetning at bygningene tenkes borte. Nemnda uttalte bl.a. at den

Side:1184

for å finne omsetningsverdien måtte se hen til lovlig realiserte verdier i nærheten av Storgt. 16 i Ålesund sentrum. «En tar således utgangspunkt i de pristakster som forefinnes i og omkring sentrum for sammenlignbare eiendommer.»

Takseringsgrunnlaget i følge prisforskriftene er «grunnarealets salgsverdi med de begrensninger som følger av bestemmelsene i §6 og §7». Forbruker- og administrasjonsdepartementet har i brev til prisdirektoratet uttalt seg om praktiseringen av prisforskriftene. Det heter således i brev av 31.5.1976 bl.a.:

«For så vidt gjelder begrepet salgsverdi i forskriftenes §5 er departementet enig i at det i de tilfeller det er bruk som tomt som skal legges til grunn for verdsetting, må som utgangspunkt reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå som skal danne grunnlag for taksten. Det bør likevel vises en viss forsiktighet her, idet en ellers risikerer at prisforskriftene i pressområdene blir uten selvstendig betydning.

I brev dat. 1.2.1979 tilføyes til det som foran er sitert:

«Det er således i strid med bestemmelsene når det legges vesentlig vekt på tidligere takster når disse er lavere enn hva kjøpere i alminnelighet er villig til å betale på takseringstiden.»

Retten kan ikke se det annerledes enn at det takstnivå pristakstnemnda for fast eiendom i Ålesund har lagt seg på etter at de nye prisforskriftene trådte i kraft, ikke er i samsvar med forskriftene. Som påpekt av lagmannsretten har det faktisk vært stoppriser i Ålesund sentrum ifølge tidligere gjeldende prisforskrifter. De eiendomsomsetninger som det er redegjort for foran viser klart at det er marked for kjøpetilbud til vesentlig høyere priser enn kr. 200,- pr. m2.

Ålesund kommune har gjort gjeldende at det ikke kan tas hensyn til eiendomsoverdragelser av bebygde eiendommer hvor bebyggelsen er forutsatt revet, når det ikke har vært holdt lovlig pristakst. Innsigelsen kan ikke tillegges vekt. Kjøpene viser interessen for sentrumstomter. De viser hva man er villig til å betale, og for så vidt angår de forretningsdrivende, også at disse har funnet det forretningsmessig forsvarlig med slike utlegg til tomt for nybygg. Det synes for øvrig å ha hersket usikkerhet om pristakst-plikt for bebygde eiendommer hvor bebyggelsen tenkes revet. I taksten over Storgt. 16 hvor såvel selger som kjøper møtte, ble det ikke avsagt vanlig pristakst, men voldgiftstakst. Begrunnelsen var at eiendommen faktisk var bebygget og i bruk av Ålesund brannvesen, og at nemnda da antok at eiendommen som sådan ikke var underlagt pristakstpris. Det var på det rene, og angitt i taksten, at det som skulle ansettes var eiendommens salgsverdi under den forutsetning at bygningene tenkes borte. På samme måte som i tidligere prisforskrifter omfattes bebygde grunnarealer av prisreguleringen hvor verdien av grunnen er vesentlig i forhold til eiendommens samlede verdi.

Etter rettens syn vil det ikke være riktig å legge til grunn at det innenfor det området i Ålesund sentrum hvor den tomten saken gjelder ligger, er etablert et lovlig prisnivå for råtomter på ca. kr. 200,- pr. m2. Retten må selv søke å finne salgsverdien i handel og vandel slik tomten lå i utskutt stand, med de begrensninger som måtte følge av prisforskriftene.

Verdsettingen skal skje «på grunnlag av den bruk som gjøres av eiendommen». Det er ubestridt på det rene at arealet er i bruk som forretningstomt i Ålesund sentrum. Verdsetting skal da foretas direkte etter prisforskriftenes §6, ar. 1, første punktum. Retten viser til Forbruker- og administrasjonsdepartementets foran gjengitte brev av 31.5.1976 med sammenstilling av salgsverdi og reelle kjøpetilbud. Og til de avgjørelser som - for så vidt angår

Side:1185

ekspropriasjonserstatningsloven - er truffet av Høyesterett i «Kolbeinsensakene», Rt-1975-419 og 1977 473. Den tomten disse sakene gjaldt var overhode ikke i bruk på den tid som skulle legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. Høyesteretts flertall stadfestet det siste overskjønnet, og bemerket bl.a. at overskjønnet hadde «bygd på at utnyttelse som forretningstomt her ville ha vært den naturlige og påregnelige regulering». I overskjønnet het det bl.a.: «Full erstatning vil da innebære at ekspropriatene skal ha erstatning tilsvarende omsetningsverdien av eiendommen, basert på tomtepris.»

Retten har iakttatt direktivene i forskriftenes §6, pkt. 2, annet og tredje punktum.

Det er ikke påstått justeringer i henhold til §6 pkt. 3. Det er enighet om tomten skal verdsettes i den stand den forelå etter utskyting til minus 3,4.

Under hovedforhandlingen kom kommunen med en subsidiær anførsel om fradrag for gjennomførte eller planlagte investeringer foretatt av kommunen. Det ble nevnt omlegging eller opprusting av tekniske anlegg og det generelle moment at kommunen begynte å interessere seg for utnyttelse av Rønneberghaugen til utbyggingsformål. Det ble ikke gitt konkrete redegjørelser om slike investeringer eller planer. Ingen dokumenterte beskrivelser med kostnadstall og ingen tidsangivelser til vurdering av hvor «ferske» investeringene eller planene måtte være. Retten har dermed ikke hatt materiale til forsvarlig standpunkttagen til fradragsspørsmålet. Saksøkte bestred fradragsadgang, både på reelt grunnlag og fordi anførselen først fremkom i kommunens siste prosedyreinnlegg. Om ikke-dokumenterte fradragspåstander i ekspropriasjonssaker viser retten til Ingolf Vislie: «Grunnerstatning og fradrag» side 144 og side 156. Det er ikke gjort slikt fradrag som påstått.

Retten står overfor et vanskelig skjønnstema. I Ålesund finnes praktisk talt ikke sentrumstomter igjen. Dette fremgår også av at nybygg skjer ved nedriving av tidligere bygninger. Det kan vanskelig påvises mere sentral tomt. Tomten er etter forholdene i Ålesund ganske betydelig. Den er utsprengt til minus 3,4-koten. Direkte kjøpetilbud på dette grunnarealet foreligger ikke. I denne sammenheng bemerker retten at den ikke har lagt noen vekt på at grunneieren tidligere var villig til å overlate tomten etter råtomtpris kr. 200,- pr. m2. Dette var før de nye prisforskriftene trådte i kraft. Retten har notert seg direktivene i brev fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet om at prisnemndene bør vise en viss forsiktighet ved ansettelse av salgsverdi med utgangspunkt i reelle kjøpetilbud. Retten antar direktivet har referanse til den konkrete faktiske wrdering av påståtte kjøpetilbud. Direktivet antas ikke å kunne forstås slik at det fra salgsverdi som måtte bygge på reelle kjøpetilbud skal gjøres fratrekk ut fra risikoen for at «prisforskriftene i pressområdene ellers ville bli uten selvstendig betydning».

Banker, forsikringsselskaper og særlig kapitalsterke firmaer kan være villig til å betale mer enn vanlig forretningsdrivende for tomtegrunn som tilfredsstiller disse kjøpegruppers særlige behov. Også slike kjøpeinteresser vil likevel i noen grad være med å påvirke det alminnelige tomteprisnivå. Den pris for selve tomten man kan komme frem til hvor bebygget eiendom kjøpes og rives for oppføring av nytt bygg, kan ikke uten videre legges til grunn som reell markedspris for ren tomtegrunn. Er bygningene i en slik stand at de fortsatt kan tjene rentable formål, vil den som vil kjøpe for nedriving måtte konkurrere i pris med kjøpergrupper som vil beholde bygningene, - eventuelt ominnrede, reparere etc. På grunnlag av de faktiske opplysninger den har fått seg forelagt,

Side:1186

har retten gjort seg opp en mening om det riktige råtomtprisnivå i Ålesund sentrum ut fra antatte salgsverdier i handel og vandel. Dette ligger vesentlig over kr. 200,-pr. m2. På den annen side er priser for bebygde eiendommer ikke avgjørende for verdiene i handel og vandel av ren tomtegrunn.

Den konkrete tomten saken gjelder har helt spesielle kvaliteter. Ytterst sentral beliggenhet, betydelig størrelse og ferdig utsprengt til minus 3,4-koten. Retten har lagt vesentlig vekt på de dokumenterte faktiske utsprengningskostnader, kr. 279,46 pr. m2. Disse antas å svare godt til det påregnelige. Det finnes ikke godtgjort særlige omstendigheter som forrykker denne oppfatning. Retten har herunder vurdert saksøktes anførsel om angivelige fordeler ved å kjøpe ferdig utsprengt tomt. Retten setter kvadratmeterprisen for tomten i utskudt stand til kr. 1.500,-pr. m2.

Renter:

Saksøkte har krevd renter av den endelig beregnede erstatningssum etter fradrag av a konto oppgjør i forbindelse med utstedelse av foreløbig skjøte, med 6 3/4% frem til 31.12.1977, - deretter med 10%.

Kravet finnes berettiget og tas til følge. Retten har ikke hatt materiale til en mer konsis fastleggelse av det beløp det skal svares rente av eller tidspunktet for rentepliktens inntreden. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Inge Kolberg, Jonas Madsø og Sverre Dragsten): - - -

Lagmannsretten bemerker:

Det fremgår av det faktiske saksforhold, som det er redegjort for i skjønnet, at det her ikke dreier seg om en regulær overdragelse av tomt. Tomten ble ikke overført fra kommunen til Rønneberg i h.t. makeskifteavtalen av 1971. Det dreier seg derfor i realiteten om en avløsning av Rønnebergs rett til å få overført en tomt som kommunen står som eier av. I skjønnsforutsetningene er det også sagt at Rønnebergs «rettigheter etter makeskifteavtale av 1971 til tomt som vist på fremlagt kartskisse stor 2960 m2, innløses etter en gjennomsnittlig m2 pris som fastsettes av skjønnet». I skjønnsforutsetningene er det videre bestemt at arealet skal verdsettes «som byggetomt i utsprengt stand, innen regulert byggelinje ned til kote v 3,40».

Det er hverken avholdt eller begjært pristakst.

Skjønnsretten har uttalt at verdsettingen «må bli å foreta innen rammen av prisforskriftene i h.t. Kgl. res. 25.10.1974», og begge parter er enige om at prisfastsettelsen skal skje med grunnlag i disse forskrifter §5 jfr. §6. Kommunen har for lagmannsretten erklært at forskriftenes §7 ikke påberopes.

Spørsmålet er om skjønnsrettens prisfastsettelse er i strid med de nugjeldende prisforskrifter for overdragelse og bortfeste av fast eiendom gitt ved Kgl. res. av 25.10.1974. Forskriftene trådte i kraft den 1.4.1975 og fra samme dato ble de tidligere prisforskrifter gitt ved kgl. res. av 28.2.1969 opphevet. Ifølge §5 i prisforskriftene av 1969 skulle taksten ikke settes høyere enn «svarende til det takstnivå som før 1. april 1969 har dannet seg for lignende grunnarealer i samme eller tilsvarende strøk i kommunen - - -». Før disse forskrifter gjaldt midlertidige forskrifter gitt ved kgl. res. av 18.7.1958. Etter sistnevnte forskrifter §4 skulle man ved takster ta hensyn til tinglyste overdragelsespriser i tiden 1. juli-31. desember 1956. I de kommuner hvor prisbestemmelser for fast eiendom har vært gjeldende, således i Ålesund, har det mer eller mindre vært stoppriser for tomter fra 1958 og frem til 1.4.1975.

Side:1187

De nu gjeldende prisbestemmelser for fast eiendom binder ikke på samme måte takstene til tidligere fastlagt takstnivå. Etter §5 i forskriftene skal «taksten settes til grunnarealets salgsverdi med de begrensninger som følger av bestemmelsene i §6 og §7». Da det her er helt klart og for øvrig ubestridt mellom partene, at området skal verdsettes som tomt etter §6, nr. 1, er det i forskriftene ikke oppstilt andre begrensninger enn de som følger av §6 nr. 2 og nr. 3. Bruksendringer og verdiendringer som der nevnt, kommer imidlertid ikke inn i bildet da det også er helt klart at området skal takseres som forretningstomt med høy utnyttelsesgrad.

Forbruker- og administrasjonsdepartementet har ved brev til Prisdirektoratet av 31.5.1976 vedr. «instruks for praktisering av forskriftenes §S, §6 og §7» uttalt:

«For så vidt gjelder begrepet salgsverdi i forskriftenes §5 er departementet enig i at i de tilfelle det er bruk som tomt som skal legges til grunn for verdsettingen, må som utgangspunkt reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå som skal danne grunnlag for taksten. Det bør likevel vises en viss forsiktighet her, idet en ellers risikerer at prisforskriftene i pressområdene blir uten selvstendig betydning. Om det spørsmål som Prisdirektoratet har reist vedrørende forskriftenes §6 nr. 2 om påregnelige endringer når verdsettingsgrunnlaget etter §6 nr. I er tomtegrunn, antar departementet at det kan tas hensyn til en tillatt høyere utnyttingsgrad når det regnes med at tomten vil bli utnyttet i samsvar med denne.»

Forbruker- og administrasjonsdepartementet har i brev til Prisdirektoratet av 1.2.1979 kommet tilbake til spørsmålet om hvorledes begrepet salgsverdi i forskriftenes §5 skal forstås. I sistnevnte brev nevnes at direktoratet overfor departementet har gitt uttrykk for at prisnemndene til dels ikke følger opp instruksen, og det sies at det er «i strid med bestemmelsene når det legges vesentlig vekt på tidligere takster når disse er lavere enn hva kjøpere i alminnelighet er villig til å betale på takseringstiden». «Tidligere takster» omfatter også takster som er avgitt av prisnemnda med hjemmel i de nu gjeldende forskrifter.

Da det her ikke foreligger noe kjøpetilbud, har skjønnsretten som det er sagt, vært «henvist til å gjøre seg opp en mening om salgsverdien ut fra de opplysninger som er lagt frem i saken om sammenlignbare grunnarealer».

Det går frem at grunnen til at skjønnsretten ikke har lagt vesentlig vekt på de av kommunen påberopte takster, er at den har funnet at disse ligger betydelig lavere enn det faktiske prisnivå for sammenlignbar grunn i Ålesund sentrum. Skjønnsretten ser det slik «at det takstnivå pristakstnemnda for fast eiendom i Ålesund har lagt seg på etter at de nye prisforskriftene trådte i kraft, ikke er i samsvar med forskriftene». Disse slutninger er trukket på grunnlag av hva retten har funnet at kjøpere er villig til å betale, og det er for så vidt sett hen til de grunnpriser som fremkommer i de tilfeller hvor det til tomt for oppføring av nybygg erverves bebygde eiendommer og den eldre bebyggelse rives. Som bemerket i skjønnet er det ikke lagt avgjørende vekt på disse priser, og det er da heller ikke for den takserte tomt fastsatt en pris som ligger på høyde med det nivå som disse skulle vise. Skjønnsretten har alene med grunnlag i de nevnte priser konstatert at det faktiske prisnivå i Ålesund sentrum ligger vesentlig over kr. 200.- pr. m2, som var det etter de tidligere gjeldende prisforskrifter fastlagte prisnivå, og som de av kommunen påberopte takster, avsagt etter nugjeldende forskrifter, synes å være i samsvar med.

Lagmannsretten kan ikke se annet enn at det er riktig anvendelse av

Side:1188

prisforskriftene §5 jfr. §6, jfr. departementets foran omtalte brev, når skjønnsretten ikke har lagt vesentlig vekt på de av kommunen påberopte takster når den har funnet at disse er lavere enn hva kjøpere i alminnelighet er villig til å betale på takseringstiden. Når det, som bemerket av skjønnsretten, i Ålesund sentrum praktisk talt ikke finnes ubebygde sentrumstomter igjen, og erverv av grunn for nybygg derfor i alt vesentlig skjer ved kjøp av bebygde eiendommer, viser også disse eiendomskjøp, som i virkeligheten dreier seg om tomtekjøp, hva kjøpere i alminnelighet er villig til å betale for sentrumstomter. Spørsmålet om takstplikt for slike overdragelser kan ikke sees å være av betydning for det rent faktiske spørsmål om hva kjøpere er villige til å betale for sentral byggegrunn.

Lagmannsretten kan ikke se at skjønnsretten har gjort seg skyldig i noen feil ved fastleggelsen av det faktiske prisnivå som skal danne grunnlaget for verdsettingen.

Når det gjelder selve prisfastsettelsen, har skjønnsretten nærmere redegjort for at det område som er gjenstand for takst har helt spesielle kvaliteter som byggetomt. Det er angitt flere forhold som tilsier at prisen på denne tomt må bli høy i forhold til andre. Ved fastsettelsen av prisen for den tomt det her gjelder, er det derfor ikke - slik som hevdet av kommunen - etablert en markedspris for tomter i denne del av Ålesund sentrum som ligger på ca. kr. 1.200,- pr. m2. Som allerede nevnt har skjønnsretten alene konstatert at prisnivået ligger vesentlig over kr. 200,- pr. m2.

Da det kan kontrolleres at rettsanvendelsen er riktig, blir det uten betydning at skjønnsgrunnene til dels kan synes noe uklare og at enkelte bemerkninger er noe uheldig. Det siste gjelder særlig henvisningen til Frostating lagmannsretts dom av 19. mars 1979 i saken Ålesund kommune mot Linge og bemerkningen om at det etter forskriftene §6, pkt. 2, siste punktum skal tas hensyn til særlige behov. Det kan imidlertid ikke sees at skjønnsretten har trukket noen konsekvenser av disse bemerkninger, og de kan følgelig ikke ha hatt noen betydning for resultatet, jfr. tvistel. §384 første ledd. - - -