LE-1987-3
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1988-07-07 |
| Publisert: | LE-1987-00003 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 7. juli 1988 i overskjønn nr. 3/87 hl.nr. 39/87. |
| Parter: | Saksøker: Ola Storsveen (Prosessfullmektig: Advokat Pål Johnsrud, Hamar). Saksøkt: Arvid Storsveen (Prosessfullmektig: Advokat Arne Brandanger, Brumunddal). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud. Skjønnsmenn: Herredsskogmester Sigmund Nordstad. Gårdbruker Hans Fr. Hommelstad. Bonde Anne Lise Mangerud. Gårdbruker Lars Frogner |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §63, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54A |
I odelsløsningssak mellom Ola Storsveen som saksøker og Arvid Storsveen som saksøkt avsa Nord-Hedmark herredsrett den 4. september 1986 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstaksten for eiendommene Bjørnås, gnr. 733, bnr. 17, Storsveen, gnr. 732, bnr. 7 og Vesleelva II, gnr. 732, bnr. 16, alle i Ringsaker, settes til kr. 490000,- - kronerfirehundreognittitusen - uten borett for Marie Storsveen.
2. Med Marie Storsveens borett settes verdien til kr 465000,- - kronerfirehundreogsekstifemtusen -.
3. Ola Storsveen betaler saksomkostninger til Arvid Storsveen med kr. 6536,- - kronersekstusenfemhundreogtrettiseks - innen 2 - to - uker."
Begge parter har begjært overskjønn, Ola Storsveen v/prosessfullmektig advokat Pål Johnsrud, og Arvid Storsveen v/prosessfullmektig advokat Arne Brandanger. Overskjønnsbegjæringene som begge er datert 5. november 1986, er rettidige.
Skjønnsforhandlingen ble holdt på Hamar den 7. juni 1988. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Begge parter avga forklaring. Vitner ble ikke ført. Dokumentasjon ble foretatt slik som rettsboken viser. Odelseiendommen ble befart.
Begge parter har for lagmannsretten lagt ned påstand om at overskjønnet fremmes, og om tilkjennelse av saksomkostninger for lagmannsretten. Odelseiendommen består av gnr. 733 bnr. 17 Bjørnås, gnr. 732 bnr. 7 Storsveen og gnr. 732 bnr. 16 Vesleelva II i Ringsaker kommune. Eiendommens totale areal er ca 180 dekar, hvorav ca 24 dekar er dyrket mark, ca 45 dekar er beite og ca 111 dekar er skog. Bebyggelsen er på Bjørnås. Herfra til Storsveen og Vesleelva II er det ca 1 km. Eiendommen ligger i en høyde av 350 - 375 m over havet i Kylstad skolekrets i tidligere Furnes kommune. Fra Bjørnås til Hamer er det ca 13 km. Avstanden til Brumunddal er omtrent som til Hamar. For øvrig vises til herredsrettens odelstakst hvor det er gitt en utførlig og i det vesentlige korrekt beskrivelse av odelseiendommen.
Ola Storsveen har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Herredsretten har kommet frem til en alt for høy takst. Den har ikke lagt tilstrekkelig vekt på hva eiendommen tidligere er overdratt for. Ola Storsveen viser for så vidt til at Arvid Storsveen i 1981 fikk kjøpt eiendommen av partenes far, Einar Storsveen, for kr 100000, hvorav kr 7240 var for løsøre. Det lå ingen gave i salget den gang og prisen må ansees som riktig.
Herredsrettens opplysninger om eiendommens størrelse er ikke helt riktige. Arvid Storsveen har dyrket opp 6 dekar. Jordbruksarealet på Storsveen er 18 dekar, hvorav 3,7 dekar på Vesleelva II. Det dyrkede areal på Bjørnås utgjør 6 - 7 dekar. Det samlede skogareal er 111 dekar planimetermålt. Det totale areal ligger nærmere 175 enn 180 dekar. Avvikelsene fra hva herredsretten har bygget på, er imidlertid av uvesentlig betydning for taksten.
Eiendommen er under enhver omstendiget for liten til at den kan gi livsgrunnlag for en familie og kan ikke tjene annet enn til bolig og som støttebruk for en kjøper som har andre inntekter.
Jordveien er tungdrevet, delvis bratt og arronderingen er uhensiktsmessig. Jorden er karrig og egner seg bare til grasproduksjon. Etter forholdene på stedet må sauehold slik som nå være den beste utnyttelse av den dyrkede mark og beitet. Taksering på grunnlag av omlegging av husdyrholdet til industriell smågris- og/eller egg- og kyllingproduksjon vil være i strid med verdsettelsesprinsippene i odelsloven §49. For øvrig vil en omlegging som nevnt kreve store investeringer. Driftsbygningen som ble oppført med sikte på tradisjonelt landbruk, inneholder fjøs og stall og må bygges om hvis den skal brukes til gris- og fjærfehold.
Herredsretten har vurdert skogen for høyt. Skogen på Bjørnås, 75 dekar, er delvis avhogget av Arvid Storsveen. På resten av arealet der står bare spredte grove grantrær og mindreverdig løvskog, som ikke kan nyttes annet enn til ved.
Selv om skogen på Storsveen, 36 dekar, er bedre, er også den hogstmoden. Ungskog mangler og tilveksten er dårlig. Alderssammensetningen er således ugunstig, og når den hogstmodne skogen er avvirket, vil det bli meget lenge å vente på at ny skog skal bli hogstmoden. Det er uinteressant og irrelevant hvor mye Arvid Storsveen har avvirket og hvilke driftsomkostninger han har hatt i 1987 og tidligere år. Det det kommer an på, er hvordan vanlige kjøpere ville ha bedømt skogen og driftsomkostningene. Det kan også være et spørsmål om Arvid Storsveen i 1987 har begrenset hogsten til årstilveksten, jfr. odelsloven §63. Innestående skogavgift utgjør kr 9914. Allmeningsretten betyr lite, idet den ikke har annen verdi en rett til å kjøpe trematerialer med rabatt.
Våningshuset er ikke tidsmessig og funksjonelt, og det trengs betydelige påkostninger for å bringe det opp i nåtidsstandard. De påkostninger som Arvid Storsveen har gjort på kjøkkenet og i kjelleren siden herredsrettens takst, er på langt nær nok. Huset er dårlig isolert, kjelleren synes å være rå og kloakksystemet som er basert på kummer, er antakelig ulovlig.
Ola Storsveen har til sammenlignings vist til odels- og skiftetakster avhjemlet den 7. mai 1986 i sak nr. A61/85, den 3. september 1987 i sak nr. 1987/B, den 25. mai 1987 i sak nr. 17/86 og den 10. mai 1985 i sak nr. 13/1984B ved henholdsvis Nord-Hedmark herredsrett, Sør-Hedmark skifterett, Vinger og Odal herredsrett og Vinger og Odal skifterett. Arvid Storsveen har i det vesentlige anført:
Herredsrettens takst er alt for lav.
Arvid Storsveen driver med sauer. Andre driftsmåter vil etter forholdene gi bedre resultater, f.eks. smågris-, egg- og kyllingproduksjon, som ligger innenfor rammen av en naturlig og påregnelig bruk av eiendommen. Det må antas at en vanlig kjøper vil legge om driften i den retning.
Jorden er god og egner seg ikke bare for grasproduksjon. Arvid Storsveen har dyrket korn på eiendommen. Jordveien er heller ikke spesielt tungdrevet. Avstanden fra Bjørnås til Storsveen er ikke så stor at det betyr noe særlig. Terrenget er heller ikke så bratt at det gjør noe.
Driftsbygningen er solid bygget og i utmerket stand. Fjøset, melkerommet, stallen og forrommet ved siden av, kan uten store omkostninger bygges om til grisehus. De kan også ombygges for fjærfehold uten at kostnadene behøver å bli store. Arvid Storsveen viser i denne forbindelse til at det hører allmenningsrett til gården med bl.a. rett til å få kjøpt billige trematerialer.
Også skogen er for lavt ansatt. Arealene er av høyeste bonitet, og den påstående kubikkmasse må være en del mer enn enn de 1725 m3 som herredsretten bygger på. Herredsretten har ellers regnet med et for lavt årlig hogstkvantum, 65 m3. Arvid Storsveen viser for så vidt til at herredsskogmester Nordhagen i Ringsaker i sitt brev av 18. august 1986 har gitt uttrykk for at et årlig hogstkvantum på 70-80 m3 ville ha vært normalt, forutsatt jevn hogstklassefordeling. Da det meste av skogen er hogstmoden, kan det tas ut mye mer enn dette i de nærmeste år, noe som er en fordel selv om det blir lenge å vente på at ny skog skal bli hogstmoden. Herredsretten har regnet med for høye driftsomkostninger. Driftsforholdene er de lettest mulige idet skogen ligger like inntil offentlig vei, og det må legges til grunn at driftsutgiftene er mindre enn gjennomsnittet for annen skog i området. Arvid Storsveens driftsutgifter har ligget langt lavere.
Boverdien på en eiendom som Bjørnås må settes relativt høyt, idet det dreier seg om et kombinasjonsbruk hvor eieren må hente en del av sine inntekter utenfra. Boverdien får da større betydning enn ellers. Våningshuset er meget bra etter standarden den gang det ble bygget, og med de moderniseringer Arvid Storsveen har gjort, fyller det rimelige krav til standard i dag. Arvid Storsveen har lagt inn elektrisk strøm i kjelleren, anskaffet varmtvannsbereder og installert toalett og dusj der, samt anskaffet moderne kjøkkenbenk med varmt og kaldt vann. Kjelleren er tørr og god og kloakken er ikke ulovlig.
De takster Ola Storsveen har vist til, hviler på sitt eget grunnlag og er av liten betydning for den foreliggende sak.
Lagmannsretten bemerker:
Odelsloven §49 legges til grunn for verdsettelsen. Etter rettspraksis er det omsetningsverdien av eiendommen brukt i landbruksnæring, dvs. her i jord- og skogbruksnæring, som det skal finnes frem til. Omsetningsverdien er hva vanlige kjøpere antas å ville gi for eiendommen forutsatt slik utnyttelse som nevnt, jfr. Rt-1980-233 og Rt-1982-1675. Eiendommen skal verdsettes slik den ligger der i dag. Det er eiendommens samlede verdi og ikke dens enkelte bestanddelers verdi, som det skal finnes frem til.
Odelseiendommen er med sine ca 24 dekar dyrket jord, ca 45 dekar beite og ca 111 dekar skog for liten til at en familie kan leve av det den kaster av seg, men kan være godt egnet som et sted å bo for en kjøper som har muligheter for å skaffe seg inntekter ut over det eiendommen kan gi.
Lagmannsretten anser den dyrkede mark som noe tungdrevet. på grunn av terrengforholdene. Det er nokså bratt på Storsveen. Dessuten må avstanden mellom Bjørnås og Storsveen, ca 1 km, til en viss grad ansees som en ulempe. Jorden antas å være rimelig god. Jordveien egner seg best for grasproduksjon.
Driftsbygningen er oppført i 1949 med sikte på vanlig husdyrhold med melkeproduksjon. Det er fjøs, stall og melkerom i bygningen. Melkeproduksjonen er nedlagt, og Arvid Storsveen likesom partenes far, Einar Storsveen i de senere år før eiendomsoverdragelsen i 1981, holder sauer, f.t. 19 dyr.
Lagmannsretten anser forproduksjon kombinert med husdyrhold som en naturlig og påregnelig bruk av jordbruksarealene. Driftsbygningen er solid bygget og godt egnet for det formål den ble bygget for. Den er ikke like godt egnet til sauehold, men fullt brukbar. Ved eventuell overgang til andre former for husdyrhold enn sauehold kan det bli nødvendig med ombygging av driftsbygningen, eventuelt nybygging, noe som vil koste penger.
Eiendommen skal som nevnt takseres slik som den ligger der i dag. Lagmannsretten kan ikke se at den har spesielle fortrinn fremfor andre jordbrukseiendommer for så vidt gjelder overgang til smågrisproduksjon og fjørfehold og finner det lite sannsynlig at vanlige kjøpere vil betale mer for eiendommen av den grunn. For øvrig antar lagmannsretten at kjøpere flest ikke vil få noe vesentlig mer ut av jordveien og husdyrholdet enn det som vil gå med til å dekke driftsomkostningene, herunder lønn for egen arbeidsinnsats, eventuelt leie av arbeidskraft.
Skogen er fordelt med ca 75 dekar på Bjørnås og ca 36 dekar på Storsveen og Vesleelva II. Skogen grenser på begge steder til offentlig vei og må ansees som meget lettdrevet. Begge arealer er av høy bonitet. På Bjørnås er et areal på drøye 15 dekar avhogget og gjenplantet av Arvid Storsveen. På resten av arealet på Bjørnås står gammel og grovvokst skog, som dels er glissen granskog og dels bjørk og annen løvskog. På Storsveen står granskog av god tetthet, men det er der som på Bjørnås lite ungskog. Den stående kubikkmasse på begge arealer tilsammen anslås til ca 1800 m3. Etter arealenes størrelse og bonitet vil det være rimelig å regne med en årlig avvirkning på 65-70 m3. Da nesten all skogen er hogstmoden, vil det være riktig å ta ut en god del mer enn nevnt i løpet av de første år, noe som nødvendigvis vil gå ut over avvirkningen senere. En vanlig kjøper vil trolig se den skjeve aldersfordeling som en ulempe, Uansett ligger det betydelige verdier i eiendommens skog.
Den innestående skogavgift kr 9914 medregnes i sin helhet.
Det ligger allmenningsrett til eiendommen. Ingen av partene har kunnet gjøre nærmere rede for hva allmenningsretten består i, bortsett fra at den omfatter rett til å kjøpe trematerialer til rabattpris. Lagmannsretten finner det under disse omstendigheter vanskelig å vurdere allmenningsrettens verdi, men ser den som en plussverdi.
For så vidt gjelder eiendommens verdi som boplass for en kjøper som er avhengig av andre inntekter enn det som eiendommen kaster av seg, bemerkes at stedet, bebyggelsen og omgivelsen er ganske pene. Våningshuset, som er utførlig beskrevet i herredsrettens takst, er oppført i 1951 og skriver seg således fra en periode hvor kravene til boligstandard var mindre enn i dag. Selv om Arvid Storsveen siden herredsrettens takst har installert ny kjøkkenbenk med varmt og kaldt vann, varmtvannsbereder og toalett og dusj i kjelleren, er disse forbedringer etter lagmannsrettens oppfatning ikke nok til å bringe huset opp i tilfredsstillende standard. Man må derfor regne med at en vanlig kjøper vil kalkulere med betydelige påkostninger på våningshuset.
Lagmannsretten finner, som herredsretten, å burde sette verdien av Marie Storsveens borett til kr 25000.
Etter en samlet vurdering setter lagmannsretten verdien av odelseiendommen til kr 520000 uten borett for Marie Storsveen, og kr 495000 med borett for henne.
Ola Storsveen må betale de for herredsretten påløpne saksomkostninger kr 6536,-, jfr. skjønnsprosessloven §42 første ledd. Overskjønn er begjært av begge parter, jfr. skjønnsprosessloven §54a. Det kan ikke sees at innestående skogavgift er medregnet ved underskjønnet, og heller ikke at almenningsretten er tatt med i vurderingen den gang. Når hensyn tas til dette, til Arvid Storsveens påkostninger på våningshuset etter at herredsrettens takst var avsagt, samt til priststigningen siden den gang, kan lagmannsretten ikke se at Arvid Storsveen har oppnådd en bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet, jfr. §54a første og annet ledd. På den annen side ansees heller ikke Ola Storsveen å ha vunnet noe ved å begjære overskjønn, og hver av partene bør bære sine omkostninger for lagmannsretten, herunder betale godtgjørelsene til skjønnsmennene, hver med en halvpart.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen Bjørnås gnr. 733 bnr. 17, Storsveen gnr. 732 bnr. 7 og Vesleelva II gnr. 732 bnr. 16 i Ringsaker kommune settes til 520.000 - femhundreogtjuetusen - kroner uten borett for Marie Storsveen.
2. Med borett for Marie Storsveen settes verdien av den under punkt 1 nevnte eiendom til 495.000 - firehundreognittifemtusen - kroner.
3. I saksomkostninger for for herredsretten betaler Ola Storsveen til Arvid Storsveen 6.536 - sekstusenfemhundreogtrettiseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.
4. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten, herunder hver en halvpart av godtgjørelsene til skjønnsmennene.