LE-1987-4

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-12-09
Publisert:	LE-1987-00004
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 9. desember 1987 i overskjønn nr. 4/87, hl.nr 53/87.
Parter:	Saksøker: Øvre Eiker kommune (Prosessfullmektig: Advokat Erik Blaauw Evensen, Drammen). Saksøkt: 1. Olav Løkke 2. Torbjørn Lyngås (Prosessfullmektig: Advokat Arne K. Stokke, Hokksund).
Forfatter:	Lagdommer Bror Oskar Scherdin, formann. Skjønnsmenn: Tømmermann Sigurd Bakken. Gartner Gunbjørg Sandberg. Murmester Svein Roar Andersen. Ingeniør Rolf Bergersen
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §35, Oreigningsloven (1959) §16, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §70, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54

Saken gjelder ekspropriasjon i medhold av bygningsloven §35 til gjennomføring av reguleringsplan stadfestet 10. november 1980 for Bråthenfeltet i Hokksund.

Øvre Eiker kommunestyre gjorde i møte 21. juni 1984 vedtak om ekspropriasjon fra fire eiendommer av nødvendig grunn til opparbeidelse av regulert gangveg på strekningen Bråthenfeltet - Røren skole. Skjønn ble ikke begjært innen utløpet av ett års fristen etter oreigningsloven §16. Kommunestyret gjorde deretter i møte 5. september 1985 nytt vedtak om ekspropriasjon som nevnt.

Begjæring om skjønn ble fremsatt av kommunen ved advokat Erik Blaauw Evensen den 2. juni 1986.

Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avsa den 10. oktober 1986 skjønn med slik slutning:

"1. Skjønnet fremmes på grunnlag av de alminnelige og spesielle forutsetninger som er nevnt foran.

2. Øvre Eiker kommune tilpliktes å betale de saksøkte de erstatninger som er fastsatt i premissene.

3. Avsavnstap i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §10 fastsettes til 12 - tolv - prosent årlig rente av erstatningsbeløpene.

4. Øvre Eiker kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet. 5. Øvre Eiker kommune tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen å betale saksomkostninger til de saksøkte v/adv. Arne K. Stokke, med kr. 9800,- kronernitusenåttehundre -."

Skjønnet omfattet i alt fire takstnummer. Det er begjært overskjønn for to takstnummer: takst nr. 1 - eier Olav Løkke takst nr. 4 - eier Torbjørn Lyngås

Overskjønnet er for begge takstnummer begjært av de saksøkte - Olav Løkke og Torbjørn Lyngås - ved deres felles prosessfullmektig, advokat Arne K. Stokke. Denne har nedlagt en samlet påstand i tre punkter der punkt 1 gjelder takst nr. 1, punkt 2 gjelder takst nr. 4 og punkt 3 om saksomkostninger er felles for begge takstnummer.

Saksøkeren, Øvre Eiker kommune, har ved advokat Erik Blaauw Evensen tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten i overskjønnet nedlagt slik påstand:

"1. Eiker, Modum og Sigdal herredsretts skjønn stadfestes.

2. Saksøker tilkjennes omkostninger for overskjønnet."

De alminnelige skjønnsforutsetninger ved underskjønnet - inntatt i herredsrettens skjønnsgrunner (s. 1 a) - gjelder også ved overskjønnet, jfr. særlig punkt I annet punktum om at erstatning for grunnarealene fastsettes til en pris pr. m2 inklusive verdien av eventuelt påstående virke.

I det endelige utkast til alminnelige skjønnsforutsetninger som ble fremlagt for underskjønnet, var det inntatt en bestemmelse om en fysisk sperre på gang/sykkelvegen. Denne er uvisst av hvilken grunn ikke kommet med i skjønnsforutsetningene slik disse er gjengitt i herredsrettens skjønnsgrunner. For lagmannsretten har partene vært enige om at det som nytt punkt V i de alminnelige skjønnsforutsetninger inntas følgende besemmelse: "Eksproprianten oppfører en fysisk sperre på gang/sykkelveg i forlengelsen på Valmuevegen i samsvar med reguleringsplan".

Det nåværende punkt V i skjønnsforutsetningene - slik de er gjengitt av herredsretten - blir etter dette punkt VI.

Herredsretten har i skjønnsgrunnene disse alminnelige bemerkninger om verdsettelsen (s. 3):

"Retten er med partene enig i en verdsetting av avstått grunn etter differanseprinsippet - verdien av eiendommen før og etter inngrepet. Erstatningen etter dette prinsipp blir imidlertid å utmåle som en m2 pris i det oppmåling av avstått grunn enda ikke har funnet sted. Retten har vurdert avstått grunn som hagegrunn, og en har ved erstatningsvurderingen tatt hensyn til arealenes beskaffenhet, og om det er en sentral eller perifer del av hageområdet som går tapt. Noen av eiendommene er så store at utparseleringsmuligheter foreligger, og en har ved verdsettingen tatt hensyn til at avståelsen til en viss grad begrenser disse muligheter. Hva gammel veggrunn angår foreligger det ikke noen bruksrett for andre, slik at eierne har full rådighetsrett, og en finner ut fra dette at grunnen har en viss mindre verdi, noe som er inkludert i den fastsatte m2 pris.

Retten har fastsatt egen erstatning for tap av beplantning, og har herunder lagt vekt på om det foreligger beplantning eller om beplantningen forøvrig er av betydning for hagemiljøet.

Retten kan ikke finne at inngrepet medfører spesielle ulemper for gjenværende eiendom."

For takst nr. 1 - gnr. 77, bnr. 719 i Øvre Eiker - eier Olav Løkke har underskjønnet fastsatt følgende erstatninger (s. 4): "1. Grunnavståelse kr. 25,- pr. m2. 2. Beplantning kr. 3000,-. 3. Ulempe kr. 0,-."

I skjønnsgrunnene her heter det at retten "gir erstatning for hagegrunn, og har herunder tatt hensyn til at inngrepet medfører redusert mulighet for utparsellering".

I overskjønnsbegjæringen gjør Olav Løkke gjeldende at den grunn som skal avstås, må verdsettes som tomtegrunn, ikke som hagegrunn. Det anføres at det her "foreligger påregnelig utparselleringsmulighet idet eiendommen har en slik størrelse som gjør utparsellering av 2 tomter mulig" og at det dermed vil "være grunnlag for en vesentlig høyere erstatning enn for vanlig hagegrunn".

Olav Løkke har for lagmannsretten nedlagt påstand om at han tilkjennes: "a) Erstatning for grunn etter tomteverdi b) Erstatning for beplantning/trær c) Erstatning for ulempe/verdiforringelse"

Påstanden om ulempeerstatning må sees på bakgrunn av at saksøkte under saksforberedelsen for herredsretten fremsatte ønske - som ikke ble imøtekommet - om å få inntatt som spesiell skjønnsforutsetning at kommunen sørger for gjerde mellom gangveien og eiendommen.

Saksøkeren, kommunen, har tatt til gjenmæle og har i tilsvaret anført:

"Saksøker er enig med underretten i at avståelsen gjelder hagegrunn. Derimot er saksøker ikke enig i at inngrepet medfører noen redusert utparselleringsmulighet. I den grad takst nr. 1 kan utskille tomter, berøves eller begrenses ikke denne mulighet gjennom inngrepet. Videre utgjør en del av avståelsesarealet gammel veggrunn hvis verdi normalt settes til kr. 0. Erstatningsfastsettelsen på kr. 25,- pr. m2 må ses på bakgrunn av at den representerer en gjennomsnittsverdi for det avståtte arealet hvor også verdiløs veggrunn inngår."

Saksøkte er ikke enig i disse betraktninger og anfører i et senere prosesskrift:

"Eksisterende veigrunn representerer en verdi i dette tilfelle fordi det er tale om utparselleringsmulighet av tomter fra saksøktes eiendom. Ved eventuelt salg vil saksøkte kunne oppnå en pris hvoretter veigrunn anses som en del av tomta og som en tomtekjøper vil være villig å betale for. Veigrunnen i dette tilfelle er ikke atkomstvei til saksøktes egen bolig."

Det siktes her til vegen langs eiendommens grense mot øst. Bortsett fra en nabo, har ingen rett til å bruke denne veg. Med det nevnte forbehold har eieren, saksøkte, således full råderett over grunnen.

Som spesielle skjønnsforutsetninger for takst nr. 1 er for overskjønnet vedtatt følgende:

Eiendommens totalareal ca 3520 m2 Arealer som erverves til eiendom: mot syd: ca 370 m2 - forhagegrunn mot øst: ca 271 m2 - tomtegrunn hvorav ca 175 m2 eksisterende veg mot nord: ca 270 m2 - forhagegrunn hvorav ca 150 m2 eksisterende veg

Dette representerer en endring i forhold til underskjønnet der det anslåtte areal mot øst ble angitt til "ca. 100 m2". Videre var det ikke i underskjønnet angitt noe areal mot nord.

Etter det opplyste ble det under skjønnsforhandlingene for herredsretten tatt opp spørsmål om omlegging av regulert vegtrasse langs eiendommens grense mot øst. Tanken var å forskyve vegtrasseen mot vest for å spare en hekk i grensen mot naboeiendommen. Under saksforberedelsen for lagmannsretten var det uenighet mellom partene om saksøkte hadde bundet seg til å godta en slik omlegging. Under skjønnsforhandlingene ble man stående ved at overskjønnet fikk bygge på den regulerte vegtrasse langs eiendomsgrensen.

Den nevnte vegtrasse langs eiendommens østgrense er i reguleringsplanen regulert til gang/sykkelveg. Ifølge reguleringsplanen skal det nord for denne gangveg komme en kjøreveg. Etter det opplyste foreligger det et forslag til reguleringsendring slik at gangvegstykket blir endret til kjøreveg og kjørevegstykket ble endret til gangveg. Partene var innforstått med at overskjønnet fikk legge den aktuelle reguleringsplan til grunn.

For takst nr. 4 - gnr. 77, bnr. 624 i Øvre Eiker - eier Torbjørn Langås har underskjønnet fastsatt følgende erstatninger:

"1. Grunnavståelse kr. 15,- pr. m2. 2. Beplantning kr. 1000,-. 3. Ulempe kr. 0,-."

Herredsretten betegner det avståtte areal som "hagegrunn heri inkludert gammel veggrunn" og bemerker ellers "at en ikke kan finne at det foreligger noen påregnelig utparselleringsmulighet for denne eiendom".

I overskjønnsbegjæringen gjør Torbjørn Lyngås gjeldende at den grunn som avstås må verdsettes som tomtegrunn, ikke som hagegrunn. Det gjøres gjeldende "at han har krav på ulempeerstatning for tap av utparselleringsmulighet av boligtomt som følge av vegreguleringsplanen og gjennomføringen av denne".

Torbjørn Lyngås har for lagmannsretten nedlagt påstand om at han tilkjennes: "a) Erstatning for grunn etter tomteverdi b) Erstatning for beplantning/trær c) Erstatning for tapt utparselleringsmulighet av byggetomt"

Påstandens punkt c er i noen grad subsidiær i forhold til punkt a. Dersom grunnen helt ut blir erstattet etter tomteverdi, blir det ikke plass for noe krav om erstatning for tap av utparselleringsmulighet.

Saksøkeren, kommunen, har tatt til gjenmæle. I tilsvaret anføres at grunnerstatningen på kr. 15,- pr. m2 synes å være satt for høyt hensett til at det i hovedsak dreier seg om gammel veggrunn. Om tap av utparselleringsmulighet heter det i et senere prosesskrift:

"Saksøker vil som for underskjønnet bestride at det er grunnlag for erstatning for tapt utparselleringsmulighet.

Det foreligger ingen årsakssammenheng mellom inngrep og det påståtte tap. Dertil kommer at utparsellering ikke representerer noen påregnelig utnytting av eiendommen. Kommunen følger i dag en fast praksis som går ut på en maksimal utnyttelse på 20 % bebygd grunnflate (garasjer og boder inklusive) av regulert tomt ved vurdering av bygge- og delingssaker for frittliggende boligbebyggelse. Særlig etter åpningen av Ormåsen-feltet er tomtetilgangen bedret så betraktelig at kommunen nå konsekvent søker å tilstrebe denne praksis.

En stor del av eksisterende bebyggelse, herunder bebyggelsen på takst nr. 4's eiendom, er bygd ut etter en tidligere ikke stadfestet reguleringsplan, som også hadde en veg over eiendommens nordlige område, slik at en fradeling her ikke ville vært å anbefale uten den någjeldende plan.

Når det gjelder den eiendom som er trukket inn som sammenligningsgrunnlag, gnr. 77 bnr. 1000, bemerkes: Utskilling av denne eiendom ble i sin tid behandlet på helt spesielle, personavhengige, sosiale vilkår og gir ikke uttrykk for noen vanlig praksis med hensyn til godtatt minstestørrelse på tomter til frittliggende boliger."

Som spesielle skjønnsforutsetninger for takst nr. 4 er for overskjønnet vedtatt følgende:

"Eiendommens tomteareal: ca 1515 m2

Arealer som erverves til eiendom: mot nord: ca 150 m2 - eksisterende adkomstveg mot vest: " 50 m2 - forhagegrunn inkl. beplantning"

Under overskjønnsforhandlingen har saksøkte Olav Løkke og saksøkte Torbjørn Lyngås avgitt partsforklaring. Det er avhørt to vitner: bygningssjef Rolf Mikal Tysse og eiendomsmegler Bente Haldorsen. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten har foretatt befaring ledsaget av parter og prosessfullmektiger.

Når det gjelder takst nr. 4 foreligger det et eierskifte idet Torbjørn Lyngås har overdratt eiendommen til Knut Austad. Det er dokumentert udatert kjøpekontrakt (opprinnelig fremlagt for herredsretten ved prosesskrift av 1. september 1986) som forutsetter at eiendommen overtas av kjøperen "ca. 15. juni 86". Forholdet mellom selger og kjøper vedrørende erstatning for grunnarealer m.v. er regulert i kjøpekontraktens §9 der det heter at selger "tar seg av forholdene omkring reguleringen og avståelsen" og "at selgeren skal ha alle erstatninger vedr. ekspropriasjon og grunnavståelse til gangvei utbetalt til seg, såvel for selve grunnen, evt. ulempe og tap av byggetomt".

De saksøkte har under overskjønnsforhandlingen for lagmannsretten fremkommet med dels generelle anførsler felles for begge takstnummer, dels spesielle anførsler for det enkelte takstnummer. Generelt anfører de saksøkte at de aktuelle eiendommer ligger i et eldre etablert boligstrøk som nå er i en naturlig utvikling i retning av fortetning. De befinner seg i et pressområde med stor etterspørsel etter tomter.

Strøkpris for byggeklare boligtomter i området ligger i dag på et nivå av kr. 250,- - kr. 300,- pr. m2. For underskjønnet ble det gitt opplysning om et råareal i nærheten som tidligere var avstått til boligbebyggelse for kr. 611000,-. Arealet var på 4,9 da - herav ca 900 m2 regulert til veg.

De saksøkte er enig med herredsretten i at verdsettingen - basert på salgsverdien etter ekspropriasjonsloven §5 - skjer ut fra et differanseprinsipp. Men dette prinsipp må anvendes på annen måte enn i underskjønnet. Det må legges til grunn at avstått areal er tomtegrunn, ikke bare forhagegrunn.

Ved erstatningsfastsettelsen bør strøkprisen legges til grunn. Man kan her ikke se bort fra den del av verdien som kan tilskrives grunnlagsinvesteringer til tekniske anlegg for vann og kloakk. Det avståtte areal må verdsettes som opparbeidet tomtegrunn ikke som råtomt.

Ubebygde tomter omsettes regelmessig etter en bestemt pris pr. m2. Man vurderer først hva som er gjennomsnittlig tomtepris i strøket og fastsetter så tomtens omsetningsverdi etter arealets størrelse på grunnlag av denne strøkpris, eventuelt med en justering for spesielle egenskaper ved den aktuelle tomt. Det blir for så vidt ikke gjort forskjell mellom s.k. striper i ytterkant av tomten og mer sentrale deler av denne. Under ellers like vilkår vil således omsetningsverdien av en tomt på 800 m2 ligge på 80 % av omsetningsverdien av en tomt på 1000 m2.

For tilfelle av at lagmannsretten likevel skulle komme til at det for striper må foretas en reduksjon i forhold til strøkprisen, vises til Oslo byretts skjønn av 19. september 1986 - Rt-1987-354 - i anledning av ekspropriasjon av grunn til utvidelse av bl.a. Hoffsjef Løvenskiolds vei. Retten tok her utgangspunkt i en strøkpris på kr. 700,- pr. m2. Da avståelsen gjaldt striper langs regulerte veier, la retten til grunn "en gjennomsnittsverdi som er lavere enn strøkprisen og har tatt utgangspunkt i en reduksjon på 1/3 av strøkprisen".

For takst nr. 1 gjør saksøkte Olav Løkke særlig gjeldende:

Eiendommen er bebygget med et bolighus. Eiendommen er imidlertid så stor - mer enn 3,5 da - at en vesentlig del av arealet må betraktes som ubebygget tomtegrunn. Partene er enige om at det vil være adgang til å utstykke to boligtomter.

Dersom man legger til grunn at det her avstås striper fra ubebygde boligtomter, må utgangspunktet være at det avståtte areal verdsettes som tomtegrunn og erstattes etter strøkpris. Ved stripeavståelser fra bebygde boligeiendommer har man i praksis normalt satt erstatningene lavere enn det som ville svare til strøkpris. Noen tilsvarende praksis har man ikke ved avståelser fra ubebygde boligtomter. Sandefjord-kjennelsen i Rt-1976-1507 som gir anvisning på differanseprinsippet ved stripeavståelser, gjelder således bare avståelser fra bebygde eiendommer. I vår sak utgjør forøvrig det avståtte areal på ca 900 m2 en så stor del - mer enn 25 % - av eiendommens totale areal, at tilfellet allerede av denne grunn faller utenfor rammen av de stripeavståelser der erstatningsnivået i praksis har ligget lavere enn strøkprisen.

Ved ansettelsen av salgsverdien ut fra en differansebetraktning må man ta i betraktning at ved omsetningen av boligtomter skjer verdsettingen i praksis med utgangspunkt i en strøkpris pr. m2 som - eventuelt med justering for særlige forhold - legges til grunn som enhetspris for tomten i sin helhet uten at det sondres mellom tomtens ulike deler etter hvilke formål disse skal tjene. Beregningsmåten og enhetsprisen blir den samme ved verdsettelsen av tomten uten det avståtte areal som ved verdsettelsen av tomten med det avståtte areal. Etter differanseprinsippet vil på dette grunnlag verdireduksjonen som følge av avståelsen fremkomme ved at det avståtte areal multipliseres med den nevnte enhetspris (strøkpris). For takst nr. 4 gjør saksøkte Torbjørn Lyngås særlig gjeldende:

Det er riktig at det forelå en eldre reguleringsplan fra 1957 da han i 1959 kjøpte eiendommen som den gang var ubebygd. Denne reguleringsplan var imidlertid ikke stadfestet og var dermed ikke bindende, hverken for grunneieren eller bygningsmyndighetene i kommunen. Planen må betraktes som et rent internt arbeidsdokument for kommunen (bygningsvesenet). Overskjønnsretten må se helt bort fra denne plan, herunder den i planen inntegnede veg over saksøktes eiendom.

Saksøkte innstilte seg på at reguleringsplanen fra 1957 ikke ville bli gjennomført. Det viste seg for så vidt å være riktig. Planen ble aldri stadfestet og den ble etterhvert helt foreldet. Etterhvert ble da også arbeidet med ny reguleringsplan tatt opp.

Saksøkte regnet i tiden etter ervervet av tomten at han hadde utparselleringsmulighet. Han reagerte derfor da denne mulighet syntes fratatt ham i forarbeider til den gjeldende reguleringsplan, jfr. saksøktes brev 30. mars 1976 til kommunen, der han protesterer mot at inntegnet gangvei blir lagt over den nordlige del av tomten idet dette ville avskjære muligheten for å dele fra en tomt. I tiden etter stadfestelsen av den gjeldende reguleringsplan er saksøkte kommet tilbake til spørsmålet, jfr. brev av 10. april 1984 til kommunen der det under henvisning til muligheten av å fraskille en tomt uttales: "Med gangveien vil min tomt bli betydelig redusert i verdi". Saksøkte har senere ved advokat Reini i 1985 sendt kommunen en forespørsel om mulig fradeling av parsell til boligtomt og mottatt svar fra bygningssjefen i brev av 5. september 1985 der det heter:

"Vedlagt følger utsnitt av gjeldende reguleringsplan for området og tilhørende reguleringsbestemmelser. Som det vil gå fram av reguleringsplanutsnittet, er det bare ca 17,5 m mellom regulert vei i nord. Valmueveien, og nærmeste vegg av eksisterende bolighus på eiendommen. Dette er for smalt som tomt for en frittstående bolig, dersom kravene til avstand til vei og til eksisterende bolig skal følges, slik disse går fram av plankart og bygningsloven §70 punkt 2 og byggeforskriftenes kap. 30 punkt 322.

Vi vil derfor ikke kunne anbefale noen fradeling som forespurt annet enn i forbindelse med en konkret byggesak/ søknad om byggetillatelse, som viser en tilfredsstillende brannsikring av bebyggelsen og ellers holder seg innenfor reguleringsplanens bestemmelser.

Nødvendig veirett vil måtte sikres som del av en slik byggesak.

Vann- og avløpsledning går forbi eiendommen i Valmueveien og en eventuell bolig kan tilknyttes denne."

Bygningssjefens brev viser at muligheten for å fradele en boligtomt er gått tapt som følge av den regulerte gangveg.

Saksøkte fastholder for lagmannsretten at det uten den regulerte gangveg ville foreligget mulighet til å dele av en tomt og viser til det som er anført i prosesskrift av 9. februar 1987 (s.2):

"Når det gjelder tap av utparselleringsmuligheter, vil saksøkte vise til at eier av eiendommen gnr. 77, bnr. 630, den 13. oktober 1981 fikk tillatelse til å utskille og bebygge en tomt gnr. 77, bnr. 1000, med areal 494,8 m2, hvorav selve tomten utgjør ca 390 m2 og atkomstveien ca 110 m2. Eiendommen ligger umiddelbart nedenfor saksøktes eiendom.

Bilag: Kart over området for saksøktes eiendom og 77/630 og 77/1000.

På kartet er også inntegnet plassering av tomt og bolig på saksøktes eiendom før inngrepet til gangvei.

Det vil bli hevdet at utparsellering ble umuliggjort ved reguleringen av gangveien." Saksøkeren, Øvre Eiker kommune, har i likhet med de saksøkte under overskjønnsforhandlingen kommet med dels generelle anførsler og dels særlige anførsler om de enkelte taksnummer.

Generelt anføres at det ved anvendelsen av differanseprinsippet for fastsettelsen av salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, må tas i betraktning, at omsetningsverdien av byggeklare boligtomter ikke uten videre er proporsjonal med størrelsen av arealet. For en kjøper vil ofte det viktigste være å få tak i en tomt slik at han kan få bygget en bolig. Størrelsen av tomtearealet vil kunne være av mer underordnet betydning. Særlig gjelder dette i pressområder. Her kan således kjøperne være villige til å betale forholdsvis mer - høyere pris pr. arealenhet - for en mindre tomt enn for en større tomt når forutsetningen først er at det bare kan bygges en bolig. At omsetningsverdien for en mindre tomt blir forholdsvis høyere enn for en større tomt har ellers sammenheng med at en vesentlig del av verdien ligger i grunnlagsinvesteringer til vann, kloakk og eventuelt veg.

Når det gjelder takst nr. 1 har kommunen under overskjønnsforhandlingen som utgangspunkt gjort gjeldende at de avståtte arealer må bli å taksere som hagegrunn - eller veggrunn - men holdt muligheten åpen for at noe - i tilfelle en mindre del - av arealet takseres som tomtegrunn.

Det avståtte areal mot syd på ca 370 m2 må etter kommunens oppfatning betraktes som forhagegrunn. Det fremheves i den forbindelse at det ikke foreligger noen utparselleringsmulighet i det sydvestlige hjørne av eiendommen. En vann- og kloakkledningtrase er til hinder for bebyggelse på dette sted. Denne del av arealene må således bli å taksere utelukkende som hagegrunn. Anderledes kan saken stille seg når det gjelder den østlige del av arealet mot syd. Her er det mulig at noe av arealet vil kunne betraktes som tomtegrunn.

Av det avståtte areal mot øst på ca 271 m2 utgjør en vesentlig del veggrunn, ca 175 m2. Det er tale om en gammel privat veg. Denne del av arealet må påregnes å ville bli brukt til veg også under forutsetning av utparsellering. Det er forøvrig inntegnet veg på dette sted i den eldre, ikke stadfestede, reguleringsplan fra 1957. Eieren har således ikke hatt noen berettiget forventning om at denne del av arealet skulle kunne nyttes til annet enn vegformål. Det synes da lite rimelig å betrakte denne del som tomtegrunn. Etter dette blir det bare den gjenværende del på ca 100 m2 av arealet mot øst som kunne tenkes taksert som tomtegrunn. Dette er imidlertid høyst usikkert idet det kan ligge like nær å betrakte denne del som hagegrunn.

Det avståtte areal mot nord på ca 270 m2 må opplagt betraktes som forhavegrunn i den utstrekning det da ikke er ren veggrunn. Her vil ingen del av arealet bli å taksere som tomtegrunn.

Sett i forhold til det samlede areal som avstås fra takst nr. 1 vil det i høyden være relativt små arealer som etter dette kan bli å taksere som tomtegrunn.

Ved taksering som tomtegrunn vil det her være riktig å se bort fra den del av verdien som skriver seg fra de tekniske anlegg (vann og kloakk). De ligger der fortsatt uberørt av avståelsen og kommer det gjenværende tomteareal til gode. Da det forutsetningsvis fortsatt kan utstykkes to tomter fra eiendommen, beholder eiendommen en vesentlig del av sin verdi også etter avståelsen. Som det fremgår av de generelle bemerkninger foran kan strøksprisen ikke uten videre legges til grunn når man skal beregne verdireduksjonen som følge av avståelsen.

Når det gjelder takstnummer 4 har kommunen under overskjønnsforhandlingen fastholdt at det ikke er grunnlag for erstatning for tapt utparselleringsmulighet.

Det forelå ingen utparselleringsmulighet da Torbjørn Lyngås kjøpte eiendommen i 1959. Det forelå den gang en eldre ikke stadfestet reguleringsplan fra 1957 der det var regulert en relativt bred veg over den nordlige del av eiendommen - noe som ville utelukket utparsellering. Lyngås kjente til dette da han kjøpte eiendommen og kan således aldri hatt noen berettiget forventning om å kunne utparsellere. For øvrig har kommunen under overskjønnsforhandlingen i det vesentlige henholdt seg til det som er anført i tilsvaret, jfr. foran 8-9.

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten skal først behandle takst nr. 1.

Når det gjelder grunnerstatningen melder det seg først og fremst spørsmål om og i tilfelle i hvilken utstrekning det avståtte areal skal betraktes som tomtegrunn - i motsetning til hagegrunn, veggrunn o.l. - og takseres med utgangspunkt i strøkpris for byggeklare tomter. Lagmannsretten er enstemmig kommet til at ingen del av det avståtte areal blir å taksere som tomtegrunn med utgangspunkt i strøkspris.

Lagmannsretten finner at erstatningen blir å fastsette ut fra den differansebetraktning som er kommet til uttrykk i Sandefjordkjennelsen i Rt-1976-1507 også for den del av avståelsen som anses å berøre de to ubebygde tomter som kan utskilles fra takst nr. 1.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at erstatningen pr. arealenhet må settes vesentlig lavere enn det som svarer til gjennomsnittsprisen for byggeklare boligtomter i strøket. Når det gjelder den nærmere skjønnsmessige fastsettelse av erstatningsbeløpet har lagmannsretten delt seg.

Flertallet - formannen og skjønnsmennene Bakken og Andersen - setter grunnerstatningen til kr 45,- pr. m2. Flertallet legger vekt på at det bør være et rimelig forhold mellom en normalerstatning ved stripeavståelser og det alminnelige tomteprisnivå i området representert ved strøksprisen. På den annen side har flertallet lagt vekt på at en ikke ubetydelig del av det avståtte areal består av veggrunn som anses å ha en lavere verdi enn det øvrige areal.

Mindretallet - skjønnsmennene Sandberg og Bergersen - mener grunnerstatningen bør settes lavere og er i likhet med Herredsretten blitt stående ved kr 25,- pr. m2 ved takstnr. 1. Mindretallet legger ikke samme vekt som flertallet på en rimelig forholdsmessighet mellom stripeerstatning og tomteprisnivå representert ved strøkspris.

Når det gjelder erstatning for beplantning/trær på takst nr. 1 har lagmannsretten helt sett bort fra plommetrærne på østsiden som anses verdiløse på grunn av sykdom. Størst verdi knytter det seg til et epletre og til to edelgraner. En viss mindre verdi knytter det seg også til en bjerk og en ek. Videre utgjør bærbusker - innbefattet bringebær - en ikke helt ubetydelig verdi. Samlet erstatning er satt noe høyere, kr. 3600,-, enn av herredsretten (kr. 3000,-).

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke blir aktuelt å tilkjenne erstatning for ulempe (som følge av manglende gjerde).

Lagmannsretten går så over til å behandle takst nr. 4.

Når det gjelder grunnerstatningen melder det seg her først og fremst spørsmål om den nordlige del av eiendommen skal betraktes som ubebygget tomtegrunn slik at takseringen av det som avstås herfra må skje under hensyn til dette og i tilfelle med utgangspunkt i strøkpris for byggeklare tomter. Lagmannsretten er enstemmig kommet til at dette spørsmål må besvares benektende. Det samme gjelder det i denne sammenheng reiste spørsmål om erstatning for tapt utparselleringsmulighet. Lagmannsretten legger her til grunn at det i dag ikke ville foreligge noen utparselleringsmulighet selv om man så bort fra den regulerte gangveg. Slik den tidligere bebyggelse er plassert, ville den tomt som eventuelt lot seg utskille bli så liten at delingstillatelse ikke kunne påregnes gitt utfra de retningslinjer som etter det opplyste praktiseres i dag.

Etter dette blir grunnerstatningen også her å fastsette ut fra en differansebetraktning og vesentlig lavere enn det som svarer til strøksprisen.

Det avståtte areal mot vest er av herredsretten betraktet og taksert som hagegrunn. Saksøkte krever også her erstatning etter tomteverdi. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at dette areal blir å taksere som hagegrunn.

Lagmannsretten finner at grunnerstatningen pr. arealenhet her bør settes til det samme som ved takstnr. 1. Lagmannsretten har på samme måte som ved takst nr. 1 delt seg i et flertall som går inn for kr 45,- pr. m2 og et mindretall som stemmer for kr 25,- pr m2. Mindretallet har således her fraveket herredsrettens fastsettelse av kr 15,- pr. m2.

Når det gjelder erstatning for beplantning/trær på takst nr. 4 er lagmannsretten kommet til et noe høyere beløp kr. 1200,- enn herredsretten (kr. 1000,-).

De saksøkte har ved overskjønnet oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet og blir følgelig å tilkjenne saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §54 og §54a første ledd bokstav a. De saksøktes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave der salær er oppgitt med kr 14200,-. I tillegg kommer behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til omkostningsoppgaven og legger denne til grunn.

Når det gjelder grunnerstatningene er overskjønnet avsagt under dissens. For øvrig er overskjønnet enstemmig.

Salærfastsettelse:

Følgende har deltatt som skjønnsmenn ved overskjønn nr. 4/87 (Øvre Eiker kommune - Olav Løkke m.fl.) i anledning ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan for Bråthenfeltet i Hokksund: 1. Tømmermann Sigurd Bakken, Jondalen, 3600 Kongsberg 2. Gartner Gunbjørg Sandberg, 3370 Vikersund 3. Murmester Svein Roar Andersen, 3050 Mjøndalen 4. Ingeniør Rolf Bergersen, 3022 Solbergelva.

De har deltatt i skjønnsforhandling med befaring 1. oktober 1987 i Hokksund. Rettsmøtet varte til kl. 1700 og ble etterfulgt av en skjønnskonferanse til sent på kvelden. De har videre deltatt i en langvarig skjønnskonferanse med etterfølgende avhjemling i Oslo 9. desember 1987 - full arbeidsdag og et betydelig reisefravær. I tillegg kommer hjemarbeid i form av dokumentlesning, herunder et lengre notat av 30. november 1987 fra rettens formann.

Salæret for hver skjønnsmann settes samlet til kr 2000,-.