LE-1987-41
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-06-21 |
| Publisert: | LE-1987-00041 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 21. juni 1989 i overskjønnssak nr 41/87, hl nr 867/87. |
| Parter: | Saksøker: Steinar Stugaard (Prosessfullmektig: Advokat Per E Askilsrud, Hønefoss). Saksøkt: Odd Ivar Aaslie (Prosessfullmektig: H.r.advokat Rolf Nybakk, Nesbyen). |
| Forfatter: | Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Skjønnsmenn: Gardbruker Mari Louise Sætrang. Skogbestyrer Thor Dahl. Forstkandidat Gudmund Munkelien. Gardbruker Margit Solhaug |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §42 |
I odelsløsningssak mellom saksøker Steinar Stugaard og saksøkt Odd Ivar Aasli avhjemlet Valdres herredsrett 9. juli 1987 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommen Nordby, gnr. 77 bnr. 1 i Sør-Aurdal, verdsettes til kr. 810000,- -åttehundreogtitusen- kroner.
2. Kontrakt av 27. november 1951, tinglyst 08. desember 1951, hvorved SørAurdal kommune overtar et grustak for kr 400,-, og rett til drift av revegård for Trygve Stugaard (Nordby) ifølge skjøte tinglyst 15. desember 1938, verdsatt til 0, avlyses.
3. Steinar Stugaard betaler saksomkostninger til Odd Ivar Aaslie med kr. 25330,- -tjuefemtusentrehundreogtrettikroner. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker."
Steinar Stugaard har i rett tid begjært overskjønn. Overtakst ble holdt 13-14. juni 1989. Stugaard møtte med prosessfullmektig advokat Askilsrud. Aaslie møtte med prosessfullmektig h.r.advokat Rolf Nybakk. Partene og et vitne avga forklaring. Retten foretok befaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Steinar Stugaard nedla slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
Odd Ivar Aaslie nedla slik påstand:
"1. Odelstaksten korrigeres oppover for prisstigningen mellom avhjemling av undertaksten og overtaksten.
2. Steinar Stugaard pålegges å betale alle saksomkostninger, for skjønnsretten og for Odd Ivar Aaslie."
Steinar Stugaard har for lagmannsretten anført:
Odelstaksten er vesentlig for høy. Verdien av skog og grus må være overvurdert. Herredsretten har også lagt til grunn at eiendommen gir muligheter for utparsellering av hyttetomter, noe man ikke kan anse som påregnelig utnyttelse. Herredsretten må ha overvurdert innmark og bebyggelse. Aaslie betalte i 1985 250000 kroner for eiendommen. Det gir et godt holdepunkt for en reell odelstakst. Odd Ivar Aaslie har for lagmannsretten i det vesentlige henholdt seg til underskjønnet og hevder at det ved overskjønnet ikke er fremkommet noe nytt av betydning. Overdragelsen og prisen i 1985 må ses i lys av det nære vennskapsforhold mellom Nordbys og Odd Ivar Aaslie - han var nærmest som en sønn på gården.
Lagmannsretten bemerker: Odelstaksten skal etter odelsloven §49, jf Høyesteretts dom i Rt-1980-233 fastsettes i samsvar med den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksformål slik det er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet. Dette innebærer at det er vanlig omsetningsverdi som skal legges til grunn. Landbruksdepartementets konsesjonsrundskriv av 1980 er ikke bindende for skjønnet, men prisnivået i jordkonsesjonssaker vil være et moment ved odelstaksten. Gnr 77 bnr 1 i Sør-Aurdal har 46 da innmark av varierende dyrkingsgrad. Innmarkens beliggenhet er god. Det samme gjelder bebyggelsens beliggenhet, men både våningshus og driftsbygning er i meget dårlig forfatning.
Ved vurdering av omsetningsverdien finner retten å måtte forutsette at kjøperen vil slå seg ned på eiendommen og drive den som selvstendig bruk. Det vil da være behov for betydelige investeringer. Våningshuset vil kunne nyttes til midlertidig opphold, men det er neppe mulig å restaurere eller modernisere huset så det tilnærmet kan tilfredsstille dagens krav til boligstandard. Driftsbygningen er heller ikke tidsmessig, og det vil neppe lønne seg å forsøke å utbedre manglene. Både våningshus og driftsbygning vil etter rettens oppfatning ved et eventuelt eierskifte måtte rives med sikte på nybygging. Stabburet er den eneste bygning av noen verdi, men heller ikke dette kan antas å representere noe vesentlig verdiøkende moment ved eiendommen.
Skal eiendommen drives som selvstendig bruk, vil det også måtte settes inn betydelig arbeid og en del kapital for å bringe innmarken opp til en tilfredsstillende dyrkingsgrad. Forproduksjon alene vil neppe gi tilstrekkelig utkomme.
Skogen er eiendommens vesentlige ressurs. Etter en skogoversikt fra Drammensdistriktets skogeierforening datert januar 1987 er det tale om i alt 6 skogteiger, med tilsammen 792 da produktivt areal. Teigene ligger mellom 675 og 900 meter over havet; et par av teigene ligger dermed svært høyt og bestandet er preget av dette. Skogens alder er svært varierende, boniteten i det vesentlige middels og lav. Skogteigene er beskrevet i odelstaksten, partene er enige om at herredsrettens beskrivelse er dekkende nok, og lagmannsretten viser til denne. Inntektene av skogen vil avhenge noe av driftsmåten. Ved avvirkning av 150 m3 pr år i gjennomsnitt vil nettoinntekten ligge noe over 20000 kroner året. Med 7% rente ville den kapitaliserte verdi da ligge omkring 320000 kroner. Med større avvirkning, noe investeringsbehovet på gården kunne tenkes å fremtvinge, ville det samlede driftsresultat kunne bli dårligere et annet.
Retten har funnet det riktig å bygge sitt skjønn på forutsetningen om en langsiktig driftsplan. Grusforekomstene på teig 4 er ikke ubetydelige. Kvaliteten er jevnt god. Retten legger til grunn at etterspørselen hittil ikke har vært særlig stor, men antar at dette vil endre seg etter hvert som andre grustak tømmes. Grustaket må derfor på lengre sikt anses økonomisk drivverdig. Grusen vil imidlertid neppe gi noe stort dekningsbidrag og innebærer etter rettens mening ikke noe vesentlig verdiøkningsmoment for en kjøper.
Mulighetene for utparsellering av hyttetomter har vært omtvistet i saken. Teigene 2-5 vil etter lagmannsrettens oppfatning neppe kunne gi muligheter som markedet vil reflektere på. Det kan derimot teig 6, som ligger i et område med hyttebebyggelse. Gnr 77 bnr 1 har hittil ikke utparsellert hyttetomter og skulle derfor ligge godt an i forhold til kommunens hyttetomtfordeling. Tidspunkt og etterspørsel er dog usikkerhetsmomenter som begrenser tomtespørsmålets betydning for eiendommens omsetningsverdi.
Lagmannsretten setter odelstaksten samlet til kr 500000.-.
Saksøkeren har begjært overtakst. Etter odelsloven §42 bør han da pålegges, i tillegg til de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, å dekke saksøktes omkostninger ved overskjønnet. H.r.advokat Nybakk har fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 18600, hvorav kr 17000 er salær. Retten legger oppgaven til grunn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Nordby, gnr 77 bnr 1 i Sør-Aurdal settes til 500.000 -femhundretusen- kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Steinar Stugaard til Odd Ivar Aaslie 18.600 -attentusensekshundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
3. Steinar Stugaard betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.