LE-1987-414

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1988-10-28
Publisert:	LE-1987-00414
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 28. oktober 1988 i ankesak nr. 414/87, hl.nr. 638/87.
Parter:	Ankende part: 1. Robert B. Wetlesen (Prosessfullmektig: Advokat Tom Berge, Odda) 2. Bjørn Erik Berntsberg 3. Randi Wetlesen Berntsberg (Prosessfullmektig: Advokat Hermund Sunde, Oslo). Motpart: Odd Horne (Prosessfullmektig: H.r. advokat Sverre Thune, Hønefoss).
Forfatter:	Fung. førstelagmann Christian Borchsenius, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Kst. lagdommer Anders Bøhn. Meddommere: Eiendomsmegler Morten Thøgersen. Eiendomsmegler Per Sørlie
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1938) §12, Avtaleloven (1918) §33, §36, Forsinkelsesrenteloven (1976), Tvistemålsloven (1915) §180, §178

Saken gjelder spørsmålet om en selvskyldnerkausjon, datert 02. januar 1982, er bindende for underskriverne.

Odd Horne kjøpte eiendommen gnr. 185, bnr. 11 og 14 i Krødsherad i 1975. Han eide og drev stedet som serverings- og overnattingssted frem til 1979, da han av personlige grunner frembød eiendommen til salgs gjennom Kreditkassens eiendomsavdeling på Hønefoss. Eiendomsmegler var Borgar Flaskerud. Robert Wetlesen, Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg viste interesse for å kjøpe stedet. Bjørn Berntsberg og Robert Wetlesen besiktiget eiendommen våren 1981. De klarte imidlertid ikke å finansiere kjøpesummen. Gjennom eiendomsmegler Flaskerud tilbød Odd Horne å la en del av kjøpesummen bli stående i eiendommen i form av en pantobligasjon. Forhandlingene om kjøp kom da i gang igjen og fortsatte utover høsten 1981. Kjøpernes forutsetning var å stifte et aksjeselskap som skulle stå for kjøp og drift av stedet. I desember 1981 kontaktet de advokat for å få stiftet Vertshuset Adelsten A/S. I julen 1981 beså ektepartet Berntsberg eiendommen sammen med Odd Horne. Kjøpekontrakt var da utferdiget av Flaskerud med Vertshuset Adelsten A/S under dannelse som kjøper. I tillegg til at kjøperen skulle overta Hornes lån på tilsammen kr. 1.048326, skulle kjøper utstede en pantobligasjon på kr. 1.451674 til selger. Selgeren hadde imidlertid akseptert å vike prioritet med sin obligasjon for to nye lån på tilsammen kr. 548000, som kjøper hadde tatt opp. Som tilleggssikkerhet var det utstedt en pantobligasjon på kr. 500 000 i eiendommen gnr. 53, bnr. 249 i Bergen, som eies av Robert Wetlesen. Dagen etter besiktigelsen i julen 1981, 30. desember 1981, dro Horne og ekteparet Berntsberg til Hønefoss, der Horne undertegnet kjøpekontrakten. Det er uklart om ekteparet Berntsberg på det tidspunkt undertegnet kontrakten. Samme dag ble dokumentene sendt fra eiendomsmegler Flaskerud til Robert Wetlesen i Bergen. Hvilke dokumenter som ble sendt, ble ikke notert av Flaskerud. Robert Wetlesen må etter det opplyste ha returnert de tilsendte dokumenter i undertegnet stand 08. januar 1982. Ekteparet Berntsberg mener de underskrev kontrakten noe senere i januar hos eiendomsmegler Flaskerud. Wetlesen mener at også han var til stede på dette møtet. Horne var ikke til stede.

Vertshuset Adelsten A/S drev stedet i 1982 og frem til september 1983. Da brant hovedbygningen. I forbindelse med gjenoppbyggingen etter brannen ble det foretatt en del påkostninger/forbedringer, noe som førte til at selskapet ikke greide å finansiere gjenoppbyggingen. Vertshuset Adelsten A/S gikk senere konkurs. Eiendommen ble solgt på tvangsauksjon. Odd Horne bød 2 mill. kroner, og dette budet ble stadfestet av namsretten 9. mai 1985. Den pantobligasjon som Odd Horne hadde i gnr. 185, bnr. 11 og 14, ble stående udekket med kr. 880374. Odd Horne solgte kort tid etter eiendommen videre, og det han fikk mer for eiendommen enn det han selv måtte betale etter auksjonsoppgjøret, lot han gå inn i mellomværendet med de ankende parter, slik at det krav som til slutt sto udekket, var kr. 851674.

Hr.advokat Sverre Thune gjorde i brev 23. april 1985, på vegne av Odd Horne, krav gjeldende om betaling av restgjelden overfor Bjørn Berntsberg, Randi Wetlesen Berntsberg og Robert Wetlesen i henhold til ovennevnte selvskyldnerkausjon. Bjørn Berntsberg, Randi Wetlesen Berntsberg og Robert Wetlesen bestred at de var forpliktet etter selvskyldnerkausjonen.

Odd Horne, v/hr.adv. Sverre Thune, reiste sak mot Bjørn Berntsberg, Randi Wetlesen Berntsberg og Robert Wetlesen ved Valdres herredsrett med krav om betaling av restgjelden etter kausjonserklæringen.

Saksforholdet for øvrig fremgår av herredsrettens dom og lagmannsrettens fremstilling i det følgende.

Valdres herredsrett avsa 23. april 1987 dom med slik domsslutning:

"1. Bjørn Berntsberg, Randi Wetlesen Berntsberg og Robert B. Wetlesen, dømmes en for alle og alle for en til å betale Odd Horne kr. 1189,255,- kronerenmillionetthundreogåttinitusentohundreogfemtifem - med tillegg av 14 1/2% rente fra 01. januar 1986 til betaling skjer.

2. Bjørn Berntsberg, Randi Wetlesen Berntsberg og Robert B. Wetlesen dømmes en for alle og alle for en til å betale til Odd Horne sakens omkostninger med kr. 18176,- kronerattentusenetthundreogsyttiseks 00/100.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."

Robert Wetlesen har ved sin prosessfullmektig, advokat Tom Berge, i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten. Han har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"1. Robert B. Wetlesen frifinnes.

2. Robert B. Wetlesen tilkjennes omkostninger for herreds- og lagmannsrett."

Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg har likeledes, ved sin prosessfullmektig, advokat Hermund Sunde, påanket herredsrettens dom til lagmannsretten. De har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"Randi Wetlesen Berntsberg og Bjørn Erik Berntsberg frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Odd Horne har ved sin prosessfullmektig, hr. advokat Sverre Thune, tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"Valdres herredsretts dom stadfestes.

Odd Horne tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Ankeforhandling ble holdt 11. oktober 1988 i Oslo. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt ett vitne. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Robert Wetlesen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Han erkjenner at det er hans underskrift som finnes på selvskyldnerkausjonen, men han benekter å ha underskrevet denne med viten og vilje. Det foreligger derfor ingen gyldig viljeserklæring. Han har aldri fått noe krav om selvskyldnerkausjon fra verken Odd Horne eller eiendomsmegler Flaskerud. Hvis det hadde kommet et slikt krav, ville det ikke ha blitt noe av handelen. De ankende parter ønsket nettopp å begrense sitt personlige ansvar ved å etablere et aksjeselskap. Siden kausjonen var et så sentralt dokument, mener Wetlesen at Horne har sviktet sin opplysningsplikt når han eller eiendomsmegler Flaskerud ikke understreket at slik kausjon var et krav fra Odd Hornes side. Det er i den forbindelse vist til det som er sagt i Rt-1984-28 om alminnelig lojalitetsplikt i kontraktforhold.

Wetlesen viser til at den meget detaljerte kjøpekontrakt som ble undertegnet, ikke nevner kausjonen. Han viser i denne forbindelse til meglerloven §12 tredje ledd som pålegger megleren en plikt til å sørge for at det blir truffet avtale om de spørsmål som må løses i forbindelse med handelen, og for at disse avtaler blir inntatt i kontrakten. Når selvskyldnerkausjon ikke er tatt med i kontrakten, kan dette ikke ha vært avtalt, ellers har eiendomsmegler Flaskerud forsømt seg.

Wetlesen legger også vekt på at det var en betydelig mengde dokumenter som skulle underskrives sammen med kjøpekontrakten. Mange av disse dokumenter var skrevet på Kredittkassens blanketter, og var derfor ganske like. Dette gjaldt også selvskyldnerkausjonen.

Det er Horne som må ha bevisbyrden for at det er inngått avtale om selvskyldnerkausjon.

Wetlesen trekker også frem at han som tilleggssikkerhet hadde gitt pant i sin eiendom i Bergen i anledning av den prioritetsvikelse som Horne måtte foreta. Noen ytterligere sikkerhet i form av kausjon har da formodningen mot seg. Uansett mener Wetlesen at det er grunnlag for å behandle de tre ankende parter forskjellig, for det var bare Wetlesen som hadde gitt sikkerhet i en eiendom i Bergen, og det var derfor særlig lite sannsynlig at han ville undertegnet noen selvskyldnerkausjon.

Endelig mener Wetlesen at kravet kom over et år etter at han var ute av Vertshuset Adelsten A/S. Helt frem til hr. advokat Thunes brev av 23. april 1985 har ikke selvskyldnerkausjonen vært nevnt av verken Horne eller de ankende parter. Wetlesen mener at hans opptreden etter kontraktinngåelsen i januar -82, bl.a. hans brev til advokatene Thune og Grøstad vinteren 1985, viser at han da var helt ukjent med kausjonen.

Wetlesen påberoper seg avtaleloven §33 idet Horne og Flaskerud, da de mottok kausjonserklæringen, var klar over at de som undertegnet ikke var klar over at det var en kausjonserklæring de undertegnet. Videre er avtaleloven §36 påberopt som grunnlag for å sette kausjonserklæringen til side. Det er særlig vist til mangler ved tilblivelsen, jfr. avtaleloven §36 annet ledd. Endelig er det vist til Rt-1987-1330, som gjelder vilkår for å ha inngått en bindende avtale.

Subsidiært har Wetlesen påberopt seg at det ble gitt uriktige opplysninger om tomten og dens grenser, og at det derfor foreligger vanhjemmel. Det viste seg etter at tomten var oppmålt, at et stabbur som tilhørte Vertshuset Adelsten lå på naboens grunn. I forhold til den tomtegrense som ble påvist av Horne, var tomten etter oppmåling ca 700 m2 mindre. Stabburet representerer en verdi på kr. 100000. Dette er det enighet om. For at stabburet skal stå på egen grunn, må det rives og settes opp igjen. Wetlesen krever derfor et prisavslag på kr. 100000. Selv om det var Vertshuset Adelsten A/S som var kjøper, mener Wetlesen at han må kunne benytte denne innsigelse som motregning mot kravet etter kausjonen, idet den et slikt krav rettes mot, må kunne benytte sin hjemmelsmanns innsigelser vis a vis kreditor.

Endelig protesterer Robert Wetlesen mot at det er krevet rentesrente for så vidt angår de renter av kravet som var forfalt før stevning ble tatt ut. Rentesrente er i strid med morarenteloven og krever særskilt hjemmel.

Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Når det gjelder spørsmålet om selvskyldnerkausjonserklæringen er bindende for dem, har de stort sett sammenfallende oppfatning med Wetlesen. Heller ikke de har inngått noen avtale med Horne, gjennom eiendomsmegler Flaskerud, om å avgi en selvskyldnerkausjon for riktig oppfyllelse av Vertshuset Adelsten A/S' forpliktelser i henhold til pantobligasjon på kr. 1.451674. De ble ikke gjort oppmerksom på at det blant dokumentene til underskrift lå en selvskyldnerkausjon. De fastholder at de undertegnet en rekke dokumenter, herunder kjøpekontrakten, hos eiendomsmegler Flaskerud i Kredittkassen på Hønefoss i midten eller slutten av januar 1982. De kom til banken da den var i ferd med å stenge, og Flaskerud gav inntrykk av å ha dårlig tid fordi han skulle hjem. De fikk ikke lest dokumentene opp for seg, og de leste dem heller ikke selv. Eiendomsmegleren gav uttrykk for at han ivaretok begge parters interesse. Men megleren måtte ha vært klar over at kjøperne ikke forsto at de underskrev en kausjonserklæring. Denne var heller ikke nevnt i kjøpekontrakten. Det er mulig megleren hadde tenkt å ta opp spørsmålet om selvskyldnerkausjon med de ankende parter, men at dette ble borte for ham, kanskje på grunn av tidspresset.

Kausjonserklæringen fremsto som et dokument fra Kredittkassen. Man må finlese dokumentet for å se at det er en kausjonserklæring til fordel for Horne.

Også Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg er av den oppfatning at de ikke ville ha underskrevet kausjonserklæringen, hvis de hadde blitt forelagt spørsmålet. De viser til at Horne visste om at de skulle stifte et aksjeselskap, slik at dette ikke var en ny omstendighet som kunne begrunne noe krav om selvskyldnerkausjon fra hans side. De mener videre at megleren har forsømt seg, og viser til meglerloven §12 tredje ledd.

Eiendomsmegler Flaskerud som har møtt som vitne i retten, husker ikke konkret hva som foregikk i forbindelse med at denne handelen ble sluttet. Han har ikke noe notat eller noe annet skriftlig som viser at det ble krevet selvskyldnerkausjon.

De fremhever også at Horne fikk meget god sikkerhet for sin prioritetsvikelse, idet han fikk en tilleggssikkerhet i form av en pantobligasjon i Wetlesens eiendom i Bergen.

Både Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg reagerte da de fikk kravet fra hr. advokat Thune datert 23. april 1985. Bjørn Berntsberg sendte straks en teleks til namsretten i Eiker, Modum og Sigdal, og Randi Wetlesen Berntsberg tok kontakt med advokat.

Hvis Horne, i tillegg til de sikkerheter han hadde fått, ønsket tilleggssikkerhet i form av kausjon, måtte det være fordi han mente eiendommen ikke var verd det den var solgt for. Subsidiært mener derfor Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg at Horne ikke kan kreve et så høyt beløp som han gjør. Eiendommen ble solgt for 2,8 mill. kroner, men den var ikke verd mer enn 1,6 mill. kroner. Kausjonserklæringen sikrer derfor Horne en overpris. Kjøperne var ukyndige. De stolte på megleren. At det ble krevet overpris fremgår av oppgjørsskjemaene for 1980 og 1981. Disse skjemaene viser resultater på henholdsvis kr. 88000 og kr. 48500. Med de kapitalkostnader Vertshuset Adelsten A/S hadde, kunne selskapet ikke klare seg med slike resultater. Det budsjett Horne satte opp for 1982 viste et resultat på kr. 435000. Dette budsjettet kastet blår i øynene på kjøperne. Det var derfor grunnlag for prisavslag, og denne innsigelse må kausjonistene kunne gjøre gjeldende. De kan ikke være ansvarlig for større beløp enn hovedskyldneren. Kravet om prisavslag er ikke fremsatt for sent. Man kan ikke forvente at kjøperne, som var ukyndige personer når det gjaldt eiendomshandel, skulle vite at de kunne kreve prisavslag i et slikt tilfelle. Etter disse parters mening er avtaleloven §36 tilstrekkelig hjemmel for en reduksjon av prisen, men også avtaleloven §33 kan anvendes, idet Horne måtte ha vært klar over hvilken avkastning stedet gav, og at han da ikke kunne kreve så høy pris.

Odd Horne har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Horne mener herredsrettens dom er riktig. De ankende parter har undertegnet en selvskyldnerkausjon, og kan ikke høres med at den ikke er bindende for dem. Alle tre skrev under, og de fylte også ut fødselsnummer med elleve siffer. Alle tre har utdannelse og praksis som gjør at de skulle ha vært borte i slike dokumenter før. Det er derfor lite sannsynlig at alle tre skrev under uten å reagere. Robert Wetlesen har selv bekreftet at han har fått tilsendt dokumentene, men han hevder at han skrev under dokumentene og sendte dem tilbake uten å se på dem. Hvis dette er tilfellet, må han selv ta konsekvensene.

Eiendomsmegler Flaskerud har forklart at han mener at vanlige rutiner ble fulgt i banken i forbindelse med dette eiendomssalget. Det betyr at alle dokumenter ble lest opp, og at det ble gitt kopier av dokumentene til samtlige.

Da hr. advokat Thune sendte krav til de ankende parter om betaling i henhold til selvskyldnerkausjonen, ville det ha vært naturlig at de hadde reagert med å si at de ikke var ansvarlige, såfremt dette var tilfellet. Noen slik innsigelse kom imidlertid ikke før i advokat Sundes tilsvar til Valdres herredsrett. I denne perioden mener Horne at de ankende parter må ha ansett seg forpliktet etter selvskyldnerkausjonen. I det brev advokat Nybakk sendte på vegne av Randi Wetlesen Berntsberg 5. oktober 1985, protesteres det ikke på at hun er ansvarlig. I stedet opplyses det at hun er ute av stand til å dekke forpliktelsene. I namsrettens kjennelse av 09. mai 1985 der Odd Hornes bud på tvangsauksjonen ble stadfestet, refereres det innkomne protester fra Robert Wetlesen og Bjørn Berntsberg som aksjeeiere og "personlige kausjonister for noe av gjelden". Disse opplysningene måtte referere seg til gjelden til Horne. I tilsvaret til Valdres herredsrett av 24. januar 1986 fra advokat Berge, på vegne av Robert Wetlesen, erkjennes også forpliktelsen. Først senere kommer innsigelsen om at de ankende parter ikke er ansvarlige, fordi de ikke visste at de skrev under en selvskyldnerkausjon. Man må selv ta ansvaret hvis man skriver under et dokument uten å lese det. Antagelig har forklaringen vært at de ankende parter den gang ikke regnet med at kausjonen ville bli gjort gjeldende.

Grunnen til at Horne ønsket en kausjon fra de tre, er ikke påfallende. Opprinnelig trodde Horne at det var tre personer som skulle kjøpe eiendommen sammen, nemlig ekteparet Berntsberg og fru Berntsbergs far, Robert Wetlesen. Da han forsto at det var et aksjeselskap med aksjekapital kr. 150000,- som var kjøper, syntes han ikke sikkerheten var god nok. I tillegg kom at han måtte vike prioritet for to lån som kjøperne måtte ta opp. Han fikk som tilleggssikkerhet pant for kr. 500000,- i Robert Wetlesens eiendom i Bergen. Han syntes ikke dette var godt nok og spurte eiendomsmegler Flaskerud om ytterligere sikkerhet. Flaskerud sa seg villig til å ta opp med kjøperne spørsmålet om kausjon. Horne kjente ikke det huset i Bergen som han fikk pant i. Det har senere vist seg at det ikke gir noe til dekning av Hornes obligasjon. Det var derfor ikke noe påfallende i at han i tillegg til obligasjonen ønsket en selvskyldnerkausjon.

Det er heller ikke noe rart at denne kausjonen ikke er nevnt i kjøpekontrakten. Kontrakten er mellom Horne og aksjeselskapet. Det er ikke noe til hinder for at tre aksjeeiere kausjonerer for kjøpesummen, men dette behøver ikke stå i kjøpekontrakten. Uansett blir ikke selvskyldnerkausjonen ugyldig, selv om den ikke står nevnt i kjøpekontrakten.

Når det gjelder de subsidiære anførsler, mener Horne at ingen av de påberopte bestemmelser i avtaleloven kan anvendes.

De ankende parters anførsel om at de er lurt, og at prisen for eiendommen har vært for høy, avviser Horne med at det for et kjøp som dette er fri prisdannelse, og at kjøperne selv måtte vurdere hva de mente eiendommen var verd. Forhandlingene mellom partene pågikk også over lang tid. Oppgjørsskjemaene for 1980 og 1981 var fremlagt, likeledes den takst som forelå over eiendommen. Kjøperne hadde også full anledning til å søke faglig bistand, hvis de mente de ikke selv hadde den nødvendige kyndighet til å vurdere eiendommens muligheter. Det bestrides at Horne har opplyst at han hadde inntekt av svarte penger, men han bekrefter at han opplyste at han var avholdsmann og derfor ikke serverte alkohol i noen særlig grad. Det ble derfor nevnt at alkoholservering kunne gi økte inntekter for vertshuset.

Under enhver omstendighet måtte selskapet ha tatt spørsmålet om prisavslag opp i rimelig tid etter handelen. Det har Vertshuset Adelsten A/S ikke gjort. Tvert imot virket det så sent som i 1985 som om de mente de hadde gjort et godt kjøp i 1982. Når det gjelder det budsjett som Horne satte opp for 1982, vises det til at dette ble satt opp etter at kjøpet var avsluttet.

Når det gikk så dårlig for Vertshuset Adelsten, skyldtes det gjenoppbyggingen etter brannen. Bygningen var forsikret, men avbruddsforsikringen var for lav. De burde derfor ha bygget opp så fort som mulig. Selskapet klarte imidlertid ikke å finansiere gjenoppbyggingen. Man hadde ikke kapital til de forbedringer og påkostninger som ble satt igang i forbindelse med gjenoppbyggingen. Bygningen ble derfor stående halvferdig. Horne kjøpte eiendommen på tvangsauksjon for 2 millioner kroner. Det forelå da en takst som viste at det ville koste 1,6 millioner kroner å sette stedet i stand.

Når det gjelder kravets størrelse, var hovedstolen opprinnelig kr. 880374,-. Horne solgte imidlertid eiendommen videre, og han trakk det merbeløp han da fikk, inn i oppgjøret med de ankende parter. Dette er gunstig for dem.

Robert Wetlesen har påberopt seg størrelsen på tomten som begrunnelse for reduksjon av kravet. Horne anfører i denne forbindelse at han har lagt alle kort på bordet med hensyn til hva han visste om tomtens størrelse og grensene. Tomten var oppgitt til 8 mål. Ved en senere salgsoppgave fra 1987 er tomten oppgitt til 8,5 mål. Kjøperne kan derfor ikke ha blitt forledet med hensyn til størrelsen av tomten. Det er angitt i kjøpekontrakten hvilke bygninger som fulgte med Vertshuset Adelsten, og det er på det rene at stabburet hørte til disse. Muligheten for å måtte flytte dette fremgår av rettsforlik av 7. mars 1972, som det er vist til i kjøpekontrakten.

Under enhver omstendighet måtte kjøperne ha tatt dette opp tidligere, såfremt de følte seg lurt.

Når det gjelder rentespørsmålet, viser Horne til at da saken ble reist, var det hovedstolen med forfalte, ordinære renter som skulle betales. Morarente må i et slikt tilfelle også kunne kreves av rentene.

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten og bemerker:

Det første spørsmålet som lagmannsretten skal ta stilling til, er om kausjonserklæringen av 2. januar 1982 er bindende for de ankende parter. Retten slår fast at samtlige ankende parter har erkjent at det er deres underskrift som finnes på kausjonserklæringen, og at det er de selv som har fylt ut de respektive rubrikker for fødselsnummer. Kausjonserklæringen fremstår videre som klar og oversiktlig, og ordet selvskyldnerkausjon er brukt som overskrift. Det er ikke noe ved dokumentet som kan gi holdepunkter for å anta at man ikke her har å gjøre med en bindende erklæring.

Etter bevisføringen hersker det noe usikkerhet med hensyn til når kjøpekontrakten og de øvrige dokumenter i forbindelse med handelen ble underskrevet av partene. Det er på det rene at Odd Horne underskrev kjøpekontrakten 30. desember 1981, og lagmannsretten legger til grunn at Robert Wetlesen fikk tilsendt dokumentene til Bergen ved eiendomsmegler Flaskeruds ekspedisjon av 30. desember 1981. Wetlesen underskrev dokumentene og returnerte dem til Flaskerud 8. januar 1982. Flaskerud hevder at også ekteparet Berntsberg underskrev dokumentene samtidig med Horne, altså 30. desember 81. Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg hevder at underskrift fant sted senere i januar måned 1982. Nøyaktig når dokumentene ble underskrevet, har etter lagmannsrettens vurdering ikke avgjørende betydning for spørsmålet om kausjonens gyldighet. Uansett når underskrift fra Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg fant sted, finner lagmannsretten - under henvisning til Flaskeruds vitneforklaring - å burde legge til grunn at det ble fulgt vanlig prosedyre i forbindelse med eiendomshandler. Dette innebærer at samtlige dokumenter ble lest opp før undertegning. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å anta at Flaskerud gav uttrykk for at han hadde dårlig tid.

Lagmannsretten finner at det således har formodningen mot seg at selvskyldnerkausjonen ble lagt til underskrift ved en glipp fra eiendomsmegleren, og at den ble underskrevet av samtlige tre debitorer uten at noen av dem reagerte. Det må sterke holdepunkter til for at det skal legges til grunn at de ankende parter ikke visste hva de skrev under på. At de i ettertid ikke kan huske at de skrev under selvskyldnerkausjonen, er ikke avgjørende. Dette kan ha hatt sammenheng med at de på det tidspunkt ikke så det som særlig sannsynlig at kausjonen ville bli gjort gjeldende. De ankende parter har forklart at de ved kjøpet hadde stor tro på Vertshuset Adelsten og måten de selv skulle drive stedet på. Lagmannsretten legger til grunn at alle tre ankende parter er velutdannede, erfarne personer, og at de ikke kan høres med at de ikke forsto hva det innebar å skrive under på en selvskyldnerkausjon. Lagmannsretten legger videre til grunn at Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg fikk lest dokumentet opp for seg. Robert Wetlesen fikk dokumentet tilsendt og hadde god tid til å gjøre seg kjent med innholdet før han underskrev. At han hadde lest de tilsendte dokumentene grundig før han underskrev, fremgår av hans brev til eiendomsmegler Flaskerud av 8. januar 1982.

Lagmannsretten legger vekt på at Odd Horne hadde en god begrunnelse for å få en personlig garanti, da han ble klar over at kjøper var et aksjeselskap og ikke tre personer, slik han opprinnelig trodde. Retten kan ikke se at det var en selvmotsigelse for de tre som Odd Horne burde forstått, at de først stiftet et aksjeselskap og så påtok seg et personlig ansvar. Begrunnelsen for å stifte aksjeselskap var ikke bortfalt selv om de tre kausjonerte overfor Horne. Den fremtidige driften av Vertshuset Adelsten skulle under enhver omstendighet skje som aksjeselskap.

Lagmannsretten kan etter bevisføringen ikke se at det har vært så mange dokumenter til undertegning, at de ankende parter ikke hadde mulighet til å gjøre seg kjent med hva de skrev under på, slik de har påberopt seg.

Lagmannsretten legger også noe vekt på de ankende parters etterfølgende opptreden. I forbindelse med tvangsauksjonen protesterte Bjørn Berntsberg og Robert Wetlesen mot det avgitte bud som aksjeeiere i Vertshuset Adelsten og personlige kausjonister for noe av gjelden. I advokat Berges tilsvar til Valdres herredsrett av 24. januar 1986 erkjenner Robert Wetlesen å ha undertegnet selvskyldnerkausjonen. Heller ikke i advokat Nybakks brev av 5. oktober 1985 på vegne av Randi Wetlesen Berntsberg, gjøres det noen innsigelse mot kravets riktighet. At han i brev av 4. juni 1985 skrev at hun ikke kunne huske å ha gitt noen selvskyldnerkausjon, kan ikke tillegges betydning.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at de ankende parter visste at de underskrev en selvskyldnerkausjon da de undertegnet den, og at de visste hva en slik erklæring innebar.

Den påberopte bestemmelse i meglerloven §12 tredje ledd, betrakter lagmannsretten som et påbud rettet til megleren. Hvorvidt en avtale om kausjon er tatt inn i kjøpekontrakten, kan ikke ha betydning for gyldigheten av kausjonsavtalen. De tre kausjonistene var heller ikke part i kjøpekontrakten. Etter rutine blant meglere nevnes vanligvis heller ikke denne type underliggende dokumenter i kjøpekontrakter.

Bestemmelsen i avtaleloven §33 kan ikke komme til anvendelse. Slik retten ser det er verken Horne eller eiendomsmegler Flaskerud å laste i forbindelse med kausjonserklæringens tilblivelse. Heller ikke finner lagmannsretten at de har opptrådt i strid med med alminnelige regler om lojalitetsplikt i kontraktsforhold.

Lagmannsretten finner ikke at det er påberopt forhold som gjør det urimelig eller stridende mot god forretningsskikk å gjøre denne avtalen gjeldende, jfr. avtaleloven §36.

Robert Wetlesen har subsidiært påberopt seg vanhjemmel med hensyn til tomten, og krever en reduksjon i kausjonsansvaret på kr. 100000,- av denne grunn. Lagmannsretten ser det slik at det var et vertshus i drift som ble kjøpt, og ikke en tomt. At tomtegrensen gikk noe annerledes enn påvist under befaringen, har da lite å si for verdien av eiendommen. Tomteverdien er i takst fra 1977 satt til kr. 160000,-. Retten finner at den usikkerhet som forelå med hensyn til grensen, var for liten til å ha noe å si for den samlede verdi. Når det gjelder stabburet, er det på det rene at det tilhørte Vertshuset Adelsten. Usikkerheten med hensyn til stabburets plassering fremgikk av det rettsforliket fra 1972 som det er henvist til i kjøpekontrakten. Lagmannsretten kan derfor ikke se at det forhold at stabburet etter oppmålingen viste seg å stå på naboens eiendom, er en mangel som gir rett til prisavslag.

De ankende parter Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg har påberopt seg avtaleloven §36 og krevet revisjon av kjøpekontrakten av 1982 og reduksjon av kjøpesummen, fordi det den gang ble betalt for høy pris for Vertshuset Adelsten. Det er også vist til avtaleloven §33. Lagmannsretten peker på at det i forbindelse med salget var fremlagt verditakst over eiendommen. Odd Horne hadde også fremlagt oppgjørsskjema for 1980 og 1981. Disse viste oppnådd resultat for de to årene. Kjøperne måtte selv vurdere hvilke resultater de kunne oppnå ved drift av vertshuset, og hva de på denne bakgrunn ville by for eiendommen. Lagmannsretten legger også vekt på at forhandlingene pågikk over lang tid, og at kjøperne hadde full anledning til å søke sakkyndig bistand i sine vurderinger. Retten slutter seg forøvrig til herredsrettens begrunnelse på dette punkt, og kan ikke se at betingelsene for revisjon av avtalen fra 1982 med hjemmel i avtaleloven §36 er til stede. Heller ikke av avtaleloven §33 er anvendelig her. De påberopte dommer i Rt-1984-28 og Rt-1987-1330 kan ikke sies å ha avgjørende betydning for nærværende sak.

Robert Wetlesen har endelig påberopt seg at Odd Horne har beregnet rentesrente, og at dette er i strid med morarenteloven. Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens dom på dette punkt. Ifølge pantobligasjonen fra Vertshuset Adelsten A/S til Horne, som selvskyldnerkausjonen viser til, har debitor påtatt seg å betale rente av renter, avdrag og kapital som er forfalt. En slik avtale om rentesrente er ikke i strid med morarenteloven. Man kan derfor ikke se at det kan reises innvending mot den renteberegning som er lagt til grunn i herredsrettens dom.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. Det gjelder også omkostningsavgjørelsen.

Anken har etter dette vært forgjeves. De ankende parter bør derfor i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, erstatte Odd Horne hans omkostninger for lagmannsretten. De ankende parter hefter solidarisk for saksomkostningene, jfr. tvistemålsloven §178 annet ledd. Hr. advokat Thune har for lagmannsretten fremlagt omkostningsoppgave på kr. 20062,-, hvorav kr. 19500,- er salær. I tillegg kommer godtgjørelse til vitne med kr. 90,-. Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Valdres herredsretts dom, domsslutningens pkt 1 og 2, stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Robert Wetlesen, Bjørn Berntsberg og Randi Wetlesen Berntsberg, en for alle og alle for en, til Odd Horne 20.152 -tyvetusenetthundreogfemtito- kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.