LE-1987-44
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-06-01 |
| Publisert: | LE-1987-00044 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Odelsovertakst av 1. juni 1989 i overskjønn nr. 44/87, hl.nr 870/87. |
| Parter: | Saksøker: Inger Gade (Prosessfullmektig: Advokat Knut Bjørge, Sarpsborg). Saksøkt: Erik Thorsen (Prosessfullmektig: Advokat Jan Wang, Halden). |
| Forfatter: | Lagdommer Råmund Stuhaug, formann. Skjønnsmenn: Agronom Berit Agnalt, Sarpsborg. Gårdbruker Borge-Skar, Skjeberg. Bonde Bjarne Dahl, Degernes. Bonde Ole T. Steen, Rakkestad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54A |
I odelsløsningssak mellom Inger Gade som saksøker og Erik Thorsen som saksøkt avsa Fredrikstad byrett 6. juli 1987 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen Mellom Bøbakke, gnr. 23 bnr. 44 i Hvaler, settes til kr. 400000,- - firehundretusenkroner.
2. I saksomkostninger tilpliktes Inger Gade å betale til Erik Thorsen kr. 9277,- -nitusentohundreogsyttisyvkroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av taksten."
Når det gjelder sakens nærmere sammenheng viser en til byrettens premisser og til lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Erik Thorsen har i rett tid begjært odelovertakst. Inger Gade har tatt til gjenmæle.
Erik Thorsen har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Erik Thorsen tilkjennes saksomkostninger av Inger Gade."
Inger Gade har lagt ned denne påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Inger Gade tilkjennes saksomkostninger av Erik Thorsen."
Erik Thorsen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byretten er kommet frem til en for lav takst. Dette skyldes at den i for liten utstrekning har tatt hensyn til endel utnyttelsesmuligheter som ligger vel til rette for eiendommen. Dette gjelder bl.a. gode muligheter for omlegging av driften av den dyrkede jorden fra kornproduksjon til produksjon av grønnsaker. Gården har en sikker vannkilde og et godt anlegg for kunstig vanning, slik grønnsakproduksjon forutsetter. Jorden er også vel egnet for slik produksjon. Ved verdsetting må det også ses hen til mulighetene for uttak av granitt for salg. Dette er en gammel inntektskilde på stedet.
Det er videre påregnelig med en viss utparsellering av hyttetomter i den høyestliggende utmarken på eiendommen. (Den utmarken som i de senere år er ervervet fra Staten).
Ominnredning av den eldre bygningsmassen på gården vil dessuten gi muligheter for utleie av sommerhusvære. Slik husvære er det fortsatt sterk etterspørsel etter. Byretten må også ha tatt for lite hensyn til det hogstmodne virket i skogen og muligheten for å ta ut sand i strandsonen ved Ørekroken.
Til slutt er det pekt på at den nye tunnelforbindelsen mellom Kirkøy og resten av Hvaler vil øke grunnverdiene på Kirkøy.
Inger Gade har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byretten er kommet frem til en fornuftig og riktig takst, basert på reglene i odelsloven §49. Etter forholdene på stedet er det ikke påregnelige med omlegging av produksjonen på den dyrkede jorden fra korndyrkning til dyrking av grønnsaker. Grønnsaksproduksjon betinger store investeringer og avsettingsforholdene er temmelig usikre. Markedsføring fra Kirkøy vil dessuten falle svært kostbar.
Det er heller ikke påregnelig med nevneverdig inntekter av granittuttak. Etter de kommunale planene som for tiden er under utarbeidelse, synes utparsellering av hyttetomter å ligge et godt stykke inn i fremtiden. Det samme gjelder utleie av arealer til campingformål, eller til annen turistutnyttelse.
Det er for tiden ikke tillatt å ominnrede gårdsbygninger til utleieformål om sommeren.
Uttak av sand i Ørekroken kan ikke bety noe nevneverdig ved takseringen. Sanden på stedet egner seg ikke som støpesand.
Etablering av den nye tunnelforbindelsen mellom Kirkøy og resten av Hvaler vil trolig generelt bli positiv, men dens betydning for den aktuelle eiendom er uklar. Bruken av tunnelen synes i alle fall å ville falle temmelig kostbar. *****
Skjønnsforhandlingene fant sted i Fredristad byretts lokaler den 22. mai 1989. Partene møtte personlig. Ingen av dem ønsket å avgi partsforklaringer, men de foretok påvisninger under befaringen, som ble foretatt på odelsgodset. Under befaringen fikk de påvise alt de mente var av betydning.
Under skjønnsforhandlingene ble det avhørt to vitner. Ingen av vitnene hadde forklart seg for byretten. Dokumentasjonen går frem av rettsboken.
Lagmannsretten bemerker: Byretten har i odelstaksten gitt en beskrivelse av odelseiendommen. Partene er enig om at denne beskrivelsen er korrekt og i det alt vesentlige tilstrekkelig. Lagmannsretten viser etter dette til beskrivelsen foretatt av byretten, og tilføyer at i tillegg til den kjøpesummen for gården som er nevnt av byretten, har eieren videre betalt kr. 29 546 for det areal som gården har ervervet fra Staten (bortimot 100 dekar).
Som byretten legger lagmannsretten til grunn at det hogstmodne virke i skogen er ca 400 m3. Det dreier seg imidlertid om i stor grad virke med betydelig kvistsetting, slik at kvaliteten ikke kan vurderes som førsteklasses. Når det ellers gjelder gårdens utmarksarealer, viser en til byrettens beskrivelse.
Som nevnt av byretten er bolighuset godt vedlikeholdt, men av en enkel standard. Driftsbygningene er lite tidsmessige. Også disse har en enkel standard.
Ved vurderingen legger retten til grunn at verken sanduttak eller uttak av granitt betinger noe nevneverdig ved takseringen. Driftsmulighetene og omsetningsmulighetene synes her meget usikre.
Ved verdsettingen synes heller ikke ominnredning av gårdsbebyggelse til sommergjester å kunne tillegges noen vesentlig betydning. Det er her tale om investeringer der avkastningen er usikker. For tiden synes muligheten for slik ominnredning å ligge et stykke inn i fremtiden på grunn av de kommunale planer som for tiden er under utarbeidelse. Det samme gjelder utleie av arealer til camping- eller annet turistformål. På lengere sikt er det vel påregnelig med et nokså begrenset salg av hyttetomter. Men på grunn av kommunens holdning til slik utparsellering for tiden, synes slik utnyttelse også å ligge endel inn i fremtiden, noe som får betydning for verdsettingen.
Det er opplyst at gården har andel i et beitesameie, men ikke eiendomsrett til grunnen i dette sameiet. Fordi dyreholdet for lengst er opphørt, er derfor betydningen av beiteretten for tiden svært liten. Retten legger til grunn at beiteretten neppe vil få noen vesentlige betydning i fremtiden.
Når det gjelder bruken av gårdens innmarksarealer, legger lagmannsretten til grunn at korndyrkning også i fremtiden er påregnelig. Jorden egner seg nok for grønnsaksproduksjon, men med den usikre markedssituasjonen og de store investeringer som vil kreves, er det lite påregnelig at eieren vil kunne oppnå noen vesentlig bedre økonomisk resultat ved omlegging til grønnskasproduksjon. Dette er også situasjonen selv om en tar den nye tunnelforbindelsen til Kirkøy i betraktning. Bruken av tunneladkomsten vil falle kostbar.
Når det gjelder kårheftelsene på eiendommen er stillingen i dag at Sverre Thorsen er avgått ved døden, mens Eli Thorsen, født 1904, fortsatt bor på eiendommen sammen med datteren Kari Unni. Det er enighet mellom partene om at det ikke er nødvendig å verdsette kåret særskilt. Partene er også enig om at Kari Unni skal ha rett til å bli boende på gården så lenge hun ønsker dette og et slikt opphold er praktisk gjennomførbart. Opphold for henne etter at moren er falt fra, er neppe tenkelig.
Selv om det ikke foretas noen særskilt vurdering av kårheftelsen, må kåret betraktes som et pristrykkende moment, om en ikke betydelig, på eiendommen. Etter en helhetsvurderinge settes odelstaksten i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, jfr. odelsloven §49 til kr. 475 000. Ved verdsettingen har en bygget på de takseringsprinsipper som er fastslått gjennom rettspraksis. En nevner blant annet det som går frem av Høyesteretts dom i Rt-1980-233.
En del vedlikeholdsarbeider eieren har utført i de nevnte år har bevart eiendommen, men neppe øket dens verdi nevneverdig.
Saksomkostninger
Retten er kommet frem til et noe høyere takstbeløp enn byretten. Inger Gade må etter dette erstatte Erik Thorsens omkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §42, jfr. §54 og §54a. Omkostningene settes i samsvar med mottatt oppgave, som retten legger til grunn, til kr. 15 905,- Rettens omkostninger i forbindelse med overtaksten, det vil si de lovbestemte utgifter, må også dekkes av Inger Gade.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten på eiendommen Mellom Bøbakke, gnr. 23 bnr. 44 i Hvaler settes til 475.000 - firehundreogsyttifemtusen - kroner.
2. Inger Gade erstatter Erik Thorsens omkostninger for lagmanns retten med kr. 15.905 - femtentusennihundreogfem - kroner.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av Inger Gade.
4. Oppfyllelsesfristen for de beløp som er nevnt under punktene 2 og 3 foran er to - 2 - uker regnet fra forkynnelsen.