LE-1987-46
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-05-05 |
| Publisert: | LE-1987-00046 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 5. mai 1989 i overskjønn nr. 46/87, hl.nr 916/87. |
| Parter: | Saksøker: Spydeberg kommune (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erik Stinesen, Oslo). Saksøkt: 1. Ragnhild Tunby 2. Borgny Nilsen 3. Marit Kallum Suserud og Astrid Ringstad 4. Sigmund Grini (Prosessfullmektig: Advokat Ole Swang, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund. Skjønnsmenn: Byggmester Kjell Bakken, Moss. Entreprenør Per Lintho, Mysen. Arkitekt Nils Ellefsen, Moss. Byggmester Erik Kristiansen, Moss |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §10, §32, §9, §54 |
Ved avtale inngått 19. september 1985 ga Ragnhild Tunby, Borgny Nilsen, Ingrid Kallum og Sigmund Grini Spydeberg kommune rett til å kjøpe en nærmere avgrenset del av gnr. 26 bnr. 47 i Spydeberg. Nevnte del er oppgitt til å omfatte ca 6600 m2, men skal ved oppgjøret avregnes m2 mot m2 med et mindre areal selgerne skulle overta av kommunens eiendom gnr. 26 bnr. 224 på ca 300 m2, slik at oppgjøret vil omfatte ca 6300 m2.
Når det gjelder vederlaget inneholder avtalen følgende klausul:
"2. Vederlaget for eiendommen gnr. 26 bnr. 47 fastsettes i overenstemmelse med gjeldende lovregler om ekspropriasjon og fortrinnsvis gjennom forhandlinger mellom partene. Som grunnlag for forhandlinger avholdes en veiledende takst foretatt av takstmennene Arne Borger, Askim og Kjell Martin Sørby, Spydeberg i felleskap.
Hvis partene ikke kommer til avtale om vederlaget, skal det fastsettes med bindende virkning ved rettslig skjønn (jfr. skjønnsloven §4) med adgang til å kreve overskjønn." Ifølge avtalen skulle kommunens rett til kjøp gjelde til og med 1. oktober 1986. I henhold til avtalen ble det avholdt veiledende (udatert) takst ved de angitte takstmenn, som fastsatte veiledende salgsverdi til kr. 1150000 for hele arealet, tilsvarende ca kr. 175 pr. m2. Da det ikke ble oppnådd avtale om vederlaget, besluttet formannskapet 21. august 1986 å gjøre opsjonen gjeldende og begjære skjønn for fastsettelse av dette. Eiendommen er tiltrådt 5. januar 1987.
Skjønn som nevnt ble begjært ved prosesskrift 23. september 1986 til Heggen og Frøland herredsrett. Skjønnet ble avhjemlet 24. juni 1987 med slik slutning:
"1. Skjønnet fremmes.
2. For overdragelse av del av eiendommen gnr. 26, bnr. 47 i Spydeberg til saksøkeren tilkjennes de saksøkte vederlag med kr. 220,- kroner -tohundreogtjue-00/100 pr. m2. Av erstatningen svares rente med 13-tretten% p.a. fra 5. januar 1987 til betaling finner sted.
3. Saksøkeren tilpliktes innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynning å betale de saksøkte v/adv. Ole Swang saksomkostninger med kr. 19465.- -kronernittentusenfirehundreogsekstifem."
Skjønnet ble avsagt under dissens idet en av skjønnsmennene satte vederlaget til kr. 160,- pr. m2.
Ved prosesskrift 31. august 1987 begjærte Spydeberg kommune overskjønn ved lagmannsretten for så vidt gjelder rettens utmåling av erstatning for det areal som avstås. Grunneierne har tatt til gjenmæle, men har ikke formelt fremmet aksessorisk motbegjæring. Det er opplyst at Ingrid Kallum er avgått ved døden og at hennes arvinger, Marit Kallum Suserud og Astrid Ringstad, er trådt inn i saken.
Overskjønnsbehandling ble holdt i Spydeberg 11. og 12. april 1989. For Spydeberg kommune møtte ordføreren, Jørgen Kragerud, og prosessfullmektigen, advokat Stein Erik Stinesen. For grunneierne møtte prosessfullmektigen, advokat Ole Swang, og disponent Kristian Tunby, som avga forklaring. Det ble avhørt 2 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Det ble også foretatt befaring av skjønnsgjenstanden og av noen sammenligningseiendommer.
Spydeberg kommune har i det vesentlige anført:
I henhold til avtalen skal vederlaget fastsettes i overenstemmelse med gjeldende lovregler om ekspropriasjon. Da salgsverdien må antas å være den høyeste verdi for selgerne, vil det være vederlagsloven §5 som må legges til grunn for vederlagsutmålingen. Nettoarealet er ikke endelig fastsatt, hvorfor en ber vederlaget utmålt pr. m2.
Ifølge reguleringsplan stadfestet 4. september 1986 er området regulert for kombinert forretnings- og serviceformål foranlediget av et prosjekt for oppførelse av et hotell. Prosjektet er under revisjon og det er påregnelig at området vil bli omregulert for kombinert nærings-og boligformål. Den del som er gjenstand for skjønnsbehandling, vil antagelig bli benyttet til mindre boligblokker og det må tas i betraktning at prisen på boligtomter ordinært ligger lavere enn på forretningstomter. Ved vurderingen av påregnelig utnyttelse må det også kunne tas hensyn til utviklingen etter tiltredelsen, jfr. Rt-1975-428 og Rt-1988-120. Det er lite naturlig å bygge på et tilfeldig høyt prisnivå på tiltredelsestidspunktet hvis prisene har variert over tid. Det er mer naturlig å legge en gjennomsnittspris til grunn, jfr. Stordrange 155. Det er for øvrig ikke påvist at prisene i januar 1987 lå høyere enn prisene i dag.
Vederlaget må fastsettes på basis av eiendommens generelle utnyttelsesmuligheter uten hensyn til eventuell spesialpris knyttet til det planlagte hotelprosjekt. Ved grunnundersøkelser i 1972 er det konstatert geotekniske forhold som begrenser utnyttelsesmulighetene, noe det må tas hensyn til, men som ikke er drøftet av underskjønnets flertall. Eiendommen ligger sentralt i tettbebyggelsen og i nærheten av E-18, noe som kan være en fordel for forretningsdrift, men en ulempe for boligformål.
Ved sammenligningen med omsetning av andre eiendommer i distriktet må det tas hensyn til at avtalen gjelder et bruttoareal som ikke i sin helhet kan utnyttes for byggeformål. Det må også tas hensyn til at etterspørselen etter tomter i Spydeberg er relativt beskjeden idet det er betydelig ledig kapasitet i eksisterende næringsbygg. Kommunen har ledige næringstomter på Løvestad, som på tiltredelsestidspunktet ble tilbudt for kr. 75 pr. m2 og i dag tilbys for kr. 100 pr. m2.
De fremlagte priseksempler tilsier ikke noen høyere pris for eiendommen enn den pris som ble fastsatt ved den veiledende takst og som ved en tilsvarende takst for naboeiendommen ble lagt til grunn for overdragelsen av denne. Eksempler som opererer med høyere pris gjelder dels en takst etter ensidig rekvisisjon av grunneier hvor det ikke klart fremgår at den gir uttrykk for omsetningsverdien, dels udokumenterte priser på nettotomter for boligbebyggelse og dels omsetning under særegne omstendigheter.
Da avtalen henviser til gjeldende lovregler om ekspropriasjon, må det i medhold av vederlagsloven §5, fjerde ledd sees bort fra verdiøkning som skyldes offentlige investeringer i de siste 10 år. I og med fremføring av vei og ledninger til området i løpet av 1980-årene med et investeringsnivå på ca 1 mill. kr., eller ca kr. 50 pr. m2 fordelt på utbygningsområdet, har grunneierne oppnådd et tilnærmet byggeklart tomteareal. Ved verdsettelsen må det sees bort fra dette forhold slik at arealet må vurderes som et råtomteareal med behov for en tilsvarende grunnlagsinvestering for å kunne utnyttes. Det bestrides at avtalen utelukker anvendelsen av fradragsregelen. Det bestrides også at det forhold at arealet er planlagt utnyttet i privat regi medfører at kommunen ikke er den reelle ekspropriant etter fradragsbestemmelsen. Det vises i den forbindelse til Agder lagmannsretts overskjønn av 18. november 1986 (Kristiansand kommune - Bjarne Uberg m.fl.).
Avsavnsrenten fastsatt av underskjønnet er ikke gjenstand for overskjønn. Overskjønnsbegjæringen gjelder bare prisfastsettelsen og det er ikke fremmet aksessorisk motbegjæring fra de saksøktes side.
Spydeberg kommune har lagt ned slik påstand: "Skjønnet fremmes."
De saksøkte har i det vesentlige anført:
Det gjøres krav på vederlag fastsatt etter salgsverdien og det godtas at vederlagsloven §5, første og annet ledd legges til grunn ved fastsettelsen. Eiendommen ble tiltrådt i januar 1987 og det er omsetningsverdien basert på påregnelig utnyttelse på denne tid som skal legges til grunn. Da det dreier seg om et skjønn basert på inngått avtale, som forutsatte bygging av hotel på eiendommen, må dagjeldende regulering til kombinert forretnings- og serviceformål legges til grunn.
Risikoen for om prosjektet kan gjennomføres vil ligge hos kommunen. Det er heller ikke ekspropriasjonsrettslig adgang til å ta hensyn til endret reguleringssyn etter tiltredelsen. Det er også prisnivået på tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn. Det er ikke adgang til å bygge på en tidsmessig gjennomsnittsberegning, som kommunen gjør gjeldende. Den uttalelse hos Stordrange som det henvises til, gjelder bruksverdiberegning og ikke fastsettelse av salgsverdi.
Det dreier seg om en av de beste forretningstomtene i Spydeberg. Grunnforholdene skaper visse fundamenteringsproblemer, men disse kan løses i praksis på en måte som ikke er egnet til å presse prisen for arealet. De samme problemer knytter seg til store deler av Spydeberg sentrum uten at dette har vært til hinder for oppførelse av hensiktsmessige forretningsbygg. Det må også tas hensyn til at det er ført offentlig vei og ledninger frem til tomten slik at eiendommen må vurderes som byggeklart tomteareal.
Sammenligning med omsetningsverdi for andre eiendommer i området, viser at underskjønnets vederlagsfastsettelse ikke er for høy. Den fremlagte takst fra mai 1987 over "det grønne areal" på det nærliggende TEBO-området viser en pris på kr. 270 pr. m2. Taksten ble rekvirert som grunnlag for et arveavgiftsoppgjør og refererer seg klart til antatt omsetningsverdi. Det foreligger også opplysninger om at byggeklare boligtomter i utbygningsområder selges for ca kr. 250 pr. m2, og at en tomt på ca 1050 m2 i Stasjonsgaten, hvor det er prosjektert et bolig-, kontorog forretningsbygg, er blitt omsatt for kr. 709 pr. m2. Eksemplene på tomtekjøp med lavere m2-pris enn det underskjønnet fastsatte, gjelder areal med vesentlig dårligere utnyttelsesmulighet eller hvor særlige forhold er knyttet til prisfastsettelsen. Tomtene på området på Løvestad selges for kunstig lav pris og har en helt annen utnyttelseskarakter enn hva som er påregnelig for den tomt som skjønnet gjelder. På grunn av kommunens aktive rolle på eiendomsmarkedet vil de priser som betales der kommunen er involvert vanligvis ligge svært lavt.
Det bestrides at det er grunnlag for vederlagsreduksjon etter vederlagsloven §5 fjerde ledd for den vei- og ledningsfremføring som har funnet sted i de siste 10 år. En slik reduksjon vil være i strid med den avtale som ligger til grunn for skjønnet. Den veiledende takst har med rette ikke tatt hensyn til fradragsregelen og det vil da være høyst urimelig om en manglende enighet om prisen med bakgrunn i denne takst skal føre til fradrag uten at dette fremgår eksplisitt av avtalen. En naturlig tolkning av avtalen må derfor utelukke en anvendelse av fradragsbestemmelsene. Bestemmelsene ble heller ikke påberopt for underskjønnet hvor kommunen ble representert ved den advokat som sto sentralt i utviklingsprosjektet.
Det bestrides også at vederlagsloven §5 gir adgang til fradrag idet ervervet skjer til fordel for et privat utviklingsselskap. Kommunen er derfor ikke den reelle ekspropriant, jfr. Ot.prp. nr. 50/1982-83 56. Saken ligger annerledes an enn ved det påberopte overskjønn av Agder lagmannsrett, hvor en vesentlig del av ekspropriasjonen gjaldt et reserveareal uten aktuelle kjøpere.
Subsidiært gjøres det gjeldende at de offentlige investeringer i området i liten grad har påvirket omsetningsprisen og da langt mindre enn hva som følger av investeringskostnadene. Den avsavnsrente som ble fastsatt av underskjønnet er for lav i forhold til den skjønnspraksis som foreligger. Da renten er en integrert del av vederlagsfastsettelsen, må det være grunnlag for lagmannsretten til å vurdere avsavnstapet som ledd i det begjærte overskjønn selv om dette spørsmål ikke er trukket inn gjennom aksessorisk motbegjæring fra de saksøktes side.
De saksøkte har lagt ned slik påstand:
"1. De saksøkte tilkjennes full erstatning ved overskjønnet for grunnavståelsen og for avsavn.
2. De saksøkte tilkjennes erstatning for saksomkostninger i overskjønnet."
Lagmannsretten skal bemerke: Som nevnt innledningsvis er skjønnet knyttet til en avtale datert 19. september 1985 mellom Spydeberg kommune og eierne av gnr. 26 bnr. 47 om fastsettelse av vederlag for en avstått del av eiendommen "i overenstemmelse med gjeldende lovregler om ekspropriasjon". Det er enighet mellom partene om at det er arealets salgsverdi slik denne fremgår av vederlagsloven §5 første og annet ledd som skal legges til grunn ved vederlagsfastsettelsen.
Arealet ble tiltrådt av kommunen 5. januar 1987. Etter vederlagsloven §10 skal dette tidspunkt legges til grunn ved fastsettelsen av vederlaget. Dette innebærer at retten må finne frem til den alminnelige salgspris som arealet hadde i januar 1987 basert på hva vanlige kjøpere var villig til å betale på dette tidspunkt med grunnlag i en reell forventning om utnyttelse fremover. Med den mangel på eksakt beregning av denne salgspris som nødvendigvis vil måtte foreligge, kan det ikke på bakgrunn av bemerkningene i Innst. O.nr. 27 (1982-83) 12 være grunnlag for å trekke inn prisnivået på andre tidspunkt gjennom en gjennomsnittsberegning på samme måte som ved fastsettelse av vederlag etter bruksverdi, hvor verdien fremkommer som resultat av en konkret beregning. Som tidligere nevnt var eiendomservervet knyttet til arbeidet med utvikling av et hotell/motell- og veikroprosjekt. Ved at det er den generelle eller alminnelige salgsverdi som skal legges til grunn, jfr. Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 48, vil en eventuell særpris basert på hva et slikt prosjekt ville kunne belastes med av grunnerverskostnader være irrelevant ved vederlagsfastsettelsen.
Det tomteareal som skal avståes består av et ca 6600 m2 flatt jorde beliggende sentralt i Spydeberg sentrum i nærheten av eksisterende forretningseiendommer og E-18. Fra Stasjonsgaten er det anlagt offentlig vei med vann- og avløpsledninger langs tomtearealet. Av foretatte grunnundersøkelser fremgår at løsmassene tildels består av kvikkleire og at dybden til fjell er relativt betydelig. Selv om det må tas hensyn til disse forhold ved fundamenteringen, finner lagmannsretten at det foreligger tekniske løsninger som gir en rimelig god utnyttelse for byggeformål innenfor hva som er naturlig etter beliggenheten uten å føre til reduksjon i omsetningsprisen.
På tiltredelsestidspunktet var det området hvor det overdratte tomteareal er beliggende, regulert for kombinert forretnings- og serviceformål med en utnyttelsesgrad på 0,25. Planene for utnyttelse av området ble senere endret, først ved at det i tillegg til hotellet skulle bygges et forretningsbygg med kontorer og leiligheter, senere ved at tilleggsbebyggelsen skulle bestå av 6 bolighus med 12 leiligheter i hver. Sommeren 1988 ble arbeidet med omregulering satt i gang med sikte på å omregulere den del hvor tomtearealet er beliggende for boligformål. Lagmannsretten legger til grunn at det på tiltredelsestidspunktet forelå et reelt grunnlag for å påregne en utnyttelse av tomtearealet til forretnings- og servicevirksomhet. Videre finner retten at det etter beliggenheten forelå en omsetningsverdi som reflekterte en relativt snarlig utnyttelse til dette formål.
Når det gjelder de fremlagte bevis for priser oppnådd ved salg av tomter i distriktet, tar lagmannsretten utgangspunkt i den veiledende verdiansettelse som ble foretatt i forbindelse med prisforhandlingene mellom partene. Denne ansettelse er basert på antatt salgsverdi vurdert av lokalkjente takstmenn. Tilsvarende verdiansettelse som ble foretatt for naboeiendommen, førte også til faktisk omsetning for en pris som tilsvarte snaut kr. 180 pr. m2. Denne eiendom var delvis bebygget, men bebyggelsen var av en slik karakter at den utgjorde et prisreduserende moment i forhold til salgsprisen, hvilket fikk uttrykk ved at selgeren påtok seg å rive påstående bygninger og kjøre bort byggemassene for kr. 150000. Det ble således betalt snaut kr. 195 pr. m2 for eiendommen i ryddiggjort stand. Med den spesielle omstendighet som forelå i forbindelse med prisavtalen, nemlig at eiendommen var håndgitt til kommunen og at alternativet til avtale var en fastsettelse av prisen ved skjønn, finner lagmannsretten at prisen ved regulær omsetning ville ligget noe lavere. Selv om en del av denne eiendom lå langs E-18 med en antatt høyere verdi for utnyttelse til næringsformål, er det hensett til eiendommens totale karakter, bl.a. med en gjennomskjærende bekkedal, ikke grunn til å sondre i vesentlig grad mellom gjennomsnittsprisen for denne eiendom og for det areal som skjønnet gjelder.
På grunnlag av tomtearealets karakter og påregnelig utnytting sammenlignet med priser oppnådd ved omsetning av andre eiendommer, fastsettes salgsverdien på tiltredelsestidspunktet til kr. 185 pr. m2.
Øvrige fremlagte bevis for oppnådde eiendomspriser finnes etter en totalvurdering ikke å godtgjøre noen annen salgsverdi for det areal skjønnet omfatter. Det dreier seg dels om tomteareal med vesentlig dårligere eller annerledes utnyttelsesmuligheter og dels om enkelttomter hvor prisen mer knyttes til adgangen til å oppføre en ønsket bebyggelse enn tomtens størrelse, slik at det er unaturlig å sammenligne med oppnådd pris pr. m2.
Ovennevnte salgspris bygger på det forhold at tomtearealet grenser til offentlig vei med vann- og kloakkledning i veitraseen. Til tross for at disse anlegg er utført i de siste 10 år, finner lagmannsretten ikke grunnlag i den inngåtte avtale å se bort fra den verdistigning disse investeringer måtte ha medført, selv om dette skulle være hjemlet i vederlagsloven §5, fjerde ledd. Avtalen angir at vederlaget skal fastsettes i overenstemmelse med gjeldende lovregler om ekspropriasjon først gjennom forhandlinger mellom partene på basis av en veiledende takst og om enighet ikke oppnås ved rettslig skjønn. Vurderingstemaet er således det samme for forhandlingene og dermed den veilende takst som for det rettslige skjønn. Avtalen må antas å forutsette at den veiledende takst skal utføres som en vanlig salgsverditakst og uten justering for "samfunnsskapte" verdier, hvilket også etter takstens beskrivelse ble gjennomført i dette tilfellet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger om at en justering for de offentlige investeringer var tema for de etterfølgende forhandlinger mellom partene. Et forbehold om å kunne påberope seg vederlagsloven §5, fjerde ledd under skjønnet, vil etter dette fremtre som en så upåregnelig følge av at prisforhandlingene ikke ført frem, at den må forutsettes utelukket uten en mer avklarende presisering i avtaleteksten enn hva som er tilfellet i nærværende sak.
Underskjønnet fastsatte avsavnstapet etter vederlagsloven §10 til en årlig rente på 13% fra tiltredelsen til betaling finner sted. Lagmannsretten anser denne fastsettelse som en selvstendig del av underskjønnet, som ikke omfattes av kommunens overskjønnsbegæring, jfr. skjønnsloven §32. Da de saksøkte heller ikke har fremmet aksessorisk motbegjæring om overskjønn for denne del av underskjønnet, kan avsavnstapet ikke sees å være gjenstand for overskjønn. Kravet om prøving av avsavnstapet er fra de saksøktes side først fremkommet under skjønnsforhandlingene som et skjønnstema begrunnet i kommunens overskjønnsbegjæring. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunnlag for å foreta formell avvisning av kravet i særskilt kjennelse etter skjønnsloven §9, men gir uttrykk for sitt syn i slutningen ved ikke å medta noen rentefastsettelse. Kommunen vil derved måtte betale den rente som følger av underskjønnet.
Ifølge avtalen av 19. september 1985 skal kommunen betale utgiftene ved overskjønn. Ved henvisningen til skjønnsloven §54 gjelder dette også de saksøktes nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet. Kommunen har ikke reist innsigelser mot dette. De saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave som viser et samlet tilgodehavende på kr. 29925 hvorav kr. 27800 i salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Som vederlag for den del av gnr. 26 bnr. 47 i Spydeberg som omfattes av inngått avtale av 19. september 1985 betaler Spydeberg kommune til de saksøkte etter dette skjønn i fellesskap 185 - etthundreogåttifem - kroner pr. m2.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten forpliktes Spydeberg kommune til å betale de saksøkte i fellesskap 29.925 - tjue nitusennihundreogtjuefem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.