LE-1987-47
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-08-25 |
| Publisert: | LE-1987-00047 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Odelsovertakst av 25. august 1989 i overskjønn nr. 47/87, hl nr. 920/87. |
| Parter: | Saksøker: Gunnar Bråthen (Prosessfullmektig: H.r. advokat Sverre Thune, Hønefoss). Saksøkt: Arvid Bråthen (Prosessfullmektig: H.r. advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker). |
| Forfatter: | Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Skjønnsmenn: Gårdbruker Arne Bollingmo, Hønefoss. Gårdbruker Nils Erik Bryhn, Sætre. Byggmester Gunnar Fjell, Nærsnes. Husmor Mari Alme, Hønefoss |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1974), Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
I odelsløsningssak mellom Gunnar Bråthen som saksøker og Arvid Bråthen som saksøkt avsa Ringerike herredsrett 19. august 1987 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av Bråten gnr. 260 bnr. 1 i Ringerike settes til kr. 957000,- - nihundreogfemtisyvtusenkroner.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Gunnar Bråthen til Arvid Bråthen saksomkostninger kr. 8100,- - åttetusenetthundrekroner."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens fremstilling nedenfor. Gunnar Bråthen har i rett tid begjært overskjønn og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Taksten settes ned."
Arvid Bråthen har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Taksten forhøyes.
2. Gunnar Bråthen dømmes til å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til å betale saksomkostninger til Arvid Bråthen."
Overskjønnsforhandlingene fant sted den 22. august 1989 på Ringerike sorenskriverkontor. Gunnar Bråthen møtte sammen med h.r. advokat Sverre Thune og Arvid Bråthen møtte sammen med h.r. advokat Trond Buttingsrud. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og retten anså det nødvendig. Retten beså våningshus, kårbygning og låve, utvendig og innvendig. De øvrige uthusene beså retten utvendig. Jordveien og de forskjellige deler av skogen ble befart.
Gunnar Bråthen har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49, jfr. den presisering som er gitt av Høyesterett i Rt-1980-233. Det er etter dette en bruksbestemt salgsverdi for eiendommen man skal frem til.
Underskjønnet har kommet frem til en for høy takst for eiendommen. Bl.a. er det i underskjønnet lagt for stor vekt på eiendommens verdi som boligeiendom. Etter saksøkerens oppfatning er det innenfor mulighetens grenser å ha denne eiendommen som eneste levevei. Gunnar Bråthen tar selv sikte på å drive eiendommen som sitt levebrød. Han har ikke noe annet yrke. Det er galt å vurdere eiendommer av denne størrelse som en større boligeiendom. Eiendommen skal vurderes som en jordog skogbrukseiendom. Gunnar Bråthen har i denne forbindelse vist til et overskjønn av Frostating lagmannsrett av 12. juni 1984.
Når det for øvrig gjelder den nyoppførte kårboligen, er dette et tilpasset ferdighus som er oppført av Arvid Bråthen. Det er mange mangler og mye å utsette på huset. Det er bl.a. problemer med kloakken. Det er først 21. juli d.å. gitt ferdigattest for huset.
Endelig er det vist til at det ved verdsettelsen må tas hensyn til at det hefter en kårytelse på eiendommen.
Arvid Bråthen har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Underskjønnets takst er for lav selv med fradrag av kårytelsene. Arvid Bråthen har ikke selv begjært overtakst, men når det er begjært overtakst fra Gunnar Bråthen, står lagmannsretten fritt til å gå opp i forhold til underskjønnet. Arvid Bråthen mener at det i underskjønnet ikke er lagt tilstrekkelig vekt på boligverdien av eiendommen. Eiendommen kan ikke danne eneste næringsvei for en familie. Boverdien blir derfor et sentralt element. Odelsløseren vil få to boliger med mulighet for utleie av den ene. Jorden og skogen blir tilleggsverdier til dette. Til anførselen om at Gunnar Bråthen vil drive gården som eneste næringsvei, viser saksøkte til at Gunnar Bråthen er 100 % uføretrygdet.
Arvid Bråthen har utført en rekke forbedringer på eiendommen i den tid han har eiet den. Disse må det tas hensyn til. Anførslene om mangler ved den nye kårbygningen er ikke riktige. Det er riktignok enkelte ting som ikke er fullført, men huset er godkjent av bygningsmyndighetene.
Arvid Bråthen har også vist til Rt-1980-233 og mener taksten skal være det en vanlig kjøper vil betale for eiendommen. For å komme frem til riktig takst mener Arvid Bråthen at bygningene må takseres etter verdi med fradrag for kårytelsene. Jordveien og skogen må så takseres i tillegg etter de prinsipper som er trukket opp i Landbruksdepartementets konsesjonsrundskriv fra 1980.
Lagmannsretten bemerker:
Karl Bråten eide eiendommen gnr. 260 bnr. 1 på Nakkerud i Ringerike inntil 1985 da han solgte eiendommen til Arvid Bråthen. Arvid Bråthen er sønn av Karl Bråtens yngre bror Olav. Gunnar Bråthen som har reist odelsløsningssak, er eldre bror av Arvid Bråthen. Arvid Bråthen har akseptert at Gunnar Bråthen har bedre odelsrett enn ham.
I forbindelse med salget i 1985 forpliktet Arvid Bråthen seg til å svare føderåd til Karl Bråten og Marie Bråten.
Eiendommen Bråten har et totalareal på 309 da, hvorav 99 da dyrket mark og 210 da skog.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter reglene i odelsloven §49 første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som bestemt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jfr. Rt-1980-233.
Lagmannsretten har befart eiendommens enkelte deler.
Skogen på eiendommen er fordelt på tre teiger. Den største teigen ligger i tilknytning til gården. To mindre teiger ligger noe lenger unna. Det er godt utbygde traktorveier. Det foreligger ikke driftsplan for skogen. Lagmannsretten har bygget på opplysninger som er gitt om at det vil være en årlig tilvekst i skogen på ca 45 m3. En slik årlig tilvekst virker sannsynlig etter den befaring lagmannsretten har foretatt. Skogen består av en blanding av gran og furu. Skogen har gjennomsnittlig middels bonitet.
Jordveien på ca 100 da består av muldblandet leirjord i god hevd. Det er rått i øvre utkant av jordet og det er foretatt drenering der. I midten av jordet går et dalsøkk som nærmest deler innmarken i to. Dette dalsøkket omfatter ialt ca 6-7 da som uten store vanskeligheter vil kunne gjøres dyrkbart ved at det legges ned rør.
Når det gjelder våningshuset som er bygget i 1760, vises til beskrivelsen i underskjønnet, som partene ikke har hatt noen bemerkninger til. Kårbygningen er bygget i 1986. Den er i tre og er ca 90 m2 i halvannen etasje. Det er ikke kjeller, men støpt såle under huset. Det er bare varmekabler under inngangspartiet. For øvrig vises til beskrivelsen i underskjønnet. Det er nå innlagt elektrisk strøm. Huset er noe uferdig og bærer preg av endel enkle løsninger.
Låven er bygget i 1830 og er i to etasjer med kjørebro. Det er gjort en del utbedringer på låven i de senere år, men taket er i dårlig forfatning. Det er innstallert en relativt ny korntørke på låven.
Stabburet er bygget i ca 1790 og er i to etasjer. Stabburet er fortsatt i bra stand.
På eiendommen er det i tillegg et vedskjul og en gammel smie.
Lagmannsretten mener at eiendommen ikke vil kunne gi grunnlag for landbruk som eneste næringsvei. Boverdien av husene er derfor tillagt større vekt enn ellers.
Ved vurderingen er det tatt hensyn til at det hefter kårytelse på eiendommen.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr. 1100000,-.
Gunnar Bråthen må som odelsløser dekke Arvid Bråthens saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §42. Saksøktes prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave som lyder på kr. 9150,-, hvorav kr. 9000,- er salær. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til denne oppgaven og legger den til grunn. Gunnar Bråthen må også dekke de lovbestemte omkostninger ved taksten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstakst for eiendommen gnr. 260 bnr. 1 i Ringerike settes til 1.100.000 - enmillionetthundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gunnar Bråthen til Arvid Bråthen 9.150 - nitusenetthundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra overskjønnet er forkynt. Han betaler også de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.