LE-1987-48

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1988-03-04
Publisert:	LE-1987-00048
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 4. mars 1988 i ankesak nr. 48/1987, hl.nr. 72/1987.
Parter:	Ankende part: 1. Ernst Olsen 2. Johan W.E. Pettersen 3. Nicoline Lund 4. Torbjørg Risebru (Prosessfullmektig: H.r.advokat Arne Kobbe, Oslo). Motpart: Periscopus A/S v/styrets formann (Prosessfullmektig: H.r.advokat Jon Tenden, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Jørgen Wilberg, formann. Lagdommer Emil Harboe Eriksrud. Ekstraordinær lagdommer Astri Rynning. Meddommere: Kaare Ulsberg. Odd Owren
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, Avtaleloven (1918) §36, §36, Tinglysingsloven (1935) §21, Tvistemålsloven (1915) §180, LOV-1983-03-04-4, §174

I 1955 inngikk eieren av Sognsveien 159 i Oslo (daværende Vestre Aker) avtaler om utleie av leiligheter i eiendommen med Finn Giertsen jr., Liv og Ruth Ellefssøn, Det Norske Veritas og Torbjørn Lund. Leiekontraktene ga rett til overdragelse av leieretten. Slike overdragelser har senere funnet sted slik at leietakerne i dag er de ankende parter, Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund (har bodd i eiendommen fra 1955) og Torbjørg Risebru.

I forbindelse med utleien ble det av leietakerne innbetalt rentefrie leieboerinnskudd varierende fra kr. 23000 til kr. 30000. Samtlige leiekontrakter har bestemmelse om at leieretten skal stå ved makt til år 2016.

Leien ble under hensyntagen blant annet til de rentefrie leieboerinnskudd og til innvendig vedlikeholdsplikt for leietakerne, fastsatt til fra kr. 2700 til kr. 3000 pr. år, avhengig av leilighetenes størrelse. Husleien skulle være fast for hele leieperioden (til år 2016).

Leiekontraktene har en bestemmelse hvoretter fyringsomkostninger og varmt vann skal betales av leietakerne i tillegg til husleien.

Johan W.E. Pettersen - som overtok den leilighet Det Norske Veritas hadde sikret seg - fikk også leie en garasje i bygget. Denne avtale gjaldt fra garasjens ferdigstillelse i 1956. For garasjen ble det fastsatt en leie som i det vesentlige også har stått fast fra 1956 til i dag.

Den 3. februar 1984 reiste leietakerne sak ved Oslo husleierett mot den nåværende eier av eiendommen, Periscopus A/S, med påstand om at det var uhjemlet å belaste leietakerne med så store utgifter i forbindelse med brenselsregnskapet, og at disse utgiftene måtte nedsettes etter husleieloven §35.

Den 22. april 1985 reiste Periscopus A/S motsøksmål med påstand om at Johan W.E. Pettersen skulle dømmes til å fraflytte garasjen. Videre ble det påstått at leietakerne var bundet av bestemmelsene i §6, §7 og §8 i Oslo Gårdeierforenings husleiekontrakt for andelsleiligheter. Endelig ble det påstått at vilkåret i leiekontraktene om at leien skal være uforandret til år 2016, skulle settes til side. Subsidiært ble det i den forbindelse anført at klausulen om uforanderlig husleie skulle settes delvis til side, og det ble nedlagt påstand om dom for leienes størrelse.

Oslo husleierett avsa enstemmig dom i saken den 4. desember 1986 med slik domsslutning:

"I hovedsøksmålet:

Periscopus A/S frifinnes.

I motsøksmålet:

1. Vilkåret i leiekontraktene om at leien skal være uforandret til år 2016 settes til side.

2. Oslo Gårdeierforenings husleiekontrakt for andelsleiligheter §6, §7 og §8 er bindende for Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru.

3. Johan W.E. Pettersen frifinnes i søksmålet om å fraflytte garasjen.

I begge tilfeller:

Hver av partene bærer egne saksomkostninger."

Periscopus A/S har i rett tid påanket husleierettens dom for så vidt angår punkt 3 i motsøksmålet (garasjeleien).

Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru har likeledes i rett tid påanket husleierettens dom i hovedsøksmålet, og for så vidt angår dommens punkt 1 i motsøksmålet, samt avgjørelsen av saksomkostningene. Likeledes har de samme parter tatt til gjenmæle for så vidt angår husleierettens dom punkt 3 i motsøksmålet.

For lagmannsretten er nedlagt slik endelig påstand:

"I hovedsøksmålet:

De beløp som de ankende parter av ankemotparten er avkrevet som utgift til stell og pass av fyranlegg i Sognsveien fra og med fyringssesongen 1981/82 blir å nedsette etter rettens skjønn.

I motsøksmålet:

De ankende parter frifinnes.

I begge søksmål:

Periscopus A/S dømmes til å erstatte de ankende parter sakens omkostninger for begge retter."

Periscopus A/S har likeledes tatt til gjenmæle vedrørende hovedsøksmålet og punkt 1 i motsøksmålet, men gjør ikke subsidiært gjeldende for lagmannsretten at uforanderlighetsklausulen delvis skal settes til side. For lagmannsretten er det nedlagt slik endelig påstand:

"I Hovedsøksmålet. Oslo husleieretts dom stadfestes.

II Motsøksmålet.

a. Oslo husleieretts dom pkt. 1 stadfestes.

b. Johan W. E. Pettersen dømmes til å fraflytte garasje i Sognsveien 159, Oslo.

III I begge søksmål. Periscopus A/S tilkjennes saksomkostninger for begge retter."

Ankeforhandling ble avholdt 9. og 10. februar 1988. De ankende parter Ernst Olsen, Johan W.E. Pettersen og Torbjørg Risebru møtte sammen med sin prosessfullmektig, h.r.advokat Arne Kobbe. Ankemotparten, Periscopus A/S, møtte ved styrets formann. Trygve Hegnar, og med prosessfullmektig, h.r.advokat Jon Tenden. Partene Ernst Olsen, Johan W.E.Pettersen og Trygve Hegnar avga forklaring. Det ble avholdt befaring av eiendommen Sognsveien 159, og for øvrig foretatt dokumentasjon og fremlagt dokumenter slik rettsboken viser.

Om det nærmere saksforhold henvises det til husleierettens dom og rettens bemerkninger nedenfor.

De ankende parter, Ernst Olsen m.fl., har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for husleieretten. Det henvises til husleierettens gjengivelse av disse.

Det er særlig fremholdt:

HOVEDSØKSMÅLET.

Før Periscopus A/S overtok eiendommen, var de årlige utgifter til tilsyn med oljefyren m.v. på ca kr. 800 pr. år. Da Periscopus A/S overtok i 1981, steg disse kostnadene til over kr. 20000 pr. år. Dette beløp er urimelig høyt, spesielt tatt i betraktning at de i det vesentlige påløper over en 6-månedersperiode. Retten må derfor sette ned beløpet skjønnsmessig slik husleieloven §35 gir adgang til. Husleieretten har således tatt feil når den har godkjent disse helt unormale kostnader med den begrunnelse at dette er faktisk medgått utgifter til stell, tilsyn og vedlikehold av fyren m.v..

MOTSØKSMÅLET.

Johan W. E. Pettersen - garasjeleien. Det ble ikke opprettet egen leiekontrakt vedrørende garasjen da denne var ferdigstillet i 1956. Årsaken var at garasjen - slik vanlig er - ble leiet ut sammen med leiligheten og på de samme vilkår som denne. Husleien for garasjen ble fastsatt fra leietidens begynnelse, og skulle gjelde frem til år 2016. Inntil nå er det forholdt med garasjeleien på samme måte som med husleien.

Avtalen om garasjen er da uoppsigelig på samme måte som for leiligheten.

Et godtroerverv for Periscopus A/S er utelukket så lenge Periscopus A/S kjente til leiekontrakten og ved selvsyn kunne konstatere hvor garasjen lå og Pettersens bruk av denne.

Krav om å sette til side leieavtalenes bestemmelse om at leien skal være uforandret til år 2016.

Det erkjennes at de avtalte husleier står i et sterkt misforhold til markedsleiene i dag.

Avtaleloven §36 må imidlertid fortolkes strengt. Det må foreligge en kvalifisert urimelighet før §36 eventuelt kan anvendes. Bestemmelsen i §36, slik den lyder etter lovendringen fra 1983, må tolkes på samme måte som husleieloven §36 ble forstått tidligere. Avtaleloven §36 innførte ikke en ny og mer liberal reguleringsadgang. Høyesteretts strenge praksis vedrørende formuerettslige kontraktsendringer er derfor fremdeles gjeldende rett, jfr. "Madla-dommen" referert i Rt-1958-529.

Verdien av leietakernes meget høye innskudd er i dag sterkt redusert, mens de i 1955 finansierte en ikke ubetydelig del av byggeomkostningene for eiendommen. Leietakerne kunne i 1955 ikke forutse den sterke inflasjonen i Norge i de etterfølgende år. Det var betydelig enklere å forutse utviklingen i 1981 da Periscopus A/S kjøpte eiendommen. Den ble kjøpt til markedspris og da under hensyntagen nettopp til de påhvilende leiekontrakter og med kunnskap om lagmannsrettens dom av 25. januar 1974 ( RG-1974-518). Periscopus A/S har gjort en god investering fullt vitende om den verdipåvirkning leiekontraktene hadde. Avtaleloven §36 kan ikke anvendes ved slike spekulative transaksjoner.

Videre anføreres det at Periscopus A/S klarer seg bra økonomisk med de avtalte leier. For leietakerne er situasjonen at de ikke har økonomisk evne til å betale markedspris, og at de derfor vil bli tvunget til å flytte så fremt markedsleie skal legges til grunn. Periscopus A/S har bare relativt beskjedne utgifter med ytre vedlikehold etc. Leietakerne har vært og er villige til å betale sine forholdsmessige andeler av de økte offentlige avgifter og skatter som etter hvert påløper for eieren.

Når leietakerne ikke aksepterte tilbudet fra Periscopus A/S i 1984 om å kjøpe leilighetene, skyldtes dette at det ikke var enighet om selskapets forslag til sameievedtekter. Dette tilbudet og leietakernes avslag har ingen betydning i saken.

En avveining mellom partene må klart falle ut til leietakernes fordel slik at urimelighetskravet i avtaleloven §36 ikke er oppfylt.

Ankemotparten, Periscopus A/S, har gjort gjeldende de samme anførsler som for husleieretten. Det vises til husleierettens gjengivelse av disse.

Det er spesielt anført:

HOVEDSØKSMÅLET:

Husleierettens dom er riktig. Regningene fra Vaktmesterkompaniet er reelle og omfatter etter de foretatte korreksjoner bare relevante og faktisk betalte utgifter til oppvarmingen av leilighetene og levering av varmt vann, herunder pass og stell av fyren. Det bestrides derfor at kostnadene er for høye, og at de kan settes ned etter husleieloven §35.

MOTSØKSMÅLET.

For så vidt gjelder leieavtalen vedrørende garasjen har det formodningen mot seg at Johan W.E. Pettersen fikk leie leiligheten inklusive garasje. Det må legges til grunn at Johan W.E. Pettersen hadde en muntlig avtale fra 1956 om leie av garasjen, og at denne avtalen var uavhengig av leieavtalen vedrørende leiligheten. Avtalen om garasjen kan da sies opp, og oppsigelsen kan ikke prøves av lagmannsretten.

Subsidiært - for det tilfelle at avtalen om garasjen var en del av avtalen om leiligheten - hevder Periscopus A/S at dette ikke fremgår av det som er tinglyst på eiendommen. Avtalen om garasjeleie må da være ekstingvert av Periscopus A/S (jfr. tinglysningsloven §21) med den konsekvens at Johan W.E. Pettersen må dømmes til å fraflytte garasjen.

Til hovedspørsmålet i saken - tilsidesettelse av leieavtalenes bestemmelse om fast husleie frem til år 2016 - hevder Periscopus A/S at husleierettens dom er riktig både i dens begrunnelse og i resultatet. Det er på det rene at husleienivået har endret seg vesentlig siden 1955. Det er nå et eksorbitant misforhold mellom de leier som ble avtalt i 1955 og en nøktern markedsleie i dag. Inflasjonen karakteriseres ved at stigningen i konsumprisindeksen er 630% i det tidsrom som er relevant, nemlig fra 1955 til 1987. Driftsregnskapet for eiendommen viser for årene 1981 - 1987 et samlet underskudd på fra ca kr. 1 mill. til ca 1,3 mill. når det beregnes renter med henholdsvis 10% pro anno og 15% pro anno fra 1981 av kjøpesummen kr. 1,575 mill. Kostnadene ved å vedlikeholde eiendommen vil fortsatt stige, mens leieinntektene vil stå fast. Underskuddene vil derfor øke hvert år fremover, og gapet mellom avtalt leie og markedsleie vil bli stadig større.

For leietakerne er situasjonen betydelig bedre. Leiekontraktene er uoppsigelige til år 2016 og de kan overdras. Leietakerne har derfor en eiers disposisjonsrett i denne tid, og kan bruke det frie leiemarkedet til å realisere de betydelige markedsverdier som leiekontraktene har.

Det henvises til dom av 7. november 1984 av Eidsivating lagmannsrett i sak mellom Moss kommune og hjemmelsinnehaverne til 16 boligeiendommer i Moss. Videre henvises det til dom av 4. desember 1985 av Frostating lagmannsrett i sak mellom Staten v/Forsvarsdepartementet og Andreas Røstad. Det henvises også til Kristian Husers bok "Avtalesensur".

Den pris Periscopus A/S betalte i 1981 er uten relevans i saken, jfr. ovennevnte dom av Frostating lagmannsrett. Eieroverdragelsen i 1981 påvirker ikke det vesentlige moment i saken, nemlig det kvalifiserte misforhold mellom avtalt leie og markedsleie.

Det henvises også til at samtlige leietakere sommeren og høsten 1984 fikk tilbud om å kjøpe leilighetene for en pris av kr. 4500 pr. m2, en pris som var vesentlig lavere enn en i oktober måned samme år avholdt verditakst. Disse tilbudene ble avslått av leietakerne.

Lagmannsretten er i hovedsøksmålet - brenselsregnskapet - kommet til samme resultatet som husleieretten, og tiltrer i det vesentlige husleierettens begrunnelse. Omkostningene er faktisk påløpt og betalt av gårdeieren. Retten kan ikke finne at regnskapet er belastet uvedkommende utgifter. Utgiftene synes høye, men finnes ikke større enn at de etter leiekontraktene kan fordeles på leietakerne.

I motsøksmålet er likeledes lagmannsretten enig med husleieretten for så vidt angår oppsigelsen av leieavtalen med Johan W.E. Pettersen om garasjen. Lagmannsretten legger - som husleieretten - til grunn at utleien av leiligheten og garasjen var et samlet hele fra 1956, slik det også er blitt praktisert i alle de senere år.

Det kan ikke føre til rettstap for Johan W.E. Pettersen at leieavtalen vedrørende garasjen ikke fremgår direkte av det som er tinglyst på eiendommen. Garasjen ble disponert av Johan W.E. Pettersen. Det måtte Periscopus A/S ha vært klar over da selskapet kjøpte eiendommen. Det er da ikke plass for ekstingsjon av Johan W.E. Pettersens avtalefestede rett, jfr. tinglysingsloven §21 første ledd.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn husleieretten når det gjelder anvendelsen av avtaleloven §36 på bestemmelsen i leiekontraktene om uforanderlig husleie.

Periscopus A/S har som nevnt ovenfor bare nedlagt påstand om at uforanderlighetsklausulen skal settes til side. Denne påstand er retten bundet av. Konsekvensen av å ta påstanden til følge, er at Periscopus A/S kan regulere leien opp til markedsnivå med den begrensning som måtte følge av lovgivningen forøvrig, først og fremst av husleieloven §35.

Det er utvilsomt en meget betydelig forskjell mellom markedsleien og den husleie som leietakerne betaler. Dette er imidlertid bare ett moment i den helhetsvurdering som skal foretas ved avgjørelsen av om uforanderlighetsbestemmelsen skal settes til side. I denne helhetsvurdering teller begge parters forhold med.

De opprinnelige leietakere betalte så store innskudd at de dekket en betydelig del av byggekostnadene for leilighetene. Dersom uforanderlighetsbestemmelsen oppheves, har innskuddene tapt vesentlige deler av sin opprinnelige verdi. Rimelighetsgrunner taler mot et slikt resultat. Det vil gjelde både for den opprinnelige leieboer (Nicoline Lund) og for de øvrige leietakere. Det er ikke gjort gjeldende at leietakerne innbyrdes står i noen forskjellig stilling.

Periscopus A/S kjøpte eiendommen i 1981 vitende om de langsiktige husleieavtalene og de meget lave leier. Kjøpesummen ble fastsatt etter at eiendommen var avertert til salgs gjennom eiendomsmegler, og etter forhandlinger mellom en profesjonell selger og en profesjonell kjøper. Det må derfor antas at kjøpesummen ble fastlagt under hensyntagen til leiekontraktene. Kjøpet fant også sted på et tidspunkt da inflasjonen og dens innvirkning på leiemarkedet var kjent for Periscopus A/S. Periscopus A/S måtte videre være klar over den nærliggende mulighet at inflasjonen fortsatte. Man står således overfor en påregnelig, og ikke en uventet utvikling. Det taler mot en tilsidesettelse av uforanderlighetsbestemmelsen.

Leietakerne fikk i 1984 tilbud om å kjøpe leilighetene. For lagmannsretten er det opplyst at leietakerne var misfornøyde med at de ikke fikk representasjon i sameiestyret. Salgsforhandlingene stoppet opp uten at det er klarlagt nærmere hvorfor. Lagmannsretten finner under disse omstendigheter ikke at salgstilbudene kan tillegges vekt.

Lagmannsretten er enig med husleieretten i at både rimelighet og samfunnsmessige hensyn taler for at utleieren får en leie som gir dekning for et tilfredsstillende vedlikehold. De leier man har gjør ikke det idag. Dette taler for en regulering av leiene, men tilsier ikke at man skal gå så langt som til en fullstendig tilsidesettelse av uforanderlighetsbestemmelsen med de konsekvenser det har for leietakerne.

Lagmannsretten konklusjon er etter dette at leietakerne frifinnes for kravet om at uforanderlighetsbestemmelsen skal settes til side.

Lagmannsretten er enig i husleierettens omkostningsavgjørelse.

Anken fra Periscopus A/S vedr. leien av garasjen har vært forgjeves. Periscopus A/S ilegges omkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. H.r.advokat Arne Kobbe har fremlagt omkostningsoppgave datert 10. februar 1988 hvoretter salæret for denne del av saken utgjør kr. 2000,-. Oppgaven godkjennes. Anken fra leietakerne (hovedsøksmålet, samt pkt. 1 i motsøksmålet i Oslo husleieretts dom) har vært forgjeves for så vidt angår tvisten om brenselsregnskapet, men har ført frem for hovedspørsmålet, tilsidesettelse av uforanderlighetsbestemmelsen i husleiekontraktene. Hovedspørsmålet gjelder et prinsipielt og vanskelig spørsmål. Lagmannsretten finner at hver av partene bør bære sine omkostninger for lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr.§174 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I anken fra Periscopus A/S:

1. Oslo husleieretts dom i motsøksmålet pkt. 3 stadfestes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for Oslo husleierett.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Periscopus A/S til Ernst Olsen, Johan W. E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru i fellesskap 2.000 -totusen- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

I anken fra leietakerne:

1. Oslo husleieretts dom i hovedsøksmålet stadfestes.

2. Ernst Olsen, Johan W. E. Pettersen, Nicoline Lund og Torbjørg Risebru frifinnes for kravet om tilsidesettelse av kontraktsbestemmelsen om at leien skal være uforandret til år 2016.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger for Oslo husleierett og lagmannsretten.