LE-1987-49
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-08-21 |
| Publisert: | LE-1987-00049 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 21. august 1989 i overskjønnssak nr 49/87, hl nr 934/87. |
| Parter: | Saksøker: Asker kommune (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Hjørdis Haukaa (Prosessfullmektig: H.r.advokat F B Sigmond, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Skjønnsmenn: Murmester John Arne Johnsen, Stabekk. Eiendomsmegler Kirsten Stray, Blommenholm. Eiendomssjef Lars Gunnerød, Asker. Tømmermester Asbjørn Haugen, Stabekk |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §35, Grunnloven (1814) §105, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §4, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
Saken gjelder fastsettelse av erstatning i forbindelse med avståelse av grunn til park- og trafikkformål i følge reguleringsplan.
Asker kommunestyre gjorde 12. september 84 med hjemmel i bygningsloven av 1965 §35 vedtak om ekspropriasjon etter reguleringsplan stadfestet av fylkesmannen 22. mars 1979. Skjønn ble holdt 5. august 87. Asker og Bærum herredsrett tilkjente Hjørdis Haukaa, eier av gnr 50 bnr 38 i Asker, en erstatning på kr 1300,- pr m2. Tiltredelse fant sted 1. januar 87.
Haukaa krevet i rett tid overskjønn og nedla under overskjønnet slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Den av underskjønnet fastsatte erstatning forøkes vesentlig.
3. Asker kommune bærer utgiftene ved overskjønnet.
4. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger ved overskjønnet."
Asker kommune nedla slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
Overskjønn ble holdt 10. august 89. Retten hadde befaring og mottok forklaring fra ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. De alminnelige skjønnsforutsetninger er opprettholdt og fremgår av underskjønnet med tillegg av en bestemmelse som sikrer Haukaa rett og plikt til å ta hånd om et smijernsgjerde rundt eiendommen. Reguleringsplanen fra 1979 er imidlertid under revisjon. Det avståtte areal er nå disponert til åpen bebyggelse med en utnyttelsesgrad på 1.2 - 1.3.
Asker kommune har ved overskjønnet i hovedsak anført:
Saksøkte skal tilkjennes full erstatning etter grunnloven §105, jf ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. Kommunen er innforstått med at "park-prinsippet" (jf bl a Rt-1976-464) legges til grunn, slik at eiendommen verdsettes som bebyggelig. Reguleringsmyndigheten må imidlertid kunne begrense utnyttelsen på bakgrunn av eiendommens særpreg og beliggenhet uten at dette medfører erstatningsplikt ved ekspropriasjon. Arealet skal disponeres som en åpen fasade mot tettstedets mest sentrale trafikkknutepunkt, med pene, eldre trebygninger i et parklignende miljø. Dette må medføre lav utnyttelsesgrad. Saksøkte har nå solgt en eiendom i nærheten, men dette salg er ikke noe godt sammenlikningsgrunnlag. Kjøpet må anses risikopreget, og det er forutsatt meget høy utnyttelsesgrad. Det er ikke påvist ulemper for resteiendommen som kan betinge erstatning utover grunnerstatningen for det avståtte areal. Renteutviklingen de siste par år tilsier ikke endring av underskjønnets rentefastsettelse.
Haukaa har i hovedsak anført:
Herredsretten har ved skjønnet satt omsetningsverdien for lavt i forhold til de priser som oppnås i markedet for tilsvarende tomter. Eiendommen ligger meget sentralt i Asker sentrum. Skjønnsretten har lagt til grunn en utnyttelsesgrad på 1.2, som ligger vesentlig under kommunens praksis og signaler i sentrum den senere tid. Det er enighet mellom partene om at erstatningen skal fastsettes ut fra "park-prinsippet". Prinsippet må etter saksøktes mening i den foreliggende sak føre til at man gir grunneieren erstatning for samme utnyttelse av grunnen som andre grunneiere i strøket er blitt innvilget, d v s minst utnyttelsesgrad 3. Det erkjennes at den verneverdige Fusdalgård på eiendommen legger begrensninger på utnyttelsesgraden. I relasjon til omsetningsverdien oppveies dette imidlertid av beliggenhet, miljø og lønnsomme utnyttelsesmuligheter. Etter underskjønnet har saksøkte i det åpne marked solgt en eiendom i et tilgrensende strøk og av omtrent samme størrelse som det avståtte areal. Kvadratmeterprisen var her 5000 kroner. Dette gir et godt sammenlikningsgrunnlag, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. I tillegg til erstatning for avstått grunn har Haukaa krav på erstatning for ulemper på resteiendommen. Denne vil nå bli dyrere å bygge ut og gi lavere inntekter. Underskjønnet har satt rentefoten for lavt. Det kreves rentesrente.
Lagmannsretten bemerker: Den saksøkte skal ytes full erstatning i overensstemmelse med Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Etter erstatningsloven §4 skal verdsettelsen grunnes på salgsverdien eller bruksverdien for eieren, alt etter hvilken verdi som er høyest. Verdien skal fastsettes ut fra påregnelig utnyttelse. Ekspropriaten skal således ha erstattet den salgs eller bruksmulighet han avstår, verdsatt etter egen og potensielle kjøperes naturlige og påregnelige bruk i fremtiden. I den stadfestede reguleringsplan av 1979 er Haukaas eiendom gnr 50 bnr 38 dels regulert til forretnings- og boligformål (1068 m2) og dels til park- og trafikkformål (1585 m2). Det er det sistnevnte areal som eksproprieres. Saksøkte har i tillegg til salgsverdien av dette areal krevet erstatning for ulemper på resteiendommen. Retten finner at salgsverdien på tiltredelsestidspunktet 1. januar 87 må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen for det avståtte areal. Oppføring av forretningsbygg, gjerne i kombinasjon med eksklusive boliger, anses som den påregnelige utnyttelse ut fra forholdene på stedet - påregnelig utnyttelsesgrad 1.2 - 1.5. Det har ikke vært omtvistet i saken at det såkalte "parkprinsipp" må komme til anvendelse i den forstand at man ved verdsettelsen ser bort fra at arealet er regulert til park og legger til grunn at det er bebyggelig. Partene er imidlertid ikke enige om "park-prinsippets" betydning for utnyttelsesgraden.
Saksøkeren hevder at reguleringsplanen må legges til grunn. Denne fastsetter lav utnyttelsesgrad for eiendommen som helhet. Dette skyldes beliggenheten. Med sin enestående lokalisering direkte inntil hovedtrafikksentret i Asker kommune står eiendommen reguleringsmessig i en helt annen stilling enn forretnings-, kontor- og boligeiendommer ellers i Asker sentrum. Den funksjon eiendommen er tiltenkt, kunne ikke vært lagt andre steder i sentrum med mindre man tenker seg jernbanestasjonen flyttet. Det er denne funksjon som betinger lav utnyttelsesgrad, ikke et fritt valg mellom forskjellige løsninger i en utbyggingsplan.
Saksøkte hevder at Asker sentrum over tid må ses som et samlet utbyggingsområde. Kommunen har hatt muligheter for å velge andre eiendommer til de funksjoner det her er tale om. Skal man kunne forsvare å karakterisere Haukaas eiendom som enestående og særpreget, er det i tilfelle fordi den ennå ikke, som de fleste sentrumseiendommer, er intensivt utnyttet. "Park-prinsippet" må derfor her i saken også når det gjelder utnyttelsesgrad lede til at man erstatningsmessig likestiller Haukaa med andre grunneiere i sentrum.
Lagmannsretten tar som utgangspunkt at reguleringsplanen skal legges til grunn ved vurderingen av påregnelig utnyttelse. Partene er imidlertid enige om at grunnen ikke skal anses verdiløs fordi den er regulert til park, men verdsettes som bebyggelig. Retten antar for sin del også at dette er i samsvar med rettspraksis, bl a Skaardommen, Rt-1976-464. Park-prinsippet kan imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning ikke begrunne full strøkpris for det avståtte areal. En utnyttelse på linje med eiendommer lenger inne i sentrum er ikke påregnelig. Retten legger her avgjørende vekt på arealets beliggenhet i forhold til jernbanestasjonen. I tilknytning til stasjonen skal det bygges bussterminal. Retten legger til grunn at det er denne sentrale plass i sentrumsbildet som har motivert den vedtatte regulering. Reguleringsmyndigheten har ikke stått overfor et fritt valg mellom en rekke parklokaliseringsmuligheter på en slik måte at likhetsprinsippet krever strøkpris lagt til grunn. Det er tale om en alminnelig rådighetsinnskrenkning som følge av eiendommens særegne beliggenhet. Denne kan ikke kreves erstattet selv om ekspropriaten avstår grunn. Lagmannsretten finner etter dette å måtte legge til grunn en utnyttelsesgrad som ligger betydelig under vanlig utnyttelse i Asker sentrum. På den annen side vil beliggenheten og miljøet medføre en vesentlig verdiøkning som følge av de anvendelsesmuligheter man kan påregne, såvel til bolig- som forretningsformål. Selv med en så lav utnyttelsesgrad som 1.2 har arealet etter rettens oppfatning meget høy omsetningsverdi. Med henvisning til ekspropriasjonserstatningsloven §5 har saksøkte dokumentert salg av en eiendom av omlag samme størrelse i et tilgrensende strøk. Hun oppnådde her en kvadratmeterpris på kr 5000. Selv med høyere utnyttelsesgrad er denne eiendom etter saksøktes oppfatning neppe mer verdifull enn arealet i saken. Saksøkeren hevder at salget gir liten vegledning som indikator på prisnivået i Asker sentrum. Retten er kommet til at en kvadratmeterpris på kr 5000 må anses særdeles høy i Asker og finner å måtte legge til grunn at det kan ligge spesielle interesser bak dette kjøp. Overdragelsen gir derfor ikke noe helt godt sammenlikningsgrunnlag. Annen omsetning er ikke dokumentert. Det er fremlagt enkelte opplysninger om tilbud og forhandlinger som vegledning for overskjønnet. Etter en samlet vurdering settes erstatningen for det avståtte areal til kr 2500 pr m2.
Saksøkte har i tillegg til grunnerstatningen krevet ulempeserstatning fordi den gjenværende eiendom etter avståelsen vil bli dyrere å bebygge.
Saksøkeren har bestridt at det oppstår ulemper som ikke er dekket ved grunnerstatningen. Retten kan ikke se at erstatningsbetingende ulemper er påvist. Kostnader som ved en samlet utbygging av hele det 2,65 da store areal ville falt på den avståtte del, må anses dekket ved grunnerstatningen. Om restarealet overhodet kan tenkes dyrere å bebygge enn før, vil denne verdireduksjon oppveies av verdiøkning som følge av det nye miljø rundt resteiendommen.
Saksøkte har krevet renter, herunder rentesrenter. På bakgrunn av renteutviklingen siden tiltredelsen 1. januar 87 settes renten til 13% pro anno, inklusiv rentesrente. Saksøkeren skal i tillegg til de lovbestemte utgifter dekke saksøktes omkostninger ved overskjønnet, jf skjønnsloven §54 og §54a. første ledd a).
H.r.advokat Sigmond har fremlagt kostnadsoppgave med salær kr 15000 og øvrige utgifter kr 1500, tilsammen kr 16500. Saksøkeren har ikke bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn. Overskjønnet er enstemmig.
Skjønnsslutning:
1. Hjørdis Haukaa tilkjennes erstatning for avstått grunn med 2.500 -totusenfemhundre- kroner pr kvadratmeter.
2. Asker kommune betaler renter med 13 -tretten- prosent pro anno fra 1. januar 1987 til betaling skjer.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asker kommune til Hjørdis Haukaa 16.500 -sekstentusenfemhundre- kroner.
4. Asker kommune betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
5. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.