Rt-1976-464

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1976-04-08
Publisert:	Rt-1976-464
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 52B/1976
Parter:	1. Jan Skaar m.fl., 2. Egil Fett, 3. Mathea Liljegren (høyesterettsadvokat Frithjof Ths. Eeg) mot Bergen kommune (advokat Pål W. Lorentzen - til prøve).
Forfatter:	Syvertsen, Tønseth, Stabel, Elstad, Leivestad
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Bygningsloven (1965) §41, §9

Kst. dommer Syvertsen: Ved stevning av 26. juni 1973 krevde Bergen kommune forsøkstakst ved Bergen skjønnsrett for bygningslovssaker i medhold av bygningslovens §41. Saksøkt var en rekke grunneiere under gnr. 23, Loddefjord, og gnr. 43, Olsvik i Laksevåg. Skjønnet ble begjært for å få fastsatt erstatningen for erverv av grunn og rettigheter for veganlegget Loddefjord - Nord-Olsvik, overensstemmende med reguleringsplan for område nr. 3, Brønndalen, og område nr. 4, Olsvikskjenet, vedtatt av Laksevåg kommunestyre og stadfestet av Miljøverndepartementet 7. juni 1973.

Underskjønnet ble avhjemlet den 31. august 1973. Kommunens syn under forhandlingen for underskjønnet var at forholdene lå til rette for anvendelse av unntaksbestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973, slik at tomteprisene skulle legges til grunn. Skjønnsretten var enig i dette og bygde ved erstatningsfastsettelsen på tomtepris som den høyeste erstatningsmessige verdi.

Under forhandlingene for overskjønnet, som er avsagt 15. mars 1974, hadde kommunen endret oppfatning. Den hevdet at etter den nye ekspropriasjonserstatningslov var det den aktuelle bruk som var utgangspunkt for erstatningsfastsettelsen. Det erkjentes at det i enkelte tilfelle kunne komme på tale med mererstatning etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, men i forholdet til de ankende i denne sak ble det hevdet at slik erstatning ikke kunne tilkjennes hvor området i henhold til reguleringsplanen ikke kunne brukes som byggetomter, jfr. §5 nr. 3. Overskjønnsretten var enig i dette kommunens syn. For de områder som skulle avstås til vegen m/skråninger og til friområder, ble erstatningene i samsvar med lovens §9, jfr. §4, fastsatt til hva eiendommene ville være verd ved salg til noen som tok sikte på å nytte disse til jordbruksformål. Det anføres videre i skjønnet at erstatningene settes slik at de saksøkte blir satt i stand til å kjøpe tilsvarende jordbruksjord igjen. Taksten ble kr. 5,50 pr. m2. For takst nr. 21, Mathea Liljegren, ble videre taksert et

Side:465

område på ca. 5750 m2 som er regulert til småhusbebyggelse, og som skal innløses av kommunen. Her ble taksten kr. 12,50 pr. m2.

En av skjønnsmennene i overskjønnet dissenterte, idet han fant at tomteverdien burde legges til grunn for alle taksters vedkommende. Om saksforholdet viser jeg for øvrig til underskjønnets og overskjønnets skjønnsgrunner.

Overskjønnet er påanket av eierne av takst nr. 13, Skaar, takst nr. 15, Fett, og takst nr. 21, Liljegren. Ankene gjelder overskjønnets rettsanvendelse og saksbehandling, idet det hevdes at skjønnsgrunnene er mangelfulle.

De ankende har i det vesentlige gjort gjeldende:

Overskjønnet har tatt feil når det ikke har lagt til grunn at for de ankende er det tomteutnyttelse som må sies å være den bruk som gjøres av eiendommene. Erstatningene skulle derfor vært fastsatt etter tomtepris allerede etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1. Det innrømmes fra de ankendes side at de ikke har foretatt investeringer av betydning. Heller ikke foreligger det skylddelinger eller kartforretninger over de aktuelle områder, og det er ikke foretatt noe for å skaffe vanntilførsel eller kloakkavløp. Det som imidlertid må være avgjørende, er at områdene for flere år siden har opphørt å ha annen anvendelse enn tomtebruk. Den pris som oppnås for tomter i distriktet, er basert på et nivå som er en følge av utviklingen. Reguleringsplanen fra 1973 har ikke hatt noen virkning på dette prisnivå. Også denne plan er en følge av utviklingen.

Subsidiært anføres i denne forbindelse at overskjønnets skjønnsgrunner ikke er tilstrekkelige til å vise om rettsanvendelsen på dette punkt er riktig. Man savner en drøftelse av momenter som kan ha betydning, som f. eks. eiendommenes størrelse, bruk og tidligere bebyggelse. Dette gjelder ikke minst for takst nr. 15, Fett.

I tilfelle ekspropriasjonserstatningslovens §4 ikke gir grunnlag for erstatning etter tomtepriser, må de ankende ha krav på mererstatning etter §5 nr. 1. Overskjønnet har tatt feil når det er kommet til at §5 nr. 3 er til hinder for å bruke §5 nr. 1 ved ekspropriasjon til veg eller friarealer. Situasjonen i nærværende sak er analog med den som forelå i den såkalte Kløftasaken, Rt-1976-1 flg. Førstvoterendes votum må forstås slik at når det er den reguleringsplan som ligger til grunn for ekspropriasjonen som medfører at et areal blir utlagt til veg eller friområde, skal §5 nr. 3 ikke få anvendelse.

Spørsmålet er derfor løst i Kløftadommen. Men selv om man ikke skulle legge dette til grunn, støttes et slikt resultat av bestemmelsen i §5 nr. 1 slik den må forstås etter Høyesteretts standpunkt i Kløftadommen.

I teorien har dette standpunkt fått støtte av Ingolf Vislie i hans bok: Om erstatning ved ekspropriasjon. 1974 101 flg. Rolf Hellesylts artikkel i Lov og Rett 1973 43 flg. kan heller ikke forstås slik at den gir uttrykk for en annen oppfatning.

Side:466

De ankende har nedlagt slik påstand:

«Bergen overskjønnsrett for bygningslovsaker's skjønn av 15. mars 1974 oppheves og hjemvises til ny behandling.

De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten, Bergen kommune, mener at overskjønnets lovanvendelse er riktig, og at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at lovanvendelsen kan prøves. Det anføres:

Overskjønnet har riktig lagt til grunn at det for de tre ankende ikke kunne fastsettes erstatning etter tomtepriser. Under henvisning til Høyesteretts kjennelse i Rt-1975-419 flg. (Kolbeinsensaken), må det foretas en konkret vurdering når det reises krav om at salg av tomter er bruk som faller inn under ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1. Ved denne vurdering må det i denne forbindelse legges vekt på at det i nærværende tilfelle ikke er tale om mindre arealer som er blitt liggende igjen i et område som stort sett ellers er utbygd, at grunneierne ikke har investert noe med sikte på utbygging, og at det på grunn av de store grunnlagsinvesteringer til veg, vann og kloakk i dette tilfelle utelukkende er kommunens gjennomføring av sine planer som gjør at området kan anvendes til utbygging.

Overskjønnets fortolking av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3 er riktig. Den bygger på lovens klare ordlyd. Når §5 nr. 3 gjør mererstatning etter samme paragrafs nr. 1 betinget av at «denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres», så går dette klarligvis på eksisterende planer. En slik forståelse av loven finner støtte i forarbeidene. Det vises til Ot. prp. nr. 56 for 1970-71 side 31, spalte 1, og til Justiskomitéens innstilling O. XXI (1971-72) side 13, annen spalte.

Høyesterett har i Kløftadommen også drøftet ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3. Det førstvoterende, som alle de øvrige dommere har sluttet seg til, tok stilling til, var imidlertid situasjonen når det ikke forelå «godkjent» plan etter §5 nr. 3. I så tilfelle faller man tilbake på eldre ekspropriasjonspraksis og bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 3. Høy. esterett har ikke tatt standpunkt til hvorledes §5 nr. 3 skal anvendes når det foreligger godkjent plan, slik som i nærværende sak.

Overskjønnets rettsanvendelse er ikke i strid med tidligere rettspraksis. Det foreligger en rekke høyesterettsdommer i materien. Det man kan trekke ut av dem, er at når en eiendom eks proprieres i henhold til en reguleringsplan, er det stillingen slik den da foreligger, som må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. I byer og bymessige strøk har imidlertid rettspraksis gitt eieren erstatning etter tomteverdi, selv om tomten som følge av planen blir ubebyggelig. Men dette må ses som et unntak sort ikke kan få anvendelse i nærværende sak.

Det kan synes som overskjønnets lovanvendelse fører til stor forskjellsbehandling avhengig av hva eksproprianten vil bruke

Side:467

området til. Dette skyldes imidlertid at kommunen under overskjønnet ikke har prosedert på bestemmelsene i §5 nr. 2. Når forskjellen er blitt så stor som ved takst nr. 21, Liljegren, skyldes det ikke at man har nektet mererstatning etter §5 nr. 3 for grunn til veg og friarealer, men at man har unnlatt å anvende §5 nr. 2 på de øvrige områder.

Kommunens påstand er:

«l. Bergen overskjønnsrett for bygningslovssakers overskjønn stadfestes i den utstrekning det er påanket.

2. Bergen kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det foretatt bevisopptak ved Bergen byrett med avhør av en av de ankende parter, Jan Skaar, og ett vitne. Det er fremlagt noen nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.

Jeg behandler først spørsmålet om de aktuelle områder skulle vært taksert som tomtegrunn etter bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1.

Etter Høyesteretts kjennelse i Rt-1975-419 (Kolbeinsensaken), kan grunn som ikke har noen aktuell anvendelse, bli å vurdere som tomtegrunn. Men betingelsen er at grunnen «uomtvistelig og i utviklingens medfør har opphørt å ha noen anvendelsesmulighet enn som basis for bygg i videste forstand». Om disse betingelser er til stede, må bero på en konkret bedømmelse, der utgangspunktet er det formål loven har, og som særlig har funnet uttrykk i §4 nr. 2,2. og 3. punktum, §4 nr. 3 og §5 nr. 2. - Høyesterett har i Kløftadommen sagt seg enig i dette prinsipp.

De områder som eksproprieres, er av overskjønnsretten karakterisert som gjenværende deler av gårdsbruk og småbruk, som ikke lenger brukes som jordbruk, og som ikke gir noen avkastning. Fra takst nr. 13, Skaar, blir det ekspropriert ca. 500 m2 og innløst ca. 12.000 m2 av en samlet utmarksstrekning på 68 dekar. Fra takst nr. 15, Fett, erverves det i alt ca. 600 m2 av en utmarksstrekning på ca. 15 dekar. Takst nr. 21, Liljegren, gjelder hele et ubebygget utmarksstykke på ca. 8.100 m2. Herav blir ekspropriert ca. 2.300 m2. Resten blir innløst. Det fremgår videre av overskjønnet at ingen av de ankende har foretatt investeringer, det være seg veg, vann eller kloakk, med sikte på tomterealisasjon.

Jeg finner at skjønnsgrunnene på dette punkt er tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve rettanvendelsen. Og idet jeg slutter meg til det prinsipp som fremgår av Høyesteretts kjennelse i Rt-1975-419 flg. (Kolbeinsensaken), jfr. også Kløftadommen, kan jeg ikke finne det tvilsomt at de områder som er beskrevet i overskjønnet, ikke tilfredsstiller de strenge krav for å kunne betraktes som tomtegrunn som er trukket opp i de nevnte avgjørelser. Det er således på dette punkt ikke noen feil ved overskjønnets rettsanvendelse.

Spørsmålet blir etter dette om ekspropriasjonserstatningslovens

Side:468

§5 nr. 3 i de foreliggende tilfeller er til hinder for at de ankende kan få mererstatning etter §5 nr. l.

Kommunen har som nevnt foran hevdet at den rettspraksis som har gitt grunneiere erstatning etter tomteverdi, selv om tomten som følge av reguleringsplanen blir ubebyggelig, bare gjelder for byer og bymessig bebygde strøk. Jeg er ikke enig i denne forståelse. Etter min oppfatning er det ved rettspraksis fastlagt følgende rettstilstand:

Ved ekspropriasjon til gjennomføring av en ny reguleringsplan skal grunnen verdsettes som bebyggelig, selv om området etter planen gjøres ubebyggelig ved at det er regulert til veg eller friareal. Det er ikke den foreliggende reguleringsplan som skal legges til grunn, men erstatningen skal fastsettes på grunnlag av det man kan kalle de naturlige og påregnelige unyttelsesmuligheter. Dette er et helt alminnelig prinsipp. Jeg kan ikke se at noen avgjørelse har begrenset det til å gjelde byer eller bymessige strøk. I vårt tilfelle dreier det seg om en ny reguleringsplan. Hvorvidt forholdet kan stille seg annerledes hvis det foreligger eldre planer, behøver jeg ikke komme nærmere inn på.

Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på en ordfortolkning av §5 nr. 3, og heller ikke til å drøfte lovens forarbeider. Grunnen til dette er at jeg mener at det spørsmål vi stilles overfor, nemlig om §5 nr. 3 i dette tilfelle er til hinder for mererstatning etter §5 nr. 1, er løst i plenumsdommen i Kløftasaken. Forholdet var her at det ble ekspropriert til en ca. 2 km lang parsell av motorveg. Denne motorvegplan var ikke til hinder for at overskjønnet anvendte §5 nr. 1 også for den grunn som medgikk til vegbanen, og dette ble ikke angrepet. Derimot ble overskjønnets avgjørelse angående verdsetting av grunn utlagt til friarealer anket. Om denne ankegrunn uttaler førstvoterende:

«Jeg må bygge på at utleggingen til friområde var en følge av motorveiplanen som ligger til grunn for ekspropriasjonen. Når så er tilfellet, ville det følge av eldre ekspropriasjonsrett, og det følger av den nye lovs §4, nr. 3 at man skal se bort fra den verdisenkning som skyldes utleggingen til friareal. Det er den naturlige og påregnelige regulering før motorveiplanen kom, som må legges til grunn.»

Jeg forstår denne uttalelse slik at når det eksproprieres etter en ny reguleringsplan, skal man ved anvendelsen av §5 nr. 3 se bort fra verdisenkning som er en følge av denne plan. For så vidt har Høyesterett altså tolket §5 nr. 3 slik at den ikke er i strid med den tidligere rettstilstand, slik jeg har redegjort for den.

Jeg kan ikke være enig med kommunen i at førstvoterendes uttalelse er begrenset til de tilfelle der reguleringsplanen ikke er «godkjent». Når førstvoterende kommer med en tilføyelse om at en nærmere omtalt plan ikke var «godkjent», siktes det til en disposisjonsplan som var utarbeidet i tilslutning til den godkjente reguleringsplan.

Side:469

Når overskjønnet har funnet at §5 nr. 3 er til hinder for å gi mererstatning etter §5 nr. 1, foreligger det etter dette feil ved rettsanvendelsen som må føre til at overskjønnet oppheves så langt det er påanket, og for så vidt hjemvises til ny behandling.

Anken har ført frem, og de ankende parter bør overensstemmende med hovedregelen i tvistemålslovens §172, første ledd, jfr. §180, annet ledd, tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. De settes til kr. 15.000,-, hvorav for utlegg kr. 5.414,-.

Jeg stemmer for denne kjennelse:

1. Bergen overskjønnsrett for bygningslovsakers skjønn av 15. mars 1974 oppheves i den utstrekning det er påanket og hjemvises til ny behandling.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bergen kommune v/ordføreren til 1. Jan Skaar, Harald Skaar, Kate Skaar, Else Skaar, Anne Karin Skulevoll, 2. Egil Fett og 3. Mathea Liljegren til sammen 15.000 - femten tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.

Dommer Tønseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Elstad og Leivestad: Likeså.

Av overskjønnet (lagdommer Lars Sollesnes med skjønnsmenn): - - -

Kommunen har for overskjønnet som en generell anførsel gjort gjeldende at erstatningen for de eiendommer som er med i overskjønnet, ikke kan fastsettes på grunnlag av tomteverdien, da bortsett fra enkeltstående tomter. Bl. a. har kommunen fremholdt: Etter den nye erstatningslov er det den aktuelle bruk som er utgangspunkt for erstatningsfastsettelsen, jfr. §4 nr. 1. Verdien etter §4 nr. 1 kan i noen utstrekning modifiseres ved bestemmelsen i lovens §4 nr. 2, men det kan ved anvendelsen av denne bestemmelse ikke tas hensyn til mulighetene for tomtesalg. Det må også tas hensyn til verdiendringer som er en følge av selve ekspropriasjonstiltaket, jfr. §4 nr. 3.

Det erkjennes fra kommunens side at det i enkelte tilfelle kan komme på tale med mererstatning i h. t. lovens §5 nr. l, men det innvendes at det ikke tas hensyn til mulighetene for tomtesalg i de tilfelle hvor området i henhold til reguleringsplanen ikke kan brukes som byggetomter, jfr. lovens §5 nr. 3. Det er fra kommunens side erkjent at det nok kan tenkes tilfelle da et område i henhold til lovens 4 nr. 1 må takseres på grunnlag av tomteverdi fordi tomterealisasjon er den aktuelle bruk av området, men forutsetningen for at erstatning skal ytes på dette grunnlag i h. t. lovens §4 er under enhver omstendighet at vedkommende eier har foretatt investeringer med sikte på tomterealisasjon. Dette er ikke tilfelle for noen av de saksøktes vedkommende, anføres det.

Side:470

Kommunens anførsler fremgår for øvrig av det som er nevnt under de enkelte takstnumre. - - -

I en del av tilfellene eksproprieres fra gjenværende deler av gårdsbruk eller småbruk, dels fra innmark og dels fra utmark. Utgangspunktet for verdsettelsen av disse arealer er den aktuelle bruk som gjøres av eiendommene, jfr. lovens §4 nr. 1, med mulighet for en viss modifikasjon av denne verdsettelse i henhold til lovens §4 nr. 2. Etter overskjønnsrettens oppfatning vil en verdsettelse i henhold til de nevnte bestemmelser føre til en vesentlig lavere verdi en den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet, Hetlevik - Loddefjord - Olsvik - Kjøkkelvik. I dette distriktet har i de senere år vært en betydelig boligreisning, og områdene vil stort sett bli brukt til boligformål. Området er av fylkeslandsbruksstyret frigitt til andre formål enn jordbruk. Overskjønnsretten finner det rimelig å ta hensyn til den høyere verdi som gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet. Det vises i denne sammenheng til overskjønnsrettens skjønn av 16.11. 1973 i sak 111973: Bergen kommune - Albert Henriksen m. fl. Når det gis mererstatning etter lovens §5 nr. 1 sees bort fra de forhold som er nevnt i lovens §5 nr. 2, jfr. §4 nr. 3.

Kommunen har innvendt at det ikke kan gis mererstatning basert på tomteverdi når det areal som skal eksproprieres ikke er regulert til boligområder, men f. eks. til veg eller friarealer, slik forholdet er for enkelte eiendommers vedkommende. Overskjønnsretten er enig heri, og viser for så vidt til nevnte artikkel av Rolv Hellesylt 257. Områder som eksproprieres til veg og friarealer fra gjenværende deler av gårdsbruk og småbruk vil etter dette bli å verdsette etter retningslinjene i §4. Disse gjenværende deler av gårdsbruk og småbruk brukes ikke lenger som jordbruk, og arealene gir for tiden ingen avkastning. Overskjønnsretten finner at det ved verdsettelsen under disse omstendigheter må tas hensyn til den måte disse arealer er brukt tidligere. Erstatningene vil i samsvar med lovens §9 bli fastsatt til hva eiendommene ville være verd ved salg til noen som tok sikte på å nytte disse til jordbruksformål. Det må påregnes at en slik kjøper ville ta hensyn til at det er mulig å utnytte arealene på en mer effektiv måte som jordbruksareal enn vedkommende eiere f. t. utnytter dem, jfr. for så vidt §4 nr. 2. Erstatningene settes slik at de saksøkte blir satt i stand til å kjøpe tilsvarende jordbruksjord igjen. Det sees bort fra de forhold som er nevnt i lovens §4 nr. 3.

Skjønnsmann Bjørndal finner at tomteverdien bør legges til grunn for alle taksters vedkommende, og støtter seg for så vidt til underskjønnets begrunnelse, og til det som ble fremholdt fra kommunens side ved underskjønnet. - - -

Om de enkelte takstnumre er å bemerke (underskjønnets takstnumre er brukt):

- - -

Takst nr. 13. Gnr. 23 bnr. l, eiere Jan S. Skaar, Harald Skaar, Kate Skaar, Else Skaar, Anne Karin Skulvoll.

Prosessfullmektig: h.r.advokat Frithjof Eeg.

Det vises til underskjønnets beskrivelse, og til det som er sagt innledningsvis.

Side:471

Det areal som skal eksproprieres skal i henhold til reguleringsplanen benyttes til veg (ca. 500 m2) og til friområde (ca. 12000 m2). Friluftsområdet skal innløses. Det kan ikke gis mererstatning etter lovens §5 nr. 1, jfr. §5 nr. 3.

Det gjøres for tiden ikke bruk av området, og en verdsettelse på grunnlag herav ville lede til en helt minimal erstatning. Det er tale om rest av et gårdsbruk. Ved verdsettelsen tas hensyn til at området har vært brukt som jordbruk og at det kunne vært brukt som kulturbeite.

Erstatning:

For grunn, ca. 12500 m2 kr. 5,50 pr. m2.

- - -

Takst nr. 15. Gnr. 23, bnr. 34, eier Egil Fett.

Prosessfullmektig: h.r.advokat Kaare Michelsen.

Det vises til underskjønnets beskrivelse av eiendommen og det areal som skal avstås til veg, fylling og skråning.

Saksøkte har anført at han var nødt til å kjøpe et såvidt stort areal som 16 da for å få kjøpe bolighuset på bruket, og at eiendommen bør anses som en vanlig tomt. Overskjønnsretten er enig med kommunen i at det ikke er naturlig å regne det gjenværende areal på ca. 15 da som en enkeltstående tomt. Grunnerstatningen settes til kr. 5,50 pr. m2. Det vises til det som er sagt innledningsvis, og under takst nr. 13.

- - -

Takst nr. 21. Gnr. 43, bnr. 98, eier Mathea Liljegren.

Prosessfullmektig: advokat Svein Erik Krogvold.

Eiendommen, ca. 8100 m2, anses ikke som enkeltstående tomt.

Erstatningen for veggrunn fastsettes til kr. 5,50 pr. m2 (veg og skråning i alt ca. 2350 m2). Det vises til det som er sagt innledningsvis og under takst nr. 13.

Eiendommen for øvrig er regulert til småhusbebyggelse. Partene er enige om at dette område, i alt ca. 5750 m2, skal innløses. Dette område takseres til kr. 12,50 pr. m2. - - -