LE-1987-50

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1990-06-08
Publisert:	LE-1987-00050
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 8. juni 1990 i overskjønn nr. 50/87, hl.nr. 972/87.
Parter:	Ankende part: Terje Sjøvik (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet, Oslo). Motpart: Anne Tchudi Madsen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Hans B. Heyerdahl, Elverum).
Forfatter:	Lagdommer Ola Melheim. Skjønnsmenn: Jordbruker Ole Martin Rønaasen, Kirkenær. Gårdbruker Arne Nygaard, Kongsvinger. Skogbestyrer Thorodd Hanssen, Kongsvinger. Tømmermester Asbjørn Vikerhagen, Kongsvinger
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §156, Odelsloven (1974) §49, §248, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54

Saken gjelder odelsovertakst av eiendommen "Telle", gnr. 87, bnr. 1 i Åsnes kommune. Eiendommen ble solgt til Anne Tschudi Madsen ved kjøpekontrakt av 10. januar 1987, tinglyst 23. januar 1987. Kjøpesummen var kr 1470000,- etter at det var gjort åsetesfradrag. Det er imidlertid på det rene at hennes bror, Terje Sjøvik, har best odelsrett.

Solør herredsrett avsa odelstakst den 17. august 1987 med slik slutning:

"1. Verdien av odelseiendommen Telle, gnr. 87 bnr. 1 i Åsnes settes til kr 4650000,-.

2. Saksøkte tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen Telle gnr. 87 bnr. 1 i Åsnes kommune til saksøker for kr 4650000,-.

3. Saksøker tilkjennes sakens omkostninger med kr 13497,-."

Under overskjønnet ble det avklart at det i ovenstående slutning punkt 3 er en skrivefeil, idet det fremgår klart av skjønnsgrunnene at det er saksøkte og ikke saksøkeren som skal tilkjennes saksomkostninger. Som det fremgår av rettsboken for lagmannsretten, har saksøktes prosessfullmektig begjært herredsrettens slutning rettet på dette punkt. Retting er foretatt av lagmannsrettens formann i forbindelse med overskjønnet, jfr. tvistemålsloven §156. Herredsretten forutsettes å kreve inn til rettelse alle utsendte kopier når saken er returnert.

Det vises for øvrig til herredsrettens takst og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor når det gjelder det nærmere saksforhold.

Terje Sjøvik har i rett tid begjært odelsovertakst. Han har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Herredsrettens odelstakst reduseres vesentlig."

Anne Tschudi Madsen har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger." - o0o -

Hovedforhandling ble holdt i Åsnes rådhus den 28. og 29. mai 1990. Partene møtte og avga forklaring. Det ble foretatt befaring og avhørt fem vitner slik det fremgår av rettsboken.

Siste del av befaringen ble etter forslag fra partene, foretatt etter prosessfullmektigenes prosedyre. To av vitnene møtte som sakkyndige uten oppnevning, jfr. tvistemålsloven §248. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Lagmannsretten holdt første skjønnskonferanse den 30. mai 1990. - o0o -

Saksøkeren, Terje Sjøvik, har i det vesentlig gjort gjeldende:

Odelstaksten er alt for høy og må settes vesentlig ned.

Herredsretten kan ikke ha fulgt prinsippet i odelsloven §49 slik det er utviklet i praksis. Det avgjørende ved vurderingen er hva en vanlig kjøper kan makte å betale når han skal bo og drive eiendommen etter de retningslinjer som gjelder for landbruksformål. Det er den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, som er avgjørende. Selv om både jorda og skogen er av god kvalitet, er gården så stor at det kreves en ganske stor investering bare i driftsløsøre.

Selv om en kunne legge til grunn at en kjøper disponerte nødvendig driftsløsøre - noe som neppe gjelder kjøpere flest - blir det en meget betydelig gjeldsbyrde dersom kjøperen må låne hele eller det vesentligste av takstsummen. Det må legges til grunn et realistisk syn på hva en vanlig kjøper kan være villig til å betale.

Gårdens størrelse tilsier en betydelig arbeidsinnsats, som på årsbasis er anslått til ca 3000 timer. Dersom eieren ikke makter det, må han i en viss utstrekning bruke leiet arbeidshjelp, noe som reduserer inntekten. Uansett må det legges til grunn at en vanlig kjøper vil kreve en alminnelig årsinntekt av eget arbeid. Det som deretter blir igjen av gårdens overskudd, kan da ikke dekke renteutgiftene og langt mindre avdragene, som kommer med større tyngde etter hvert.

Ved vurderingen av hvordan en vanlig kjøper vil resonnere, er det viktig å legge til grunn en realistisk betraktning av rentenivået. De retningslinjer som fremgår av Landbruksdepartementets siste rundskriv om konsesjonssaker (M 138/89), er ikke bindende for retten. Selv om kapitaliseringsrenten nå er foreslått hevet til ni prosent, er man ikke i nærheten av virkeligheten. Gjennomsnittsrenten er idag ca 13 prosent, noe som vil gi et stort utslag ved kapitalisering av avkastningen.

Landbruksdepartementets rundskriv er for øvrig heller ikke direkte anvendelig av andre grunner. Det kapitaliseringsprinsipp som her fremheves, kan bare være til veiledning i den helhetsvurdering som må foretas for å fastlegge hva som er realistisk pris for en vanlig kjøper. Det er her bl.a. vist til RG-1982-123, RG-1986-322, Rygg: Advokatforeningens småskrift nr. 48, side 30, Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar side 173 og Rt-1980-233. Det fremgår av sistnevnte dom at man skal skjønne over hva en vanlig kjøper vil gi forutsatt at vedkommende skal få endene til å møtes etter å ha dekket renter og avdrag. Det er en såkalt bruksbestemt omsetningsverdi man må finne frem til.

Når dette prinsipp skal anvendes i nærværende sak, må taksten senkes vesentlig. En kjøpesum på kr 2500000,- er det maksimale av hva en vanlig kjøper kan makte. Selv da blir årsinntekten for eget arbeid meget beskjeden. Det er her vist til vitnet Bernt Aas som også har lagt frem en utredning av 10. februar 1990. Denne bygger på en ralistisk og forretningsmessig vurdering av eiendommen, basert på de oppgaver som fremgår av de driftsgranskninger som er utarbeidet av Norsk institutt for landbruksforskning for perioden 1986-1988.

På denne bakgrunn har saksøkeren særlig imøtegått den redegjørelse som er gitt av Halvor Svenkerud, som er saksøktes sakkyndige vitne. Svenkerud har for så vidt anlagt en forretningsmessig vurdering av skogen, men han har trukket en alt for optimistisk konklusjon hva nettoavkastningen angår. Hans beregninger av kapitaliseringsrenten er heller ikke realistiske.

Bare på ett punkt, nemlig når det gjelder kapitaliseringen av de årlige jaktinntekter, nærmer han seg det reelle rentenivået.

Når det derimot gjelder jordveien, har vitnet Svenkerud ikke anvendt de samme forretningsmessige kriterier. Her er det i første rekke bygget på en tvilsom sammenligning med andre eiendommer. Dette gjelder særlig "Kalgårdsmoen", som ble kjøpt av Staten i rasjonaliseringsøyemed. Svenkeruds utredning er for øvrig imøtegått på flere punkter.

Videre har saksøkeren imøtegått motpartens betraktninger når det gjelder utnyttelsen av grus på eiendommen. Det er ikke påregnelig med noen inntekt av betydning. Det er flere grustak i distriktet og kostbar transport.

Det er også fremhevet at hytta ved Flisbrua ikke er av en slik standard at den nå egner seg for utleie. Dermed er det usikkert om jaktretten kan utleies. Den er uansett vurdert for høyt.

Endelig har saksøkeren fremlagt en del regneeksempler på prisfastsettelse basert på en viss egenkapital og en lånerente på 13 prosent.

Saksøkte, Anne Tschudi Madsen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens takst er ikke for høy. Selv om sakøkte ikke har begjært overskjønn, står lagmannsretten fritt og kan sette taksten opp.

Utgangspunktet for vurderingen er odelsloven §49, som hjemler en såkalt bruksbestemt omsetningsverdi. Dette er i realiteten et spørsmål om salgsverdi eller markedsverdi i vanlig forstand, dog med følgende begrensninger:

Det skal ses hen til hva en vanlig kjøper i distriktet vil gi forutsatt at eiendommen i hovedsak blir brukt til landbruksformål. Prisen fastsettes etter en totalvurdering, og det er tidspunktet for overskjønnet som er avgjørende. Det er her vist til RG-1986-251.

Dette betyr at retten ikke skal se hen til det tap saksøkte lider ved å avstå eiendommen. Man skal heller ikke prøve å fastslå hva Terje Sjøvik kan gi ut fra eventuelle opplysninger om hans personlige økonomi og planer. Det er således ikke de subjektive momenter som er avgjørende, slik det delvis er i ekspropriasjonssaker. Retten skal fastlegge den objektivt riktige pris forutsatt at eiendommen drives som et gårdbruk med en rimelig avkastning.

Herredsrettens synes å ha anvendt dette prinsipp på en riktig måte i utgangspunktet. Det er således tatt hensyn til hva som er den naturlige og påregnelige utnyttelse i distriktet. Saksøkte er imidlertid ikke enig i selve den skjønnsmessige vurdering.

Det er her særlig fremhevet:

Taksten er for lav når man ser hen til de opplysninger som foreligger om salg av sammenlignbare eiendommer i distriktet. Dette gjelder særlig den delen av skjønnet som gjelder verdsettelsen av jorda. Her er det også mulig å regne seg til den årlige avkastning ved å legge til grunn en gjennomsnittspris ved bortleie. Man har da gode holdepunkter i eget gårdsregnskap, idet deler av jorda ble bortleiet i 1988 og 1989. Selv med en så beskjeden gjennomsnittsleie som kr 350 pr. dekar, blir det en betydelig årsinntekt.

Når det gjelder skogen, må det være realistisk å påregne en større årlig avkastning enn hva herredsretten synes å ha forutsatt. Det er mye hogstmoden skog av høy bonitet. Man kan derfor foreta en ikke ubetydelig forsering i den første 10-års perioden uten at det reduserer den fremtidige avkastning.

Det er særlig vist til den fremlagte utredning av 10. mai 1990 fra det sakkyndige vitnet Halvor Svenkerud. Det er der konkludert med at eiendommens totale verdi (eksklusiv grus) antas å være kr 5275000,-. Dersom denne verdiangivelse skal fravikes, bør taksten heller settes opp enn ned. Saksøkte har her kommentert nærmere den reduksjon på kr 500000,- som er foretatt ut fra visse usikkerhetsmomenter som antas å påvirke prisnivået i norsk landbruk. Dette moment kan bare tillegges vekt, dersom usikkerheten har gitt utslag i prisnedgang, noe som bestrides.

I tillegg til den oppjustering som følger av ovenstående, må det tas hensyn til den fullstendige restaurering og oppussing som er foretatt av drengestua. Det er redegjort nærmere for de totale utgifter.

Videre er det fremhevet at det må kunne påregnes større inntekter av grusforekomster enn det som forutsettes av herredsretten. Det er her vist til vitneprov om at det i et grustak antas å være en salgbar masse på ca 29000 m3.

Til den redegjørelse som er gitt av det sakkyndige vitnet Bernt Aas, har saksøkte gjort gjeldende at redegjørelsen nok kan være riktig isolert sett, d.v.s. ut fra de forutsetninger den bygger på. Men selv da er den for pessimistisk i sin konklusjon. Det som imidlertid gjør at oppstillingen har liten verdi, er at man sammenligner oppgaven fra de alminnelige driftsgranskninger med gårdens næringsoppgave. Driftsgranskningene er basert på produksjonsinntekter, mens næringsoppgaven for "Telle" er gitt med sikte på beregning av skatt. Sammenligningen halter derfor allerede i utgangspunktet. Det man har gjort, er å beregne den kapitaliserte verdi av eiendommen på grunnlag av en avkastning som bygger på ligningsoppgaven. Det er imidlertid ikke en slik kapitaliseringsverdi man trenger som hjelpemiddel for skjønnet.

Dertil kommer at enhver betraktning som bygger på kapitalisering av en avkastning, må tillempes de faktiske forhold ved det skjønn som skal utøves. Her kommer de sammenlignbare priser fra distriktet inn som et nyttig korrektiv. Det er en realitet at prisene på jordbrukseiendommer nesten alle steder ligger over det som skulle følge av en nøktern driftsøkonomisk beregning.

Dette må skjønnsretten ta hensyn til.

Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Herredsretten har gitt en beskrivelse av odelseiendommen som i hovedsak faller sammen med lagmannsrettens bedømmelse. I tillegg til beskrivelsen vil man fremheve følgende:

Partene er enige om at to seterbygninger som finnes i skogen, ikke lenger har noen økonomisk verdi.

I hovedbygningens kjeller er det påvist noe fuktighet langs veggene. I husets annen etasje er det til sammen fem soverom, ett arbeidsrom og ett mindre kontor. Huset anses godt vedlikeholdt. Den maling som er foretatt utvendig på huset og lekestuen, anses som alminnelig vedlikehold.

Når det derimot gjelder drengestuen, er det foretatt full oppussing og lagt ny utvendig kledning i 1989, d.v.s. etter underskjønnet. Det er opplyst å ha medgått ca 275 arbeidstimer.

I tillegg er det påløpt diverse utgifter for til sammen kr 120000,-. Dette representerer en verdiøkning som lagmannsretten har tatt hensyn til.

Låven har et volum som ikke er tilpasset dagens gårdsdrift.

Arealet av dyrket mark er dels oppgitt til 592,5 dekar og dels 588 dekar. Forskjellen refererer seg til 4-5 dekar som til stadighet overskylles av vann fra Glomma. Man har derfor basert beregningen på 588 dekar.

Jorda er rimelig godt arrondert. Det er relativt lange transportavstander.

Det legges til grunn at skogen har et produktivt areal på 2606 dekar, som er fordelt på to teiger som ligger i nærheten av hverandre. Det er god veidekning. Skogen bærer preg av mangelfull tynning. Foryngelsen er imidlertid sikret gjennom planting etter sluttavvirkning. I tillegg kommer hjemskogen som er opplyst å utgjøre ca 86 dekar.

Ved vurderingen av eiendommens verdi, har lagmannsretten lagt til grunn prinsippet i odelsloven §49 slik det er utviklet i rettspraksis. Man har således foretatt en totalvurdering med sikte på å fastlegge den bruksbestemte omsetningsverdi. Det er herunder lagt vekt på hva en alminnelig kjøper kan tenke seg å gi for den aktuelle eiendom når den i hovedsak skal brukes til landbruksformål. Det vises her til Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. Ved den videre vurdering er det lagt vekt på driftsøkonomiske betraktninger over hva eiendommen kan kaste av seg, bygningenes tilstand og brukbarhet m.v. Dette er imidlertid bare momenter i den totalvurdering som skal foretas. Ved en skjønnsmessig beregning må det også legges vekt på hvilke priser som er oppnådd for tilsvarende eiendommer i distriktet. Det er også lagt vekt på hva den enkelste form for gårdsdrift, nemlig bortleie, kan gi i det aktuelle området. Når det gjelder de enkelte elementer i skjønnet, vil man særlig fremheve følgende forhold:

Hovedbygningen må som nevnt anses godt vedlikeholdt. Drengestuen vil etter den oppussing som nå er foretatt, være godt egnet for utleie.

Bygningsmassen ellers er rimelig dimensjonert, selv om låven har et volum som overstiger det nødvendige for dagens drift.

Bygningene anses totalt sett tilfredstillende for en vanlig kjøper som skal utnytte eiendommen til landbruksformål. De representerer en betydelig verdi av eiendommen.

Når det gjelder skogen, har lagmannsretten skjønnet over hva som kan antas å være påregnelig årlig avkastning. Det er herunder tatt hensyn til at det nå finnes et overskudd av gammel hogstmoden skog. I tilknytning til den utredning som er gitt av vitnet Svenkerud, vil lagmannsretten bemerke at det synes å være lagt til grunn en noe høy rotnetto. Ved kapitaliseringen av den årlige nettoavkastning har lagmannsretten benyttet ni prosent kapitaliseringsrente. Man vil her bemerke at det er grunn til å tro at herredsretten har bygget på en lavere rentefot.

Lagmannsretten er etter en totalvurdering kommet til at skogen bør takseres til kr 1850000,-. I dette beløp er inkludert verdien av hjemskogen, innestående skogsavgift (kr 40701,-), grusforekomster, og en noe begrenset inntekt av bortleie av skogshytta ved Flisbrua med jaktrett. Hva grusforekomstene angår, vil retten bemerke at man har lagt til grunn at det i ett grustak kan antas å være tilgjengelig for salg ca 30000 m3.

Det er imidlertid flere grusforekomster i området, og det kan bli lange transportavstander. Det er derfor usikkert hvilke inntekter dette kan gi.

Ved fastsettelsen av jordverdien har retten til veiledning for skjønnsutøvelsen foretatt en vurdering over antatt brutto- og nettoavkastning. Det er herunder lagt til grunn at planteproduksjon er det mest sannsynlige. Det siktes her i første rekke til korn, men det forutsettes også muligheter for poteter og oljevekster. De opplysninger som foreligger for lagmannsretten, kan tyde på at nettoinntektene ved kornproduksjon har sunket i perioden 1986-1988. Det vises her til den redegjørelse som er gitt av vitnet Bernt Aas, jfr. den dokumenterte utredning side åtte. Det er ikke grunn til å tro at det er særlige endringer i nettoavkastningen etter dette tidspunkt. Lagmannsretten legger til grunn at gjennomsnittsavlingen på "Telle" ligger noe over landsgjennomsnittet for driftsgranskninger for kornproduksjon. Det vises også her til ovennevnte utredning siste side for perioden 1986-1988. Ved omregning av bruksverdien til et takstbeløp, er det lagt til grunn en kapitaliseringsrente på ni prosent.

Lagmannsretten vil imidlertid understreke at særlig for så vidt angår jordverdien, er det under skjønnet også sett hen til de opplysninger som foreligger om salg av tilsvarende eiendommer i distriktet. De faktiske leieinntekter som er oppebåret gir også en god indikasjon til støtte for det resultat som skjønnsretten er kommet til vedrørende jordveien. Taksten for denne del av eiendommen, inkludert bygninger, settes til kr 2630000,-.

Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr 4480000,-.

Ved underskjønnet har man trukket inn spørsmålet om borett og/eller pensjon for selgerne. Det er for lagmannsretten opplyst at de når har flyttet. Selgerne skal ha en årlig pensjon på kr 20000,-. Partene er enige om at dette gjøres opp i forbindelse med løsningen og uten at forholdet trekkes inn i taksten. Man forutsetter at boretten blir avløst i forbindelse med løsningen.

Herredsretten har tilkjent saksomkostninger for underskjønnet.

Dette er ikke bestridt under overskjønnet, bortsett fra den begjæring om rettelse i slutningens punkt 3 som er omtalt foran i lagmannsrettens skjønn.

Ved overskjønnet, som er begjært av saksøkeren, har saksøkte krevet seg tilkjent saksomkostninger. Høyesterettsadvokat Heyerdahl har fremlagt omkostningsoppgave på kr 57503,- hvorav salær kr 41300,-. Oppgaven omfatter utlegg til sakkyndig vitne med kr 15450,-. En kopi av oppgaven er sendt direkte til motpartens prosessfullmektig.

Saksøkerens prosessfullmektig har i telefax av 7. juni d.å. til lagmannsretten fremsatt innsigelser mot oppgaven. Saksøkeren mener det ikke er riktig å belaste odelstaksten med et større salær for utenrettslige forhandlinger. Det er også gjort innsigelser mot omfanget av det arbeid og den kontakt som har funnet sted mellom saksøktes prosessfullmektig og hennes sakkyndige vitne.

Lagmannsretten er innforstått med at det kan tas hensyn til utgifter som er påløpt før hovedforhandlingen (overskjønnet). I nærværende sak finner man imidlertid at det som påpekt av saksøkeren, ikke kan være riktig å belaste overtaksten med omfattende utgifter til forliksforhandlinger. I odelssaker vil forliksforhandlinger ikke ha samme betydning for gjennomføringen av selve hovedforhandlingen, slik situasjonen ofte er i ekspropriasjonssaker. Lagmannsretten vet heller ikke noe om hvilke forlikstilbud som har vært fremsatt og hvordan partene har forholdt seg. Retten har etter dette skjønnsmessig satt salæret til prosessfullmektigen til kr 20000,-, jfr. skjønnsprosessloven §42 og §54. Det er herunder tatt hensyn til at det er brukt samme prosessfullmektig i begge instanser, samt at bistanden fra det sakkyndige vitnet har lettet arbeidet. De juridiske spørsmål har stort sett vært de samme i begge instanser.

Når det gjelder utlegget til det sakkyndige vitnet, er retten enig med saksøkeren i at arbeidet synes lagt opp noe mer omfattende enn hva som antas nødvendig. Salæret settes derfor skjønnsmessig til kr 10650,-. I tillegg kommer utlegg med kr 2500,-, tilsammen kr 13150,-.

Saksøktes samlede omkostninger fastsettes etter dette til kr 33903,-.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Odelstaksten over eiendommen "Telle", gnr. 87, bnr. 1 i Åsnes, settes til 4.480.000 - firemillionerfirehundreogåttitusen - kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Terje Sjøvik til Anne Tschudi Madsen 33.903,- - trettitretusennihundreogtre - kroner. I tillegg betaler Terje Sjøvik de lovbestemte utgifter samt godtgjørelsen til skjønnsmennene.

3. Oppfyllelsesfristen for så vidt angår godtgjørelsen til skjønnsmennene er 2 - to - uker fra meddelelsen om endelig fastsettelse. For øvrig er oppfyllelsesfristen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.