LE-1987-53
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-01 |
| Publisert: | LE-1987-00053 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 1. september 1988 i ankesak nr. 53/87, nl.nr. 82/87 |
| Parter: | Ankende part: A. Prosessfullmektig: Advokat Jørgen Sveen, Fagernes Motpart: B. Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Bang, Fagernes |
| Forfatter: | Lagdommer Hjalmar Austbø, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Ekstraordinær lagdommer Rolf Solem |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §13, §18, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder spørsmålet om gjenoppføring av en nedbrent bygning i henhold til føderådskontrakt.
Valdres herredsrett avsa 3. november 1986 dom med slik slutning:
"1. A dømmes til å oppfylle Bs borett etter kontrakt av 20. mars 1980 ved å gjenoppføre den nedbrente seterstua på eiendommen Y og X seter gnr. 70 bnr. 2 og 3 i Vestre Slidre innen 31. desember 1987.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende. Den dom av Valdres herredsrett datert 15. august 1986 som er omtalt i herredsrettens dom, ble påanket til lagmannsretten. Ved lagmannsrettens dom av 28. september 1987 er herredsrettens dom stadfestet så langt den er påanket. Etter denne dommen har B flyttet til den bolig som A m/familie tidligere bebodde. A og familien hans bor nå sammen med C i våningshuset på gården.
A har ved sin prosessfullmektig, advokat Jørgen Sveen, i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. A frifinnes.
2. B dømmes til å betale sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett."
B har ved sin prosessfullmektig, advokat Sigurd Sang, tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. A dømmes til å gjenoppføre den nedbrente Seterstua på eiendommen Y/X seter, gnr. 70 bnr. 2 og 3 i Vestre Slidre, som kårbolig for B, på branntomten eller i umiddelbar nærhet av denne.
2. Oppføringen av kårboligen skal være fullført innen 9 måneder etter at byggetillatelse er gitt. Byggetillatelse skal søkes innen en måned etter at dommen er rettskraftig.
3. Det offentlige tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Ankeforhandling ble holdt 17. og 18. august 1988 på Fagernes. Begge parter møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble foretatt åstedsbefaring. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
A gjør i det vesentlige gjeldende at han er uforpliktet til å gjenoppføre Seterstua etter at den er brent. Kontrakten av 20. mars 1980 inneholder ingen bestemmelse om hva som skal skje i tilfelle brann i Seterstua. Det må derfor foretas en supplerende og utfyllende fortolkning av kontrakten. Denne fortolkning må føre til at A må frifinnes. Subsidiært mener A at revisjonsbestemmelsen i avtaleloven §36 må komme til anvendelse.
Etter As oppfatning kan ikke B ha noen særlig rett til å bo i Seterstua under de eksepsjonelle forhold som foreligger.
Kontrakten av 20. mars 1980 gir B en vanlig borett på gården. På det tidspunkt kontrakten ble inngått var det 3 boliger på eiendommen. Siden kontrakten i realiteten også inneholdt et skifte mellom B og C, slik at de skulle få borett på gården begge to, men på forskjellig sted, var det naturlig uttrykkelig å nevne at B skulle bo i Seterstua. Men formålet med kontrakten var å tilfredsstille et bobehov.
Den ankende part hevder at det er et generelt synspunkt at partene i føderådskontrakter må ta særlig hensyn til hverandre og vise elastisitet.
Den ankende part viser videre til at boretten er en total bruksrett, og at den som sådan må kunne likestilles med et leieforhold. Det er i denne forbindelse vist til bestemmelsene i husleieloven §13 sjette ledd og §18 femte ledd, der det fremgår at en leieavtale faller bort såfremt leiligheten blir ødelagt ved brann. Siden det i dette tilfelle ikke skal betales vanlig husleie, men det er gitt et engangsvederlag for bruken, må det skje et etteroppgjør. I dette tilfelle er det gjort ved at en annen bolig av omtrent samme størrelse som Seterstua er stillet til disposisjon for moren. Dette huset er relativt nytt og var inntil nylig bolig for As familie.
Den ankende part har også vist til den vide adgang til revisjon som gjelder for grunnbyrder og positive servitutter. Det må være en tilsvarende vid adgang til å revidere slike rettigheter i denne saken.
Det er etter den ankende parts oppfatning flere komponenter som må få betydning for vurderingen av As forpliktelser i henhold til kontrakten.
Det første er den økte belastning en gjenoppføring av Seterstua vil være for A. As økonomi er meget anstrengt. Han har stor gjeld og liten inntekt. En gjenoppføring av Seterstua vil medføre utgifter på rundt 112 million kroner. Dette er penger som A ikke har, og han vil derfor måtte gå ut på lånemarkedet. As inntektsmuligheter ved utparsellering av tomter til boliger og hytter ligger langt frem i tiden og kan ikke legges vekt på i denne sammenheng. Hvis A skulle bli tvunget til å gjenoppføre Seterstua, ville dette i verste fall føre til konkurs for han.
Det er videre vist til det meget tilspissede forhold som har utviklet seg mellom mor og sønn. Det vil være en stor belastning for A å ha moren boende på gårdens tun. Det vil være en bedre løsning at moren blir boende i hytta, fordi denne ligger adskilt fra tunet og nedenfor dette. B flyttet våren 1988 til denne boligen, og forholdene har nå bedret seg.
Det er også vist til de planer for utbygging av et alpinsenter som foreligger for området. I følge disse planene ligger branntomten mellom de to planlagte nedfartsløyper. En oppføring av bolig på branntomten vil derfor ikke kunne påregnes godkjent av bygningsmyndighetene.
Når det gjelder Bs behov, er dette som tidligere nevnt en borett, som er dekket ved at hun er tilbudt å bo i As hytte.
Subsidiært mener den ankende part at selv om lagmannsretten skulle komme til at kontrakten gir B rett til å kreve gjenoppføring av Seterstua, må revisjonsbestemmelsene i avtaleloven §36 kunne komme til anvendelse. Det er oppstått så store forandringer i forholdet fra 1980 og frem til i dag, at avtalen av den grunn må kunne settes til side fordi det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. I denne forbindelse har A pekt på de samme momenter som er nevnt ovenfor, nemlig brann, dårlig forhold mellom partene og dårlig økonomi. En gjenoppføring av en ny, tidsmessig bolig til erstatning for den gamle seterstuen, vil videre innebære en ubalanse mellom ytelse og vederlag, som gjør at kontrakten bør settes til side. Den ankende part har i denne forbindelse vist til en avgjørelse i RG-1987-458 samt plenumsdommen i Rt-1988-276.
B gjør i det vesentlige gjeldende at hun kan bygge sin rett umiddelbart på kontrakten. Ifølge kontrakten av 20. mars 1980, har B en spesifisert rett til å bo nettopp i Seterstua. Det var dette hun ønsket, og det var det hun fikk. Hytta, som hun nå bor i, og som hun er tilbudt som fortsatt bolig, sto der på det tidspunkt kontrakten ble inngått, men denne var uten interesse for B. Seterstua hadde spesielle kvaliteter for henne med hensyn til lys, luft og utsikt, og hun ønsket å bo nettopp der. B og C foretok i realiteten et skifte i forbindelse med overdragelsen av gården til sønnen, og det var viktig for B å få kontraktsfestet en særlig rett for seg til å bo i Seterstua. Dette var fremme i kontraktsforhandlingene, i det sønnen allerede på det tidspunkt ga henne tilbud om å bo i hytta.
Seterstua var en forutsetning for overdragelsen i 1980, og det vil derfor være i strid med kontrakten å redusere Bs borett til en borett hvor som helst på gården. Retten til å bo i Seterstua må betraktes som en særrett for B.
Denne rett er erkjent av A. Han satte etter overdragelsen i gang med reparasjonsarbeid på Seterstua, slik det var forutsatt i kontrakten. Han utferdiget også en erklæring i 1983 der han erkjente seg forpliktet til å sette i stand Seterstua til moren.
Brannen representerer ikke en så spesiell omstendighet at denne særretten må vike. Plikten til å oppfylle bo retten i Seterstua må bestå uavhengig av brannen. A må ha risikoen for brann på sin eiendom og må begrense denne ved å tegne forsikring. Mulig underforsikring må være hans risiko.
As fortolkning av avtalen er uriktig. Hvis partene hadde forutsatt brannen, ville de ha avtalt at brannforsikringsbeløpet skulle gå til å gjenoppføre det som er brent. Det må kunne sies å kunne være et alminnelig utgangspunkt at brannforsikring skal gå til gjenoppføring. Et annet utgangspunkt måtte kreve særskilt bestemmelse i kontrakten.
Ankemotparten er enig i at A har eiendomsretten til brannforsikringssummen, men denne tjener et særskilt formål. Det er illojalt av A i forhold til de forpliktelser han har overfor B, å benytte forsikringsbeløpet til oppføring av ny bolig for seg selv.
Ankemotparten tilbakeviser at husleieloven bestemmelser kan få anvendelse på en total bruksrett. Hun viser i denne sammenheng til Arne Kobbe: Husleieloven med kommentar, 5 utgave side 12, 4. avsnitt og Rt-1926-272 og RG-1985-209.
Når det gjelder de påberopte planer om alpinanlegg, er den faktiske situasjon at det ikke foreligger noe konkret om dette. Etter kommuneplanen kan området brukes til alpinanlegg, men foreløpig er de private planer som foreligger om dette, svært løse og etter ankemotpartens mening lite realistiske. Det vil ikke gripe inn i As fornuftige disposisjon av hans eiendom at han ikke kan legge nedfartsløypa akkurat der hvor han har skissert dette.
As vanskelige økonomi er irrelevant i saken. Av det opprinnelige forsikringsbeløp med renter ville det nå ha vært til disposisjon kr. 517000, til gjenoppføring av Seterstua. Det må være As egen risiko at han har hevet først kr. 100000,- av forsikringssummen og senere kr. 35000, av rentene og brukt disse blant annet til grunnmur til ny bolig for seg selv.
Det som nå er til disposisjon er kr. 342000,-. I tillegg vil det påløpe ytterligere renter fremover. Videre har den ankende part opplyst at han har materialer for kr. 100000,- liggende på gården. Disse var opprinnelig ment å skulle brukes til hans egen nye bolig, men må kunne brukes til Seterstua. A har også en egen skog, der det kan tas ut virke til materialer. Endelig kommer at det hele tiden har vært forutsatt egeninnsats fra As side. Det er således tilstrekkelig midler og materialer til å sikre gjenoppbygging av Seterstua.
Når det gjelder As økonomi for øvrig vises det til at Vasetområdet er et satsningsområde for utbygging i kommunen, og at kommunen allerede har investert i tekniske anlegg. A sitter i denne forbindelse på betydelige ressurser som han kan utnytte i nær fremtid. Videre kan den hytta der B nå bor, omsettes. Den er særskilt skyldsatt og ubeheftet.
De vanskelige familiære forhold skyldes etter ankemotpartens mening i vesentlig grad denne saken, idet A har prøvet å oppføre en staselig bolig for seg selv, til fortrengsel for ankemotpartens rett.
Ankemotparten mener at avtaleloven §36 ikke kan brukes til å avhjelpe vanskelige forhold på det personlig, familiære plan. B hevder at hverken brannen eller det forhold at A har brukt noe av forsikringsbeløpet til å sette opp grunnmur for seg, kan være tilstrekkelig til avtalerevisjon etter avtaleloven §36. En part kan ikke påberope seg avtaleloven §36 når parten selv har bragt seg i den stilling at det er vanskelig å oppfylle.
Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
Lagmannsretten er kommet til at det på overdragelsestidspunktet i 1980 var vesentlig for B å få betinget seg borett i Seterstua. Punktet i føderådskontrakten om hennes bo rett i Seterstua hadde hun på forhånd fått utformet av advokat, for å sikre seg borett der.
Lagmannsretten legger videre til grunn at Bs særlige forutsetning om borett i Seterstua, var kjent for A på kontraktstidspunktet. Det er opplyst at A hadde tilbudt moren hytta som han bodde i, men at dette ikke var noen akseptabel løsning for henne.
Endelig legger lagmannsretten vekt på at selv om kontrakten sikret borett for begge ektefellene, var det bare Bs borett som var uttrykkelig knyttet til et bestemt av husene på gården, nemlig Seterstua. For ektefellen Svens del, er det bare sagt at han skal ha borett på gården.
Lagmannsretten er derfor kommet til at kontrakten av 1980 gir B en særskilt rett til å bo i Seterstua. Kontrakten av 20. mars 80 sier imidlertid ikke noe om hva som skal skje i tilfelle brann. Kontrakten må derfor tolkes og utfylles.
Lagmannsretten ser det slik at brannen i seg selv og de andre påberopte omstendigheter ikke er tilstrekkelig til at Bs rett til å bo i Seterstua må settes til side. Lagmannsretten er som utgangspunkt enig med ankemotparten i at A som gårdens eier må ha ansvaret for å holde bygningene på gården forsikret og har risikoen for eventuell underforsikring. Forsikringsbeløpet må som utgangspunkt forutsettes å skulle brukes til gjenoppføring av det nedbrente huset, såfremt andre forhold ikke gjør dette urimelig.
Lagmannsretten kan ikke se at bestemmelsene i husleieloven §13 og §18 løser det problem man her står overfor, idet man herhar å gjøre med en bruksrett av en helt annen karakter enn i husleieforhold. Lagmannsretten viser til Arne Kobbe: Husleieloven med kommentar 5. desember tredje avsnitt. Der sies det at en avtale om bruksrett for en viss tid etter salget i alminnelighet ikke naturlig kan betraktes som et leieforhold, især ikke når vederlaget for bruken helt eller delvis inngår i salgsoppgjøret.
Retten finner ikke at det som er anført om As økonomi kan endre hans plikt til gjenoppføring av Seterstua. A må selv sies å ha satt seg i den situasjon at det beløp han nå disponerer av forsikringssummen, kan synes noe snaut til å gjenoppføre Seterstua på branntomten. Dette skal ikke gå utover B.
Det er fra ankemotpartens side dokumentert at det til tross for de beløp som A har tatt ut av forsikringssummen og rentene, disse uttak fortsatt står kr. 342.000 til disposisjon av forsikringsbeløpet med renter. Sammen med materialer som er på gården og en viss egeninnsats, skulle det ikke være umulig å få gjenoppført en bolig av noenlunde tilsvarende standard som Seterstua hadde, etter de utbedringsarbeider som var foretatt.
Når det gjelder de planer som er under utarbeidelse om alpinanlegg i området, er disse foreløpig løse og må tilpasses den bebyggelse som er på X. Planene må kunne tilpasses den gjenoppførte Seterstua, slik de hadde måttet gjøre om Seterstua ikke var brent.
Forholdet mellom de familiemedlemmene som bor på X, er vanskelige. Slik situasjonen er, kan retten forstå at A synes det er vanskelig å ha moren boende på gården. Hen lagmannsretten kan som herredsretten, ikke se at det har noen særlig betydning hvorvidt B bor i en gjenoppført Seterstue eller i den hytta som hun nå bebor, og som hun fortsatt er tilbudt å bo i av A . Hvis denne aktuelle striden nå blir bilagt, er det også en mulighet for at forholdene kan bedre seg.
Bestemmelsene i avtaleloven §36 er påberopt som grunnlag for revisjon av kontrakten av 1980. Det er stort sett de samme forhold som nevnt ovenfor, brann, dårlig økonomi og vanskelige familief orhold, som skulle gi grunnlag for revisjon etter §36.
Lagmannsretten kan ikke se at noen av de påberopte forhold kan gi grunnlag for revisjon etter denne bestemmelsen. Brannen kan ikke isolert fare til revisjon av avtalen i det forsikringsbeløpet muliggjør gjenoppføring. Når det gjelder det dårlige forholdet mellom partene og mellom ektefellene, legger retten vekt på at allerede da kontrakten ble skrevet i 1980, var det vanskelige forhold i familien. Retten viser for øvrig på dette punkt til det som er anført i herredsrettens dom.
Lagmannsretten har etter dette kommet til at B har krav på å få gjenoppført den nedbrente Seterstua. Partene ble under ankeforhandlingen enige om at hvis det ble gitt dom for gjenoppføring, skulle Seterstua være fullført innen 9 måneder etter at byggetillatelse er gitt. Byggetillatelse skulle søkes innen 1 måned etter at dommen er rettskraftig. Lagmannsretten utformer domsslutningen i samsvar med dette.
Lagmannsretten er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves, og etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør A erstatte B hennes omkostninger for lagmannsretten. Siden B har fri sakførsel, blir omkostningene å erstatte det offentlige. Advokat Sigurd Sang har fremlagt omkostningsoppgave, og denne legges til grunn. Saksomkostningene settes til kr 12.917, 50 hvorav kr 12.757,50 er salær. Advokat Sang bebudet under ankeforhandlingene at han ville nedlegge påstand om renter av omkostningsbeløpet, men slik påstand ble ikke nedlagt.
Dommen er ensstemmig.
Domsslutning:
1. A dømmes til å gjenoppføre den nedbrente seterstua eiendommen Y/X seter, gnr. 70 bnr, 2 og 3 i Vestre Slidre, som kårbolig for B på branntomten eller i umiddelbar nerhet av denne.
2. Oppføring av kårboligen skal være fullført innen 9 måneder etter at byggetillatelse er gitt. Byggetillatelse skal søkes innen 1 måned etter at dommen er rettskraftig.
3. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke.
4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til det offentlige kr 12 917,50 - tolvtusennihundreogsyttenfemti - innen 2 - to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.