LE-1988-146
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom og kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-03-14 |
| Publisert: | LE-1988-00146 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom og kjennelse av 14. mars 1990 i ankesak LE-1988-00146 hl.nr 234/88 og ankesak LE-1988-00147 hl.nr. 235/88. |
| Parter: | Ankende part: Aalesunds Handelsforening (Prosessfullmektig: Advokat Erik J. Fladmark, Ålesund). Ankemotparter: Sak 146/88: Lefac A/S. Sak 147/88: B.S. Management A/S v/Winston Hou (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thomas Idsøe, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud, formann. Lagdommer Wilhelm Omsted. Ekstraordinær lagdommer Astrid Will Monsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §98, §172, §175, §180, Avtaleloven (1918) §25, Konkursloven (1984) §135 |
Aalesunds Handelsforening er eier av en etasjeseksjon i forretningsgården Røysegaten 15 i Ålesund. Ved leiekontrakt av 12. januar 1979 leiet Aalesunds Handelsforening etasjen ut til Rudolf Hansen som benyttet lokalene til sin restaurantbedrift Astoria Mat og Vinhus A/S. Bedriften gikk konkurs i november 1983. Etter dette ble leiekontrakten overført til B.S. Management A/S. I lokalene sto en del restaurantutstyr som tilhørte Norsk Leasing & Factoring A/S (Lefac). I forbindelse med overføringen av leiekontrakten til B.S. Management A/S stilte Lefac selvskyldnergaranti overfor Aalesunds Handelsforening for ett års husleie. Da B.S. Management A/S ikke fikk skjenkebevilling fragikk selskapet leiekontrakten og Lefac fragikk samtidig sin garantierklæring.
Mellom Aalesunds Handelsforening på den ene side og B.S. Management A/S og Lefac på den annen side oppsto det tvist om plikten til å betale husleie etter at husleiekontrakten og garantien var fragått.
Aalesunds Handelsforening anla ved stevning av 21. mars 1985 sak mot Lefac og ved stevning av 23. september 1985 mot B.S. Management A/S. Begge saker ble anlagt ved Oslo byrett og av byretten forenet til felles behandling i medhold av tvistemålsloven §98.
Byretten avsa den 10. desember 1987 dom med slik domsslutning:
"1. I sak 658/85-XXVIII: Lefac A/S frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
2. I sak 1799/85-XXVIII: B.S. Management A/S v/Winston Hou frifinnes.
Aalesunds Handelsforening dømmes til å betale saksomkostninger til B.S. Management A/S med kr 18200,- -kronerattentusenogtohundre 0/00."
Dommen er i rett tid påanket av Aalesunds Handelsforening for begge saker. Sakene er også for lagmannsretten forenet til felles behandling, jfr. tvistemålsloven §98.
Ankeforhandlingen er holdt i Oslo den 1. februar 1990. Begge parter møtte ved sine prosessfullmektiger. For Aalesunds Handelsforening møtte også adm.dir. Anders Alm-Ingebrigtsen.
Inkassosjef Johann Alf Andreassen fra Lefac A/S fikk være til stede under forhandlingene og forklarte seg som vitne. Tidligere styreformann Winston Hou møtte for B.S. Management A/S. Han forklarte seg. Retten mottok forklaring av ytterligere ett vitne. Bevisførselen for øvrig fremgår av rettsboken.
Under ankeforhandlingen ble det opplyst at B.S. Management A/S gikk konkurs i 1987 og at bobehandlingen er innstilt i medhold av konkursloven §135. Konkursboet har ikke vært trukket inn i saken. For øvrig står saken i samme stilling som for byretten.
Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, Aalesunds Handelsforening, har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, og lagmannsretten viser forsåvidt til byrettens gjengivelse av disse.
Det hevdes således at det er skjedd et rent personskifte på leietakersiden. Det leieforhold som dermed er satt i gang er oppstått ved Lefacs brev av 14. desember 1983 til Aalesunds Handelsforening der handelsforeningen anmodes om å godkjenne B.S. Management A/S som ny leietaker etter at Lefac på forhånd hadde fått leiekontrakten transportert in blanco fra Rudolf Hansen. Ved denne ordning må Lefac anses å ha benyttet seg av kontraktens bestemmelse om fremleie. Overdragelsen av kontrakten fra Rudolf Hansen har skjedd over hodet på Aalesunds Handelsforening, og Lefac må anses å ha trådt inn i kontrakten som leietaker. Lefac er på dette grunnlag ansvarlig for innbetaling av husleien. Subsidiært hevdes det at Lefac har opptrådt som fullmektig for B.S. Management. Når avtalen mellom Aalesunds Handelsforening og B.S. Management ikke kom i stand, må Lefac være ansvarlig overfor Aalesunds Handelsforening etter avtaleloven §25. Handelsforeningen hadde ikke grunn til å tvile på at det forelå noe fullmaktsforhold, og Lefac har da et ansvar på objektivt grunnlag. Det er i denne forbindelse vist til Hov, Avtalerett side 322-323 og Arnholm, Privatrett II side 167.
Ytterligere subsidiært gjøres det gjeldende at Lefac er ansvarlig på grunnlag av selvskyldnerkausjonen av 20. februar 1984 for ett års husleie. Lefac hadde ikke rett til å si seg løst fra sitt ansvar overfor Aalesunds Handelsforening slik det ble gjort i brevet av 18. juni 1984. Det forbehold som var tatt i leiekontraktens punkt 16 om skjenkebevilling gjaldt kun i forholdet mellom Aalesunds Handelsforening og den opprinnelige leietaker, Rudolf Hansen, og kunne ikke gjøres gjeldende overfor Handelsforeningen fra Lefacs eller B.S. Managements side. Denne skjenkebevilling gjaldt for Hansen personlig og den var fortsatt i behold da hans restaurantselskap gikk konkurs. B.S. Management tok for øvrig opprinnelig sikte på å drive sin virksomhet med grunnlag i Hansens skjenkebevilling, og det var helt unødvendig å søke om ny bevilling for ham slik det ble gjort. Da Rudolf Hansen fikk sin skjenkebevilling, ble kontrakten gyldig, og det er denne gyldige kontrakt som er overført til Lefac/B.S. Management med de rettigheter og forpliktelser kontrakten medfører for leietakeren. Aalesunds Handelsforening har nedlagt slik endelig påstand:
"Ankesak nr. 146/88:
Prinsipalt:
Lefac A/S dømmes til å betale til Aalesunds Handelsforening kr 763473,00 samt 10 % renter p.a. fra 1. januar 1986 til betaling skjer.
Subsidiært:
Lefac dømmes til å betale til Aalesunds Handelsforening kr 331386,00 samt 10 % renter p.a. fra 1. januar 1985 til betaling skjer, eventuelt som solidaransvarlig med B.S. Management A/S for denne del av det beløp som er krevet i ankesak nr. 147/88.
Lefac A/S dømmes til å betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankesak nr. 147/88:
B.S. Management A/S dømmes til å betale til Aalesunds Handelsforening kr 763473,00 samt 10 % renter p.a. fra 1. januar 1986 til betaling skjer.
Aalesunds Handelsforening frifinnes i omkostningsspørsmålet for byretten."
Ankemotpartene, Lefac A/S og B.S. Management A/S, har anført:
Lefac har aldri inngått noen kontrakt med Aalesunds Handelsforening, verken på egne vegne eller som fullmektig for B.S. Management. Mellom B.S. Management og Aalesunds Handelsforening kom det heller aldri i stand noen bindende leieavtale. Det forelå følgelig ingen forpliktelse for B.S. Management til å betale husleie som Lefac kunne være ansvarlig for.
Forutsetningen for en leieavtale mellom Aalesunds Handelsforen ing og B.S. Management var at skjenkebevilling ble gitt. Denne forutsetning var klart kommet til uttrykk i leiekontraktens punkt 16. Uansett hvorledes personskiftet på leietakersiden ble gjennomført, måtte dette kontraktsvilkår også ha sin gyldighet i forholdet mellom Aalesunds Handelsforening og den nye leietaker.
Hvorvidt det var unødvendig og uklokt å søke om ny skjenkebevilling er irrelevant. I alle fall var det ingen feil å gjøre det. Det ville ikke være mulig for B.S. Management å sette i gang restaurantvirksomhet i lokalene uten at selskapet hadde sikkerhet for at det kunne drive virksomheten med skjenkebevilling. Slik bevilling var en nødvendighet for tilfredsstillende drift i lokalene. Slik har også Aalesunds Handelsforening oppfattet situasjonen i og med at vilkåret var inntatt i kontrakten.
Det er ikke grunnlag for å hevde at det foreligger noe fullmaktsforhold mellom Lefac og B.S. Management. Lefac har heller ikke foregitt noe slikt, og med det kjennskap Aalesunds Handelsforening hadde til saken, måtte handelsforeningen selv sørge for å bringe et eventuelt fullmaktsforhold nærmere på det rene.
For B.S. Managements vedkommende er det, etter selskapets konkurs, reist spørsmål om ikke ankesaken må avvises. Men det er ikke nedlagt noen påstand i så henseende.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"I sak nr. 146/88:
Byrettens dom stadfestes, dog slik at Lefac A/S tilkjennes saksomkostninger for byretten.
Lefac A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
I sak nr. 147/88:
Byrettens dom stadfestes.
B.S. Management A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten bemerker:
Husleien for januar og februar 1984 ble betalt av Lefac og for mars-juni 1984 ble den betalt av B.S. Management. Saken gjelder den husleie som har påløpt fra og med juli 1984 til og med september 1986 da lokalene ble solgt.
Lagmannsretten behandler først spørsmålet om hvorvidt anken overfor B.S. Management A/S må avvises.
Som foran nevnt er selskapet gått konkurs og bobehandlingen er innstilt i medhold av konkursloven §135. Det må da som utgangspunkt legges til grunn at selskapet har opphørt å eksistere. I den foreliggende sak dreier det seg om krav på betaling av husleie som selskapet er frifunnet for ved byrettens dom. I en slik relasjon kan det ikke sees at selskapet, etter konkursbehandlingens avslutning, har noen partsevne eller prosessuell handleevne, jfr. Rt-1979-375. Denne anke må derfor bli å avvise.
Forsåvidt angår Lefacs ansvar er lagmannsretten kommet til samme resultat som byretten.
Lagmannsretten finner det klart at Lefac ikke på noe tidspunkt er trådt inn som selvstendig part i leieavtalen. Det er på det rene at Lefac, omkring det tidspunkt da Astoria Mat- og Vinhus A/S gikk konkurs, hadde fått en transport in blanco fra Rudolf Hansen på leiekontrakten. Advokat Morten Hurum, som behandlet saken for Lefac, orienterte direktør Alm-Ingebrigtsen i Aalesunds Handelsforening om dette i en telefonsamtale i desember 1983. Etter telefonsamtalen skrev advokat Hurum den 14. desember 1983 til Aalesunds Handelsforening og underrettet om at formålet med transporten var at leiekontrakten ble overført til B.S. Management A/S og ba samtidig om handelsforeningens godkjennelse av den nye leietaker. Samtidig ble det opplyst at den nye leietaker ville begynne ca 1. mars 1984. I brev av 21. desember 1983 meddelte handelsforeningen at man foreløpig ønsket en leiekontrakt med Lefac, men at man var villig til, etter å ha mottatt nærmere opplysninger, å vurdere B.S. Management A/S som ny leietaker. Det ble videre bedt om at Lefac måtte gi garanti i henhold til leiekontraktens punkt 5 frem til 19. mai 1986 og at skyldig husleie m.v. måtte bli betalt. I brev av 18. januar 1984 meddelte Lefac at selskapet garanterte for betaling av andel fellesutgifter for 1983 og husleie for januar/februar 1984.
Dette brev ble besvart av Aalesunds Handelsforening den 19. januar 1984 der det blant annet heter:
"Vi bekrefter at kontrakt og bankgaranti vil bli oppfylt innen 15. februar d.å. Dersom B.S. Management Ltd. v. Winston Hou ikke kan ordne dette innen angjeldende tidsrom, bekrefter vi videre Deres utsagn om at Lefac vil innestå for de formelle garantier i henhold til kontrakten."
I brev av 14. februar 1984 meddelte Lefac at selskapet ville garantere husleiebetalingen i henhold til leiekontraktens punkt 5 og at B.S. Management A/S ville betale husleie fra 1. mars 1984. Selvskyldnerkausjonen ble oversendt Handelsforeningen den 29. februar 1984 samtidig som husleiekontrakten ble oversendt med anmodning om påtegning om godkjennelse av B.S. Management A/S som ny leietaker. Ved påtegning av 20. mars 1984 har Handelsforeningens styre godkjent den nye leietaker. Lagmannsretten kan etter dette ikke finne noe grunnlag for at Lefac selv på noe tidspunkt har overtatt kontrakten som leietaker. Etter godkjennelsen av B.S. Management A/S kan det ikke bli tale om å anse Lefac som leietaker.
Lagmannsretten kan heller ikke finne at Lefac kan være ansvarlig som fullmektig for B.S. Management A/S. Etter det som fremgår foran er B.S. Management blitt ny leietaker. Noe ansvar for Lefac på grunnlag av reglene i avtaleloven §25 kan da ikke oppstå. Denne bestemmelse regulerer forholdet når en manglende eller mangelfull fullmakt fører til at en avtale ikke kommer i stand. I det foreliggende tilfelle er det på det rene at avtalen kom i stand, og lagmannsretten viser i denne forbindelse til at B.S. Management A/S begynte å betale husleie fra den 1. mars 1984 slik forutsetningen var.
Det gjenstående spørsmål er da om Aalesunds Handelsforening kan kreve at Lefac oppfyller sin forpliktelse i henhold til garantierklæringen av 20. februar 1984, eller om denne forpliktelse er bortfalt som følge av at det ikke ble gitt skjenkebevilling for B.S. Management A/S.
Den omtvistede bestemmelse i leiekontrakten lyder slik:
"Denne kontrakt er kun bindende under forutsetning av at Rudolf Hansen får bystyrets godkjennelse for skjenking av øl og vin. I motsatt fall er kontrakten ugyldig, og skal automatisk betraktes som annullert."
Garantierklæringen er stillet på bakgrunn av følgende bestemmelse i husleiekontraktens punkt 5:
"Leieren forplikter seg til å stille bank- eller forsikringsgaranti, eller annen garanti for 1 års husleie som utleieren kan godta. Garantien skal til en hver tid gjelde for 12 mnd. husleie. Garantien skal altså være rullerende."
Garantierklæringen har denne ordlyd:
"Mellom Aalesunds Handelsforening, som utleier, og B.S. Management Ltd. v. Winston Hou som leietaker, er det inngått avtale om leie fra 1. januar 1984 av lokaler i Røysegata 15, 6. etasje i Ålesund.
Lefac, Norsk Leasing og Factoring A/S stiller seg med dette som selvskyldnerkausjonist, i henhold til kontraktens pkt. 5, på vegne av B.S Management Ltd. v. Winston Hou overfor Aalesunds Handelsforening for et beløp av inntil kr 321767,94 - trehundreogtjueentusensjuhundreogsekstisju 94/100 som tilsvarer 1 års husleie.
Garantien er rullerende, kfr. kontraktens pkt 5, og gjøres gjeldende til 20. februar 1986, slik at den innen denne frist til enhver tid gjelder 12 mndrs. husleie.
Eventuelle krav etter garantien må være gjort gjeldende overfor oss innen denne frist."
Det er på det rene at B.S. Management A/S først søkte om å drive sin restaurantvirksomhet på grunnlag av skjenkebevilling for Rudolf Hansen. Slik skjenkebevilling ble imidlertid ikke gitt, og det ble deretter arbeidet med å skaffe selskapet skjenkebevilling på annet grunnlag. Aalesunds Handelsforening deltok også aktivt i disse bestrebelser. Det endelige resultat ble at skjenkebevilling ikke ble gitt. På vegne av B.S Management A/S meddelte advokat Hurum i brev av 18. juni 1984 til handelsforeningen at grunnlaget for kontraktsforholdet dermed var falt bort og at kontrakten var opphørt med øyeblikkelig virkning.
Samtidig meddelte han at Lefac av samme grunn anså sitt garantiansvar bortfalt med øyeblikkelig virkning. Det er på det rene at dette standpunkt knyttet seg til den omstridte bestemmelse i husleiekontrakten.
Lagmannsretten er, som byretten, kommet til at avslaget på søknaden om skjenkebevilling for B.S. Management A/S måtte føre til at leiekontrakten falt bort mellom B.S. Management og handelsforeningen. Lagmannsretten kan i det vesentlige tiltre byrettens begrunnelse, men tilføyer at dersom handelsforeningen hadde ment at forbeholdet i kontraktens punkt 16 ikke skulle gjelde, var dette et såvidt vesentlig spørsmål at det burde ha vært avklart med B.S. Management og Lefac. Når det ikke skjedde noen slik avklaring fra handelsforeningens side, måtte det for de to øvrige parters vedkommende fortone seg som nokså selvsagt at overføringen av leiekontrakten gjaldt kontraktens bestemmelser i sin helhet. Likeledes måtte det være klart at det var en forutsetning for kontraktens gyldighet at at det ble gitt skjenkebevilling for restaurantens videre drift. Det var ikke nok at Rudolf Hansen tidligere hadde hatt slik bevilling mens han drev Mathuset. Handelsforeningens aktive medvirkning ved søknaden om skjenkebevilling viser at den forsto betydningen av utfallet av søknaden.
Lagmannsretten kan heller ikke finne at det var unødvendig at B.S. Management A/S søkte om ny skjenkebevilling, slik at det er noe å bebreide selskapet i den forbindelse. Handelsforeningen har henvist til den praksis som er fulgt ved overføring av virksomhet til ny eier med hensyn til skjenkebevilling. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til hvorledes reglene for dette og den praksis som har vært fulgt skal forstås, men påpeker at det fremgår klart av et notat som har vært utarbeidet i Sosialdepartementet og som handelsforeningen har påberopt, at det er en forutsetning ved overdragelse av skjenkesteder at den nye eier selv søker om overtakelse av skjenkebevillingen.
Lagmannsretten er enig med byretten i at Lefacs garantiansvar bygger på forutsetningen om at selve leieavtalen er bindende mellom partene i den. Når denne avtale bortfaller, må også garantiansvaret bortfalle. Bakgrunnen for garantierklæringen har klarligvis vært å sikre mot manglende betalingsevne hos leietakeren. Det er ikke opplyst noe som kan vise at handelsforeningen, før garantien ble avgitt, hadde forutsatt at den skulle dekke noe mer enn dette ansvar. Erklæringen inneholder ikke noen slik forutsetning etter sin ordlyd. Den er utformet av handels foreningen, og det ville da ha vært naturlig at en slik forutsetning ble uttrykkelig presisert i erklæringen.
I forhold til Lefac blir byrettens dom etter dette å stadfeste.
Begge ankemotparter har krevet saksomkostninger tilkjent. Anken overfor Lefac har vært forgjeves, og den ankende part må, etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd betale saksomkostninger for lagmannsretten. Saksomkostninger finnes også å burde tilkjennes for byretten idet det ikke finnes å være grunnlag for å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd.
I forhold til B.S. Management A/S blir omkostningsspørsmålet for lagmannsretten å avgjøre etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §175 første ledd. Det forhold som har medført avvisning av anken ble først opplyst under ankeforhandlingen. Retten finner at resultatet i saken ikke kan kan lastes den ankende part, og saksomkostninger blir derfor ikke å tilkjenne.
Lefacs omkostninger for byretten utgjør i følge omkostningsoppgave kr 14000,- som i sin helhet er salær. For lagmannsretten har prosessfullmektigen fremlagt omkostningsoppgave på kr 20000,- som er salær i begge saker. Omkostningene må fordeles skjønnsmessig på de to saker. Saken vedrørende B.S. Management A/S antas bare å ha medført ubetydelig særskilt arbeid, idet det må ha vært nødvendig for prosessfullmektigen å gjennomgå hele saksforholdet med henblikk på saken vedrørende Lefac. Retten tar omkostningsoppgavene til følge. Etter fordeling fastsettes de omkostninger Aalesunds Handelsforening skal betale til Lefac for lagmannsretten til kr 18000,-.
Dommen og kjennelsen er enstemmig.
Domsslutning:
Ankesak nr. 146/88:
1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at Aalesunds Handelsforening betaler saksomkostninger til Lefac A/S med 20.000 -tjuetusen- kroner
2. Aalesunds Handelsforening betaler Lefac A/S 18.000 -attentusen- kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
Slutning:
Ankesak nr. 147/88:
1. Anken avvises.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.